Константин Панкратьев: «Ждем открытого диалога с застройщиками»
В преддверии XII съезда строителей Ленобласти председатель Комитета по строительству региона Константин Панкратьев рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах развития отрасли в прошлом году и планах областных властей на год наступивший.
– Константин Юрьевич, каковы основные итоги работы строительной отрасли Ленобласти в 2019 году и планы на 2020-й?
– Прошлый год мы закончили с хорошими показателями. В полном объеме реализован годовой целевой показатель по программе переселения граждан из аварийного жилья. Одновременно с этим мы начали проводить подготовительную работу с муниципальными образованиями по исполнению следующих этапов программы. Речь идет, например, о заключении муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений на следующий год. Это очень большая и тяжелая работа, так как часто на местах не хватает специалистов – и нам приходится «в ручном режиме» координировать все действия администраций.
Как известно, программа переселения реализуется поэтапно. Участниками первого этапа (2019–2020 годов) стали 43 муниципальных образования. Работа может проходить в виде предоставления благоустроенных жилых помещений гражданам путем приобретения у застройщиков или иных лиц в готовых домах. Завершить первый этап мы планируем уже в первом полугодии 2020 года за счет покупки гражданам квартир на вторичном рынке. Хотел бы особо отметить муниципальные образования, которые уже достигли высоких результатов в этой сфере. Это поселения в Волосовском, Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Лодейнопольском, Лужском и Сланцевском районах Ленобласти.
Следующие этапы программы будут реализовываться на 95% путем строительства новых многоквартирных домов. Первыми финансовую поддержку получат 6 муниципальных образований: Волосово, Гатчина, Подпорожье, Ефимовское городское поселение Бокситогорского района, Дружногорское городское поселение Гатчинского района и Опольевское сельское поселение Кингисеппского района, которые заранее сформировали земельные участки. Строительство домов начнется в этом году, граждане смогут переселиться в новые жилые помещения уже в следующем.
По предварительным данным, суммарный объем ввода жилья в прошлом году оценивался в 2,4 млн кв. м. Однако сейчас стала поступать информация от администраций муниципальных образований о вводе объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Цифры достаточно впечатляющие. Так что есть все основания предполагать, что регион все-таки сумел достичь установленного в рамках национального проекта показателя ввода на уровне 2,9 млн кв. м жилья.
Рост объемов ИЖС можно назвать сформировавшимся трендом. По сравнению c 2017 годом индивидуальных жилых домов стало вводиться примерно в два раза больше. Это связано, в первую очередь, с упрощением процедуры регистрации. Сейчас осуществление государственного кадастрового учета и госрегистрации прав в отношении построенных объектов ИЖС осуществляется через обращение в местную администрацию. В общую статистику теперь включаются и жилые дома, построенные в садоводствах. Таких примеров много, особенно в Гатчинском и Всеволожском районах.
– Социальная инфраструктура – одно из направлений, на которые губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обращает особое внимание. Что было сделано в этой сфере в прошлом году?
– Главный принцип в жилищной политике Ленобласти – сбалансированное развитие жилищного и социального строительства. На достижение этой задачи брошены все основные силы. Третий год подряд мы участвуем в федеральной программе «Стимул». Общее финансирование строительства объектов с 2018 по 2022 год по этой программе составляет 7,8 млрд рублей, из них 3 млрд – средства из бюджета РФ. Для понимания: размер федерального субсидии, предоставляемой Ленобласти в 2019 году, составил 67%, средства областной казны – 29,7%, деньги местных бюджетов – 3,3%. За это время открыто четыре учреждения. Сейчас у нас строится рекордное количество объектов – 9 детских садов и школ во Всеволожском и Ломоносовском районах. Два объекта – на завершающем этапе строительства, еще семь объектов начнут строиться в ближайшее время.
Еще один способ обеспечить кварталы массовой застройки социальными объектами – программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с заключенными соглашениями у застройщиков в муниципальную собственность выкупаются готовые детские сады и школы. Всего в Ленобласти построено и открыто 15 детских садов на 2240 мест. А также 5 школ на 3725 мест.
Кроме этого, в большом количестве строятся поликлиники, дома культуры, пожарные депо, спортивные комплексы, а также детсады и школы по Адресной инвестиционной программе (АИП) путем прямого бюджетного финансирования. В 2019 году на эти цели в областной казне было предусмотрено около 8 млрд рублей. Всего профинансировано 111 социальных объектов, из них для 38 была разработана проектно-сметная документация. Основная доля расходов традиционно приходится на приоритетные направления региональной экономической политики, такие как образование и здравоохранение.
В эксплуатацию введено 23 объекта, в том числе два детских сада, три школы, дом культуры, три физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивный комплекс для детей с ограниченными возможностями, для Приозерского дома-интерната, стадион, футбольное поле, пять универсальных спортивных площадок, пожарное депо, корпус Ульяновской психиатрической больницы, три фельдшерско-акушерских пункта, врачебная амбулатория на 250 посещений в смену в деревне Вартемяги Всеволожского района.
– Каковы планы по развитию социальной инфраструктуры у областных властей на 2020 год?
– В самом начале года, 15 января, уже введен в эксплуатацию крупный и очень важный для региона объект – волейбольный спортивный комплекс в Сосновом Бору.
На данный момент практически завершены строительно-монтажные работы еще на пяти объектах, ввод в эксплуатацию которых мы ожидаем в первой половине наступившего года. Это четыре школы в Лужском, Всеволожском и Сосновоборском районах, а также врачебная амбулатория в Кингисеппском районе.
В целом в этом году финансирование АИП составляет примерно 9,2 млрд рублей. Всего ввести в эксплуатацию планируется 28 объектов, из них три объекта здравоохранения, три дома культуры, четыре школы, три детских сада, восемь спортивных сооружений и шесть объектов гражданской обороны. Кроме того, в этом году завершатся работы по проектированию 21 объекта. Большая часть расходов идет на строительство социальной инфраструктуры в сельской местности, это и фельдшерско-акушерские пункты, и дома культуры, и образовательные учреждения, и спортивные комплексы.
– В Ленобласти – большое число граждан, относящихся к категориям многодетных семей, молодых семей, молодых специалистов, жителей сельской местности, в отношении которых действуют программы поддержки в отношении улучшения жилищных условий. Что сделано в этой сфере?
– Комитет по строительству Ленобласти реализует программы, по которым сотни семей ежегодно получают возможность улучшить свои жилищные условия. Только в 2019 году в нашем регионе 554 семьи получили свидетельства о предоставлении социальной выплаты на приобретение или строительство жилья. Еще 209 семей стали участниками мероприятий по улучшению жилищных условий для молодежи и молодых семей, программ с использованием средств ипотечного кредита и проекта «Устойчивое развитие сельских территорий».
Кроме того, идет работа по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры на земельных участках, бесплатно предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства. Деньги областного бюджета на эти нужды выделяются в виде субсидий муниципальным образованиям ежегодно с 2014 года. В прошлом году общий объем средств, выделенных на проектирование и строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, составил 262 млн рублей.
– Мы беседуем накануне очередного съезда строителей Ленобласти. Комитет по строительству региона – один из соорганизаторов мероприятия. На Ваш взгляд, какие ключевые вопросы и проблемы профессионалы должны обсудить на этом форуме?
– Пользуясь случаем, хотел бы пригласить всех представителей строительного комплекса региона на XII съезд строителей Ленобласти, который пройдет 13 февраля.
Для того, чтобы провести мероприятие максимально эффективно, мы заранее собираем информацию для обсуждения от заинтересованных лиц. Ввиду текущей непростой экономической ситуации нам необходим живой открытый диалог с застройщиками, руководителями предприятий и некоммерческих объединений.
В августе текущего года петербургские СМИ сообщили о том, что Александр Шестаков, владеющий компанией «Первая мебельная фабрика», завершил приобретение недвижимости в квартале между Балтийским вокзалом и ТРК «Варшавский экспресс». Недвижимость на Обводном канале г-н Шестаков начал приобретать несколько лет назад, а теперь планирует построить здесь многофункциональный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м.
Ранее предприниматель собирался возвести торгово-офисный комплекс, но у города изменились планы насчет развития данной территории. Девелоперу пришлось менять концепцию. Об этом и других проектах «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Александр Николаевич, Вы работаете над концепцией развития территории между ТРК «Варшавский экспресс» и Балтийским вокзалом уже несколько лет. Что поменялось за эти годы? Удалось ли уже определиться с концепцией?
– Это большой и сложный проект, предполагающий застройку нескольких гектаров земли, на которых раньше располагался завод «Подъемтрансмаш». Мы начали работать над проектом более десяти лет назад, и с тех пор концепции освоения территории менялись кардинально. Изначально мы собирались строить там торгово-офисный центр, сделали сам проект. Он подразумевал объединение непосредственно бывшей заводской территории с прилегающими участками, на которых стоят несколько зданий, использовавшихся в качестве общежитий. У нас с городом была договоренность о том, что мы эти общежития расселяем, после чего благополучно сносим и на их месте создаем парковки для посетителей и работников будущего коммерческо-делового квартала.
Соответственно, все наши первые планы и концепции рухнули – кому нужен торговый или бизнес-центр без парковки? Но общежития все равно расселять пришлось, договоренности об этом остались. А потом появилась и поменялась концепция пробивки Измайловского проспекта, создавались и пересматривались градостроительные планы редевелопмента и освоения Измайловской перспективы, принимались все новые законы и нормы, регламентирующие строительную деятельность, в том числе в части работы с историческими и просто старыми зданиями. И мы были вынуждены каждый раз что-то менять в наших планах. Сейчас вроде как все более-менее стабилизировалось, и мы постепенно выкупаем на торгах оставшиеся здания, после чего будем формировать целостный земельный участок, на котором возможна реализация проекта.
Сейчас мы завершаем эти предварительные процедуры, и уже после того, как четко поймем, что там с землей, будем окончательно определяться с концепцией, планами и сроками. Сейчас пока рано о чем-то конкретном говорить, особенно о сроках. Могу сказать только одно – проект точно будет.
– Насколько, на Ваш взгляд, качественно изменилась эта территория за последние годы с началом реализации здесь крупных проектов редевелопмента?
– То, что территории «серого пояса» по Обводному каналу будут развиваться и приспосабливаться для современного использования, было понятно уже давно. Главная сложность этих проектов – масштаб. Непросто найти инвесторов на проекты, предполагающие редевелопмент десятков гектаров земли (как, например, территории «Красного Треугольника» в 34 га). Это очень большие деньги и длительные сроки окупаемости. Наш же проект в этом плане «маленький» и компактный – «Подъемтрансмаш» занимал всего-то 3 га. К тому же нас привлекло его расположение как с точки зрения логистики (шаговая доступность станции метро «Балтийская», прямой выезд на набережную Обводного канала, близость Измайловскому, Лермонтовскому и Московскому проспектам), так и благодаря развитости торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры. К тому же примерно в то время на Обводном стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших территорий РЖД за Варшавским вокзалом. Это давало все основания предполагать, что депрессивная когда-то промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем и большой потребностью в современной деловой, коммерческой и развлекательной инфраструктуре.
– Сбалансированно ли развивается эта территория сейчас? Нет ли функциональных «перегибов»?
– Пока такие перегибы, если и есть, то незаметны – все же, несмотря на большой интерес девелоперов к Измайловской перспективе, на деле проекты редевелопмента реализуются медленно. Посмотрим лет через десять, не раньше: по тем проектам вдоль Обводного канала, которые уже реализованы или заявлены, похоже, что здесь все же преобладает «жилая» направленность. Самым большим недостатком, на мой взгляд, является отсутствие глобального плана развития этой территории. Есть огромная промзона, которую теоретически можно было бы превратить в цветущий сад или «город в городе», но для этого нужна единая концепция редевелопмента всего этого гигантского «серого пятна». Это, в свою очередь, подразумевает участие и заинтересованность города, которой мы, к сожалению, пока в нужном объеме не видим. Есть локальные инвесторы, которые строят нечто то там, то тут, строят хорошо, умно и красиво – но каждый сам по себе, вне единой общей функциональной концепции.
– Есть ли у территории ограничения по развитию, например, охраняемые здания КГИОП? Как планируете включать их в свой проект?
– Да, есть. Это здание одного из бывших общежитий на набережной Обводного канала, 118Б. Эта трехэтажная постройка датируется 1913 годом, она не является памятником культуры и (или) истории, но, тем не менее, подпадает под действие 820-го закона и не подлежит сносу. Соответственно, мы все, что необходимо, восстановим, отреставрируем – и приспособим обновленное здание под современное использование с учетом концепции нашего проекта.
– Также сообщалось, что в состав МФК войдут магазины, офисы и сервисный апарт-отель. Насколько, на Ваш взгляд, будет востребована офисная функция? Сервисный апарт-отель – очень популярный сегодня формат в Петербурге. Планируете сами заниматься его управлением или привлечь уже «раскрученный» бренд?
– Спрос на коммерческую недвижимость в районе Балтийского вокзала пока невелик, поэтому строить на территории бывшего «Подъемтрансмаша» объект офисного назначения смысла нет – такое количество квадратных метров в этом районе не будет востребовано арендаторами. А вот для гостиницы это очень перспективная локация, выгоды которой обусловлены близостью к центру города и Балтийскому вокзалу. Опять же, пока рано говорить о том, кто будет управлять нашим будущим отелем: среди всех возможных вариантов мы не исключаем и такого, при котором сами этим займемся.
– Также Вы планировали строить отель на Петроградской набережной. Какова судьба этого проекта?
– Он находится в завершающей стадии проектирования. Возможно, в конце текущего года начнем строительные работы на этой площадке.
– На ПМЭФ-2018 был представлен Ваш проект реконцепции ТВК «Гарден Сити» и создания рядом с ним музея «Страна хоккея». Некоторые эксперты назвали этот проект «абсолютно не рыночной историей». Вы согласны с такой оценкой?
– Почему у нас любое начинание, имеющее ярко выраженную социальную направленность, сразу считают «нерыночной историей»?
В настоящее время мы завершаем реконцепцию ТВК «Гарден Сити» – достроили новый торговый корпус, произвели перепланировку второго этажа «старого» здания, значительно расширили зону парковки. Необходимость перемен обусловлена бурным ростом Приморского района, особенно тех его территорий, которые прилегают к новому средоточию деловой жизни Петербурга – «Лахта Центру». Удачная локация «Гарден Сити» на Приморском шоссе способствует росту привлекательности торгово-выставочного комплекса, специализирующегося на интерьерной тематике и загородном отдыхе, как у арендаторов (особенно ценовых сегментов «средний» и «средний плюс»), так и у посетителей. Как показывают наши исследования, ежемесячно ТВК «Гарден Сити» посещают более 300 тыс. человек, многие приезжают туда несколько раз в неделю, и этот показатель растет. Среди наших гостей много семей с детьми разных возрастов, спортсменов, поклонников активного образа жизни.
Поэтому логичным продолжением «Гарден Сити» стал грандиозный культурный проект – первый в Петербурге спортивный интерактивный парк-музей «Страна хоккея». В нем вся подача информации построена не на устаревшем аналоговом принципе, а осуществляется с помощью цифровых технологий и позволяет посетителям окунуться в хоккей в формате 4D. В музее будут созданы разные зоны – тематическая выставка с более чем 100 тыс. экспонатов, спортивно-игровое пространство, 4D-кинотеатр. И, конечно, «Страна хоккея» – это бизнес-проект. Согласно нашим расчетам, 500 млн рублей инвестиций, которые мы вкладываем в него, в пессимистическом варианте окупятся в течение 10 лет, а в оптимистическом – за 5 лет.
В сентябре текущего года в Выборгском районе на улице Грибалёвой мы открыли крупнейший в Петербурге частный многофункциональный спортивный комплекс «Шанс Арена». Он также является частью стратегического проекта, согласованного с городом в рамках проведения ПМЭФ. Спорткомплекс включает в себя полноразмерную ледовую арену. Особенностью «Шанс Арены» является первый в России корт для падел-тенниса (аналога большого тенниса, нового вида спорта, стремительно набирающего популярность в Европе и Южной Америке).