Павел Андреев: «На рынок влияет не столько реформа, сколько макроэкономическая ситуация»


11.02.2020 09:37

Говоря о рынке недвижимости, лучше исходить из стратегических факторов. Оценивая изменения предпочтений покупателей жилья, не надо «ставить телегу впереди лошади». А опыт выживания в кризис учит консервативной рыночной политике. Об этом, а также о планах Компании Л1 (ранее – ЛЭК) по выводу на рынок новых проектов «Строительному Еженедельнику» рассказал глава холдинга Павел Андреев.


– Павел Русланович, сейчас самый актуальный вопрос – это влияние стартовавшей в прошлом году реформы привлечения средств в жилищное строительство на перспективы рынка. Каково Ваше мнение по этому поводу?

– Говоря о любых перспективах, в том числе и рыночных, на мой взгляд, следует отталкиваться не от какого-то актуального фактора сегодняшнего дня, а от стратегического анализа макроэкономической ситуации в стране. Появляющиеся новые вводные могут лишь немного повлиять на вектор развития, а положение в экономике – это базис, который определяет само его направление. Тем более, когда это касается такой огромной и инерционной отрасли, как строительство.

По-моему, очевидно, что внедрение проектного финансирования несоизмеримо слабее влияет на рынок, чем тот факт, что уже четыре-пять лет рост ВВП и промышленного производства еле заметен, а покупательная способность граждан, как минимум, не растет. Есть ли смысл при такой экономической базе рынка много рассуждать о том, какой эффект даст повышение себестоимости строительства и движение цены на жилье вверх? В ситуации, когда большинство тех, кто хотел (а главное – имел возможность) приобрести жилье, это уже сделал, а у массы других – просто нет денег на то, чтобы его купить, рост ценника на 6–10% решающего влияния на рынок не окажет.

– То есть все плохо и перспективы строительного рынка самые печальные?

– Не совсем так. Я говорю лишь о том, что даже самый поверхностный анализ общего положения дел свидетельствует, что сегодня нет предпосылок для динамичного роста рынка. Бизнес, в том числе строительный, поставлен в очень жесткие рамки, маржа застройщиков с 2014 года последовательно снижается, доходы населения не растут. При этом определенные меры стимулирования рынка жилья, безусловно, принимаются. Прежде всего, это снижение ключевой ставки Центробанком и, как следствие, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам.

Для крупных регионов с наиболее развитой экономикой этого более-менее хватает, чтобы поддержать текущий уровень спроса на жилье. Так что в целом можно прогнозировать, что достаточно равновесное состояние, в котором находится рынок жилья Санкт-Петербурга последние годы, сохранится. Это подтверждается и тем, что рост средней цены «квадрата», который по итогам 2019 года составил примерно 8-9%, не подорвал спроса в городе. Думаю, «плато» на рынке продлится еще порядка двух-трех лет, ну а прогнозировать, что будет дальше – дело совсем неблагодарное, просто потому, что мы сейчас не можем оценить те факторы, в том числе и стратегические, которые будут актуальны на тот момент.

А вот в других, менее развитых регионах, жилищный рынок, скорее всего, заметно просядет. Маржинальность бизнеса там и так была ниже, чем в мегаполисах, покупательная способность – тоже. Соответственно, там рост цен, неизбежно связанный с необходимостью привлекать на строительство банковские кредиты, может сыграть достаточно негативную роль.

– То есть в Петербурге особых проблем Вы не ожидаете?

– Если говорить о рынке в целом – то нет. Конечно, некоторые игроки, рыночная политика которых не была готова к затяжному кризису, вынуждены будут уйти. Собственно, сейчас это уже происходит. Но не думаю, что это явление будет массовым. Произойдет подстраивание рынка к текущей ситуации. Вероятно, срок выплаты ипотечных кредитов удлинится. Также, чтобы сдерживать рост цен, застройщики станут больше экономить, если не понижая качество, то, по крайней мере, избегая дополнительных расходов. При этом общая ситуация будет достаточно стабильной.

В Ленобласти, кстати, положение, видимо, будет более сложным. Впрочем, на мой взгляд, виной тому не реформа, а перепроизводство жилья. Бум 2012–2013 годов, когда спрос ушел за дешевым жильем в «заКАДье», привел к определенной переоценке этого рынка. Застройщики купили земли, запустили проекты. Но реалии жизни вдалеке от метро, со слаборазвитой социнфраструктурой, постоянными транспортными проблемами спрос сильно затормозили. И сейчас многие проекты в пригородной черте пробуксовывают.

– Вы сказали, что застройщики будут вынуждены экономить на качестве жилья. Но сейчас много говорится о том, что покупатель стал гораздо более требовательным и придирчивым. Такие действия девелоперов не ослабят спрос?

– На мой взгляд, те, кто говорит о росте требований покупателя, некоторым образом «ставят телегу впереди лошади». Действительно, проекты, которые запускаются сейчас, комфортнее и лучше тех, что стартовали десять лет назад, а те, в свою очередь, выгодно отличаются о того, что строилось в самом начале «нулевых». Но первопричина здесь не в том, что покупатель стал «придирчивым». Позитивные изменения – это прямое следствие конкурентной борьбы девелоперов.

Взглянем на ситуацию глазами потенциального приобретателя жилья. У него есть определенный бюджет, в рамках которого он может совершить покупку (вне зависимости от того, будет ли использоваться ипотечный кредит, поскольку его параметры для конкретного заемщика тоже не слишком вариативны). Также у него часто есть предпочтения по локации. Это ограничивающие факторы. Если в заданных локации и ценовом диапазоне есть только один вариант – проблемы выбора не возникает. Но если их несколько (а в подавляющем большинстве случаев ситуация именно такова), начинает влиять та самая будто бы возросшая «требовательность». Очевидно, что любой предпочтет жить в доме с лучшей квартирографией, более качественной отделкой, с более интересной архитектурой и пр. Вот тут и вступает в силу фактор конкуренции между застройщиками: кто обеспечит более привлекательный товар. Таким образом, не покупатель повышает требования, а девелопер предлагает все более качественные варианты в рамках определенной ценовой ниши.

Собственно, на мой взгляд, этот процесс хорошо иллюстрирует продолжающееся расслоение по классам жилья. Если припомнить историю рынка, когда-то сегментов было только три: «элита», «бизнес» и «эконом». Но, по мере улучшения проектов, появилась необходимость как-то выделять преимущества того или объекта по сравнению с другими в том же, по сути, сегменте. В итоге в маркетинговой терминологии появились такие понятия, как «жесткий эконом», «комфорт», «комфорт плюс», «премиум», «де люкс».

– Как чувствует себя Л1 в текущих рыночных условиях?

– В последние годы наше положение на рынке – очень стабильное, а годовые итоги продаж даже превосходят те планы, которые ставятся руководством. Одна из причин этого – то, что Л1 сейчас находится в ситуации ровно обратной той, в какую попала ЛЭК во время кризиса 2008–2009 годов. Тогда у нас было запущено множество проектов, но практически все они были на ранней стадии реализации. Из-за кризиса спрос резко упал – причем прежде всего на объекты, находившиеся на этапе котлована. Не секрет, что этот фактор, в сочетании с разделом бизнеса между собственниками и связанным с этим негативным информационным фоном, поставил тогда нашу компанию в крайне сложное положение, из которого с огромным трудом мы выбирались несколько лет.

Преодоление того кризиса дало очень серьезный опыт. Теперь наша рыночная политика куда более консервативна, оценка перспектив – более осторожна, «подушка безопасности» – гораздо больше, а годовые планы – скромнее. Может, поэтому мы их и перевыполняем.

– Последние годы Л1 продолжала достраивать уже давно заявленные жилые комплексы. Планируется ли запуск новых проектов? Будете ли привлекать проектное финансирование?

– Да, в наступившем году мы намерены вывести на рынок ряд новых проектов, проработка которых в настоящее время завершается. Они ориентировочно будут относиться к классам «комфорт» и «бизнес». Пока точное позиционирование еще не определено, сейчас идет анализ рынка. Вопрос схемы финансирования строительства этих проектов – тоже пока окончательно не решен. У нас есть принципиальные договоренности о сотрудничестве с банками. В то же время у компании, благодаря той самой консервативной стратегии, о которой я уже говорил, имеется ресурс для возведения домов на собственные средства. 

По нашим планам, в этом году на улице Олеко Дундича начнется строительство комплекса общей площадью 27 тыс. кв. м. Кроме того, также во Фрунзенском районе, на Купчинской улице, намечено возведение жилого дома на 18,7 тыс. кв. м. Сейчас заключаются договоры на изготовление эскизного проекта с архитектурными бюро, в числе которых есть и зарубежные. По результатам будет определен проектировщик. Срок получения эскизов – март месяц.

Ну и, конечно, в этом году продолжится сдача в эксплуатацию очередных корпусов в наших старых проектах. В ближайшее время ожидаем ввода первого этапа третьей очереди ЖК «Граф Орлов» (корпуса 8, 8А, 8Б, 8В, 7А, паркинг 7Г). Второй этап будет сдан в IV квартале этого года (корпуса 7, 7Б, 7В, паркинг 6Г). Тогда же будут сданы корпуса 6 и 8 второй очереди ЖК «Лондон Парк».


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ_ЛО №2(113) от 10.02.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



25.11.2019 08:00

Владимир Яковлев, бывший губернатор Санкт-Петербурга (1996–2003), вице-премьер РФ (2003–2004), министр регионального развития РФ (2004–2007), с 2009 года возглавляющий одну из крупнейших общественных организаций строительного комплекса – Российский Союз строителей, отмечает 75-летие. Накануне юбилея он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах, которые, по его мнению, стоят перед отраслью.


– Владимир Анатольевич, какие, на Ваш взгляд, основные проблемы стоят сегодня перед строительным комплексом?

– Легкой и спокойной жизни у отрасли, наверное, не было никогда. И, действительно, сегодня перед ней стоит ряд серьезных вызовов, от успешного ответа на которые будет зависеть очень многое. И актуальных проблем множество. Это и сложности, с которыми сталкивается переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Это и запутанность градостроительного законодательства. В Градкодекс РФ за период его существования внесено такое количество различных поправок и дополнений, что от исходного текста мало что осталось, а в самом документе появилось множество неясностей и внутренних противоречий. Это и вопросы ценообразования, прежде всего в сфере государственного заказа. Она, сфера, тоже реформируется, но от одной схемы мы вроде бы должны уходить, а другая – пока не может толком работать. А ведь от этого зависит рентабельность работы множества строительных компаний по всей стране. Это и вопросы, связанные с применением современных инновационных материалов, которое сталкивается с неготовностью нашей нормативной базы. Это и кадровая проблематика. Причем как в области подготовки молодых специалистов, так и в сфере переподготовки и повышения квалификации, а также аттестации работников. Это и административные барьеры, и взаимоотношения с монополистами, проблемы с которыми пусть не везде, но во многих местах сохранились до сих пор.

Одним из инструментов, призванных в той или иной мере способствовать решению стоящих перед стройкомплексом проблем, должна стать Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. Это большой документ, который разработан Минстроем РФ при активном участии экспертов строительной отрасли, в настоящее время передан в Правительство России. По оценке Российского Союза строителей, в нем есть немало позитивных моментов, но имеются и существенные недоработки, на которые мы указали в письме, направленном на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко. Мы рады, что замечания профессиональной отраслевой общественности (в том числе наши аргументы) не остались неуслышанными – и Стратегия-2030 будет дорабатываться.

– В какую сторону, на Ваш взгляд, должен развиваться строительный комплекс страны, чтобы решить задачи, стоящие, в частности, в национальном проекте?

– Мне кажется, что одним из самых недооцененных направлений является малоэтажное жилищное строительство, в том числе индивидуальное. В последние годы при суммарном ежегодном вводе жилья на уровне 75–80 млн кв. м – порядка 35–40 млн (т. е. около 50%) приходилось именно на ИЖС. И это при том, что никаких мер поддержки на правительственном уровне этому сегменту до недавнего времени не оказывалось. В последнее время в этом вопросе начались определенные подвижки, но, на наш взгляд, огромный потенциал, который имеется у этого направления, пока не задействован в должной мере. При соответствующем стимулировании со стороны федеральной и региональной власти объемы ввода малоэтажного жилья могут вырасти очень серьезно. И именно здесь кроются прекрасные возможности для достижения показателей нацпроекта по ежегодному вводу 120 млн «квадратов» к 2024 году. Помощь необходима прежде всего в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – это наиболее затратные вопросы, которые относительно небольшие компании, работающие в этом сегменте, сами разрешить не смогут. Кроме того, для обеспечения массовости малоэтажного строительства и снижения его цены для граждан – необходимо внедрение в этой сфере индустриальных технологий домостроения.

– Реформа привлечения средств в сферу жилищного строительства является одной из «болевых точек», которые Вы перечислили. По Вашему мнению, какие меры должно предпринять государство, чтобы поддержать отрасль?

– По большом счету, реформа находится только в самом начале пути. На законодательном уровне утверждена схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но как эта система сможет работать на практике, какова будет реальная экономика девелоперской деятельности, пока никому не известно. Подавляющее большинство проектов (порядка трех четвертей) по-прежнему реализуется по старой долевой схеме, поскольку они подпали под критерии «высокой строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ. Те, кто начал переход на проектное финансирование, – пока только получили кредиты в банках. Говорить же о том, что реформа состоялась, можно будет только после того, как проекты, запущенные по новой схеме, завершатся, начнется раскрытие эскроу-счетов и станет понятен итоговый результат, прежде всего – экономический.

Но это только часть проблемы. Дело в том, что крупные застройщики, работающие в больших городах и имеющие неплохой собственный финансовый ресурс, наверное, смогут сравнительно безболезненно перейти на проектное финансирование. Но небольшие и средние компании, которые работают в регионах, где строительный рынок относительно слабо развит, и имеют небольшую маржинальность, – скорее всего, получить кредитование в банках не смогут. И вот здесь мы сталкиваемся со множеством сложностей. Начинаются они с возможного банкротства этих организаций (а в них работают люди, и проблема переходит в социальную плоскость) и риска появления новых долгостроев и пострадавших дольщиков и заканчиваются схлопыванием локального рынка и серьезным подорожанием жилья. А ведь нацпроект ставит задачу обеспечить доступным и комфортным для проживания жильем не только жителей городов-миллионников!

Ситуация серьезная, и хорошо, что в Минстрое это понимают, стараются мониторить положение и обещают меры по стимулированию строительной отрасли.

– Какие пути для этого Вы видите?

– Нужна комплексная, системная работа. А значит, нужна политическая воля региональной и федеральной власти. Стимулирующими мерами могут быть госгарантии, предоставляемые национальным институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, чтобы банки кредитовали небольшие, но стабильно работающие региональные компании. Огромный объем работы имеется в сфере комплексного освоения территорий. Но здесь мы опять сталкиваемся с необходимостью инженерной подготовки территорий, создания транспортной и социальной инфраструктуры, утрясания вопросов с естественными монополистами.

В этом вопросе, кстати, есть очень сложная коллизия, связанная с тем, что на крупных рынках – прежде всего в Москве и Петербурге – региональные власти фактически переложили нагрузку по созданию инфраструктуры на застройщиков. Действительно, маржинальность строительной деятельности в столицах позволяет застройщикам нести эти расходы (а точнее, есть возможность переложить их на покупателей квартир, что, впрочем, негативно сказывается на стоимости жилья). Власти некоторых регионов пытаются следовать этому примеру. Но рентабельность работы на других рынках не позволяет застройщикам брать такие расходы на себя. Соответственно, нужны меры поддержки и, насколько я знаю, они прорабатываются. Например, предполагается расширение программы «Стимул» по федеральному софинансированию создания инфраструктурных объектов.

В сфере поддержки спроса на строящееся жилье эффективной мерой может стать развитие ипотеки (кстати, необходим специальный продукт для ИЖС). И надо отметить, что определенные меры в этой сфере предпринимаются. Например, программа субсидирования процентной ставки для так называемой семейной ипотеки. Есть примеры интересных региональных инициатив в этой области (но признаем честно, финансовый ресурс для этого имеется лишь у немногих субъектов РФ). Это все дает свои результаты. Но надо понимать и то, что реальные доходы населения растут очень слабо – и большая часть граждан, которые были способны оплачивать ипотеку, уже взяла кредит. А для тех, у кого такой финансовой возможности нет, снижение ставки на 1-2 процентных пункта не станет решающим фактором.

– Большинство экспертов сходятся в том, что без мер федеральной поддержки строительному комплексу будет очень тяжело. Слышат ли власти голос отраслевой общественности?

– Да, могу совершенно четко сказать, что власть прислушивается к позиции профессионального сообщества. Надо отметить, что, особенно в последние годы, и Президент, и Правительство очень большое внимание уделяют строительной отрасли. Об этом свидетельствуют и появление нацпроекта в этой сфере, и разрабатываемая Стратегия-2030.

Мы проводили межрегиональные совещания по отраслевой проблематике в разных городах, в том числе в Казани, Белгороде, Оренбурге. Совсем недавно состоялось обсуждение в Торгово-промышленной палате в Москве. Во всех этих мероприятиях принимали участие представители руководства Минстроя РФ. Был открытый диалог между отраслевой общественностью и чиновниками. В чем-то были найдены общие позиции, по каким-то вопросам есть разногласия, но самое главное, что представители федерального ведомства слушают экспертов, оценивают их аргументацию, обосновывают свою позицию. В рамках таких контактов находятся компромиссные варианты, учитывающие интересы всех сторон, – и это, безусловно, идет на пользу строительной отрасли.


АВТОР: Михаил Кулыбин  
ИСТОЧНИК: СЕ №35(896) от 25.11.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: https://asninfo.ru/



18.11.2019 09:00

О том, каким застройщикам имеет смысл заключать эксклюзивный договор на продажи в проекте, что при этом нужно учесть и на какой стадии привлекать брокера в проект, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.


– Роман Николаевич, есть разные взгляды на заключение девелопером эксклюзивного договора с брокером на продажи жилья в проекте. Ваше мнение по этому вопросу?

– Надо понимать, что универсальных рецептов на рынке не существует. Поэтому, прежде чем говорить о «разных взглядах», нужно прояснить самый существенный в данном случае вопрос: что представляет собой девелопер?

Если речь идет о крупном застройщике, с известным брендом, большим собственным отделом продаж, с серьезной аналитической и маркетинговой службами и т. д., то, действительно, заключать эксклюзивный договор для него, наверное, не имеет смысла. И совсем другое дело, если речь идет о небольшом или среднем девелопере или о новичке, сравнительно недавно вышедшем на рынок. В этом случае мой совет однозначен: лучше привлекать на продажи эксклюзивного брокера. И главная задача при этом – найти надежного партнера, с серьезной клиентской базой, сложившейся репутацией, опытом работы и именем на рынке.

– Что это даст застройщику?

– Хороший брокер – это не просто компания, которая выставит объект на продажу. Есть, конечно, и такие, но я говорю не просто об отдаче продаж на аутсортинг, а о настоящем партнерстве. В этом случае брокер окажет консультационную поддержку по маркетинговой стратегии, включая ценовые ориентиры, поможет организовать грамотную рекламную поддержку, обеспечит постпродажный сервис по передаче квартир, регистрации договоров долевого участия и многое другое. Это очень серьезный массив знаний, навыков, компетенций, которых у небольших или начинающих девелоперов просто нет.

Серьезный эксклюзивный брокер должен предоставлять комплекс услуг, работать, так сказать, «под ключ». Больше того, скажу, что для застройщика выгоднее именно такое «комплексное обслуживание». На минимальном сервисе по продажам разница между созданием собственного штата продавцов и аутсортингом в этой сфере сравнительно невелика. Зато полноценное подключение партнера-брокера может дать экономию до 2% от общих затрат на реализацию проекта. Как правило, такое сотрудничество представляет собой взаимовыгодный симбиоз, в рамках которого девелопер решает все задачи, связанные с чисто технологическими процессами строительства, а брокер отвечает за комплекс вопросов маркетинга, рыночного позиционирования и политики продаж.

– А нет ли опасности, что брокер, получив эксклюзивные права, в какой-то момент времени начнет «выкручивать руки» застройщику, диктуя свои условия?

– Подобная ситуация в целом маловероятна и возможна только в случае, если девелопер еще на стадии заключения договора допустил системные ошибки, не оговорив принципы сотрудничества, а брокер проявил неразборчивость в средствах и решил этим воспользоваться. Добавлю, что серьезные игроки этого рынка ни в коем случае не станут рисковать репутацией в попытке таким нечистоплотным образом побольше заработать.

Во избежание даже возможности появления такого риска достаточно грамотно составить договор. Важно определить контрольные точки, систему отчетности и ее периодичность. Для застройщика принципиально необходимо сразу обусловить задачу продвижения на рынке именно его бренда (а не собственного бренда брокера, как это распространено в Санкт-Петербурге). Это дает гарантию, что в случае расторжения договора девелопер не останется в исходной точке, а сохранит за собой весь результат «раскрутки» своего проекта. Второй важнейший момент, который нужно отра­зить в договоре: обязательства брокера по выполнению плана продаж. То есть, по сути, для полноценного грамотного сотрудничества надо заранее обговорить его условия таким образом, чтобы брокеру было выгодно развивать проект девелопера.

– На каком этапе, на Ваш взгляд, застройщику имеет смысл подключать брокера?

– Чем раньше – тем лучше. На этапе проектирования, а в идеале – даже перед принятием решения о приобретении земельного участка. В моей практике бывали случаи, когда такие решения принимались без должного рыночного анализа, «на глаз», результатом чего нередко становилась необходимость переработки всей концепции проекта, поскольку в исходных параметрах он был просто не «продавабилен». Если говорить о серьезном стратегическом партнерстве девелопера и брокера, их совместная работа должна начинаться с момента появления проекта.

Конечно, бывают случаи, когда эксклюзивного продавца подключают уже после того, как проект вошел в высокую стадию строительной готовности, но застройщик понимает, что «что-то пошло не так» и продажи стоят. И в этой ситуации можно правильными мерами улучшить ситуацию, но, конечно, итоговый результат будет далек от идеального.


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК: СЕ №34(895) от 18.11.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков