Константин Панкратьев: «Ждем открытого диалога с застройщиками»
В преддверии XII съезда строителей Ленобласти председатель Комитета по строительству региона Константин Панкратьев рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах развития отрасли в прошлом году и планах областных властей на год наступивший.
– Константин Юрьевич, каковы основные итоги работы строительной отрасли Ленобласти в 2019 году и планы на 2020-й?
– Прошлый год мы закончили с хорошими показателями. В полном объеме реализован годовой целевой показатель по программе переселения граждан из аварийного жилья. Одновременно с этим мы начали проводить подготовительную работу с муниципальными образованиями по исполнению следующих этапов программы. Речь идет, например, о заключении муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений на следующий год. Это очень большая и тяжелая работа, так как часто на местах не хватает специалистов – и нам приходится «в ручном режиме» координировать все действия администраций.
Как известно, программа переселения реализуется поэтапно. Участниками первого этапа (2019–2020 годов) стали 43 муниципальных образования. Работа может проходить в виде предоставления благоустроенных жилых помещений гражданам путем приобретения у застройщиков или иных лиц в готовых домах. Завершить первый этап мы планируем уже в первом полугодии 2020 года за счет покупки гражданам квартир на вторичном рынке. Хотел бы особо отметить муниципальные образования, которые уже достигли высоких результатов в этой сфере. Это поселения в Волосовском, Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Лодейнопольском, Лужском и Сланцевском районах Ленобласти.
Следующие этапы программы будут реализовываться на 95% путем строительства новых многоквартирных домов. Первыми финансовую поддержку получат 6 муниципальных образований: Волосово, Гатчина, Подпорожье, Ефимовское городское поселение Бокситогорского района, Дружногорское городское поселение Гатчинского района и Опольевское сельское поселение Кингисеппского района, которые заранее сформировали земельные участки. Строительство домов начнется в этом году, граждане смогут переселиться в новые жилые помещения уже в следующем.
По предварительным данным, суммарный объем ввода жилья в прошлом году оценивался в 2,4 млн кв. м. Однако сейчас стала поступать информация от администраций муниципальных образований о вводе объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Цифры достаточно впечатляющие. Так что есть все основания предполагать, что регион все-таки сумел достичь установленного в рамках национального проекта показателя ввода на уровне 2,9 млн кв. м жилья.
Рост объемов ИЖС можно назвать сформировавшимся трендом. По сравнению c 2017 годом индивидуальных жилых домов стало вводиться примерно в два раза больше. Это связано, в первую очередь, с упрощением процедуры регистрации. Сейчас осуществление государственного кадастрового учета и госрегистрации прав в отношении построенных объектов ИЖС осуществляется через обращение в местную администрацию. В общую статистику теперь включаются и жилые дома, построенные в садоводствах. Таких примеров много, особенно в Гатчинском и Всеволожском районах.
– Социальная инфраструктура – одно из направлений, на которые губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обращает особое внимание. Что было сделано в этой сфере в прошлом году?
– Главный принцип в жилищной политике Ленобласти – сбалансированное развитие жилищного и социального строительства. На достижение этой задачи брошены все основные силы. Третий год подряд мы участвуем в федеральной программе «Стимул». Общее финансирование строительства объектов с 2018 по 2022 год по этой программе составляет 7,8 млрд рублей, из них 3 млрд – средства из бюджета РФ. Для понимания: размер федерального субсидии, предоставляемой Ленобласти в 2019 году, составил 67%, средства областной казны – 29,7%, деньги местных бюджетов – 3,3%. За это время открыто четыре учреждения. Сейчас у нас строится рекордное количество объектов – 9 детских садов и школ во Всеволожском и Ломоносовском районах. Два объекта – на завершающем этапе строительства, еще семь объектов начнут строиться в ближайшее время.
Еще один способ обеспечить кварталы массовой застройки социальными объектами – программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с заключенными соглашениями у застройщиков в муниципальную собственность выкупаются готовые детские сады и школы. Всего в Ленобласти построено и открыто 15 детских садов на 2240 мест. А также 5 школ на 3725 мест.
Кроме этого, в большом количестве строятся поликлиники, дома культуры, пожарные депо, спортивные комплексы, а также детсады и школы по Адресной инвестиционной программе (АИП) путем прямого бюджетного финансирования. В 2019 году на эти цели в областной казне было предусмотрено около 8 млрд рублей. Всего профинансировано 111 социальных объектов, из них для 38 была разработана проектно-сметная документация. Основная доля расходов традиционно приходится на приоритетные направления региональной экономической политики, такие как образование и здравоохранение.
В эксплуатацию введено 23 объекта, в том числе два детских сада, три школы, дом культуры, три физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивный комплекс для детей с ограниченными возможностями, для Приозерского дома-интерната, стадион, футбольное поле, пять универсальных спортивных площадок, пожарное депо, корпус Ульяновской психиатрической больницы, три фельдшерско-акушерских пункта, врачебная амбулатория на 250 посещений в смену в деревне Вартемяги Всеволожского района.
– Каковы планы по развитию социальной инфраструктуры у областных властей на 2020 год?
– В самом начале года, 15 января, уже введен в эксплуатацию крупный и очень важный для региона объект – волейбольный спортивный комплекс в Сосновом Бору.
На данный момент практически завершены строительно-монтажные работы еще на пяти объектах, ввод в эксплуатацию которых мы ожидаем в первой половине наступившего года. Это четыре школы в Лужском, Всеволожском и Сосновоборском районах, а также врачебная амбулатория в Кингисеппском районе.
В целом в этом году финансирование АИП составляет примерно 9,2 млрд рублей. Всего ввести в эксплуатацию планируется 28 объектов, из них три объекта здравоохранения, три дома культуры, четыре школы, три детских сада, восемь спортивных сооружений и шесть объектов гражданской обороны. Кроме того, в этом году завершатся работы по проектированию 21 объекта. Большая часть расходов идет на строительство социальной инфраструктуры в сельской местности, это и фельдшерско-акушерские пункты, и дома культуры, и образовательные учреждения, и спортивные комплексы.
– В Ленобласти – большое число граждан, относящихся к категориям многодетных семей, молодых семей, молодых специалистов, жителей сельской местности, в отношении которых действуют программы поддержки в отношении улучшения жилищных условий. Что сделано в этой сфере?
– Комитет по строительству Ленобласти реализует программы, по которым сотни семей ежегодно получают возможность улучшить свои жилищные условия. Только в 2019 году в нашем регионе 554 семьи получили свидетельства о предоставлении социальной выплаты на приобретение или строительство жилья. Еще 209 семей стали участниками мероприятий по улучшению жилищных условий для молодежи и молодых семей, программ с использованием средств ипотечного кредита и проекта «Устойчивое развитие сельских территорий».
Кроме того, идет работа по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры на земельных участках, бесплатно предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства. Деньги областного бюджета на эти нужды выделяются в виде субсидий муниципальным образованиям ежегодно с 2014 года. В прошлом году общий объем средств, выделенных на проектирование и строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, составил 262 млн рублей.
– Мы беседуем накануне очередного съезда строителей Ленобласти. Комитет по строительству региона – один из соорганизаторов мероприятия. На Ваш взгляд, какие ключевые вопросы и проблемы профессионалы должны обсудить на этом форуме?
– Пользуясь случаем, хотел бы пригласить всех представителей строительного комплекса региона на XII съезд строителей Ленобласти, который пройдет 13 февраля.
Для того, чтобы провести мероприятие максимально эффективно, мы заранее собираем информацию для обсуждения от заинтересованных лиц. Ввиду текущей непростой экономической ситуации нам необходим живой открытый диалог с застройщиками, руководителями предприятий и некоммерческих объединений.
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.