Сергей Мохнарь: «Последствия реформы нам еще только предстоит узнать»
В ушедшем году реформа привлечения средств в жилищное строительство и переход отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов были объявлены совершившимся фактом. Однако, по мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, если оценивать процесс в масштабах отрасли, изменения еще толком и не начались – и их последствия пока можно только прогнозировать.
– Сергей Владимирович, прошлый год стал во многом переломным для строительной отрасли. Каково Ваше мнение о ходе реформы?
– Для перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу ушедший год действительно можно считать знаковым, но, так сказать, в символическом смысле. Конечно, новые проекты по старой схеме «долевки» запускаться уже не будут. И действительно, некоторые застройщики приступили к работе по новой схеме и получили в банках проектное финансирование для своих объектов. Однако говорить о том, что началось реформирование в масштабах отрасли, а тем более оценивать его последствия – пока явно преждевременно. Судите сами: по официальным данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге 78% проектов на 21 млн кв. м жилья получили разрешение на завершение по старой долевой схеме. Если учесть, что в прошлом году в городе введено около 3,5 млн «квадратов», – на сколько лет хватит имеющегося задела? Конечно, в этом объеме немало проектов комплексного освоения с горизонтом строительства до конца 2020-х годов. Но, в любом случае, еще год-два подавляющее большинство проектов будет реализовываться по старым правилам.
И только параллельно с этим застройщики начнут первые, можно сказать, экспериментальные запуски объектов с проектным финансированием и счетами эскроу. И это, кстати сказать, к лучшему, поскольку имеется определенный переходный период для сравнительно плавного изменения схемы работы. «Жесткий» вариант реформы, который обсуждался в начале прошлого года, но, к счастью, не был реализован, создал бы для строительной отрасли гораздо больше проблем.
Тем не менее, говорить сейчас об оценке последствий реформы преждевременно. Можно давать прогнозы, строить предположения. Точно ясно пока только одно: назад пути нет; так или иначе, с тем или иным ущербом или с достижениями, отрасль перейдет на новую схему.
– Давайте тогда поговорим о предполагаемых последствиях…
– Давать прогнозы – дело неблагодарное, поскольку неизвестно, какие дополнительные факторы в будущем повлияют на ситуацию. Но, наверное, имеет смысл поразмышлять о потенциально проблемных точках, которые необходимо учитывать на перспективу.
Позитивные последствия реформы в целом очевидны. Это, собственно, то, ради чего она затевалась. Проблема обманутых дольщиков – а точнее, появления новых обманутых дольщиков и недостроенных объектов – будет решена. Но это в будущем, а вот в ходе реформы их, наоборот, может стать только больше. Для Петербурга это, видимо, не очень критичный вопрос, а вот для небольших регионов с не слишком развитым рынком проблема может встать очень остро. Работающие там некрупные местные застройщики имеют очень низкую рентабельность. Доходность их проектов не позволяет выдержать банковский стресс-тест (скажем, в варианте роста затрат на строительно-монтажные работы на 10% в сочетании с падением спроса на 10%), а значит, проектного финансирования многие из них получить просто не смогут. Как достроить их объекты – это один вопрос (насколько я знаю, Минстрой готовит на этот случай определенные меры помощи). А второй вопрос – кто и на каких условиях сможет в перспективе работать на таких рынках? Или там жилье строить больше не нужно?
– Для Петербурга, на Ваш взгляд, это проблема неактуальная?
– Скажем так: гораздо менее актуальная. У нас развитый рынок, работает достаточно много сильных игроков, которые имеют возможность получить банковское кредитование. Поэтому проблемы появятся (а в определенной мере – уже появились) либо у совсем небольших компаний, либо у застройщиков, стратегия развития которых не была достаточно устойчива, чтобы выдержать кризис, серьезные движения на рынке или изменения в законодательстве.
– А какой, на Ваш взгляд, должна быть стратегия, чтобы пережить подобные проблемы?
– Я бы назвал это консервативной моделью развития. Она предполагает реализацию максимально просчитанных, малорисковых проектов, формирование собственной финансовой «подушки безопасности», направление большей части прибыли не в доход бенефициаров, а в развитие.
Как ни банально прозвучит, но покупатель становится все требовательнее – соответственно, необходимо стабильно высокое качество реализации проектов. В этом отношении позиция ГК «ПСК», которая начинала с генподряда и имеет высокие компетенции в строительстве, представляется очень надежной.
Наконец, необходима диверсификация реализуемых проектов по классам жилья. При различной ситуации на рынке (и вообще в экономике страны) максимальную эффективность показывают разные сегменты. Например, в периоды роста эконом-класс обеспечивает максимальный оборот. Он привлекает как людей, которым нужно улучшить жилищные условия, так и частных инвесторов, вкладывающихся на начальном этапе и продающих квартиры после ввода. Если при этом есть еще и рыночный рост цены, рентабельность таких вложений довольно высокая. Но при стагнации в экономике, снижении доходов населения и падающем рынке – эконом-класс проседает сильнее всего. А при его минимальной маржинальности это имеет очень быстрые и серьезные последствия для застройщиков, которые сконцентрировались в этом сегменте. Чему сейчас мы видим ряд подтверждений.
«Элитка» в период спадов тоже сильно проседает, но маржинальность в этом классе по большому счету позволяет просто переждать негативную ситуацию на рынке. Зато бизнес-класс в такие моменты чувствует себя достаточно стабильно. Покупатель этого сегмента в кризис обычно несколько снижает запрашиваемый метраж квартиры, но от самого приобретения не отказывается.
Таким образом, для нивелирования рисков, связанных с изменением рыночной и общеэкономической ситуации, целесообразно диверсифицировать портфель девелоперских проектов компании. Именно такой подход позволяет нашей компании уверенно чувствовать себя в наше непростое время.
– Вернемся к грядущим последствиям реформы. В чем еще Вы видите риски?
– Очевидно, что необходимость платить банкам за финансирование проекта вызовет рост цен. Собственно, все застройщики уже сейчас постепенно толкают ценник вверх. По оценкам аналитиков, в среднем рост стоимости «квадрата» за 2019 год составил около 8%. Это следствие как того, что маржа в последнее время и так достигла минимальных значений, так и необходимости обеспечить плавный рост цены, без критических для психологии покупателя «скачков» сразу на 10–15% за пару месяцев.
С учетом того, что покупательная способность граждан практически не растет, единственный способ сохранить массовый спрос в этих условиях – это удешевить ипотеку. Именно этот тренд мы наблюдали всю вторую половину прошлого года. Но чем ниже требования по ипотеке, тем более рисковой она становится. Вспомним, с чего начался кризис в мировой экономике 2008 года – с лопнувшего «пузыря» на ипотечном рынке США. Нам до появления проблем сходного масштаба в этой сфере еще далеко, но чем ниже планка допуска к кредиту, тем больше рисков, что неожиданное ухудшение финансового положение граждан может обернуться массовым дефолтом по кредитам.
Еще один нюанс из этой же сферы. Ставки по депозитам по мере снижения «ключа» Центробанком падают (сейчас 5% годовых – уже хорошая доходность). Соответственно, люди (в массе своей не слишком профессионально разбирающиеся в инвестировании) будут искать другие варианты для извлечения прибыли. Один из традиционных инструментов в России – приобретение жилья. На начальном этапе, к радости застройщиков, это может увеличить спрос на первичном рынке. Но затем, когда инвесторы захотят «выйти в деньги» и массово «выкинут» купленные квартиры на вторичный рынок, – это может вызвать серьезный избыток предложения, создать еще один «пузырь», со всеми негативными последствиями.
– Что Вы думаете о новой роли банков в схеме девелопмента жилья?
– В этой области ситуация, как мне кажется, тоже двойственная. Банк, конечно, гарантирует достройку любого объекта, который возьмется прокредитовать. Но, во-первых, далеко не во всех банках есть достаточное число компетентных специалистов, чтобы грамотно оценить проект, с которым приходит застройщик. Соответственно, для минимизации рисков банки будут выставлять требования к проектам с большим «запасом». Это в еще большей степени снизит доступность кредитов для девелоперов. Во-вторых, в силу своего нового положения банки считают не только возможным, но и необходимым вмешиваться в маркетинговую стратегию застройщиков. В заключаемом между сторонами кредитном договоре оговаривается, что в случае выхода за рамки условий банк может либо отказаться проводить сделку по продаже жилья частному лицу либо имеет право штрафовать застройщика. Таким образом, девелопер практически перестает быть самостоятельной фигурой.
Общим результатом реформы, на мой взгляд, станет дальнейшая монополизация рынка. Банкам комфортно работать с большими, надежными застройщиками, имеющими серьезный «запас прочности». Применительно к Петербургу, видимо, следует ожидать прихода новых игроков из Москвы – с солидным собственным финансовым ресурсом и надежными контактами с банковским сектором.
О противоречиях в реформе привлечения средств в жилищное строительство, мерах, необходимых для ее оптимизации, а также о том, чего строители ждут от власти, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега.
– Александр Николаевич, минуло 1 июля, жилищное строительство официально переведено на проектное финансирование. Успел ли «Мегалит» подготовиться к реформе? По какой схеме будут реализовываться ваши проекты?
– К реформе мы начали готовиться загодя, поэтому у нас уже есть четкое понимание нашей дальнейшей работы. ЖК «Дом на Львовской» и примерно половина нашего большого, совместного с «Охта Групп», ЖК «Приморский квартал» будут достраиваться по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. Нами уже получены заключения о соответствии этих объектов критериям Минстроя. Те корпуса «Приморского квартала», которые еще не достигли необходимого уровня строительной готовности, перейдут на схему проектного финансирования. Кстати, именно 1 июля нами была продана первая квартира с использованием эскроу-счета.
Нашим партнером по этому проекту и ранее выступал Банк «Санкт-Петербург». Но если прежде доля заемных средств составляла до 20% от затрат на строительство, то теперь она увеличится.
– Схемы, предлагаемые банками, предполагают, что процентная ставка по кредиту на реализацию проекта будет тем меньше, чем больше средств будет собрано на эскроу-счетах. При базовой ставке в 12% годовых, в качестве средневзвешенной для проекта со стабильно продаваемыми квартирами называют 6-7%. На какую среднюю ставку хотели бы выйти Вы?
– Мы будем стремиться к максимальным объемам продаж и, соответственно, минимизации ставки. Даже 6-7% в год при среднем сроке строительства объекта в 3 года – это 20% роста себестоимости. Это очень большая добавка, особенно для проектов с малой маржинальностью. Чтобы сохранить экономику, необходимо стимулировать продажи, «играть на опережение». При определенных условиях ставку можно снизить практически до нуля, и только так сейчас можно выживать. Поэтому сегодня основное внимание будет уделяться качеству проектов, их локации, привлекательности для покупателей, которая обеспечит гарантированный спрос. Хотя стратегически это и не совсем правильно.
– Почему? Обычно этот фактор называют как раз плюсом реформы.
– Жилье же должно строиться не только в самых лучших локациях. Собственно само разделение на классы это предполагает. Новые территории тоже должны развиваться, и часто такое развитие задают именно проекты эконом- и комфорт-класса. Да, стоимость земли в таких локациях невысокая, но и маржинальность проекта зачастую очень низкая.
А теперь наложим на эту ситуацию необходимость привлечь и обслужить кредит. Раз локация не самая привлекательная – продажи идут не очень быстро. Соответственно, процентная ставка по кредитному финансированию растет. Застройщик вынужден поднимать цену, чтобы сохранить экономику проекта. Это, в свою очередь, делает жилье еще менее привлекательным и снижает на него спрос.
В итоге получается ситуация, что «под удар» реформы попадают как раз проекты доступного жилья, о необходимости увеличения числа которых мы постоянно слышим. Не говоря уже о том, что ужесточится конкурентная борьба за привлекательные локации, стоимость земли вырастет, и это тоже толкнет вверх цены.
– Что же, на Ваш взгляд, необходимо делать, чтобы избежать этих проблем?
– Мне представляется, что Минстрою и в целом Правительству РФ нужно всерьез озаботиться мерами стимулирования строительной отрасли. Одним из механизмов может стать субсидирование части процентных ставок. Конечно, это должно касаться не дорогих проектов, не премиум- или бизнес-класса, а именно эконом-сегмента, или, как его сейчас принято называть, «стандартного жилья».
Вообще, по моим оценкам, для того, чтобы первичный рынок не испытал стресса в связи с реформой, чтобы избежать резких скачков цен, чтобы сохранить объемы ввода (а тем более увеличить их, что предусмотрено нацпроектом), процентная ставка по проектному финансированию не должна превышать 3-4% годовых. Без субсидирования это вряд ли осуществимо.
Кроме того, необходима государственная помощь при создании социальной инфраструктуры. Уже устоялась практика, что она должна входить в проект и строиться девелопером, а потом безвозмездно передаваться городу. В том же «Приморском квартале» у нас запроектированы три детсада и школа. Затраты – свыше 3 млрд рублей. Сейчас получается, что на создание городской инфраструктуры мы вынуждены брать деньги в кредит, а потом еще и выплачивать банку проценты. И в этом ключе представляется вполне логичным появление механизма или системы субсидий, которые позволят погасить процентную ставку.
Так что, на мой взгляд, надо еще много работать для того, чтобы проектное финансирование стало на практике не тормозом, а рабочим инструментом, стимулирующим развитие строительного комплекса. Отрадно в этой ситуации то, что в Минстрое все-таки слышат голос отрасли. Самый яркий пример тому – критерии готовности, которые позволили завершить строительство части объектов по старой схеме долевого строительства, а фактически обеспечили хоть какой-то переходный период. В итоговом решении они стали вполне приемлемы, а ведь сначала речь шла о том, что строительная готовность объекта и количество проданных площадей должны достигать 70%; в таком варианте жилищное строительство ждал бы коллапс.
Очень многое зависит от ближайшего полугодия. Минстрой сейчас ждет обратной связи от регионов, оценивает взаимодействие застройщиков с банками, смотрит на его результат – есть ли сложности с получением проектного финансирования. Потом, видимо, будут приниматься какие-то решения на федеральном уровне. Очень хочется надеяться, что при этом голос строительного сообщества снова будет услышан.
– А вообще, как Вы считаете, насколько нужна была эта реформа?
– Сейчас, понятное дело, «открывать дискуссию» уже поздно. Но, чтобы проиллюстрировать свою позицию, я хотел бы привести пару цифр. За последние 15 лет строительный комплекс привлек денег дольщиков на общую сумму 13 трлн рублей. На долю проблемных объектов из этой суммы приходится примерно 280 млрд – сумма, конечно внушительная, но составляющая лишь чуть более 2% от всех привлеченных средств. Я хочу показать, что в отрасли не было системного сбоя. При этом еще с прошлого года все строители начали работать по специальным счетам, то есть банки уже контролировали целевое расходование средств – и фактически на этом этапе вопрос появления новых проблемных объектов был закрыт.
– Чего строительное сообщество ждет от власти, чтобы отрасль развивалась поступательно?
– Не скажу за всех, но, на мой взгляд, необходимо обеспечить ясные правила игры, стабильность законодательной базы. Даже если нужны изменения, они должны делаться эволюционным путем, с предоставлением переходного периода от одной схеме к другой.
В среднем проект реализуется порядка пяти лет. Два из них уходят на то, чтобы его «упаковать» необходимой документацией, еще три – непосредственно на строительство. При таком цикле необходимо, чтобы правила менялись не чаще, чем один раз в три года; это даст возможность реализовывать текущий проект по имеющейся схеме, а к новому приступать уже по измененной.
Мы же «Приморский квартал» согласовывали суммарно чуть ли не десять лет. Собрали пакет документации, прошли все инстанции, осталось две подписи получить. Но тут правила поменялись: собранные документы – в помойку, заново разрабатываем проект под новые требования, снова пересогласовываем. И так три раза! Так что главное для нас – поменьше «революций».
– Цены на новостройки уже сейчас, в «предвкушении» реформы, идут вверх. При этом покупательная способность граждан не растет – и продажи обеспечиваются главным образом благодаря ипотеке. На Ваш взгляд, хватит ли ипотечного ресурса для обеспечения необходимого уровня спроса, особенно в условиях, когда на федеральном уровне требуют роста объемов ввода?
– Объективная потребность людей в жилье находится на очень высоком уровне. С другой стороны, покупательная способность, к сожалению, не растет. Таким образом, реальный спрос на жилье находится в прямой зависимости от процентных ставок по ипотеке. Если мы хотим строить 120 млн кв. м в год, необходимо обеспечить ставки на уровне порядка 6% годовых. Так что рост объемов ввода – это, по сути, вопрос не к строителям, а к макроэкономической ситуации в стране и размеру ключевой ставки, от которой зависит банковское предложение по условиям ипотеки.
– Расскажите немного о планах «Мегалита». Есть какие-то новые проекты?
– Пока мы сконцентрировали усилия на «Приморском квартале» и «Доме на Львовской». Но есть и новости – мы вышли в новый для себя регион и начинаем проект в Подмосковье. Мы подключились к достройке проблемного объекта в городе Королёв, в 7,5 км от МКАД. Площадь комплекса – около 50 тыс. кв. м. Бывший застройщик обанкротился.
Завершение чужих долгостроев – это, конечно, очень сложная задача, мы это знаем не понаслышке, такой опыт у нашей компании уже был. В этот раз пришлось довольно долго утрясать все юридические моменты, заключать мировое соглашение с дольщиками, но недавно мы получили разрешение на строительство. В 2021 году намерены ввести комплекс в эксплуатацию.
Станет ли это разовым выходом в регион или нам так понравится там работать, что мы останемся, – пока сказать сложно.
Есть у нас в планах проект коттеджного поселка в Ленобласти, недалеко от Санкт-Петербурга. Но загородное строительство – это очень растянутый во времени бизнес при возвращении инвестиций. Пока извлекать деньги из оборота на такие проекты нецелесообразно. Но в перспективе мы непременно его реализуем.
У каждого девелопера должна быть мечта о том, какой объект он хочет построить. У нас их две: создать в городе новый квартал, и ее мы уже начали воплощать, а вторая – сделать современный коттеджный поселок. Так что нам еще есть к чему стремиться!
СПб ГБУ «Управление инвестиций» отмечает 25-летие. Четверть века назад появилась структура, ставшая мощным инструментом в деле улучшения инвестиционного климата в Санкт-Петербурге. Об истории и сегодняшнем дне учреждения «Строительному Еженедельнику» рассказала и. о. директора СПб ГБУ «Управление инвестиций» Анна Исакова.
– Анна Николаевна, одной из задач Управления инвестиций было создание «единого окна» для инвесторов. Расскажите, пожалуйста, о результатах этой работы. Насколько такое решение стало эффективным?
– До 2015 года в Петербурге деятельность в области реализации инвестиционных проектов осуществлял целый ряд государственных учреждений. Закономерно появилась необходимость в реформировании системы и создании единой структуры, отвечающей за взаимодействие и сопровождение инвесторов.
Так Управление инвестиций перешло в ведение Комитета по инвестициям Петербурга и совместило функции сразу нескольких структур, включая Агентство стратегических инвестиций и Городское агентство по промышленным инвестициям. В составе управления начали работу структурные подразделения по сопровождению инвестпроектов на этапе строительства и сопровождения проектов государственно-частного партнерства.
Тогда же в структуре управления был создан информационно-консультационный центр по вопросам реализации инвестпроектов – фронт-офис «единого окна» – и оптимизирован порядок предоставления инвесторам объектов недвижимости. Это позволило значительно сократить сроки прохождения и количество административных процедур, необходимых для реализации инвестпроектов, помогло наладить прямое взаимодействие органов власти с каждым потенциальным инвестором.
Могу утверждать, что такой подход оказался востребован бизнесом. С момента создания «единого окна» было оказано порядка 5 тыс. консультаций, принято более 2 тыс. заявлений по вопросам предоставления объектов недвижимости в целях строительства и реконструкции.
Кроме того, «единое окно» стало частью уникальной комплексной системы информационных ресурсов для инвесторов Петербурга, которая признана победителем во всероссийском конкурсе лучших практик и инициатив социально-экономического развития субъектов РФ, организованного Агентством стратегических инициатив. Это также подтверждает правильность принятого решения о создании универсального и современного «единого окна» для инвесторов.
– Какая еще работа проводится управлением для упрощения процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов в городе?
– Управление переходит на цифровое взаимодействие с инвесторами и исполнительными органами государственной власти Петербурга посредством Единой системы строительного комплекса (ЕССК). Сопровождение и контроль реализации инвестпроектов, а также формирование базы данных осуществляются на специально разработанной цифровой платформе «Управление инвестиционными проектами».
Кроме того, всю необходимую информацию о подготовке и реализации инвестпроекта можно получить и удаленно, без посещения фронт-офиса — на Инвестиционном портале Петербурга, который признан одним из лучших в России.
– По замыслу федеральных властей, ГЧП должно стать широко используемым механизмом привлечения частных вложений. Как обстоят с этим дела в Петербурге?
– Согласно рейтингу регионов России по уровню развития ГЧП, рассчитанному на платформе поддержки инфраструктурных проектов РОСИНФРА, Петербург занимает первое место среди регионов России наряду с Москвой, Московской областью и ХМАО. Кроме того, показательным является тот факт, что Северная столица стала первым регионом, реализующим проект ГЧП в сфере легкорельсового транспорта (трамвай «Чижик» в Красногвардейском районе города).
ГЧП в Петербурге затрагивает самые важные сферы городской экономики: транспорт, IT, коммунальное хозяйство, спорт, здравоохранение, туризм и социальную инфраструктуру. Наш город продолжает укреплять свои позиции на рынке ГЧП в РФ, так как данный механизм позволяет увеличить финансовое и иное ресурсное обеспечение инфраструктурных проектов при сокращении бюджетных расходов. Именно такое взаимодействие власти и бизнеса позволяет решать общественно значимые задачи на взаимовыгодных условиях и привлечь в экономику города сотни миллиардов рублей.
– Выделение участков под реализацию инвестпроектов всегда вызывает интерес. Под какие в основном проекты запрашивают землю? Кто ее получает?
– Сегодня Петербург является весьма привлекательным для инвестиций городом. Мы стараемся создать максимально комфортные условия для бизнеса. Большая часть инвесторов активно заинтересована в реализации социально значимых проектов, в том числе благодаря системе преференций и льгот, предусмотренных для них законодательством.
Северная столица России также является точкой притяжения туристов со всего мира, поэтому проекты в области гостиничного бизнеса всегда будут актуальны для делового сообщества.
Кроме того, так как Петербург остается и крупнейшим промышленным центром страны, инвесторы на постоянной основе обращаются за содействием в реализации проектов в области производства. Такие проекты сопровождаются особым вниманием правительства города. Таким образом, можно утверждать, что инвесторов интересуют различные объекты для разных целей.
– Анна Николаевна, чего бы Вы хотели пожелать сотрудникам СПб ГБУ «Управление инвестиций» в 25-й День рождения организации?
– Прежде всего, с благодарностью отмечу тот огромный масштаб работы, который за четверть века был проделан СПб ГБУ «Управление инвестиций». Это вызывает искреннее уважение и говорит о высоких профессиональных качествах, самоотверженном труде и добросовестном отношении к работе нашей команды.
За плечами у организации 25 насыщенных и продуктивных лет на благо развития Петербурга. Уверена, что накопленный опыт и профессиональные достижения станут для нас прочным фундаментом и помогут в будущем решать самые интересные и сложные задачи. От всей души спешу поблагодарить каждого сотрудника нашего коллектива и пожелать Управлению инвестиций успехов и процветания!
Справка
СПб ГБУ «Управление инвестиций» создано в 1994 году в целях оперативного и максимально широкого вовлечения в деловой оборот земельных участков и объектов недвижимости, принадлежащих Петербургу. В 2015 учреждение было передано в ведение Комитета по инвестициям и реорганизовано в форме присоединения к нему СПб ГБУ «Агентство стратегических инвестиций».
С 1995 по 2019 год издано порядка 12,9 тыс. нормативно-правовых актов по вопросам строительства и реконструкции в Санкт-Петербурге. В частности, около 3,77 тыс. решений о предоставлении 4,2 тыс. земельных участков общей площадью более 8,1 тыс. га для осуществления строительства и реконструкции.
На данный момент благодаря работе СПб ГБУ «Управление инвестиций» введены в эксплуатацию объекты капстроительства почти на 2,9 тыс. земельных участков; продолжается реализация проектов на 357 участках.