Сергей Мохнарь: «Последствия реформы нам еще только предстоит узнать»
В ушедшем году реформа привлечения средств в жилищное строительство и переход отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов были объявлены совершившимся фактом. Однако, по мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, если оценивать процесс в масштабах отрасли, изменения еще толком и не начались – и их последствия пока можно только прогнозировать.
– Сергей Владимирович, прошлый год стал во многом переломным для строительной отрасли. Каково Ваше мнение о ходе реформы?
– Для перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу ушедший год действительно можно считать знаковым, но, так сказать, в символическом смысле. Конечно, новые проекты по старой схеме «долевки» запускаться уже не будут. И действительно, некоторые застройщики приступили к работе по новой схеме и получили в банках проектное финансирование для своих объектов. Однако говорить о том, что началось реформирование в масштабах отрасли, а тем более оценивать его последствия – пока явно преждевременно. Судите сами: по официальным данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге 78% проектов на 21 млн кв. м жилья получили разрешение на завершение по старой долевой схеме. Если учесть, что в прошлом году в городе введено около 3,5 млн «квадратов», – на сколько лет хватит имеющегося задела? Конечно, в этом объеме немало проектов комплексного освоения с горизонтом строительства до конца 2020-х годов. Но, в любом случае, еще год-два подавляющее большинство проектов будет реализовываться по старым правилам.
И только параллельно с этим застройщики начнут первые, можно сказать, экспериментальные запуски объектов с проектным финансированием и счетами эскроу. И это, кстати сказать, к лучшему, поскольку имеется определенный переходный период для сравнительно плавного изменения схемы работы. «Жесткий» вариант реформы, который обсуждался в начале прошлого года, но, к счастью, не был реализован, создал бы для строительной отрасли гораздо больше проблем.
Тем не менее, говорить сейчас об оценке последствий реформы преждевременно. Можно давать прогнозы, строить предположения. Точно ясно пока только одно: назад пути нет; так или иначе, с тем или иным ущербом или с достижениями, отрасль перейдет на новую схему.
– Давайте тогда поговорим о предполагаемых последствиях…
– Давать прогнозы – дело неблагодарное, поскольку неизвестно, какие дополнительные факторы в будущем повлияют на ситуацию. Но, наверное, имеет смысл поразмышлять о потенциально проблемных точках, которые необходимо учитывать на перспективу.
Позитивные последствия реформы в целом очевидны. Это, собственно, то, ради чего она затевалась. Проблема обманутых дольщиков – а точнее, появления новых обманутых дольщиков и недостроенных объектов – будет решена. Но это в будущем, а вот в ходе реформы их, наоборот, может стать только больше. Для Петербурга это, видимо, не очень критичный вопрос, а вот для небольших регионов с не слишком развитым рынком проблема может встать очень остро. Работающие там некрупные местные застройщики имеют очень низкую рентабельность. Доходность их проектов не позволяет выдержать банковский стресс-тест (скажем, в варианте роста затрат на строительно-монтажные работы на 10% в сочетании с падением спроса на 10%), а значит, проектного финансирования многие из них получить просто не смогут. Как достроить их объекты – это один вопрос (насколько я знаю, Минстрой готовит на этот случай определенные меры помощи). А второй вопрос – кто и на каких условиях сможет в перспективе работать на таких рынках? Или там жилье строить больше не нужно?
– Для Петербурга, на Ваш взгляд, это проблема неактуальная?
– Скажем так: гораздо менее актуальная. У нас развитый рынок, работает достаточно много сильных игроков, которые имеют возможность получить банковское кредитование. Поэтому проблемы появятся (а в определенной мере – уже появились) либо у совсем небольших компаний, либо у застройщиков, стратегия развития которых не была достаточно устойчива, чтобы выдержать кризис, серьезные движения на рынке или изменения в законодательстве.
– А какой, на Ваш взгляд, должна быть стратегия, чтобы пережить подобные проблемы?
– Я бы назвал это консервативной моделью развития. Она предполагает реализацию максимально просчитанных, малорисковых проектов, формирование собственной финансовой «подушки безопасности», направление большей части прибыли не в доход бенефициаров, а в развитие.
Как ни банально прозвучит, но покупатель становится все требовательнее – соответственно, необходимо стабильно высокое качество реализации проектов. В этом отношении позиция ГК «ПСК», которая начинала с генподряда и имеет высокие компетенции в строительстве, представляется очень надежной.
Наконец, необходима диверсификация реализуемых проектов по классам жилья. При различной ситуации на рынке (и вообще в экономике страны) максимальную эффективность показывают разные сегменты. Например, в периоды роста эконом-класс обеспечивает максимальный оборот. Он привлекает как людей, которым нужно улучшить жилищные условия, так и частных инвесторов, вкладывающихся на начальном этапе и продающих квартиры после ввода. Если при этом есть еще и рыночный рост цены, рентабельность таких вложений довольно высокая. Но при стагнации в экономике, снижении доходов населения и падающем рынке – эконом-класс проседает сильнее всего. А при его минимальной маржинальности это имеет очень быстрые и серьезные последствия для застройщиков, которые сконцентрировались в этом сегменте. Чему сейчас мы видим ряд подтверждений.
«Элитка» в период спадов тоже сильно проседает, но маржинальность в этом классе по большому счету позволяет просто переждать негативную ситуацию на рынке. Зато бизнес-класс в такие моменты чувствует себя достаточно стабильно. Покупатель этого сегмента в кризис обычно несколько снижает запрашиваемый метраж квартиры, но от самого приобретения не отказывается.
Таким образом, для нивелирования рисков, связанных с изменением рыночной и общеэкономической ситуации, целесообразно диверсифицировать портфель девелоперских проектов компании. Именно такой подход позволяет нашей компании уверенно чувствовать себя в наше непростое время.
– Вернемся к грядущим последствиям реформы. В чем еще Вы видите риски?
– Очевидно, что необходимость платить банкам за финансирование проекта вызовет рост цен. Собственно, все застройщики уже сейчас постепенно толкают ценник вверх. По оценкам аналитиков, в среднем рост стоимости «квадрата» за 2019 год составил около 8%. Это следствие как того, что маржа в последнее время и так достигла минимальных значений, так и необходимости обеспечить плавный рост цены, без критических для психологии покупателя «скачков» сразу на 10–15% за пару месяцев.
С учетом того, что покупательная способность граждан практически не растет, единственный способ сохранить массовый спрос в этих условиях – это удешевить ипотеку. Именно этот тренд мы наблюдали всю вторую половину прошлого года. Но чем ниже требования по ипотеке, тем более рисковой она становится. Вспомним, с чего начался кризис в мировой экономике 2008 года – с лопнувшего «пузыря» на ипотечном рынке США. Нам до появления проблем сходного масштаба в этой сфере еще далеко, но чем ниже планка допуска к кредиту, тем больше рисков, что неожиданное ухудшение финансового положение граждан может обернуться массовым дефолтом по кредитам.
Еще один нюанс из этой же сферы. Ставки по депозитам по мере снижения «ключа» Центробанком падают (сейчас 5% годовых – уже хорошая доходность). Соответственно, люди (в массе своей не слишком профессионально разбирающиеся в инвестировании) будут искать другие варианты для извлечения прибыли. Один из традиционных инструментов в России – приобретение жилья. На начальном этапе, к радости застройщиков, это может увеличить спрос на первичном рынке. Но затем, когда инвесторы захотят «выйти в деньги» и массово «выкинут» купленные квартиры на вторичный рынок, – это может вызвать серьезный избыток предложения, создать еще один «пузырь», со всеми негативными последствиями.
– Что Вы думаете о новой роли банков в схеме девелопмента жилья?
– В этой области ситуация, как мне кажется, тоже двойственная. Банк, конечно, гарантирует достройку любого объекта, который возьмется прокредитовать. Но, во-первых, далеко не во всех банках есть достаточное число компетентных специалистов, чтобы грамотно оценить проект, с которым приходит застройщик. Соответственно, для минимизации рисков банки будут выставлять требования к проектам с большим «запасом». Это в еще большей степени снизит доступность кредитов для девелоперов. Во-вторых, в силу своего нового положения банки считают не только возможным, но и необходимым вмешиваться в маркетинговую стратегию застройщиков. В заключаемом между сторонами кредитном договоре оговаривается, что в случае выхода за рамки условий банк может либо отказаться проводить сделку по продаже жилья частному лицу либо имеет право штрафовать застройщика. Таким образом, девелопер практически перестает быть самостоятельной фигурой.
Общим результатом реформы, на мой взгляд, станет дальнейшая монополизация рынка. Банкам комфортно работать с большими, надежными застройщиками, имеющими серьезный «запас прочности». Применительно к Петербургу, видимо, следует ожидать прихода новых игроков из Москвы – с солидным собственным финансовым ресурсом и надежными контактами с банковским сектором.
О проблемах, с которыми могут столкнуться застройщики при получении проектного финансирования, роли банков в маркетинговой политике девелоперов, а также перспективах перехода на эскроу-счета «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного и инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
– Насколько активно в банк поступают запросы на проектное финансирование? Сколько одобрено заявок? Были ли отказы? Если да, по каким причинам?
– Для нас работа с застройщиками является одним из приоритетных направлений. Мы ставим перед собой амбициозную задачу стать одним из ключевых банков для девелоперов, работающих в сфере жилищного строительства.
Мы активно работаем в сфере финансирования строительных проектов в рамках нового законодательства как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Так, уже реализуются проекты с нашим участием в Красноярске, Белгороде и Казани. Среди наших партнеров есть и федеральные, и региональные компании, и принципы нашей работы с застройщиками едины для всех.
Среди одобренных заявок основную долю занимает комплексная застройка в городах-миллионниках. Проекты в Мос-кве и Санкт-Петербурге характеризуются более высокой рентабельностью и, соответственно, высокой устойчивостью к снижению цен или темпов продаж, таким образом, они чаще соответствуют требованиям банка к экономической эффективности и риск-метрикам проектов.
Отказов как таковых обычно не бывает, они возможны лишь в исключительных случаях, например, если есть какие-то исторические проблемы с бенефициаром или документацией. Если проект не соответствует требованиям к риск-метрикам и экономической эффективности, мы сообщаем клиенту требования, при выполнении которых мы будем готовы профинансировать такой проект.
Кредитный лимит банка по одобренным заявкам в рамках нового законодательства измеряется десятками миллиардов рублей.
– В чем, в целом, основные сложности застройщиков при оформлении заявки и получении проектного финансирования?
– Основная сложность для застройщиков при работе с эскроу – это отсутствие опыта взаимодействия с банками. Однако эта проблема характерна в большей степени для небольших компаний, реализующих не более трех проектов одновременно. До принятия изменений в 214-ФЗ в основном только крупные холдинги пользовались банковскими кредитами, остальные застройщики финансировали проекты, используя только средства дольщиков.
С другой стороны, необходимо отметить, что проектное финансирование – это весьма непростой банковский продукт со множеством специфических нюансов. Сложность в его реализации обнаруживается и со стороны банков. Номинально с эскроу-счетами в России на сегодняшний день имеют право работать 96 банков. Однако фактически с застройщиками работает значительно меньшее их число ввиду того, что помимо финансовой экспертизы необходимо также наличие экспертизы в области инжиниринга и оценки.
– Каковы принципиальные установки банка, которым должен соответствовать проект, чтобы получить кредит?
– Основными критериями одобрения заявок застройщиков на предоставление проектного финансирования являются экономическая эффективность и финансовая устойчивость рассматриваемых проектов. При рассмотрении кредитной заявки банк не только анализирует финансовую отчетность заемщика, но и оценивает экономическую эффективность непосредственно самого проекта, включая анализ себестоимости, сроков строительства, цен и темпов продаж. На основании этого комплексного анализа и принимается решение о финансировании. В дальнейшем в процессе строительства эксперты банка оценивают фактическую реализацию проекта: строительную готовность, соответствие строящегося объекта заявленным на старте и согласованным характеристикам. При выполнении застройщиком всех этих обязательств финансирование предоставляется в соответствии с утвержденным заранее графиком. Таким образом, банк в некотором смысле выполняет и финансовую, и надзорную функцию.
Если же говорить о специальных продуктах, то мы структурируем их отдельно под потребности каждого клиента с учетом специфики того или иного проекта. Например, мы готовы снизить объем собственного участия девелопера ниже 15% при условии, что проект может выдержать снижение цен и темпов продаж более чем на 15%. Кроме этого, мы рассматриваем варианты финансирования приобретения новых площадок через выдачу кредита под будущую прибыль одного или нескольких уже реализующихся проектов.
Также мы предоставляем совместный с розничным блоком банка «гибридный» продукт, существенно снижающий процентную ставку по ипотеке покупателя во время строительства дома за счет поступления денежных средств на эскроу-счета. Естественно, обязательным условием данного продукта является наличие ипотеки дольщика в нашем банке. Условия по такому ипотечному продукту для заемщика, как правило, значительно более привлекательны, чем среднерыночные.
– Делает ли банк рекомендации застройщикам по маркетинговой политике, рыночному позиционированию объекта и т. п.?
– В большинстве случаев застройщики, являющиеся партнерами банка, обладают широкой рыночной экспертизой, и им удается успешно позиционировать свои объекты на рынке, поддерживая таким образом стабильные темпы продаж.
Вместе с этим в процессе анализа кредитной заявки девелоперы получают от банка экспертную оценку экономической эффективности и финансовой устойчивости проекта. Наша добавленная стоимость как финансового партнера заключается в том числе и в предоставлении клиенту-застройщику стороннего мнения – second opinion – по реализуемому проекту, в том числе по вопросам позиционирования и маркетингового продвижения строящегося объекта.
– Застройщики часто говорят, что власти требуют от них строительства социальных объектов, дорог, озеленения и пр., и все эти расходы сложно «укладываются» в требования банков по проектному кредитованию. Как Вы считаете, насколько актуальна эта проблема?
– Требования по строительству социальных объектов, а также по взятию на себя прочих обременений, являются нормальной и широко распространенной практикой в жилом девелопменте. Таким образом, важно просто корректно учесть затраты на эти статьи в бюджете проекта, который застройщик составляет для себя и предоставляет в банк.
Со стороны банка уже сложилась достаточно обширная практика по оценке и анализу корректности расходов на такие объекты, поэтому никаких проблем в связи с этим, как правило, не возникает.
– Ставка по кредиту у всех банков «плавает» в зависимости от объема средств на эскроу-счетах. По Вашей оценке, если брать усредненно, какова будет средневзвешенная ставка за весь период реализации проекта?
– Основной страх девелоперов перед новой схемой заключается в возможности критического удорожания проекта за счет увеличенных процентов по кредиту. Строго говоря, это не так. Стоимость банковского кредита зависит от фактических продаж площадей в объекте строительства: чем быстрее застройщик строит и продает квартиры, тем дешевле обходится ему проектное финансирование. В формуле расчета ставки по кредиту есть зависимость от суммы, задепонированной покупателями на эскроу-счетах в каждый момент времени, и соотношения этой величины с суммой задолженности по кредиту.
Поэтому при базовой ставке в 11% годовых средневзвешенная, с учетом обычной практики реализации проектов строительства жилья, составляет 6-7% годовых. При этом существуют ситуации, когда мы можем снизить ставку по кредиту до уровня 0,01% годовых. Это происходит, когда средства на эскроу-счетах существенно превышают сумму задолженности по кредиту.
– Началась ли работа с эскроу-счетами для граждан? Возникают ли какие-то проблемы в этой сфере?
– Покупатели квартир уже активно открывают эскроу-счета в отделениях банка «Открытие». У нас уже есть довольно широкий позитивный опыт реализации продаж через эскроу как в Москве, так и в регионах.
Важно подчеркнуть, что переход на продажи новых объектов строительства через эскроу-счета не усложняет процесс для покупателя. В нашем банке открыть счет эскроу не сложнее, чем простой расчетный счет: дольщику достаточно иметь с собой только паспорт и подписанный договор долевого участия. Процесс выглядит следующим образом: сначала клиент посещает офис застройщика, где после выбора квартиры и определения коммерческих условий заключает договор долевого участия. Затем он посещает отделение банка, открывает счет эскроу и пополняет его на соответствующую сумму (как с ипотекой, так и без нее).
Переход отрасли на новую схему финансирования ускоряется с каждым днем. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге уже к середине следующего года доля новых сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 85%.
В понедельник, 12 августа, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко назначил директора ГКУ «Ленавтодор» Дениса Седова председателем Комитета по дорожному хозяйству региона. О текущем положении в отрасли, планах на будущее и своих задачах на ответственном посту новый руководитель дорожного ведомства рассказал «Строительному Еженедельнику».
– Денис Станиславович, в чем Вы видите основные свои задачи на этом посту?
– Вопрос скорее философский. В целом моя задача – развивать дорожную отрасль одного из наиболее экономически успешных регионов Северо-Запада. Если говорить более приземленно, то здесь и повышение безопасности дорожного движения, и продолжение реализации больших инфраструктурных проектов, и привлечение федеральных средств на региональные дорожные объекты.
За последние несколько лет мы взяли хороший темп по внедрению инновационных и цифровых технологий в процессы ремонта и строительства, будем продолжать эту практику. Кроме того, мы готовимся к поистине масштабным стройкам – я говорю о новых мостах через Волхов в Киришах и через Свирь в Подпорожье.
Конечно, будем продолжать работу над совершенствованием обслуживания дорог: персонал дорожных ремонтно-строительных управлений (ДРСУ) будет проводить работу по повышению квалификации, мы будем помогать новой техникой.
– Дорожно-строительный сезон еще не закончился. Тем не менее, на Ваш взгляд, нормально ли идут работы? Что уже сделано? Будут ли освоены выделенные на ремонт дорог деньги?
– Пока мы идем, что называется, в темпе. Ремонтная программа в этом году стоит почти 1,5 млрд рублей, большую часть из нее мы уже выполнили.
В этом году область впервые участвует в нацпроекте «Безопасные и качественные автомобильные дороги», из федерального бюджета мы получили около 300 млн рублей на обновление участков дорог «Верево–Пудость», «Кемполово–Шапки» и «Санкт-Петербург–Ручьи». На этих объектах работы уже все выполнены, область полностью использовала средства федеральной казны.
Кроме этого мы, например, провели ремонт межрегиональных дорог, соединяющих область с соседними регионами – это «Луга–Новгород» и «Псков–Краколье». Почти завершен ремонт пути в первую столицу Руси Старую Ладогу (трасса «Старая Ладога–Трусово»). Сейчас техника вышла на трассу «Огоньки–Стрельцово–Толоконниково» в Выборгском районе. Погода в этом сезоне позволила начать работы еще в мае, поэтому часть ремонтов мы завершили досрочно.
– Какие меры уже предпринимаются и будут задействованы для повышения качества ремонта дорог? Планируется ли использовать какие-то новые технологии?
– Дороги – это сфера постоянных инноваций, поэтому без обкатки новых технологий обойтись нельзя. Мы продолжаем использовать щебеночно-мастичный асфальт, который отличается особой прочностью и хорошо переносит ударные нагрузки на полотно.
Учитывая, что сам костяк опорной сети дорог области строился в 1960–70 годы и основание некоторых трасс, что называется, «устало», где-то проводим холодный ресайклинг. Он позволяет создать монолитную плиту, на которую затем укладывается асфальт. Это особенно важно на тех участках магистралей, где идет постоянное движение большегрузов.
Помимо этого мы изучаем сейчас опыт других регионов в плане использования, например, поверхностной обработки. Технологий сейчас масса, главное – четко понимать, какая из них более эффективна в наших условиях, какая нужна именно нашим трассам.
– Какие сформированы планы по строительству и ремонту дорог на будущий год? Есть ли понимание об объемах финансирования из регионального бюджета?
– Пока мы рассматриваем вариант, при котором стоимость ремонтов на будущий год составит порядка 2 млрд рублей при общем объеме дорожного фонда в диапазоне 8-9 млрд рублей.
Помимо ремонтов мы предусматриваем еще средства на строительство развязки с КАД в Западном Мурино, обхода Мурино в створе Гражданского проспекта и путепровода с развязкой во Всеволожске. Это не говоря о мостах через Свирь и Волхов.
– Пока софинансирование из федерального бюджета идет в сравнительно небольших объемах; есть ли надежды на его увеличение?
– Да, в этом году, повторюсь, по линии нацпроекта мы получили 296 млн рублей. Сейчас работаем с Минтрансом и Росавтодором, чтобы финансирование постепенно увеличивалось.
Также у нас впереди большие проекты, которые область намерена реализовывать с привлечением федеральных средств. Я говорю не только о больших мостах, но и о расширении Колтушского шоссе, строительстве подъезда ко Всеволожску и нового обхода Мурино в створе Пискаревского проспекта. Общая стоимость всех строек – свыше 30 млрд рублей, поэтому мы рассчитываем на поддержку федерального центра.
Ленобласть сегодня является одним из наиболее динамично развивающихся регионов Северо-Западного федерального округа, поэтому дорожная инфраструктура должна и дальше обеспечивать стабильное экономическое процветание и развитие региона.
– Планируются ли какие-то изменения в обслуживании и развитии дорожного хозяйства Ленобласти?
– Мы продолжаем насыщать ДРСУ новой техникой. К октябрю по программе лизинга все предприятия получат новые комбинированные машины, тракторы, погрузчики и виброплиты. Сейчас на четырех базах в Кировском, Кингисеппском, Выборгском и Ломоносовском районах ставим солевые установки, чтобы зимой вместо песко-соляной смеси использовать солевые растворы. Они этой зимой показали свою эффективность, будем использовать их дальше.
Кроме того, мы рассчитываем перенимать опыт финских дорожников в вопросах содержания грунтовых трасс и дальше работать по гранту в рамках программы приграничного сотрудничества «Россия–Южная Финляндия». Постепенно переходим на «цифровые рельсы»: внедряем BIM-технологии, которые позволяют в режиме реального времени делать 3D-модель каждого объекта строительства с подробным расчетом каждого этапа работ. Одним словом, работы очень много, и, главное, она всегда на виду у людей.
Биографическая справка
Денис Станиславович Седов родился в 1971 году в Норильске. В период с 1990 по 2007 год работал в правоохранительных органах, имеет звание подполковника внутренней службы. В 2000 году получил высшее юридическое образование в Санкт-Петербургском университете МВД России, а в 2006-м закончил Северо-Западную академию государственной службы по направлению «Государственное и муниципальное управление». Кандидат юридических наук. С ноября 2015 года возглавлял ГКУ «Управление автомобильных дорог Ленобласти».