Мария Золотая: «Отсутствие системного подхода тормозит многие проекты»
Достаточно регулярно в прессе появляется информация о заморозке, реорганизации или каких-то проблемах у тех или иных строительных проектов, порой широко известных и разрекламированных. О причинах таких прецедентов и том, как можно их избежать, «Строительному Еженедельнику» рассказала один из самых востребованных специалистов региона, управляющий партнер компании «Балтийский заказчик» Мария Золотая.
– Мария Владимировна, сегодня многие строительные компании проявляют интерес к редевелопменту так называемого «серого пояса» – бывших промзон на внутригородских территориях. Каково Ваше отношение к этому процессу? И какие «подводные камни» на его пути могут встречаться?
– Действительно, в настоящее время, после того, как все «наигрались» и попробовали себя в высотном и подземном строительстве, намывах и расширениях границ, как никогда раньше актуальным стало развитие территорий бывших советских промышленных предприятий и институтов, зон, несправедливо названных депрессивными, хотя они расположены в прекрасных местах города. Мне эта тема знакома еще с 2008 года, когда я с компанией «ВТБ-Девелопмент» и российским научным центром «Прикладная химия» принимала участие в работе над проектом «Набережная Европы», по редевелопменту территории на проспекте Добролюбова. А сейчас это направление наконец-то переживает свой взлет.
В этом процессе огромное число плюсов – и экологических, и логистических, и экономических. Однако, как и при любой инициативе территориального развития новых участков и зон, эти проекты необходимо тщательно прорабатывать и планировать. Только такой подход позволит избежать проблем, которые могут привести к приостановке проекта, финансовым потерям, задержкам и срыву обязательств уже на стадии строительства.
– Но ведь сейчас у застройщиков и инвесторов достаточно ресурсов для подобного рода планирования…
– Действительно, сейчас девелоперы располагают большим числом специалистов и инструментов для работы. Но даже самые прогрессивные из них по большей части остаются узкоспециализированными профессионалами, отвечающими только за свой блок или область. При этом менеджеры, управляющие проектом и способные грамотно оценить ситуацию в целом, по-прежнему в дефиците.
В сложившейся ситуации каждый блок хочет как лучше, соревнуется с другими, забывая при этом, что это единая матрица с единой целью, где все зависимы друг от друга. В итоге этим «как лучше» можно случайно навредить проекту в целом. У меня в практике нередки случаи, когда маркетологи и агенты, например, делают отличные презентации и рекламу объекта, однако используемые ими термины не совпадают с нормативными и проектными. В итоге это, улучшая на старте интерес покупателей к объекту, вызывает огромное количество логичных вопросов у согласующих инстанций – и проект останавливается. Или же по-быстрому («чтобы не вставал процесс строительства») согласованные «на коленке» договоры с подрядчиками или поставщиками потом оборачиваются серьезными финансовыми потерями после завершения работ: формируется неверная накопительная стоимость объекта, нередко бывают налоговые потери.
Но чаще всего (и это основная ошибка) имеет место недостаточное внимание к деталям проекта на этапе сводного изначального планирования, при разработке градостроительной документации, которую часто стараются сделать как можно быстрее, чтобы добраться до заветного градплана. Такой подход при видимом сокращении времени на подготовку проекта неизбежно влечет за собой появление как бы неожиданных проблем (которые на самом деле, при грамотном рассмотрении вопроса, несложно было предугадать) на последующих стадиях, и как следствие – существенные дополнительные затраты. Именно отсутствие системного подхода тормозит нормальную реализацию многих проектов.
– В последние годы популярна должность «руководитель проекта». Разве это не тот самый человек, который нужен, чтобы избежать таких проблем?
– Да, последние пять-семь лет эта позиция, пришедшая к нам из зарубежной практики, очень популярна. Но руководитель проекта зачастую оказывается ближе либо к процессу строительно-монтажных работ, либо, наоборот, – к проектированию, но не сдаче объекта. Отсутствие между руководителями проектов, ГИПами и первыми лицами звена, способного сводно оценить все происходящее в целом, ощущается по-прежнему очень остро.
Особенно эта функция важна именно на старте. Чем грамотнее спланирована реализация проекта, чем детальнее раскрыты риски (а это, подчеркну, невозможно без уже накопленного серьезного практического опыта), чем точнее определены вехи и заданы ключевые, «реперные» точки – тем проще идет реализация. К планированию нельзя относиться легкомысленно. Более того, именно оно позволяет в будущем максимально снизить так называемый известный всем риск «человеческого фактора» – чем яснее «дорожная карта» и инструкции к ней, тем больше современных инструментов можно использовать (те же BIM-технологии или хотя бы электронные системы документооборота по проекту).
– К сожалению, известны случаи, когда предварительная стратегическая проработка проекта не давала желаемого результата…
– Безусловно. Просто потому, что на этапе стратегии работа не заканчивается. Так, только треть моей работы связана со своевременной предварительной подготовкой проекта. Еще примерно одну треть занимает решение задач по краткосрочному планированию, уже в процессе ведения строительных работ. Реализацию проекта нельзя оставлять без присмотра. Необходимы оперативное разрешение в ручном режиме возникающих проблемных ситуаций (а в той или иной степени они появляются практически всегда), работа с конфликтами и недочетами.
– А в чем состоит оставшаяся треть работы?
– А оставшаяся треть – это уже работа исключительно с последствиями неграмотной работы на стадиях проектирования и строительства. Иногда к нам, к сожалению, приходят в момент предполагавшегося финиша проекта, который на практике оказался практически провалом.
– Что выходит на первый план в такой ситуации?
– Конечно, юридическая грамотность. Знать кодексы (хотя бы в части, касающейся профиля работы) совершенно необходимо. Изучать административные регламенты процедур, технические регламенты работ – тоже очень важно. Мониторить юридическую практику – обязательно. Также важны широкий кругозор и эрудированность в своей области. Ну и безусловно опыт – без него никуда.
– Многие жалуются на административные барьеры. В Вашей практике были ситуации, когда приходилось с ними сталкиваться?
– Нет, и я не очень серьезно отношусь к такой формулировке. Очень печально видеть, как часто и как ошибочно бизнес и исполнительные органы власти позиционируются как якобы противоборствующие стороны. Это не так, там нет врагов, каждый просто делает свою работу – и не надо драматизировать. Более того, зачастую описание бизнес-процессов и оборота внутри компаний отстает от подобной регламентированной системы в органах строительного надзора и контроля. Надо брать с них пример. Ведь никто не должен постоянно работать в режиме паники, а для этого – еще раз повторюсь – необходимо четкое планирование.
– С чем все-таки связаны Ваша популярность и постоянная востребованность на быстро меняющемся рынке?
– Не задумываюсь об этом. Наверное, с тем, что я просто все время работаю и постоянно учусь. Кроме того, я не боюсь общаться с коллегами, обмениваться практическим опытом, поэтому получается, что мое имя как будто все время на слуху.
– Сложно ли вообще учиться, уже имея большой опыт практической работы?
– Повышать свою квалификацию, безусловно, надо. Только соединяя накопленные временем опыт и знания с новыми решениями, можно оставаться эффективным специалистом. Особенно это актуально в наше динамичное время, когда все быстро изменяется и трансформируется.
Использование девелоперами новых механизмов финансирования жилищного строительства отразится на рынке ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о текущей деятельности банка в сегменте жилищного кредитования и поделился прогнозами о том, как будет развиваться ипотека на рынке в ближайшее время.
– Подходит к концу 2018 год. Какие предварительные итоги деятельности СЗРЦ Райффайзенбанка в сегменте ипотечного кредитования можете подвести?
– В целом ситуацию в банке с ипотечным кредитованием мы оцениваем позитивно. Пока могу оперировать данными по итогам девяти месяцев года. Согласно им, рост ипотечного портфеля СЗРЦ с начала года вырос на 35% и достиг 22,6 млрд рублей. Это очень положительный результат как для банка, так и для рынка.
За девять месяцев 2018 года мы выдали почти 4,5 тыс. жилищных кредитов на сумму 11,3 млрд рублей. Доля ипотеки в розничном портфеле СЗРЦ приблизилась к 49%, что свидетельствует о востребованности данного продукта у населения. Для самого банка ипотечное кредитование продолжает оставаться одним из стратегических направлений развития розничного бизнеса.
– Изменился ли средний чек ипотечного кредита?
– Если сравнивать год к году, то средняя сумма выданного кредита в СЗРЦ снизилась приблизительно на 5%. Это относительно незначительная корректировка, которая составляет в денежном выражении порядка 100 тыс. рублей. Средняя сумма ипотечного кредита в Райффайзенбанке была и остается выше среднерыночного значения.
– В целом, на Ваш взгляд, каким будет 2019 год для всего рынка ипотечного кредитования в стране?
– Сохранятся два тренда, которые появились в последние пару лет. Первый из них – это тренд цифровизации сервисов. Технологических электронных решений, задействованных в механизме выдачи и обслуживания кредитов, станет больше. Второй тренд – это рост популярности программы «Рефинансирование». Понятно, что существенная доля заемщиков, пожелавших снизить ставку, уже перекредитовалась. Тем не менее, востребованность данного продукта в ближайшее время сохранится.
Третий тренд – новый и, наверное, самый важный. В 2019 году банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, придется адаптироваться под законодательные изменения действующего законодательства, касающегося строительства жилья. На смену «долевке» придут новые механизмы финансирования; в частности, обязательными станут эскроу-счета для всех проектов застройщиков. Безусловно, это наложит свой отпечаток на ипотечный рынок. Полагаю, что 2019 год банки проведут в отлаживании своих бизнес-процессов как в работе с застройщиками, так и с заемщиками.
– В связи со всеми последними новшествами будет ли существенно меняться ипотечная ставка в следующем году?
– Пока сложно прогнозировать. Я бы больше ориентировался в таких прогнозах на ставку рефинансирования Центробанка. В настоящее время наблюдается динамика повышения, что не может не отражаться на банковском рынке и предлагаемых им кредитах для индивидуальных клиентов.
– Какие ипотечные программы сейчас особо востребованы в банке? Запустил ли банк новые продукты в данном сегменте?
– По-прежнему одной из самых востребованных в СЗРЦ Райффайзенбанка программ является «Рефинансирование». Она позволяет заемщику стороннего банка перекредитоваться на более выгодных условиях, уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования.
Из новых продуктов можно выделить программу с госучастием «Детская ипотека». Ставка по данному кредиту составляет 6%. К этой программе уже есть интерес у заемщиков. Льготная ставка действует три года для семей, у которых родился второй ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если в этот же период в семье родился третий ребенок, ипотечная льгота по кредиту будет продлена еще на два года – до пяти лет. После окончания срока действия льготной ставки она изменяется до уровня, который не превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату выдачи кредита и увеличенной на 2 п. п. Это в любом случае ниже среднерыночной ставки по классической ипотечной программе.
– Вы уже начали говорить о цифровизации отрасли. Как и для чего задействуются электронные сервисы в ипотечном кредитовании в Райффайзенбанке?
– Цифровизация – один из стратегических фокусов развития банка. В частности, осенью мы выпустили свою первую электронную ипотечную закладную, запись о которой хранится в блокчейн-реестре «Мастерчейн». В самой ближайшей перспективе использование электронных закладных позволит нам упростить работу с ипотечными заемщиками, оптимизирует взаимодействие кредитной организации с другими участниками рынка при секьюритизации ценных бумаг. Отказ от «бумаги» поможет банку и клиенту сэкономить деньги и время на проведение сделки за счет упрощения бизнес-процессов.
В настоящее время в своей работе мы начинаем задействовать еще одну «цифру». А именно – прием биометрических данных клиентов. Пока мы пилотируем данную технологию в отделении «Северная столица», но до конца следующего года планируем запустить ее на всю сеть. Понятно, что переход на биометрическую технологию сбора данных – это требование ЦБ, но она очень интересна и перспективна. После представления биометрических данных гражданин сможет удаленно идентифицироваться и получать банковские услуги через Интернет, без необходимости личного присутствия в офисе. С помощью данной технологии мы рассчитываем получить дополнительный приток клиентов. Особенно из тех регионов, где банк не представлен.
– Каков сейчас портрет заемщика? Изменился ли за последнее время?
– Значительных изменений мы не заметили. Это по-прежнему человек с доходом выше среднего, ценящий индивидуальный подход к себе как клиенту и качество предоставляемого сервиса. Понятно, что для нашего заемщика ценовой фактор также имеет решение, но он не является ключевым. Отмечу, что сейчас, в условиях постоянно растущей конкуренции, качество обслуживания клиента играет особенно важную роль. В будущем этот тренд будет только усиливаться.
– Какие задачи по ипотечному кредитованию ставит перед собой СЗРЦ Райффайзенбанка на следующий год?
– Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и с оптимизмом смотрим в будущее. В частности, будем выполнять задачу по привлечению новых клиентов, наращиванию кредитного портфеля. Обязательно продолжим работу по дальнейшему улучшению качества обслуживания заемщиков, предоставлению им дополнительных интересных сервисов. Ну и, конечно, планируем заниматься разработкой новых продуктов, которые будут актуальны для меняющегося рынка.