Сергей Мохнарь: «Последствия реформы нам еще только предстоит узнать»
В ушедшем году реформа привлечения средств в жилищное строительство и переход отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов были объявлены совершившимся фактом. Однако, по мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, если оценивать процесс в масштабах отрасли, изменения еще толком и не начались – и их последствия пока можно только прогнозировать.
– Сергей Владимирович, прошлый год стал во многом переломным для строительной отрасли. Каково Ваше мнение о ходе реформы?
– Для перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу ушедший год действительно можно считать знаковым, но, так сказать, в символическом смысле. Конечно, новые проекты по старой схеме «долевки» запускаться уже не будут. И действительно, некоторые застройщики приступили к работе по новой схеме и получили в банках проектное финансирование для своих объектов. Однако говорить о том, что началось реформирование в масштабах отрасли, а тем более оценивать его последствия – пока явно преждевременно. Судите сами: по официальным данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге 78% проектов на 21 млн кв. м жилья получили разрешение на завершение по старой долевой схеме. Если учесть, что в прошлом году в городе введено около 3,5 млн «квадратов», – на сколько лет хватит имеющегося задела? Конечно, в этом объеме немало проектов комплексного освоения с горизонтом строительства до конца 2020-х годов. Но, в любом случае, еще год-два подавляющее большинство проектов будет реализовываться по старым правилам.
И только параллельно с этим застройщики начнут первые, можно сказать, экспериментальные запуски объектов с проектным финансированием и счетами эскроу. И это, кстати сказать, к лучшему, поскольку имеется определенный переходный период для сравнительно плавного изменения схемы работы. «Жесткий» вариант реформы, который обсуждался в начале прошлого года, но, к счастью, не был реализован, создал бы для строительной отрасли гораздо больше проблем.
Тем не менее, говорить сейчас об оценке последствий реформы преждевременно. Можно давать прогнозы, строить предположения. Точно ясно пока только одно: назад пути нет; так или иначе, с тем или иным ущербом или с достижениями, отрасль перейдет на новую схему.
– Давайте тогда поговорим о предполагаемых последствиях…
– Давать прогнозы – дело неблагодарное, поскольку неизвестно, какие дополнительные факторы в будущем повлияют на ситуацию. Но, наверное, имеет смысл поразмышлять о потенциально проблемных точках, которые необходимо учитывать на перспективу.
Позитивные последствия реформы в целом очевидны. Это, собственно, то, ради чего она затевалась. Проблема обманутых дольщиков – а точнее, появления новых обманутых дольщиков и недостроенных объектов – будет решена. Но это в будущем, а вот в ходе реформы их, наоборот, может стать только больше. Для Петербурга это, видимо, не очень критичный вопрос, а вот для небольших регионов с не слишком развитым рынком проблема может встать очень остро. Работающие там некрупные местные застройщики имеют очень низкую рентабельность. Доходность их проектов не позволяет выдержать банковский стресс-тест (скажем, в варианте роста затрат на строительно-монтажные работы на 10% в сочетании с падением спроса на 10%), а значит, проектного финансирования многие из них получить просто не смогут. Как достроить их объекты – это один вопрос (насколько я знаю, Минстрой готовит на этот случай определенные меры помощи). А второй вопрос – кто и на каких условиях сможет в перспективе работать на таких рынках? Или там жилье строить больше не нужно?
– Для Петербурга, на Ваш взгляд, это проблема неактуальная?
– Скажем так: гораздо менее актуальная. У нас развитый рынок, работает достаточно много сильных игроков, которые имеют возможность получить банковское кредитование. Поэтому проблемы появятся (а в определенной мере – уже появились) либо у совсем небольших компаний, либо у застройщиков, стратегия развития которых не была достаточно устойчива, чтобы выдержать кризис, серьезные движения на рынке или изменения в законодательстве.
– А какой, на Ваш взгляд, должна быть стратегия, чтобы пережить подобные проблемы?
– Я бы назвал это консервативной моделью развития. Она предполагает реализацию максимально просчитанных, малорисковых проектов, формирование собственной финансовой «подушки безопасности», направление большей части прибыли не в доход бенефициаров, а в развитие.
Как ни банально прозвучит, но покупатель становится все требовательнее – соответственно, необходимо стабильно высокое качество реализации проектов. В этом отношении позиция ГК «ПСК», которая начинала с генподряда и имеет высокие компетенции в строительстве, представляется очень надежной.
Наконец, необходима диверсификация реализуемых проектов по классам жилья. При различной ситуации на рынке (и вообще в экономике страны) максимальную эффективность показывают разные сегменты. Например, в периоды роста эконом-класс обеспечивает максимальный оборот. Он привлекает как людей, которым нужно улучшить жилищные условия, так и частных инвесторов, вкладывающихся на начальном этапе и продающих квартиры после ввода. Если при этом есть еще и рыночный рост цены, рентабельность таких вложений довольно высокая. Но при стагнации в экономике, снижении доходов населения и падающем рынке – эконом-класс проседает сильнее всего. А при его минимальной маржинальности это имеет очень быстрые и серьезные последствия для застройщиков, которые сконцентрировались в этом сегменте. Чему сейчас мы видим ряд подтверждений.
«Элитка» в период спадов тоже сильно проседает, но маржинальность в этом классе по большому счету позволяет просто переждать негативную ситуацию на рынке. Зато бизнес-класс в такие моменты чувствует себя достаточно стабильно. Покупатель этого сегмента в кризис обычно несколько снижает запрашиваемый метраж квартиры, но от самого приобретения не отказывается.
Таким образом, для нивелирования рисков, связанных с изменением рыночной и общеэкономической ситуации, целесообразно диверсифицировать портфель девелоперских проектов компании. Именно такой подход позволяет нашей компании уверенно чувствовать себя в наше непростое время.
– Вернемся к грядущим последствиям реформы. В чем еще Вы видите риски?
– Очевидно, что необходимость платить банкам за финансирование проекта вызовет рост цен. Собственно, все застройщики уже сейчас постепенно толкают ценник вверх. По оценкам аналитиков, в среднем рост стоимости «квадрата» за 2019 год составил около 8%. Это следствие как того, что маржа в последнее время и так достигла минимальных значений, так и необходимости обеспечить плавный рост цены, без критических для психологии покупателя «скачков» сразу на 10–15% за пару месяцев.
С учетом того, что покупательная способность граждан практически не растет, единственный способ сохранить массовый спрос в этих условиях – это удешевить ипотеку. Именно этот тренд мы наблюдали всю вторую половину прошлого года. Но чем ниже требования по ипотеке, тем более рисковой она становится. Вспомним, с чего начался кризис в мировой экономике 2008 года – с лопнувшего «пузыря» на ипотечном рынке США. Нам до появления проблем сходного масштаба в этой сфере еще далеко, но чем ниже планка допуска к кредиту, тем больше рисков, что неожиданное ухудшение финансового положение граждан может обернуться массовым дефолтом по кредитам.
Еще один нюанс из этой же сферы. Ставки по депозитам по мере снижения «ключа» Центробанком падают (сейчас 5% годовых – уже хорошая доходность). Соответственно, люди (в массе своей не слишком профессионально разбирающиеся в инвестировании) будут искать другие варианты для извлечения прибыли. Один из традиционных инструментов в России – приобретение жилья. На начальном этапе, к радости застройщиков, это может увеличить спрос на первичном рынке. Но затем, когда инвесторы захотят «выйти в деньги» и массово «выкинут» купленные квартиры на вторичный рынок, – это может вызвать серьезный избыток предложения, создать еще один «пузырь», со всеми негативными последствиями.
– Что Вы думаете о новой роли банков в схеме девелопмента жилья?
– В этой области ситуация, как мне кажется, тоже двойственная. Банк, конечно, гарантирует достройку любого объекта, который возьмется прокредитовать. Но, во-первых, далеко не во всех банках есть достаточное число компетентных специалистов, чтобы грамотно оценить проект, с которым приходит застройщик. Соответственно, для минимизации рисков банки будут выставлять требования к проектам с большим «запасом». Это в еще большей степени снизит доступность кредитов для девелоперов. Во-вторых, в силу своего нового положения банки считают не только возможным, но и необходимым вмешиваться в маркетинговую стратегию застройщиков. В заключаемом между сторонами кредитном договоре оговаривается, что в случае выхода за рамки условий банк может либо отказаться проводить сделку по продаже жилья частному лицу либо имеет право штрафовать застройщика. Таким образом, девелопер практически перестает быть самостоятельной фигурой.
Общим результатом реформы, на мой взгляд, станет дальнейшая монополизация рынка. Банкам комфортно работать с большими, надежными застройщиками, имеющими серьезный «запас прочности». Применительно к Петербургу, видимо, следует ожидать прихода новых игроков из Москвы – с солидным собственным финансовым ресурсом и надежными контактами с банковским сектором.
Внесение сведений в ЕГРН о границах населенных пунктов улучшит инвестиционный климат муниципальных поселений, уверен руководитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Олег Михеев.
– Широко анонсированный в начале года электронный сервис Росреестра был недоступен для пользователей. Как работают электронные сервисы сейчас?
– Сегодня доступны все электронные услуги и сервисы: в первую очередь, осуществление государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН.
Мы унаследовали свои старые системы из ЕГРП и ГКН, но все выходные материалы предусмотрены в рамках 218-ФЗ, все формы выписок – в формате, действующем с 1 января 2017 года. На всех семинарах и встречах с СРО кадастровых инженеров мы призываем пользоваться электронными услугами Росреестра. Во-первых, с бумагой в определенном случае остается вероятность подделки. А в электронных сервисах все каналы связи – защищенные. Во-вторых, мы не соприкасаемся с заявителем, и это исключает коррупционную составляющую и двойной учет земель. В-третьих, это просто удобно.
Из интересных нововведений стоит отметить сервис «Личный кабинет правообладателя», доступный на сайте Росреестра. Он позволяет сверить сведения ЕГРН с документами, которые есть у владельца недвижимости на руках, проверить, соответствуют ли характеристики объектов действительности. В дальнейшем «Личный кабинет» будет доработан, чтобы пользователь мог, обнаружив расхождении в характеристиках, сразу же подать заявление на исправление ошибки.
– Как много времени потребуется на устранение несоответствий?
– Мы поднимаем архивы, переданные в 2012 году органами технической инвентаризации, обращаемся к государственному фонду данных или запрашиваем дополнительную информацию в других органах.
Выявлением разночтений в сведениях, внесенных в ЕГРН, занимается отдел нормализации баз данных. Приоритет отдается сведениям, право которых возникло раньше. И без ручного анализа здесь не обойтись.
– Как происходит взаимодействие с СРО?
– На протяжении последних лет наше сотрудничество укладывалось в формат семинаров, организованных Кадастровой палатой, а также круглых столов, проводимых по инициативе СРО. На них мы доводили до кадастровых инженеров все нововведения и изменения в законодательстве. Но я считаю, что всю первичную информацию кадастровый инженер должен получать от своей саморегулируемой организации, а не напрямую из Кадастровой палаты. Мы хотим, чтобы СРО тоже работала с ними.
Филиал по Ленобласти направляет в адрес СРО анализ типичных ошибок, допущенных кадастровыми инженерами. Не так давно начали работу апелляционные комиссии по приостановкам.
Кадастровый инженер, выполняя работы, направляет межевой или технический план в электронном виде и получает приостановку из-за непрохождения формата логического контроля. В таких ситуациях инженеры были склонны винить Кадастровую палату в преднамеренности или в неоперативности.
Но тестовые проверки показали, что уровень знаний кадастровых инженеров оставляет желать лучшего. Это касается не только нашего региона, такова ситуация в целом по стране: более 400 позиций проверки документов, поданных ими, показали, что больше половины из них – это брак кадастрового инженера. На заседании коллегии Росреестра на этом был сделан акцент. Профильным СРО поручили уделить внимание проблеме качественной подготовки документов кадастровыми инженерами.
Недавно был запущен электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера». Он удобен как для инженера, так и для работы Кадастровой палаты. Например, кадастровому инженеру не нужно сдавать с заявлением межевой или технический план, если в личном кабинете он уже есть. В заявлении достаточно указать только его идентификационный номер.
Кадастровой палате электронный сервис удобен тем, что мы не увидим некорректно подготовленный документ, не прошедший логический контроль. Для рассмотрения будут поступать только качественные межевые и технические планы. Инженеры уже не смогут списать приостановку на необъективность наших сотрудников.
– Какие ошибки чаще всего допускают кадастровые инженеры?
– Наибольшее количество приостановок осуществления государственного кадастрового учета связано с подачей заявления ненадлежащим лицом. Второе распространенное нарушение – когда заявление о постановке на кадастровый учет подается не одновременно с заявлением о регистрации права, акт согласования местоположения границы земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства. Кроме того, многие кадастровые инженеры не включают в состав подготовленных документов согласие заказчика на обработку персональных данных. В-третьих, это заявления о кадастровом учете дополнительных характеристик объектов недвижимости.
Вид разрешенного использования можно поменять, но при условии внесенной в ЕГРН территориальной зоны. Документы, которые собственник земельного участка будет прикладывать при обращении (выписка из ПЗЗ об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне, перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны и тому подобное), – мы будем проверять в органах МСУ, через межведомственный запрос. Если администрация подтвердит, что земельный участок входит в ту или иную территориальную зону – примем решение о смене вида разрешенного использования.
– Насколько активно взаимодействуют с Кадастровой палатой муниципальные органы власти?
– Для каждого региона РФ установлены целевые модели по постановке на кадастровый учет и регистрации прав собственности. Среди параметров моделей – доля протяженности границ между Ленобластью и соседними субъектами, сведения, о границах, внесенных в ЕГРН, площадь земельных участков с уточненными границами в отношении общей площади субъекта – всего около 23 показателей.
Целевые значения для всех субъектов утверждены Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31 января 2017 года. В Ленобласти пока целевые показатели ниже, чем целевые значения по стране, на сегодня в ЕГРН содержатся сведения о границах только 206 населенных пунктов из 2944, это всего 7%. Чтобы исполнить целевые показатели, до конца 2017 года в ЕГРН необходимо внести 30% границ населенных пунктов.
Наличие границ в Реестре предусматривает вовлечение земельных участков в оборот, что формирует дополнительные налоговые поступления в бюджет региона. Каждый глава муниципального района должен быть заинтересован в том, чтобы поселение получало доход с этих земель.
– Насколько охотно муниципалы вносят в ЕГРН сведения о границах?
– Органы муниципальной власти часто ссылаются на отсутствие средств в бюджете. Я считаю, что эти сведения должны быть внесены в ЕГРН сразу после утверждения генеральных планов, подготовлено землеустроительное дело, в составе которого должна быть карта (план) для внесения в государственный фонд данных и внесения в ЕГРН границ населенных пунктов.
Мы заинтересованы в исполнении целевых показателей. В первую очередь потому, что это влияет и на инвестиционный климат региона. И поэтому сейчас мы призвали СРО для разработки технического задания, из которого должна складываться цена подготовки карты (плана) границ объектов землеустройства.
– В каком ключе ведется работа над ценообразованием?
– По уже состоявшимся муниципальным контрактам разброс цен – колоссальный. От 25 до 400 тыс. рублей за населенный пункт. Более прозрачные цены помогут достигнуть целевых показателей по внесению границ в сведения ЕГРН.
Филиал считает, что необходимо прийти к усредненной цене и параллельно объяснить органам муниципальных образований, что потраченные на подготовку карты (плана) средства вернутся в виде налогов с вовлеченных в оборот земель.
– Довольны ли Вы работой областных МФЦ, насколько квалифицированные специалисты там работают?
– Офисы многофункциональных центров «Мои документы» (МФЦ) стали активно открываться на территории области с 2015 года. На сегодняшний день в регионе открыто 33 офиса и 171 территориально-обособленное структурное подразделение. Государственные услуги Росреестра оказываются в формате «единого окна».
Мы плотно взаимодействуем с этой структурой. Недавно мы направили информацию во все филиалы МФЦ о типичных ошибках, допускаемых сотрудниками МФЦ при приеме-выдаче документов филиала. По итогам мониторинга ошибок планируется проведение обучающего семинара. Подобные семинары проводятся регулярно с 2015 года.
Сегодня МФЦ на хорошем уровне предоставляет услуги Росреестра. Доля подачи заявлений через них серьезно растет: по итогам Iо квартала 2017 года этот показатель составил 92%, что на 49% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Кроме того, в этом году запланировано закрытие всех окон по приему-выдаче заявлений и запросов филиала (данные полномочия переходят к многофункциональному центру), кроме офисов которые работают по экстерриториальному принципу приема документов.
– Руководитель областного Росреестра Игорь Шеляков призывает сдавать документы на регистрацию ДДУ в электронном виде. Насколько активно застройщики реагируют на этот призыв?
– Этот ресурс надо развивать, поэтому мы и призываем застройщиков использовать его, это в первую очередь сокращенные сроки оказания государственных услуг по регистрации. Сейчас создается новый Общественный совет, куда войдет и строительное сообщество, и бизнес-сообщество, где все стороны процесса смогут доносить до руководителя существующие проблемы, а мы незамедлительно будем реагировать – и снижать административные барьеры.
Архитектура соединяет настоящее и прошлое, материальное с нематериальным. О противоречиях и сложностях работы архитектора мы беседуем с генеральным директором компании «ЯРРА проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест») Михаилом Копковым.
– Михаил Павлович, мы живем в очень неспокойное время. Насколько вступают в противоречие с художественным замыслом архитектора современные требования к безопасности зданий?
– Я глубоких противоречий не вижу. Безопасность здания для проектировщика – абсолютный приоритет. Это касается любых аспектов – экологии, прочности. Мой дом – моя крепость. Красота же должна возникать естественно, поскольку является неотъемлемой частью мысли архитектора.
– Какие требования, на Ваш взгляд, сегодня предъявляются к архитектуре современного города?
– Понятие качественной архитектуры должно включать в себя решение вопросов экологии, функциональной целесообразности, удобства проживания, создания гармоничной архитектурной среды, применение современных материалов и инженерного оборудования. В то же время современный город – это не нечто абстрактное, лишенное корней. Город – живой организм, архитектура не может рассматриваться в отрыве от прошлого, от того места, где она возникла. Есть хорошее выражение – кто управляет прошлым, тот управляет будущим. Мы должны понимать историю и традиции нашего города, только тогда может быть создана архитектура, достойная Петербурга. Причем петербургская архитектурная школа – это комплекс принципов, который создавался поколениями. Я бы назвал в числе особенностей архитектурной школы города своеобразное «чувство локтя» зодчих. Если внимательно изучать застройку исторического центра, то видно, что творчество одного архитектора становится продолжением последующего, одно здание – продолжает другое. Каждое строение вписано в окружающую застройку, при этом сохраняется дух времени создания сооружения. К сожалению, в современной градостроительной практике очень мало или совсем не используются опыт и те принципы, которые оставили нам наши предки.
– Значит ли это, что каждое петербургское здание непременно должно содержать черты некого историзма?
– Я говорю не об историзме, а о пространственной связи исторически возникающих ансамблей. В своей работе архитектор исходит от природных условий города, его рельефа, водных пространств. Например, в скором времени по разработанному нами проекту завершится строительство крытой спортивной арены для Академии боевых искусств. Объект возводится на Приморском проспекте, неподалеку от строящегося «Лахта-центра» и Лахтинского разлива. Арена – очень современное здание, с интересной пластической формой, с использованием экологичных деревянных конструкций. Сама форма – это момент броска, образная бионическая структура. Это тот случай, когда функция и окружение здания продиктовали его архитектурный образ. Это также один из принципов петербургской архитектурной школы.
– Есть ли, на Ваш взгляд, изменения в организации пространства современных проектов комплексного освоения территорий, в отличие, скажем, от проектов «спальных» районов советского времени?
– Отличия есть – и довольно существенные. Например, при проектировании жилого комплекса «Золотые купола», современного мини-города, находящегося во Всеволожском районе Ленобласти, мы сразу поставили задачу выполнить качественную архитектуру, начиная от проекта планировки до реализации проекта. Нами было задумано планировочное решение, в котором была заложена структура объекта. Мы полностью выполнили социальное обеспечение жителей ЖК «Золотые купола»: нами запроектированы два детских сада с бассейнами, общеобразовательная школа, торгово-развлекательный центр с плавательным бассейном и фитнес-залом. Для детей разных возрастов задуман городок безопасных аттракционов с детским кафе. Центром композиции стала церковь с колокольней, архитектурная доминанта, которая будет просматриваться со всех точек жилого квартала. В отличие от спальных районов советского времени, где центром жизни обычно являлся торговый центр. В советское время не было такого большого количества автомобилей, поэтому все газоны в спальных районах сегодня запаркованы машинами. В ЖК «Золотые купола» 100% жителей будут обеспечены парковочными местами. При разработке планировочной структуры мы сразу задумывали жилые дома в форме полузамкнутых каре, в центре которых располагаются детские игровые площадки. Мы стремились вынести парковки за пределы дворов, располагая в них площадки отдыха, газоны, зеленые насаждения. Также запроектированы велосипедные дорожки, что немаловажно для комфортного проживания жителей.
– Особый вопрос – проектирование социальных объектов. Всегда ли речь должна идти о типовом проекте?
– Если говорить о школах, детских садах – типовой проект всегда выигрышен с точки зрения функциональности, экономичности. Здание должно быть прежде всего удобным для детей, его форма носит вторичный характер. Удачным, конечно, может быть и индивидуальный проект. Так, в ЖК «Золотые купола» мы спроектировали по индивидуальному проекту два детских сада, с довольно интересной архитектурой.
В моей практике был уникальный проект – школа «Динамика» на Курляндской улице, для детей с особенностями развития. Это была первая в России школа для детей с нарушениями опорно-двигательного аппарата. Проект воплощен в жизнь, сейчас успешно функционирует.
Инвалиды должны жить и работать среди здоровых людей, пользоваться наравне с ними всеми благам, чувствовать себя полноценными членами общества – это задачи, которые решает любое цивилизованное общество, их нужно было решить в этом проекте. Особое внимание в проекте уделено физической и моральной реабилитации инвалидов, обеспечению их возможностями для учебы, творчества, занятий спортом.
– Над чем интереснее работать архитектору – над КОТ или точечным проектом, который требуется «вписать» в окружающую застройку?
– Это задачи совершенно разного уровня, и каждая из них интересна по-своему. Невероятно интересным был для меня проект реконструкции здания на проспекте Добролюбова, 17, под главный офис ГК «Росстройинвест», в котором мы с вами и беседуем. Это была подлинно захватывающая работа. Здание было построено в начале 60-х годов прошлого века и явно диссонировало с окружающей исторической застройкой. Мы убрали фасады и, оставив только каркас, сделали проект, который органично вписался в сложившуюся среду. Причем это касалось не только фасадов, но и интерьеров. К работе мы привлекли скульпторов, дизайнеров, художников. Это был опыт создания качественно нового, современного и комфортного здания, которое стало частью исторического ансамбля.
– Как обрести баланс между сохранением архитектурного наследия и городским развитием, особенно когда речь идет о создании объектов в сложившихся районах города. Где, на Ваш взгляд, пролегает золотая середина?
– У архитектора, как и у врача, главным принципом должна быть заповедь «Не навреди»! Сейчас много говорят о перспективах развития «серого» пояса, здесь большой потенциал для работы архитекторов. Но эта работа действительно должна быть профессиональной, нести пользу, а не преследовать исключительно коммерческие цели. В настоящее время группа архитекторов-единомышленников создала Ассоциацию архитекторов «АРХСОЮЗ КАПИТЕЛЬ» с целью воздействия на повышение качества архитектуры, понимание архитектуры как вида искусства, способного обеспечить комфортную и гармоничную среду. Мы готовы предложить свои проекты городу.