Мария Золотая: «Отсутствие системного подхода тормозит многие проекты»
Достаточно регулярно в прессе появляется информация о заморозке, реорганизации или каких-то проблемах у тех или иных строительных проектов, порой широко известных и разрекламированных. О причинах таких прецедентов и том, как можно их избежать, «Строительному Еженедельнику» рассказала один из самых востребованных специалистов региона, управляющий партнер компании «Балтийский заказчик» Мария Золотая.
– Мария Владимировна, сегодня многие строительные компании проявляют интерес к редевелопменту так называемого «серого пояса» – бывших промзон на внутригородских территориях. Каково Ваше отношение к этому процессу? И какие «подводные камни» на его пути могут встречаться?
– Действительно, в настоящее время, после того, как все «наигрались» и попробовали себя в высотном и подземном строительстве, намывах и расширениях границ, как никогда раньше актуальным стало развитие территорий бывших советских промышленных предприятий и институтов, зон, несправедливо названных депрессивными, хотя они расположены в прекрасных местах города. Мне эта тема знакома еще с 2008 года, когда я с компанией «ВТБ-Девелопмент» и российским научным центром «Прикладная химия» принимала участие в работе над проектом «Набережная Европы», по редевелопменту территории на проспекте Добролюбова. А сейчас это направление наконец-то переживает свой взлет.
В этом процессе огромное число плюсов – и экологических, и логистических, и экономических. Однако, как и при любой инициативе территориального развития новых участков и зон, эти проекты необходимо тщательно прорабатывать и планировать. Только такой подход позволит избежать проблем, которые могут привести к приостановке проекта, финансовым потерям, задержкам и срыву обязательств уже на стадии строительства.
– Но ведь сейчас у застройщиков и инвесторов достаточно ресурсов для подобного рода планирования…
– Действительно, сейчас девелоперы располагают большим числом специалистов и инструментов для работы. Но даже самые прогрессивные из них по большей части остаются узкоспециализированными профессионалами, отвечающими только за свой блок или область. При этом менеджеры, управляющие проектом и способные грамотно оценить ситуацию в целом, по-прежнему в дефиците.
В сложившейся ситуации каждый блок хочет как лучше, соревнуется с другими, забывая при этом, что это единая матрица с единой целью, где все зависимы друг от друга. В итоге этим «как лучше» можно случайно навредить проекту в целом. У меня в практике нередки случаи, когда маркетологи и агенты, например, делают отличные презентации и рекламу объекта, однако используемые ими термины не совпадают с нормативными и проектными. В итоге это, улучшая на старте интерес покупателей к объекту, вызывает огромное количество логичных вопросов у согласующих инстанций – и проект останавливается. Или же по-быстрому («чтобы не вставал процесс строительства») согласованные «на коленке» договоры с подрядчиками или поставщиками потом оборачиваются серьезными финансовыми потерями после завершения работ: формируется неверная накопительная стоимость объекта, нередко бывают налоговые потери.
Но чаще всего (и это основная ошибка) имеет место недостаточное внимание к деталям проекта на этапе сводного изначального планирования, при разработке градостроительной документации, которую часто стараются сделать как можно быстрее, чтобы добраться до заветного градплана. Такой подход при видимом сокращении времени на подготовку проекта неизбежно влечет за собой появление как бы неожиданных проблем (которые на самом деле, при грамотном рассмотрении вопроса, несложно было предугадать) на последующих стадиях, и как следствие – существенные дополнительные затраты. Именно отсутствие системного подхода тормозит нормальную реализацию многих проектов.
– В последние годы популярна должность «руководитель проекта». Разве это не тот самый человек, который нужен, чтобы избежать таких проблем?
– Да, последние пять-семь лет эта позиция, пришедшая к нам из зарубежной практики, очень популярна. Но руководитель проекта зачастую оказывается ближе либо к процессу строительно-монтажных работ, либо, наоборот, – к проектированию, но не сдаче объекта. Отсутствие между руководителями проектов, ГИПами и первыми лицами звена, способного сводно оценить все происходящее в целом, ощущается по-прежнему очень остро.
Особенно эта функция важна именно на старте. Чем грамотнее спланирована реализация проекта, чем детальнее раскрыты риски (а это, подчеркну, невозможно без уже накопленного серьезного практического опыта), чем точнее определены вехи и заданы ключевые, «реперные» точки – тем проще идет реализация. К планированию нельзя относиться легкомысленно. Более того, именно оно позволяет в будущем максимально снизить так называемый известный всем риск «человеческого фактора» – чем яснее «дорожная карта» и инструкции к ней, тем больше современных инструментов можно использовать (те же BIM-технологии или хотя бы электронные системы документооборота по проекту).
– К сожалению, известны случаи, когда предварительная стратегическая проработка проекта не давала желаемого результата…
– Безусловно. Просто потому, что на этапе стратегии работа не заканчивается. Так, только треть моей работы связана со своевременной предварительной подготовкой проекта. Еще примерно одну треть занимает решение задач по краткосрочному планированию, уже в процессе ведения строительных работ. Реализацию проекта нельзя оставлять без присмотра. Необходимы оперативное разрешение в ручном режиме возникающих проблемных ситуаций (а в той или иной степени они появляются практически всегда), работа с конфликтами и недочетами.
– А в чем состоит оставшаяся треть работы?
– А оставшаяся треть – это уже работа исключительно с последствиями неграмотной работы на стадиях проектирования и строительства. Иногда к нам, к сожалению, приходят в момент предполагавшегося финиша проекта, который на практике оказался практически провалом.
– Что выходит на первый план в такой ситуации?
– Конечно, юридическая грамотность. Знать кодексы (хотя бы в части, касающейся профиля работы) совершенно необходимо. Изучать административные регламенты процедур, технические регламенты работ – тоже очень важно. Мониторить юридическую практику – обязательно. Также важны широкий кругозор и эрудированность в своей области. Ну и безусловно опыт – без него никуда.
– Многие жалуются на административные барьеры. В Вашей практике были ситуации, когда приходилось с ними сталкиваться?
– Нет, и я не очень серьезно отношусь к такой формулировке. Очень печально видеть, как часто и как ошибочно бизнес и исполнительные органы власти позиционируются как якобы противоборствующие стороны. Это не так, там нет врагов, каждый просто делает свою работу – и не надо драматизировать. Более того, зачастую описание бизнес-процессов и оборота внутри компаний отстает от подобной регламентированной системы в органах строительного надзора и контроля. Надо брать с них пример. Ведь никто не должен постоянно работать в режиме паники, а для этого – еще раз повторюсь – необходимо четкое планирование.
– С чем все-таки связаны Ваша популярность и постоянная востребованность на быстро меняющемся рынке?
– Не задумываюсь об этом. Наверное, с тем, что я просто все время работаю и постоянно учусь. Кроме того, я не боюсь общаться с коллегами, обмениваться практическим опытом, поэтому получается, что мое имя как будто все время на слуху.
– Сложно ли вообще учиться, уже имея большой опыт практической работы?
– Повышать свою квалификацию, безусловно, надо. Только соединяя накопленные временем опыт и знания с новыми решениями, можно оставаться эффективным специалистом. Особенно это актуально в наше динамичное время, когда все быстро изменяется и трансформируется.
СПб ГБУ «Ленсвет» отмечает 85-летие деятельности. Об истории, сегодняшнем дне, реализуемых проектах, а также планах на будущее «Строительному Еженедельнику» рассказал директор учреждения Сергей Мителёв.
– Сергей Викторович, наша публикация приурочена к 85-летию создания «Ленсвета». Расскажите, пожалуйста, немного о его истории.
– «Ленсвет» был создан в сентябре 1934 года. На него были возложены функции эксплуатации и развития наружного освещения в Ленинграде и его пригородах. На тот момент система насчитывала более 20 тыс. светильников с лампами накаливания. Уже к 1941 году их число превысило 30 тыс. Во время войны сотрудники «Ленсвета» создали систему маскировочного освещения. После снятия блокады в 1944 году, после 3,5 лет затемнений и маскировки центр города вновь озарился электрическим светом. В послевоенный период была проделана огромная работа по восстановлению уличного освещения.
Дальше шло поступательное развитие предприятия. Росло число светильников (к 1990 году их стало около 120 тыс.), совершенствовались технологии управления системой освещения и сами лампы (на смену лампам накаливания пришли ртутно-дуговые, а затем и натриевые), что повышало качество освещения и охват им городских улиц.
– Что представляет собой хозяйство «Ленсвета» сегодня?
– Хронологический новый этап развития относится к 2000 году, когда стартовала программа «Светлый город», приуроченная к приближавшемуся 300-летию Санкт-Петербурга. В этот период происходит прорыв в деле архитектурно-художественной подсветки исторических объектов города (первый знаковый опыт в этой сфере относится к 1993 году, когда французы в качестве подарка выполнили световое оформление Эрмитажа). В этой сфере мы тогда обогнали даже Москву. Художественная подсветка была выполнена на ряде самых знаковых объектов наследия – на Марсовом поле, на Дворцовой набережной. Затем программа была продлена, и выполнялась подсветка уже не отдельных зданий, а целых улиц, площадей, набережных, а также мостов и даже телебашни. В 2005 году Невский проспект стал единственной в мире улицей, более 100 фасадов которой на протяжении 3 км получили единое световое оформление. Эта работа очень активно проводилась до 2014 года. Постепенно продолжается она и сейчас, но уже меньшими темпами – просто потому, что большинство значимых исторических объектов в городе подсветку уже получили.
Параллельно развернулась работа и по другим направлениям. В 2008 году стартовала программа по внутриквартальному освещению; в 2011-м – по садам, паркам, скверам; в 2015-м – по детским и спортивным площадкам. Прежде все эти объекты практически не освещались, приоритет отдавался улицам. Соответственно, изменилась и структура работ, выполняемых «Ленсветом». Если раньше большая часть усилий направлялась на реконструкцию уже имевшейся системы освещения, то теперь – на ее развитие и расширение. По состоянию на 2019 год 60% работ – это новое строительство, а 40% – модернизация существующих светильников. В среднем в последние 5 лет ежегодный рост светоточек составлял 13-14 тыс. единиц. В этом году мы впервые выйдем на цифру порядка 20 тыс. Если в 2004 году у нас на обслуживании было 126 тыс. светильников, то к концу этого года будет более 350 тыс. То есть за 15 лет их число выросло почти в 3 раза.
– Насколько я знаю, наконец достигнута договоренность о консолидации всего светового хозяйства города в ведении «Ленсвета».
– Совершенно верно. С 1 января 2019 года к нам на баланс перешли светильники, которые ранее обслуживало «Ленэнерго» – это окраинные районы Санкт-Петербурга и пригороды. Таким образом, «Ленсвет» стал единой эксплуатирующей организацией с единым центром управления и диспетчеризации, что, на наш взгляд, очень важно с точки зрения как повышения качества освещения на всей территории города, так и с точки зрения перспектив развития в этой сфере.
Надо отметить, что мы получили сети с большим уровнем износа. Кроме того, из 58 тыс. светильников около 17 тыс. (в Колпинском, Пушкинском и Курортном районах) использовали ртутные лампы, которые в «Ленсвете» выведены из эксплуатации уже давно. И теперь мы прилагаем значительные усилия для модернизации. Уже в этом году 40% ртутных светильников будут заменены на светодиоды. Закончить эту работу мы планируем в 2020 году. Пока опоры наружного освещения заменяться не будут, поскольку для этого необходимо осуществить проектирование, но на старых железобетонных опорах будут хотя бы установлены современные светильники.
Также началась реконструкция переданных в обслуживание предприятия сетей с января 2019 года. В Ораниенбауме (Петродворцовый район) модернизация светового хозяйства проводится комплексно. Быстро начать работы позволило то, что проекты по ряду объектов Петродворцового района уже существовали, их надо было только обновить. Большие работы идут в Красносельском районе. Всего там в этом году будет установлено около 3 тыс. светильников.
Консолидация всего светового хозяйства позволила нам активизировать мониторинг недостаточно освещенных локаций в Петербурге и разработать программу их ликвидации. По нашим планам, через 10–12 лет «темных пятен» на карте города не останется.
– Сейчас много говорят об энергосбережении. Что делается в этой сфере?
– «Ленсвет» активно работает над внедрением в эксплуатацию энергоэффективного оборудования, в частности, светодиодных светильников. Причем для нас это не некая дань моде, а реализация продуманной государственной стратегии. Несколько лет назад, когда начались разговоры на эту тему, мы не стали торопиться, решив сначала апробировать технологию, выяснить ее потенциальные «тонкие места», посмотреть, как нарабатывается опыт применения. И как показала практика – были правы. На начальном этапе появились производители, продукция которых не отличалась высоким качеством, что вызывало серьезные проблемы. Зато сейчас, когда технология уже прошла «обкатку», стало ясно, кто выпускает надежные светодиодные светильники, и мы работаем по установке их в системах уличного освещения. Подобных светодиодных светильников в эксплуатации уже более 47 тыс. В этом году мы выйдем на уровень 14% таких светильников от их общего числа в городе (для сравнения: в среднем по стране светодиодных светильников порядка 9%). В парках и скверах, внутриквартальном освещении и в художественной подсветке, например, мы устанавливаем только светодиодные светильники.
Благодаря внедрению энергоэффективного оборудования, несмотря на очень быстрый рост числа светоточек, энергопотребление практически остается на прежнем уровне. Как это получается, покажу на конкретном примере. Сейчас мы ведем реконструкцию освещения большого квартала в Красносельском районе. Там всего было 575 ртутных ламп. Их суммарное потребление составляло 143 кВт. Мы устанавливаем 2900 светодиодных светильников, но они все вместе потребляют только 145 кВт. Таким образом не только улучшается качество освещения, но и серьезно экономятся затраты на энергию.
Для наглядности я привел пример замены очень затратных ртутных ламп на светодиодные светильники. Разница в расходе энергии у них достигает 5 раз. Но и замена наиболее распространенных сейчас натриевых ламп снижает потребление примерно в 1,5 раза.
– Какие планы Вы строите на перспективу в смысле использования современных технологий?
– Сейчас ни одно крупное сетевое хозяйство не может обойти тему цифровизации. Мы тоже работаем в этом направлении. Сейчас создается проект «Цифровой электромонтер». Основная задача – создать единый колл-центр, оптимизировать работу с заявками от населения и от систем управления наружным освещением, сформировать единую схему их обработки. Необходимо выработать алгоритм, который позволит оперативно решать возникающие проблемы.
Второй проект – создание единой электронной системы управления всеми светильниками в городе, построение виртуальной карты, которая все их будет отображать. Для этого нужно снабдить каждый светильник чипом, который передавал бы информацию о его выходе из строя либо о проблемах с электропитанием и пр. В итоге это позволит нам отказаться от регулярного мониторинга наружного освещения. Электромонтеры будут выезжать адресно для решения возникших проблем. Кроме того, у разработок «умного освещения» есть возможность увеличить экономию электроэнергии путем снижения интенсивности освещения (в определенное время или на отдельных объектах), а также его отключения (например, на стадионах, детских или спортивных площадках) в невостребованное время. Сейчас мы считаем экономику такого проекта, в Санкт-Петербурге уже реализованы два «пилотных». Один выполнен на базе технологии беспроводной связи LoRaWAN, которую и другие городские структуры рассматривают для использования в сфере ЖКХ, другой тестируется в составе светильников с запатентованным конструктивом и технологическими решениями. Пока что это планы на будущее, но уже сейчас, в рамках подготовки, мы планируем закупать светильники, которые допускают установку датчиков управления.
Еще очень интересную технологию сейчас разрабатывает петербургский производитель. Она предполагает управление светильниками и получение информации о состоянии светотехнического оборудования непосредственно по силовой линии. Конечно, такой вариант для нас был бы наиболее оптимален, поскольку все сети уже имеются, дополнительной инфраструктуры не потребуется, а надежность такой системы выше. Пока еще не решено, какой технологией мы воспользуемся, но предварительные проработки уже идут. Стоят в этой сфере и другие задачи – оцифровка имущества, создание баз данных по эффективности использования того или иного оборудования и пр.
Благоприятный инвестиционный климат – одно из непременных условий для динамичного и эффективного развития городского хозяйства. О том, что делается для повышения инвестиционной привлекательности Северной столицы, о сферах интереса иностранных инвесторов, реализации проектов государственно-частного партнерства и многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов.
– Роман Алексеевич, Петербург в последние годы улучшает свои показатели по инвестиционной привлекательности и комфортности ведения бизнеса. Какие меры дали такой результат? И что еще планируется сделать для улучшения инвестиционного климата в городе?
– Еще несколько лет назад Петербург не входил даже в двадцатку лидеров Национального рейтинга Агентства стратегических инициатив (АСИ) по состоянию инвестиционного климата. Задача, которая стояла перед всем инвестиционным блоком, заключалась не только в повышении статуса города и его конкурентных преимуществ, но и в налаживании эффективных связей между властью и бизнесом.
В результате был сделан качественный скачок, что позволило нам войти в топ-5 рейтинга АСИ – в большей степени это результат успешного внедрения системы поддержки инвестиционного процесса
Так, рабочими группами Штаба по улучшению условий ведения бизнеса при губернаторе Петербурга регулярно рассматриваются вопросы и предложения, поступающие от предпринимателей, разрабатываются законодательные предложения. Для инвесторов, получивших статус стратегического инвестиционного проекта Петербурга, действуют налоговые льготы, а оперативное сопровождение по принципу «единого окна» на базе СПб ГБУ «Управление инвестиций» ускоряет и упрощает запуск бизнес-инициатив.
Перспективное развитие в этой сфере, безусловно, связано с реализуемой правительством города Стратегией социально-экономического развития Петербурга на период до 2035 года. Прилагаются все усилия, чтобы Северная столица развивалась как комфортный и открытый город, с курсом на внедрение смарт-технологий с высоким уровнем доходности инвестиций. Акценты делаются на благоустройство, формирование комфортной городской среды и создание общественных пространств для горожан, развитие транспортной инфраструктуры и строительство социально значимых объектов.
– Сохраняется ли интерес зарубежных инвесторов к Петербургу? В каких сферах он проявляется?
– На международном рынке Петербург всегда будет объектом внимания иностранных партнеров, так как город обладает уникальным потенциалом – геополитическим, экономическим и логистическим. Кроме того, Петербург признан одним из наиболее популярных туристических центров не только России, но и всего мира. Все это в совокупности создает позитивный имидж городу и способствует укреплению конкурентных преимуществ для иностранных инвесторов.
Наших зарубежных партнеров привлекают прежде всего крупные проекты Петербурга в транспортной сфере, промышленности, здравоохранении, освоении территорий. Мы всегда открыты для обмена опытом и налаживания контактов с зарубежными коллегами. Так, уже много лет Петербург принимает участие в крупнейшей международной инвестиционной выставке MIPIM, которую можно назвать идеальной площадкой для знакомства с новыми возможностями и ключевыми мировыми участниками рынка.
Усиление позиций города на международном рынке можно отследить и по экспертным оценкам. В августе международное рейтинговое агентство Fitch Ratings повысило долгосрочный кредитный рейтинг Петербурга до «BBB», а это свидетельствует о серьезном уровне доверия к экономике города и потому положительно повлияет на приток иностранных инвестиций.
– Приходят ли к нам иногородние инвесторы? Чем они интересуются и как оценивают инвестклимат в городе?
– Могу отметить, что сейчас в городе ведется работа над целым рядом проектов федерального значения, среди которых особенно хочу отметить арт-парк «Тучков буян», который планируется реализовать вместо Судебного квартала рядом с проспектом Добролюбова на Петроградской стороне, и создание рекреационного кластера Кронштадта. Это уникальные по своему масштабу проекты, и разумеется, их реализация во многом зависит от профессионализма и опыта инвестблока правительства и профильных структур.
– Комитет занимается, в частности, проектами государственно-частного партнерства (ГЧП). Развитию этой сферы сейчас уделяется пристальное внимание и на федеральном уровне. Что сейчас делается в этой области, какие проекты уже реализуются, какие инициированы?
– Город непрерывно и системно формирует наиболее эффективные условия и механизмы реализации проектов государственно-частного партнерства. Сейчас на территории Петербурга в активной стадии реализации крупные транспортные проекты ГЧП: Западный скоростной диаметр, развитие аэропорта «Пулково», дорожная инфраструктура на территории Пушкинского района.
Конечно же, стоит упомянуть и еще один ГЧП-проект, который буквально несколько недель назад был запущен в полную мощность – трамвайные линии «Чижик» в Красногвардейском районе. Это первый такой опыт в стране. Надеюсь, он будет успешно масштабирован – и не только в Петербурге, но и в других регионах.
Государственно-частное партнерство имеет большой потенциал для комплексного развития города и позволяет воплощать не только крупные инфраструктурные проекты, но и создавать не менее важные социальные объекты. К примеру, это соглашение о создании и эксплуатации дома-интерната для пожилых людей в Репино, перинатального центра на улице Вавиловых в Калининском районе, консультативно-диагностического центра в Шушарах.
– Правительство Петербурга выделяет инвесторам земли целевым назначением под важные для города проекты. Что делается в этой сфере сегодня? Проходила информация, что спортивные объекты будут исключены из перечня приоритетных; какова будет политика в их отношении?
– Правительство Петербурга еще в 2018 году одобрило механизм целевого выделения инвесторам объектов культурного наследия для реализации проектов по их реконструкции и приспособлению для современного использования. Это не только поможет сохранить исторические постройки от обветшания, но и обеспечит город необходимой современной инфраструктурой, в том числе гостиничной, спортивной, развлекательной и социальной.
На данный момент мы работаем над созданием юридических инструментов контроля за инвестиционной деятельностью на территории объектов наследия, что будет способствовать поставленной задаче развития города за счет привлечения частного капитала.
Хочу отметить, что создание спортивной инфраструктуры, наравне со здравоохранением и социальными и культурными объектами, является одним из приоритетных направлений инвестиционной деятельности в Петербурге – и исключение этого важного для качества жизни и здоровья горожан направления не планируется.
– Какие проекты сейчас претендуют на получение статуса стратегических для Петербурга? Вообще, планируется ли появление в городе новых знаковых проектов, по масштабам сопоставимых с «Лахта Центром», ЗСД, стадионом на Крестовском острове и т. п.?
– Сегодня на получение статуса стратегического инвестпроекта Петербурга претендует ряд проектов в различных отраслях – от логистики до медицины. Как пример, можно отметить знаковый проект Широтной магистрали скоростного движения, которая в перспективе должна связать ЗСД с Мурманским шоссе и стать одной из основ мощного транспортного каркаса в Петербурге.
Главное для нас сейчас – повышение инвестиционного капитала Петербурга с помощью поиска верных решений, реализации инновационных и стратегических проектов и привлечения надежных партнеров. Я считаю, что это залог успешного будущего Северной столицы.