Мария Золотая: «Отсутствие системного подхода тормозит многие проекты»
Достаточно регулярно в прессе появляется информация о заморозке, реорганизации или каких-то проблемах у тех или иных строительных проектов, порой широко известных и разрекламированных. О причинах таких прецедентов и том, как можно их избежать, «Строительному Еженедельнику» рассказала один из самых востребованных специалистов региона, управляющий партнер компании «Балтийский заказчик» Мария Золотая.
– Мария Владимировна, сегодня многие строительные компании проявляют интерес к редевелопменту так называемого «серого пояса» – бывших промзон на внутригородских территориях. Каково Ваше отношение к этому процессу? И какие «подводные камни» на его пути могут встречаться?
– Действительно, в настоящее время, после того, как все «наигрались» и попробовали себя в высотном и подземном строительстве, намывах и расширениях границ, как никогда раньше актуальным стало развитие территорий бывших советских промышленных предприятий и институтов, зон, несправедливо названных депрессивными, хотя они расположены в прекрасных местах города. Мне эта тема знакома еще с 2008 года, когда я с компанией «ВТБ-Девелопмент» и российским научным центром «Прикладная химия» принимала участие в работе над проектом «Набережная Европы», по редевелопменту территории на проспекте Добролюбова. А сейчас это направление наконец-то переживает свой взлет.
В этом процессе огромное число плюсов – и экологических, и логистических, и экономических. Однако, как и при любой инициативе территориального развития новых участков и зон, эти проекты необходимо тщательно прорабатывать и планировать. Только такой подход позволит избежать проблем, которые могут привести к приостановке проекта, финансовым потерям, задержкам и срыву обязательств уже на стадии строительства.
– Но ведь сейчас у застройщиков и инвесторов достаточно ресурсов для подобного рода планирования…
– Действительно, сейчас девелоперы располагают большим числом специалистов и инструментов для работы. Но даже самые прогрессивные из них по большей части остаются узкоспециализированными профессионалами, отвечающими только за свой блок или область. При этом менеджеры, управляющие проектом и способные грамотно оценить ситуацию в целом, по-прежнему в дефиците.
В сложившейся ситуации каждый блок хочет как лучше, соревнуется с другими, забывая при этом, что это единая матрица с единой целью, где все зависимы друг от друга. В итоге этим «как лучше» можно случайно навредить проекту в целом. У меня в практике нередки случаи, когда маркетологи и агенты, например, делают отличные презентации и рекламу объекта, однако используемые ими термины не совпадают с нормативными и проектными. В итоге это, улучшая на старте интерес покупателей к объекту, вызывает огромное количество логичных вопросов у согласующих инстанций – и проект останавливается. Или же по-быстрому («чтобы не вставал процесс строительства») согласованные «на коленке» договоры с подрядчиками или поставщиками потом оборачиваются серьезными финансовыми потерями после завершения работ: формируется неверная накопительная стоимость объекта, нередко бывают налоговые потери.
Но чаще всего (и это основная ошибка) имеет место недостаточное внимание к деталям проекта на этапе сводного изначального планирования, при разработке градостроительной документации, которую часто стараются сделать как можно быстрее, чтобы добраться до заветного градплана. Такой подход при видимом сокращении времени на подготовку проекта неизбежно влечет за собой появление как бы неожиданных проблем (которые на самом деле, при грамотном рассмотрении вопроса, несложно было предугадать) на последующих стадиях, и как следствие – существенные дополнительные затраты. Именно отсутствие системного подхода тормозит нормальную реализацию многих проектов.
– В последние годы популярна должность «руководитель проекта». Разве это не тот самый человек, который нужен, чтобы избежать таких проблем?
– Да, последние пять-семь лет эта позиция, пришедшая к нам из зарубежной практики, очень популярна. Но руководитель проекта зачастую оказывается ближе либо к процессу строительно-монтажных работ, либо, наоборот, – к проектированию, но не сдаче объекта. Отсутствие между руководителями проектов, ГИПами и первыми лицами звена, способного сводно оценить все происходящее в целом, ощущается по-прежнему очень остро.
Особенно эта функция важна именно на старте. Чем грамотнее спланирована реализация проекта, чем детальнее раскрыты риски (а это, подчеркну, невозможно без уже накопленного серьезного практического опыта), чем точнее определены вехи и заданы ключевые, «реперные» точки – тем проще идет реализация. К планированию нельзя относиться легкомысленно. Более того, именно оно позволяет в будущем максимально снизить так называемый известный всем риск «человеческого фактора» – чем яснее «дорожная карта» и инструкции к ней, тем больше современных инструментов можно использовать (те же BIM-технологии или хотя бы электронные системы документооборота по проекту).
– К сожалению, известны случаи, когда предварительная стратегическая проработка проекта не давала желаемого результата…
– Безусловно. Просто потому, что на этапе стратегии работа не заканчивается. Так, только треть моей работы связана со своевременной предварительной подготовкой проекта. Еще примерно одну треть занимает решение задач по краткосрочному планированию, уже в процессе ведения строительных работ. Реализацию проекта нельзя оставлять без присмотра. Необходимы оперативное разрешение в ручном режиме возникающих проблемных ситуаций (а в той или иной степени они появляются практически всегда), работа с конфликтами и недочетами.
– А в чем состоит оставшаяся треть работы?
– А оставшаяся треть – это уже работа исключительно с последствиями неграмотной работы на стадиях проектирования и строительства. Иногда к нам, к сожалению, приходят в момент предполагавшегося финиша проекта, который на практике оказался практически провалом.
– Что выходит на первый план в такой ситуации?
– Конечно, юридическая грамотность. Знать кодексы (хотя бы в части, касающейся профиля работы) совершенно необходимо. Изучать административные регламенты процедур, технические регламенты работ – тоже очень важно. Мониторить юридическую практику – обязательно. Также важны широкий кругозор и эрудированность в своей области. Ну и безусловно опыт – без него никуда.
– Многие жалуются на административные барьеры. В Вашей практике были ситуации, когда приходилось с ними сталкиваться?
– Нет, и я не очень серьезно отношусь к такой формулировке. Очень печально видеть, как часто и как ошибочно бизнес и исполнительные органы власти позиционируются как якобы противоборствующие стороны. Это не так, там нет врагов, каждый просто делает свою работу – и не надо драматизировать. Более того, зачастую описание бизнес-процессов и оборота внутри компаний отстает от подобной регламентированной системы в органах строительного надзора и контроля. Надо брать с них пример. Ведь никто не должен постоянно работать в режиме паники, а для этого – еще раз повторюсь – необходимо четкое планирование.
– С чем все-таки связаны Ваша популярность и постоянная востребованность на быстро меняющемся рынке?
– Не задумываюсь об этом. Наверное, с тем, что я просто все время работаю и постоянно учусь. Кроме того, я не боюсь общаться с коллегами, обмениваться практическим опытом, поэтому получается, что мое имя как будто все время на слуху.
– Сложно ли вообще учиться, уже имея большой опыт практической работы?
– Повышать свою квалификацию, безусловно, надо. Только соединяя накопленные временем опыт и знания с новыми решениями, можно оставаться эффективным специалистом. Особенно это актуально в наше динамичное время, когда все быстро изменяется и трансформируется.
В Петербурге до конца 2019 года должны быть достроены 33 проблемных дома. Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский рассказал «Строительному Еженедельнику», как работает Комитет над решением этой задачи.
– Евгений Петрович, город ведет планомерную работу по решению вопросов обманутых дольщиков. Какова сейчас статистическая картина проблемы, согласно последним данным?
– Руководством города поставлена конкретная задача – решить проблему обманутых дольщиков, то есть полностью завершить строительство, передать им квартиры или иным предусмотренным законом способом удовлетворить их требования. Задача должна быть решена до конца 2019 года.
Сегодня в Петербурге осталось 33 проблемных дома, и, действуя по утвержденной руководством города «дорожной карте», к концу 2019 года мы планируем завершить их строительство.
– Какие объекты удалось успешно довести до счастливого финала уже в этом году?
– С начала текущего года мы ввели в эксплуатацию корпуса 6Б и 6В комплекса «Ленинский парк», известного долгостроя от ГК «Город» на территории Красносельского района. Суммарно эти дома рассчитаны на 245 квартир. В целом же комплекс состоит из семи жилых домов, два из которых (корпуса 6А и 7А) были введены летом 2017 года. Сегодня в финальной стадии находится строительство еще трех корпусов: 5А, 7Б и 7В, их ввод ожидается до конца этого года.
Также летом были сданы в эксплуатацию три корпуса (2, 3 и 6) «Новой Каменки», проблемного наследия СУ-155 в Приморском районе. В этих корпусах насчитывается 1198 квартир. Всего в комплексе должны быть построены шесть корпусов, из которых 4 и 5 планируется достроить в IV квартале этого года, а корпус 1 запланирован ко вводу во II квартале 2019 года.
Введен в эксплуатацию долгожданный ЖК «Пушкин-Хаус» в Пушкинском районе, который ООО «Васт Дизайн» должно было сдать в 2016 году. Это 6-этажный жилой дом на 82 квартиры.
– По каким объектам уже можно говорить о высокой стадии готовности?
– Как я уже сказал, до конца текущего года мы планируем сдать корпуса 4, 5 ЖК «Новая Каменка» – сейчас общий уровень готовности на обоих корпусах составляет 91%. Также в высокой степени готовности жилой комплекс «Прибалтийский» – еще один проблемный объект ГК «Город» в том же Красносельском районе. Комплекс предполагает строительство пяти жилых домов на 2148 квартир и паркингов. Работающие на объекте подрядные организации подтверждают сроки завершения работ в корпусе 9А – в октябре 2018 года, а в корпусах 9Б, 9В, 9Г и паркингах А, Б, В, Г – 31 декабря 2018 года, что соответствует договору генерального подряда строительства комплекса.
В высокой стадии готовности проблемный объект компании «Норманн» в Колпинском районе – ЖК «Ижора Парк». Напомню, на территории Петербурга идет строительство трех жилых комплексов этой компании: «Ижора парк», «На Заречной» и «Три апельсина». По каждому из них зафиксирована степень готовности, застройщиком представлены графики производства работ, и, учитывая трудное финансовое состояние компании, принято решение об упорядочивании строительства с целью обеспечения эффективного финансирования и скорейшего завершения строительства. Для этого Комитет по строительству Петербурга контролирует работы по объектам и осуществляет координацию действий застройщика с исполнительными органами государственной власти и ресурсоснабжающими организациями.
Например, в сентябре совместно с депутатом Государственной Думы РФ Михаилом Романовым мы провели рабочую встречу c участниками долевого строительства по вопросам завершения и ввода в эксплуатацию проблемного объекта ЖК «Ижора Парк».
Близки к завершению два дома компании «Дальпитерстрой» в Шушарах и пос. Ленсоветовский на 983 квартиры.
– Один из старейших долгостроев – «Охта Модерн». В конце февраля «Группа ЛСР» и Администрация Санкт-Петербурга подписали соглашение о проблемном долгострое. Но в конце мая стало известно, что «Группа ЛСР» достраивать дом не будет, а согласилась подготовить документацию и площадку к строительству. Удалось ли сейчас найти решение для завершения строительства объекта?
– Информация о том, что «Группа ЛСР» отказывается работать с объектом, не соответствует действительности. Давайте по порядку. Как известно, застройщик должен был сдать ЖК «Охта Модерн» еще в 2005 году, но неоднократно сдвигал сроки. В мае текущего года, по решению суда, компания «Питер-Констракшн» была признана банкротом. В настоящий момент «Охта Модерн» готов только на 75%. В начале года конкурсный управляющий «Питер-Констракшн» при активном участии Комитета по строительству подписал соглашение с дочерней компанией, входящей в «Группу ЛСР», о проведении обследования конструкций. На данный момент обследование уже завершено. Это был достаточно большой объем работ: комплексный анализ имеющейся технической документации, визуально-инструментальное обследование объекта, фотофиксация дефектных мест, проверка основных несущих конструкций, геодезические измерения для определения кренов объекта и т. д. Работа велась на протяжении двух месяцев. Далее структура «Группы ЛСР» заключила с конкурсным управляющим договор на разработку конструктива и фактически нового проекта, поскольку, как оказалось, то, что уже построено, возводилось не в соответствии с проектом или вообще без всякого проекта. Сейчас «Группа ЛСР» ведет эту работу, и после прохождения экспертизы и оценки сметной стоимости (а мы сторонники того, чтобы это все подвергалось государственной оценке) конкурсный управляющий будет заключать договор на проведение строительных работ.
– Еще один рекордсмен-долгострой – ЖК «Новая Скандинавия» в Выборгском районе. Есть ли план по его достройке?
– В сентябре этого года в Комитете по строительству состоялось заседание Рабочей группы по защите прав обманутых дольщиков, под руководством Алексея Александровича Золотова – начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина. В рамках повестки заседания первым вопросом рассматривалось завершение строительства корпусов этого комплекса. Напомню, что «Новую Скандинавию» строят с 1998 года. Работы начинала компания «Петербургстрой-Сканска», в 2002 году передала проект ЗАО «Озерки», которое позже стало называться АО «Группа Прайм». С апреля 2015 года из-за низких темпов строительства комплекс включили в список проблемных долгостроев города. Свои квартиры в недостроенных корпусах ждут около 300 дольщиков. В апреле текущего года «Группа Прайм» признана банкротом. На заседании Рабочей группы конкурсный управляющий заявил, что в ближайшее время будет опубликован отчет инвентаризации активов компании, по итогам которого будет подготовлен план реализации проекта.
– Евгений Петрович, мы говорили об объектах, дольщики которых включены в соответствующий Реестр. Однако существует ряд объектов, дольщики которых в него не включены, но и к беспроблемным эти дома не отнесешь…
– Действительно, проблемными в городе считаются 16 объектов долевого строительства, включающих в себя 33 многоквартирных дома. За весь период в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, было включено 2534 человека, на данный момент из него исключено 1260 человек, в связи с удовлетворением требований участников долевого строительства. И сегодня в Реестре числятся 1274 человека.
Безусловно, есть долгострои, приобретатели квартир в которых по тем или иным причинам в Реестр не вошли, но это не значит, что решением их вопросов мы не занимаемся. В Петербурге сегодня нет брошенных проблемных объектов, по которым бы нами не были приняты те или иные решения для их достройки. Так, под постоянным контролем Комитета находится объект компании «Трест 102» – ЖК «Панорамы залива» (ранее – ЖК «Екатерингоф») на Двинской улице в Кировском районе. Изначально дом планировалось возвести еще в 2008 году. Застройщик долгое время не приступал к работам, сроки сдачи передвигались. Сейчас при участии строительной компании «Альянс» ведутся работы по завершению строительства объекта.
Другой пример – ЖК «Светлана» компании «Невский луч», возводится в Выборгском районе города на Зеленогорской улице. Строительство девелопер не может завершить с 2008 года. Сроки ввода объекта неоднократно корректировались. Комитет по строительству осуществляет весь комплекс необходимых мероприятий: проводит регулярные выездные совещания, контролирует работу подрядных организаций, способствует скорейшему завершению строительства.
– Если говорить о ситуации с проблемными объектами в целом, какие причины, на Ваш взгляд, чаще всего ведут к появлению долгостроев?
– У каждого из этих 33 домов – своя судьба, уникальная история. Где-то причиной стали ошибки менеджмента, где-то – злой умысел. Поэтому и подход к каждому объекту свой, свой комплекс мер.
Оценивая в целом ситуацию в отрасли, приведу важный показатель: доля договоров долевого участия, заключенных в проблемных объектах, по отношению к общему количеству договоров, заключенных в рамках 214-ФЗ в городе, не превышает 6%. Это говорит о том, что в целом строительная отрасль Петербурга – добросовестные партнеры и качественные застройщики.
– Программу по привлечению инвесторов к завершению проблемных объектов сейчас разрабатывает Правительство Ленинградской области. Существует ли подобная программа у города?
– Строительное сообщество Петербурга отзывчиво относится к проблемам отрасли, а к вопросу обманутых дольщиков – особенно. У нас немало примеров, когда застройщик, причем не обязательно крупный, способствует завершению того или иного долгостроя. Один из последних примеров – «Группа ЛСР» и «Охта Модерн». Компания «Стоун» сдала два проблемных дома компании «Титан» в поселке Ленсоветовский, сейчас достраивает третий, а четвертый объект завершает компания «Лидер-Групп». Активно участвовала в завершении строительства корпусов «Новой Скандинавии» строительная компания «НКС», уже введен один корпус на 126 квартир, общей площадью 9035 кв. м.
– Вы изучаете опыт по решению проблем дольщиков других субъектов РФ? Делитесь опытом с коллегами?
– Мы принимаем самое активное участие в обсуждении вопросов долевого строительства как на федеральном, так и региональном уровнях. Зачастую регионы, которые богаты земельным ресурсом и более свободны в территориальном плане, чем, скажем, Петербург, реализуют те или иные механизмы по предоставлению земельных участков. Мы же в основном идем по пути разработки законодательной базы. И например, на уровне субъекта разработали закон (Закон Санкт-Петербурга № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства»), позволяющий защитить права граждан, которые официально имеют решение суда о невозможности выполнения их требований в рамках процедуры банкротства, при заключенном договоре долевого участия в период до середины 2010 года. Мы довольно часто отправляли этот закон по запросу нашим коллегам из регионов, он вызвал живой интерес.
– Согласно последним изменениям в федеральном законодательстве о долевом строительстве, с 1 июля 2019 года на этом рынке главенствующую роль станут играть банки. Поможет ли, на Ваш взгляд, переход на новые «правила игры» устранить проблему обманутых дольщиков?
– Цель этих изменений – максимально защитить права граждан. В процессе обсуждения законодательных инициатив представители Комитета по строительству приняли активное участие в разработке поправок, обозначив на заседаниях городского Штаба по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства под руководством Алексея Александровича Золотова (начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина) и отраслевую специфику, и социально-экономические возможности региона. По итогам были подготовлены законодательные инициативы Петербурга, которые, по мнению многих регионов и строительного сообщества, носили самый сбалансированный характер. Наши предложения, так или иначе, нашли свое отражение в принятом законопроекте.
– Согласно вступившим в силу поправкам в 214-ФЗ о долевом строительстве, застройщику запрещено привлекать средства дольщиков в случае, если он нарушает сроки сдачи дома более чем на 6 месяцев. В начале октября Комитет опубликовал список таких застройщиков. Может ли, на Ваш взгляд, данная мера усложнить работу по вводу проблемных объектов в Петербурге?
– Все нововведения закона направлены в первую очередь на защиту прав собственников и наделяют уполномоченные банки обязанностью контроля за целевым использованием привлеченных средств граждан. И цель этих новаций – предотвратить появление новых пострадавших участников долевого строительства. Мы приняли вызовы, которые перед нами были поставлены. Я говорю, в частности, об открытии спецсчетов застройщиками: у нас на сегодняшний день более 160 застройщиков (с более чем 400 объектами, находящимися в стадии строительства), среди которых около 5% не открыли на текущую дату спецсчета. Таким образом, строительный комплекс справился с поставленной задачей и, надеюсь, дальше будет исполнять все необходимые законодательные нормы, направленные на безопасность граждан, приобретающих жилье на стадии строительства, от возможных рисков долгостроя и действий со стороны недобросовестных застройщиков. По всем проблемным объектам планомерно ведется завершение строительства в рамках утвержденной «дорожной карты», где также прописан комплекс мер по решению проблем граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. С этим документом можно ознакомиться в открытом доступе, на сайте Комитета по строительству.