Константин Панкратьев: «Ждем открытого диалога с застройщиками»
В преддверии XII съезда строителей Ленобласти председатель Комитета по строительству региона Константин Панкратьев рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах развития отрасли в прошлом году и планах областных властей на год наступивший.
– Константин Юрьевич, каковы основные итоги работы строительной отрасли Ленобласти в 2019 году и планы на 2020-й?
– Прошлый год мы закончили с хорошими показателями. В полном объеме реализован годовой целевой показатель по программе переселения граждан из аварийного жилья. Одновременно с этим мы начали проводить подготовительную работу с муниципальными образованиями по исполнению следующих этапов программы. Речь идет, например, о заключении муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений на следующий год. Это очень большая и тяжелая работа, так как часто на местах не хватает специалистов – и нам приходится «в ручном режиме» координировать все действия администраций.
Как известно, программа переселения реализуется поэтапно. Участниками первого этапа (2019–2020 годов) стали 43 муниципальных образования. Работа может проходить в виде предоставления благоустроенных жилых помещений гражданам путем приобретения у застройщиков или иных лиц в готовых домах. Завершить первый этап мы планируем уже в первом полугодии 2020 года за счет покупки гражданам квартир на вторичном рынке. Хотел бы особо отметить муниципальные образования, которые уже достигли высоких результатов в этой сфере. Это поселения в Волосовском, Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Лодейнопольском, Лужском и Сланцевском районах Ленобласти.
Следующие этапы программы будут реализовываться на 95% путем строительства новых многоквартирных домов. Первыми финансовую поддержку получат 6 муниципальных образований: Волосово, Гатчина, Подпорожье, Ефимовское городское поселение Бокситогорского района, Дружногорское городское поселение Гатчинского района и Опольевское сельское поселение Кингисеппского района, которые заранее сформировали земельные участки. Строительство домов начнется в этом году, граждане смогут переселиться в новые жилые помещения уже в следующем.
По предварительным данным, суммарный объем ввода жилья в прошлом году оценивался в 2,4 млн кв. м. Однако сейчас стала поступать информация от администраций муниципальных образований о вводе объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Цифры достаточно впечатляющие. Так что есть все основания предполагать, что регион все-таки сумел достичь установленного в рамках национального проекта показателя ввода на уровне 2,9 млн кв. м жилья.
Рост объемов ИЖС можно назвать сформировавшимся трендом. По сравнению c 2017 годом индивидуальных жилых домов стало вводиться примерно в два раза больше. Это связано, в первую очередь, с упрощением процедуры регистрации. Сейчас осуществление государственного кадастрового учета и госрегистрации прав в отношении построенных объектов ИЖС осуществляется через обращение в местную администрацию. В общую статистику теперь включаются и жилые дома, построенные в садоводствах. Таких примеров много, особенно в Гатчинском и Всеволожском районах.
– Социальная инфраструктура – одно из направлений, на которые губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обращает особое внимание. Что было сделано в этой сфере в прошлом году?
– Главный принцип в жилищной политике Ленобласти – сбалансированное развитие жилищного и социального строительства. На достижение этой задачи брошены все основные силы. Третий год подряд мы участвуем в федеральной программе «Стимул». Общее финансирование строительства объектов с 2018 по 2022 год по этой программе составляет 7,8 млрд рублей, из них 3 млрд – средства из бюджета РФ. Для понимания: размер федерального субсидии, предоставляемой Ленобласти в 2019 году, составил 67%, средства областной казны – 29,7%, деньги местных бюджетов – 3,3%. За это время открыто четыре учреждения. Сейчас у нас строится рекордное количество объектов – 9 детских садов и школ во Всеволожском и Ломоносовском районах. Два объекта – на завершающем этапе строительства, еще семь объектов начнут строиться в ближайшее время.
Еще один способ обеспечить кварталы массовой застройки социальными объектами – программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с заключенными соглашениями у застройщиков в муниципальную собственность выкупаются готовые детские сады и школы. Всего в Ленобласти построено и открыто 15 детских садов на 2240 мест. А также 5 школ на 3725 мест.
Кроме этого, в большом количестве строятся поликлиники, дома культуры, пожарные депо, спортивные комплексы, а также детсады и школы по Адресной инвестиционной программе (АИП) путем прямого бюджетного финансирования. В 2019 году на эти цели в областной казне было предусмотрено около 8 млрд рублей. Всего профинансировано 111 социальных объектов, из них для 38 была разработана проектно-сметная документация. Основная доля расходов традиционно приходится на приоритетные направления региональной экономической политики, такие как образование и здравоохранение.
В эксплуатацию введено 23 объекта, в том числе два детских сада, три школы, дом культуры, три физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивный комплекс для детей с ограниченными возможностями, для Приозерского дома-интерната, стадион, футбольное поле, пять универсальных спортивных площадок, пожарное депо, корпус Ульяновской психиатрической больницы, три фельдшерско-акушерских пункта, врачебная амбулатория на 250 посещений в смену в деревне Вартемяги Всеволожского района.
– Каковы планы по развитию социальной инфраструктуры у областных властей на 2020 год?
– В самом начале года, 15 января, уже введен в эксплуатацию крупный и очень важный для региона объект – волейбольный спортивный комплекс в Сосновом Бору.
На данный момент практически завершены строительно-монтажные работы еще на пяти объектах, ввод в эксплуатацию которых мы ожидаем в первой половине наступившего года. Это четыре школы в Лужском, Всеволожском и Сосновоборском районах, а также врачебная амбулатория в Кингисеппском районе.
В целом в этом году финансирование АИП составляет примерно 9,2 млрд рублей. Всего ввести в эксплуатацию планируется 28 объектов, из них три объекта здравоохранения, три дома культуры, четыре школы, три детских сада, восемь спортивных сооружений и шесть объектов гражданской обороны. Кроме того, в этом году завершатся работы по проектированию 21 объекта. Большая часть расходов идет на строительство социальной инфраструктуры в сельской местности, это и фельдшерско-акушерские пункты, и дома культуры, и образовательные учреждения, и спортивные комплексы.
– В Ленобласти – большое число граждан, относящихся к категориям многодетных семей, молодых семей, молодых специалистов, жителей сельской местности, в отношении которых действуют программы поддержки в отношении улучшения жилищных условий. Что сделано в этой сфере?
– Комитет по строительству Ленобласти реализует программы, по которым сотни семей ежегодно получают возможность улучшить свои жилищные условия. Только в 2019 году в нашем регионе 554 семьи получили свидетельства о предоставлении социальной выплаты на приобретение или строительство жилья. Еще 209 семей стали участниками мероприятий по улучшению жилищных условий для молодежи и молодых семей, программ с использованием средств ипотечного кредита и проекта «Устойчивое развитие сельских территорий».
Кроме того, идет работа по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры на земельных участках, бесплатно предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства. Деньги областного бюджета на эти нужды выделяются в виде субсидий муниципальным образованиям ежегодно с 2014 года. В прошлом году общий объем средств, выделенных на проектирование и строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, составил 262 млн рублей.
– Мы беседуем накануне очередного съезда строителей Ленобласти. Комитет по строительству региона – один из соорганизаторов мероприятия. На Ваш взгляд, какие ключевые вопросы и проблемы профессионалы должны обсудить на этом форуме?
– Пользуясь случаем, хотел бы пригласить всех представителей строительного комплекса региона на XII съезд строителей Ленобласти, который пройдет 13 февраля.
Для того, чтобы провести мероприятие максимально эффективно, мы заранее собираем информацию для обсуждения от заинтересованных лиц. Ввиду текущей непростой экономической ситуации нам необходим живой открытый диалог с застройщиками, руководителями предприятий и некоммерческих объединений.
В чем специфика генподрядной деятельности на сегодняшний день, как менялся рынок генподряда, какие трансформации на нем происходят – об этом и многом другом рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ООО «ПСК» Юрий Колотвин.
– Юрий Алексеевич, как менялся рынок генподряда в последнее время? Какие тренды актуальны в этой сфере?
– На мой взгляд, ключевой тренд на сегодняшний день – это уход от классического генподряда как такового. Около десяти лет назад в отрасли начался процесс перехода к схеме с номинальным генподрядчиком, где есть директор, бухгалтер и руководитель строительства, а выполняет такая структура сугубо административные функции. Тот же, кто непосредственно строит, становится своего рода субгенподрядчиком. В настоящее время к работе по такой схеме стремятся практически все заказчики.
Причина – в желании заказчиков контролировать свои деньги. Ведь классический генподряд – это договор на определенную сумму, в рамках которого четко зафиксированы ответственность и обязательства сторон. Теперь же заказчики хотят сами выбирать подрядчиков, понимая, на что именно они тратят деньги (и какие именно деньги), и создают посредническую структуру. Иными словами, существует проблема недоверия к генподрядчику в вопросе оптимального расходования средств.
– В чем специфика генподрядной деятельности на современном этапе?
– Основная специфика следует из ситуации, описанной выше. Сложилось положение, при котором генподрядчик сейчас, как и прежде, несет полную меру ответственности, но рычагов давления на субподрядчиков у него осталось значительно меньше. Все строительные и спецработы, организация работ на стройке, всё – от инженерии до благоустройства — это наша зона ответственности как генподрядной организации. Однако в выборе исполнителей, которые доставляли бы меньше головной боли (или не доставляли вообще), мы ограничены. Это, на наш взгляд, ситуация, конечно, не совсем нормальная.
– Некоторые подрядные организации, успешно работавшие в своей сфере, при попытке освоить функцию генподрядчика терпели неудачу. Что необходимо, чтобы состояться в этом сегменте рынка?
– Необходимы репутация, технический потенциал и капитал. Каждый из этих пунктов является обязательным, но работают они только в совокупности, все вместе. По отдельности, сам по себе, любой из этих факторов недостаточен для ведения успешной генподрядной деятельности.
Кроме того, генподрядные организации должны уметь отсеивать заказчиков не хуже, чем сами девелоперы своих подрядчиков. У нас был негативный опыт работы с одной известной в свое время строительной компанией. Она перестала существовать, и мы понесли определенные убытки. Но сделали выводы – и сейчас у нас есть пул надежных, проверенных заказчиков, платежеспособных и жизнеспособных. С компаниями из этого перечня мы и стараемся работать. Хотя количество приглашений к участию в тендерах примерно равняется количеству дней в году.
Таким образом, любая неопытная компания, которая переоценила заказчика или свои силы (в том числе финансовые), скорее всего, потерпит неудачу. Сделать себе имя на весьма консервативном рынке также крайне тяжело. На больших и сложных стройках работают одни и те же, проверенные (на сей раз уже заказчиками) генподрядчики.
Есть еще один очень важный фактор: у генподрядчика должна быть собственная техническая база. Все работы, связанные с монолитом, подразумевают серьезные вложения. Опалубка, автомобильные краны, станции прогрева, автоманипуляторы и многое другое. У нас порядка 100 единиц строительной и специальной техники, что позволяет гарантировать объемы, сроки и контролировать себестоимость выполняемых работ. Некоторые компании пытаются арендовать строительную технику, но это невыгодно. Маржа строительного бизнеса за последние 10 лет сократилась очень сильно, и, если делать ставку на аренду, то даже «выход в ноль» в конце строительного цикла уже будет хорошим показателем.
– Недавно в схеме взаимоотношений «девелопер – генподрядчик – подрядчики» появилась дополнительная фигура технического заказчика (fee-девелопера). Как грамотно организовать работу в новой конфигурации?
– Это весьма свежее понятие, которое в наших реалиях скорее отражает финансовую функцию, нежели строительную. Мы не сталкивались на практике с техническими заказчиками, хотя и слышали про это. В структурах крупнейших заказчиков, девелоперов, эта функция не используется. То есть подавляющее большинство крупных строек на данный момент обходятся без fee-девелопера.
В теории это должно помочь инвесторам, которые приходят в новый регион или вообще из-за границы, и своих ресурсов для реализации проекта на месте у них нет. Тогда им проще обратиться за помощью к местным специалистам. Но на практике это может служить каким-то иным целям, в зависимости от которых и будет организована работа.
– Юрий Алексеевич, ГК «ПСК» наработала большой опыт, специализируясь в сфере генподряда, но затем занялась также и самостоятельным девелопментом. В чем причина такого решения?
– Генподряд – это то, из чего сложился холдинг «ПСК». Как девелопер мы начали работать позже. Это решение собственников: развивать бизнес в направлении, где у нас есть серьезный потенциал. Мы получили огромный опыт, работая вместе с крупнейшими девелоперами, поэтому развитие нас самих в качестве девелопера так же естественно, как освоение одного стиля плавания за другим. Мне кажется, что это логичный шаг в развитии нашего холдинга и расширении спектра его деятельности. Наше преимущество и уникальность в том, что мы сами разрабатываем проект и сами по нему строим. Так проще контролировать качество стройки и так эффективнее расходуются средства.
Конечно, вместе с девелопментом мы будем развивать и направление генподряда. В Санкт-Петербурге всего около десяти компаний, которых крупные заказчики могут позвать на масштабные объекты и на проекты комплексного освоения территорий. И мы очень рады быть среди этих компаний. Кроме того, надо понимать, что любой из этой десятки своим расширением или «ужиманием» окажет заметное влияние на рынок. Поэтому все решения о развитии мы будем принимать, исходя из оценки факторов: что в свете обновленного закона играет за нас, а что – против.
В ближайших планах «ПСК» как генподрядчика – реализация крупных проектов застройки в районе Лиговского проспекта, на Комендантском проспекте и на Предпортовой улице. Есть планы опробовать наши силы в Москве. Столичный рынок характеризуется огромными объемами стройки и нехваткой крупных и опытных подрядчиков. Здесь мы видим для себя перспективы. Кроме того, со многими московскими девелоперами мы знакомы и работали на их проектах в Санкт-Петербурге и других регионах. По совокупности все это делает наши предложения весьма конкурентными на рынке недвижимости.
Справка
«ПСК» – современный, динамично развивающийся холдинг, включающий в себя предприятия, охватывающие практически все сферы жилищного строительства. Компании группы надежно и эффективно выполняют функции застройщика, заказчика, генподрядчика, генпроектировщика, инвестора и др.
«ПСК» («Петербургская Строительная Компания») начала свою деятельность в 2007 году. Успешная работа в сфере генподряда предопределила следующий шаг развития компании – начало в 2014 году самостоятельной девелоперской деятельности. Один за другим каждый год запускаются собственные проекты жилых комплексов: «Славянка 128» (сдан в 2015 году), «Невский Эталон» (сдан в 2017 году), LOOK (сдан в 2018 году), «Дипломат», LIKE, «Славянка».
При этом компания не оставляет генподрядной деятельности, занимая в этой сфере одно из лидирующих мест на Северо-Западе России.
Сегодня строительная деятельность «ПСК» охватывает Центральный, Василеостровский, Красносельский, Приморский, Выборгский, Невский, Кировский, Фрунзенский, Пушкинский районы Санкт-Петербурга, пос. Металлострой, пос. Шушары, пос. Кудрово, а также ряд других регионов России. В частности, в 2011–2014 годах компания участвовала в строительстве олимпийских объектов в Сочи и пос. Красная Поляна.
Холдинг включает в себя компании, способные осуществить весь цикл реализации проекта: «ПСК-Проект», «ПСК-Инжиниринг», «ПСК-Механизация», «ПСК-Фасад», «ПСК Недвижимость», «ПСК-Инвест».