Сергей Мохнарь: «Последствия реформы нам еще только предстоит узнать»


03.02.2020 12:00

В ушедшем году реформа привлечения средств в жилищное строительство и переход отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов были объявлены совершившимся фактом. Однако, по мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, если оценивать процесс в масштабах отрасли, изменения еще толком и не начались – и их последствия пока можно только прогнозировать.


– Сергей Владимирович, прошлый год стал во многом переломным для строительной отрасли. Каково Ваше мнение о ходе реформы?

– Для перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу ушедший год действительно можно считать знаковым, но, так сказать, в символическом смысле. Конечно, новые проекты по старой схеме «долевки» запускаться уже не будут. И действительно, некоторые застройщики приступили к работе по новой схеме и получили в банках проектное финансирование для своих объектов. Однако говорить о том, что началось реформирование в масштабах отрасли, а тем более оценивать его последствия – пока явно преждевременно. Судите сами: по официальным данным Комитета по строи­тельству, в Санкт-Петербурге 78% проектов на 21 млн кв. м жилья получили разрешение на завершение по старой долевой схеме. Если учесть, что в прошлом году в городе введено около 3,5 млн «квадратов», – на сколько лет хватит имеющегося задела? Конечно, в этом объеме немало проектов комплексного освоения с горизонтом строительства до конца 2020-х годов. Но, в любом случае, еще год-два подавляющее большинство проектов будет реализовываться по старым правилам.

И только параллельно с этим застройщики начнут первые, можно сказать, экспериментальные запуски объектов с проектным финансированием и счетами эскроу. И это, кстати сказать, к лучшему, поскольку имеется определенный переходный период для сравнительно плавного изменения схемы работы. «Жесткий» вариант реформы, который обсуждался в начале прошлого года, но, к счастью, не был реализован, создал бы для строительной отрасли гораздо больше проблем.

Тем не менее, говорить сейчас об оценке последствий реформы преждевременно. Можно давать прогнозы, строить предположения. Точно ясно пока только одно: назад пути нет; так или иначе, с тем или иным ущербом или с достижениями, отрасль перейдет на новую схему.

– Давайте тогда поговорим о предполагаемых последствиях…

– Давать прогнозы – дело неблагодарное, поскольку неизвестно, какие дополнительные факторы в будущем повлияют на ситуацию. Но, наверное, имеет смысл поразмышлять о потенциально проблемных точках, которые необходимо учитывать на перспективу.

Позитивные последствия реформы в целом очевидны. Это, собственно, то, ради чего она затевалась. Проблема обманутых дольщиков – а точнее, появления новых обманутых дольщиков и недостроенных объектов – будет решена. Но это в будущем, а вот в ходе реформы их, наоборот, может стать только больше. Для Петербурга это, видимо, не очень критичный вопрос, а вот для небольших регионов с не слишком развитым рынком проблема может встать очень остро. Работающие там некрупные местные застройщики имеют очень низкую рентабельность. Доходность их проектов не позволяет выдержать банковский стресс-тест (скажем, в варианте роста затрат на строительно-монтажные работы на 10% в сочетании с падением спроса на 10%), а значит, проектного финансирования многие из них получить просто не смогут. Как достроить их объекты – это один вопрос (насколько я знаю, Минстрой готовит на этот случай определенные меры помощи). А второй вопрос – кто и на каких условиях сможет в перспективе работать на таких рынках? Или там жилье строить больше не нужно?

– Для Петербурга, на Ваш взгляд, это проблема неактуальная?

– Скажем так: гораздо менее актуальная. У нас развитый рынок, работает достаточно много сильных игроков, которые имеют возможность получить банковское кредитование. Поэтому проблемы появятся (а в определенной мере – уже появились) либо у совсем небольших компаний, либо у застройщиков, стратегия развития которых не была достаточно устойчива, чтобы выдержать кризис, серьезные движения на рынке или изменения в законодательстве.

– А какой, на Ваш взгляд, должна быть стратегия, чтобы пережить подобные проблемы?

– Я бы назвал это консервативной моделью развития. Она предполагает реа­лизацию максимально просчитанных, малорисковых проектов, формирование собственной финансовой «подушки безопасности», направление большей части прибыли не в доход бенефициаров, а в развитие.

Как ни банально прозвучит, но покупатель становится все требовательнее – соответственно, необходимо стабильно высокое качество реализации проектов. В этом отношении позиция ГК «ПСК», которая начинала с генподряда и имеет высокие компетенции в строительстве, представляется очень надежной.

Наконец, необходима диверсификация реализуемых проектов по классам жилья. При различной ситуации на рынке (и вообще в экономике страны) максимальную эффективность показывают разные сегменты. Например, в периоды роста эконом-класс обеспечивает максимальный оборот. Он привлекает как людей, которым нужно улучшить жилищные условия, так и частных инвесторов, вкладывающихся на начальном этапе и продающих квартиры после ввода. Если при этом есть еще и рыночный рост цены, рентабельность таких вложений довольно высокая. Но при стагнации в экономике, снижении доходов населения и падающем рынке – эконом-класс проседает сильнее всего. А при его минимальной маржинальности это имеет очень быстрые и серьезные последствия для застройщиков, которые сконцентрировались в этом сегменте. Чему сейчас мы видим ряд подтверждений.

«Элитка» в период спадов тоже сильно проседает, но маржинальность в этом классе по большому счету позволяет просто переждать негативную ситуацию на рынке. Зато бизнес-класс в такие моменты чувствует себя достаточно стабильно. Покупатель этого сегмента в кризис обычно несколько снижает запрашиваемый метраж квартиры, но от самого приобретения не отказывается.

Таким образом, для нивелирования рис­ков, связанных с изменением рыночной и общеэкономической ситуации, целесо­образно диверсифицировать портфель девелоперских проектов компании. Именно такой подход позволяет нашей компании уверенно чувствовать себя в наше непростое время.

– Вернемся к грядущим последствиям реформы. В чем еще Вы видите риски?

– Очевидно, что необходимость платить банкам за финансирование проекта вызовет рост цен. Собственно, все застройщики уже сейчас постепенно толкают ценник вверх. По оценкам аналитиков, в среднем рост стоимости «квадрата» за 2019 год составил около 8%. Это следствие как того, что маржа в последнее время и так достигла минимальных значений, так и необходимости обеспечить плавный рост цены, без критических для психологии покупателя «скачков» сразу на 10–15% за пару месяцев.

С учетом того, что покупательная способность граждан практически не растет, единственный способ сохранить массовый спрос в этих условиях – это удешевить ипотеку. Именно этот тренд мы наблюдали всю вторую половину прошлого года. Но чем ниже требования по ипотеке, тем более рисковой она становится. Вспомним, с чего начался кризис в мировой экономике 2008 года – с лопнувшего «пузыря» на ипотечном рынке США. Нам до появления проблем сходного масштаба в этой сфере еще далеко, но чем ниже планка допуска к кредиту, тем больше рисков, что неожиданное ухудшение финансового положение граждан может обернуться массовым дефолтом по кредитам.

Еще один нюанс из этой же сферы. Ставки по депозитам по мере снижения «ключа» Центробанком падают (сейчас 5% годовых – уже хорошая доходность). Соответственно, люди (в массе своей не слишком профессионально разбирающиеся в инвестировании) будут искать другие варианты для извлечения прибыли. Один из традиционных инструментов в России – приобретение жилья. На начальном этапе, к радости застройщиков, это может увеличить спрос на первичном рынке. Но затем, когда инвесторы захотят «выйти в деньги» и массово «выкинут» купленные квартиры на вторичный рынок, – это может вызвать серьезный избыток предложения, создать еще один «пузырь», со всеми негативными последствиями.

– Что Вы думаете о новой роли банков в схеме девелопмента жилья?

– В этой области ситуация, как мне кажется, тоже двойственная. Банк, конечно, гарантирует достройку любого объекта, который возьмется прокредитовать. Но, во-первых, далеко не во всех банках есть достаточное число компетентных специа­листов, чтобы грамотно оценить проект, с которым приходит застройщик. Соответственно, для минимизации рисков банки будут выставлять требования к проектам с большим «запасом». Это в еще большей степени снизит доступность кредитов для девелоперов. Во-вторых, в силу свое­го нового положения банки считают не только возможным, но и необходимым вмешиваться в маркетинговую стратегию застройщиков. В заключаемом между сторонами кредитном договоре оговаривается, что в случае выхода за рамки условий банк может либо отказаться проводить сделку по продаже жилья частному лицу либо имеет право штрафовать застройщика. Таким образом, девелопер практически перестает быть самостоятельной фигурой.

Общим результатом реформы, на мой взгляд, станет дальнейшая монополизация рынка. Банкам комфортно работать с большими, надежными застройщиками, имеющими серьезный «запас прочности». Применительно к Петербургу, видимо, следует ожидать прихода новых игроков из Москвы – с солидным собственным финансовым ресурсом и надежными контактами с банковским сектором.


АВТОР: Михаил Кулыбин
ИСТОЧНИК: СЕ №1/2(900) от 03.02.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



17.06.2015 14:15

Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК, рассказал о необходимости пересмотра тарифов на тепловую энергию в регионе.


– В конце мая в Совете Федерации прошли Дни Ленинградской области. Какие вопросы стали предметом разговора с сенаторами в сфере ЖКХ?

– От имени Ленинградской области мы вышли на федеральных законодателей – обратились в профильный комитет Совета Федерации (кстати, очень профессиональные и компетентные сенаторы в комитете) с двумя инициативами. Мы сегодня собираем в «котел», то есть на счет Фонда капитального ремонта многоквартирных домов, более 90% средств на капремонт.

В силу установленных процедур, согласно Жилищному кодексу и областному закону №82 о капремонте, деньги долго находятся без движения, а они должны работать, поэтому их необходимо размещать в кредитных организациях на депозиты. Однако за это, по Бюджетному кодексу, мы должны заплатить налоги, но поскольку средства собственников МКД нельзя расходовать не для целей капремонта, налог на прибыль должен платить бюджет, по сути, сам себе. Это несправедливо, и мы попросили сенаторов освободить эти доходы от налога на прибыль. В этом случае собственники и Фонд капремонта получат больше средств на ремонты и выиграют все. Инициатива была поддержана не только сенаторами, но и депутатом Госдумы Еленой Николаевой (она тоже участвовала в заседании комитета).

Вторая инициатива касалась жилых объектов, которые являются исторической ценностью, а их у нас немало в таких городах, как Гатчина, Выборг, Тихвин. В таких домах, как правило, мало квартир и небольшой сбор за капремонт, а затраты, с учетом проектирования и экспертиз, наоборот, в несколько раз больше, чем в обычном МКД.

Несправедливо, по нашему мнению, нести такие расходы, ущемляя других собственников, поэтому мы попросили, чтобы за эти дома отвечало государство, а собственники софинансировали капремонт наравне с другими. Нас поддержали и пообещали рассмотреть наши предложения как заслуживающие внимания и внесения изменений в законодательство.

– Как реализуется инвестиционная программа ОАО «Газпром» по строительству и реконструкции объектов теплоэнергетики в Ленинградской области?

– Эту программу теперь вместо «Петербургтеплоэнерго» исполняет от имени ОАО «Газпром» другая компания – «Газпромтеплоэнерго» и ее филиал в Ленобласти. Они успешно прошли вместе с нами отопительный сезон, помогли нам разобраться с ситуацией в пос. Никольском Подпорожского района. Там удалось немного уменьшить тариф для населения, так как тепло передается потребителю напрямую от производителя.

Мы согласовали все объекты для инвестиций, а их 104, и начинаем конкурсные процедуры по отбору подрядчиков для проектирования и строительства через концессию, которые объявляют муниципалитеты на средства ОАО «Газпром».

Из-за смены оператора мы потеряли более полугода и теперь будем совместно с партнерами наверстывать упущенное время. И здесь велика ответственность муниципалов при подготовке конкурсной документации и согласовании тарифных последствий для окупаемости объектов в согласованные сроки. Очень важно не нагрузить за счет высоких тарифов организации бизнеса на территориях и бюджетные учреждения. Принято решение компенсировать затраты смешанным способом: через областной бюджет путем субсидий муниципальным образованиям с их незначительным участием и через тариф, включая межтарифную разницу, при этом данная процедура никак не касается тарифов для населения.

– Вы упомянули о межтарифной разнице. Как сильно она выросла по сравнению с прошлым годом? Что делается для ее сокращения?

– Что касается выплаты и существенного роста межтарифной разницы для ресурсоснабжающих организаций, то следует сказать, что она увеличивается не только за счет роста затрат, но и из-за включения в тариф долгов прошлых периодов, которых накопилось порядочно. Зато мы работаем третий сезон без серьезных аварий и катаклизмов. Уменьшить «межтарифку» можно только одним способом: выравнивая тариф для населения в некоторых городах, где он в два и более раза ниже, чем у соседей.

– Не секрет, что тарифы на ресурсы в поселениях очень разнятся. Что делается для исправления ситуации?

– По рекомендации Комитета по тарифам и ценовой политике это можно сделать в 20 населенных пунктах, но сделано только в Пикалеве. Странно выглядит выплата межтарифной разницы в Сосновом Бору, где самый низкий тариф на тепло. Там надо менять ситуацию, иначе тяжело говорить с жителями Ломоносовского района, где тариф для населения выше почти в два раза. Мы будем работать над выравниваем платы населения в муниципальных образованиях.

– Основным объектом нового строительства в теплоэнергетике Ленобласти в нынешнем году станет газовая котельная в г. Тихвине. На какой стадии реализации этот проект сегодня?

– Объявляется концессия на самый крупный объект инвестиций в Тихвине, включая еще и три населенных пункта, с предельной стоимостью реконструкции сетей и строительством котельной мощностью 200 МВт в 3 млрд рублей. Особенность нового объекта теплоэнергетики – в наличии газотурбинной установки для производства электроэнергии для собственных нужд.

По условиям соглашения инвестор должен начать отопление в режиме пусконаладки уже в 2015 году. Это прорыв в наших отношениях с «Газпромтеплоэнерго», и мы благодарны им за скорость реализации весьма значимого для нас проекта. Область, со своей стороны, вкладывает бюджетные средства и продолжает переустройство системы теплоснабжения Тихвина. Устанавливаются автоматизированные индивидуальные тепловые пункты с погодным регулированием абсолютно во всех многоквартирных домах города.

С Тихвина мы начинаем работу по передаче муниципального имущества в концессию. Согласно новому законодательству все муниципальное имущество старше пяти лет и не находящееся в долгосрочной аренде должно быть передано в концессию до 31 декабря 2016 года. Путь этот длинный и занимает не менее шести месяцев, и только изменения в закон о концессии, вступающие в действие с 1 мая, могут сократить это время до 45 дней без учета согласования основных условий.

Кстати

Лидеры по суммам выплат межтарифной разницы по теплу – Гатчинский и Выборгский районы

Цифра

688 км тепловых сетей будет переложено по инвестиционной программе ОАО «Газпром» в Ленобласти


АВТОР: Татьяна Крамарева
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



15.06.2015 12:13

Вадим Малык, генеральный директор ЛОЭСК рассказал, почему выступает против объединения электросетевых компаний Петербурга и Ленобласти, а также пояснил, зачем нужно перевернуть «котловую» схему расчетов между участниками энергетического рынка.

– Чего удалось добиться за 10 лет работы ЛОЭСК? Какую долю электросетевая компания сегодня занимает в Ленин­градской области?

– В первую очередь нам удается успешно решать задачу консолидации электросетевого комплекса Ленинградской области, поставленную перед компанией областным правительством.
10 лет назад на территории 47-го региона было несколько десятков разрозненных муниципальных предприятий электрических сетей, которые не могли инвестировать необходимые средства в развитие и модернизацию, обеспечивать растущие запросы потребителей в энергомощностях.

Теперь электросети городов и крупных поселков Ленобласти обслуживает одна крупная компания – ЛОЭСК. Сейчас мы обеспечиваем электричеством порядка 150 населенных пунктов региона с населением свыше миллиона человек. Объем электроэнергии, передаваемой по нашим сетям, составляет около 3 млрд кВт·ч в год – это более 25% от общего объема полезного отпуска электроэнергии в Ленобласти.

Надо сказать, что процесс консолидации сетей продолжается и сегодня. В прош­лом году на базе компании «Управление сетевыми комплексами» был создан филиал ЛОЭСК «Пригородные электрические сети» в Сертолово. При этом мы взяли на себя все обязательства компании по техприсоединению потребителей и в прошлом году уже направили на обеспечение возможности подключения абонентов около 400 млн рублей.

– Насколько я понимаю, ЛОЭСК не имеет убытков?

– Прошлый год мы действительно закончили с очень хорошими финансовыми результатами. Выручка компании по сравнению с 2013 годом увеличилась и составила свыше 6 млрд рублей. Чистая прибыль – более 1 млрд рублей.

Таких высоких показателей удалось достичь во многом благодаря грамотным принимаемым и реализуемым управленческим решениям. В частности, это снижение уровня технологических потерь в сетях, конструктивная работа в данном направлении с энергосервисными компаниями, осуществляющими свою деятельность на территории Ленобласти.

В 2014 году мы перевыполнили инвес­тиционную программу на 30%, освоив 3,175 млрд рублей. Это благодаря эффективному использованию оборотных средств, в том числе по технологическому присоединению крупных заявителей.

– ЛОЭСК объявила, что инвестиционная программа на 2015 год составит 3 млрд рублей. Это больше или меньше запланированного ранее? Долги Ленэнерго как-то повлияли на корректировку вашей инвестиционной программы?

– Мы изначально планировали инвестпрограмму этого года на уровне 3 млрд рублей, и пока ее выполнение идет по плану, несмотря на неплатежи Ленэнерго за транзит электроэнергии по нашим сетям.

Приоритетные направления работы остаются неизменными – выполнение работ для технологического присоединения коммерческих заявителей, льготной категории заявителей до 15 кВт, социально значимых объектов. По коммерческим заявителям самый большой объем работ традиционно приходится на Всеволожский район (Кудрово, Янино, Мурино, Бугры), который сейчас активно развивается и застраивается.

– Как обстоит ситуация с присоединением новых объектов в Ленинградской области – есть ли в регионе проблемные места, где есть дефицит трансформаторной мощности?

– Такая проблема действительно существует, в том числе и во Всеволожском районе. Для ее решения мы по согласованию с правительством Ленобласти реализуем проект строительства в регионе подстанций напряжением 110 кВ. В перспективе это позволит присоединить к электросетям новые объекты промышленности, малого бизнеса, жилищного строительства.

Так, в прошлом году была введена в эксплуатацию подстанция 110 кВ «Новожилово» в Приозерском районе для электроснабжения объектов малоэтажной жилой застройки. В этом году планируется завершить работы по строительству подстанции такого же уровня напряжения «Янино-2» во Всеволожском районе. Продолжается строительство подстанции 110 кВ «Лаврики» для электроснабжения объектов высокоэтажного жилищного строительства в Мурино.

В планах – строи­тельство еще нескольких «стодесяток» во Всеволожском районе, в частности для электроснабжения объектов высокоэтажного жилищного строительства в Мурино и Новосаратовке, а также в Ломоносовском и Тосненском районах.

– На ваш взгляд, какое влияние оказала кризисная ситуация с Лен­энерго на электросетевой рынок Ленинградской области? Обращались ли в компанию ЛОЭСК какие-либо девелоперы с просьбой присоединить их объекты, которые испытывают проблемы с присоединением к сетям Ленэнерго из-за кризиса, в котором оказалась электросетевая компания?

– Думаю, ситуация нормализуется. Помимо Ленэнерго в Ленобласти работают и другие электросетевые компании, которые могут помочь девелоперам решить проблему подключения к электросетям, которую не смогла решить та же Ленэнерго.

Действительно, некоторые застройщики уже обратились к нам с подобной просьбой, но каждую конкретную ситуацию мы рассматриваем в индивидуальном порядке, учитывая технические возможности компании на данный момент времени.

– Какова ваша позиция по поводу идеи объединения электросетевых организаций региона?

– Я всегда выступал и продолжаю выступать категорически против этой идеи. Нельзя совмещать несовместимое, решать проблемы за счет более успешных электросетевых компаний, работающих в Петербурге и Ленобласти. Думаю, Ленэнерго это не спасет, а на электросетевом комплексе региона отразится не лучшим образом.

При этом я согласен с коллегами, что с рынка должны уйти мелкие сетевые компании, по сути, являющиеся только финансовыми инструментами. В идеале на рынке должно остаться несколько крупных, реально работающих «сетевиков». Более того, в долгосрочной перспективе я даже не исключаю возможности и их объединения, но для этого нужно желание органов власти, экономическая, физическая и моральная готовность участников энергетического рынка. Пока говорить об этом в существую­щих экономических и прочих условиях просто абсурдно.

– Какое у вас отношение к идее переворота «котловой» схемы расчетов между электросетевыми компаниями региона?

– Эта идея была инициирована нашей компанией и мною лично. Сейчас используется схема «общего котла», когда «сбыты» платят за транспорт электроэнергии «котлодержателю» (в данном случае Ленэнерго), а тот рассчитывается со всеми остальными сетевыми компаниями. Причем «котлодержатель» ставит расчеты с сетевыми предприятиями в прямую зависимость от поступления в «котел» денег от сбытовых компаний. Это нелогично, поскольку в соответствии с существующей схемой эти расчеты не должны влиять друг на друга.

Мы же предлагаем схему прямых расчетов между крупными сетевыми и сбытовыми предприятиями. В конце апреля ЛОЭСК направила соответствующие уведомления в Ленэнерго и Комитет по тарифам и ценовой политике Ленобласти о принятом решении с 2016 года осуществлять расчеты напрямую со «сбытами». По закону мы не должны получать на это согласие регулирующих органов – главное, свое­временно уведомить о принятом решении региональные структуры.

– Какова ваша позиция по поводу предложения Ленэнерго заключить мировое соглашение с электросетевой компанией и в прямом смысле подождать возвращения долгов, если гарантирующий поставщик электроэнергии Ленобласти ООО «РКС-Энерго» вернет Ленэнерго задолженность за сетевые потери и не будет впредь задерживать платежи?

– Мы выразили свое официальное несогласие с предложениями Ленэнерго, связанное с отзывом своих исков о взыскании задолженности за 2014-2015 годы. Предложенный способ урегулирования споров для нас неприемлем, поскольку по закону лишает нашу компанию права повторно обратиться в суд для защиты своих прав.

Со своей стороны, мы предложили руководству Ленэнерго оформить прекращение инициированных нами судебных процедур посредством подписания мировых соглашений. Их условиями должны определяться сумма задолженности, выставленные пени за просрочку оплаты и сроки погашения, не превышающие двух месяцев.


АВТОР: Лидия Горборукова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №659
ИСТОЧНИК ФОТО: Лоэск