Евгений Барановский: «У нас как в армии – приказы не обсуждают, а выполняют»
Переход на проектное финансирование, достройка проблемных объектов, судьба программы реновации, развитие социальной инфраструктуры. Эти и другие вопросы – в интервью заместителя председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгения Барановского, посвященном предварительным итогам 2019 года.
– Евгений Петрович, реформа по переходу на проектное финансирование вступила в решающую фазу. Как строительная отрасль Петербурга переживает преобразования? Какая доля проектов достраивается по старой схеме?
– Реформирование, безусловно, потребовало больших усилий – и от застройщиков, и от Комитета по строительству. Напомню, Постановление Правительства вышло 22 апреля, акты Минстроя РФ – еще позже, а произвести оценку подпадания объектов под критерии высокой готовности, позволяющие достраивать их по старой долевой схеме, надо было до 1 июля. Таким образом, с учетом майских праздников у нас было лишь около месяца на выдачу заключений о соответствии (ЗОС). И это при том, что на тот момент в городе действовало 426 разрешений на строительство суммарно на 24,5 млн кв. м жилья. Соответственно, главным опасением было то, что мы просто физически не сможем выполнить необходимый объем работы.
Чтобы избежать коллапса, еще в декабре в Комитете был создан специальный отдел, подготовлены люди, начались предварительные проверки объектов на предмет оценки их строительной готовности, заранее составлены проекты необходимых документов, которые предстояло принять сразу после появления федеральных актов. Благодаря этим превентивным мерам работа прошла четко, слаженно, организованно. И это не моя оценка – так говорят сами застройщики.
К 1 октября работа по выдаче ЗОС была завершена, девелоперам был предоставлен активный строительный сезон, чтобы успеть повысить степень готовности своих объектов до требований критериев и получить возможность работать по старой схеме. Это необходимо было для того, чтобы дать отрасли переходный период. Теперь мы можем подвести окончательные итоги: 78% проектов (328 разрешений на строительство) на 21 млн кв. м жилья будут завершаться в старом формате. Это большой задел работы на ближайшие два-три года. Остальные 22% – либо будут завершать строительство за счет собственных средств (12 проектов), либо перейдут на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (64 проекта).
– Есть ли в Петербурге такие проекты, которые и не попали под критерии Минстроя, и не смогли получить кредиты в банках?
– Таких всего пять проектов, причем по двум из них у нас опасений нет, там осталось пройти определенные юридические процедуры. Но и есть несколько сложных объектов у компаний «Ховард СПб» и «Строй Альянс», где остановлено действие разрешений на строительство. Сейчас ведется работа, чтобы эти стройки не перешли в категорию проблемных.
– Что в целом удалось сделать в этом году для решения проблемы долгостроев? Что остается на следующий?
– Эта проблема планомерно и целенаправленно решается. Для понимания динамики могу отметить, что если в 2016 году доля договоров долевого участия в проблемных объектах превышала 13% от их общего числа, то сегодня она составляет менее 2%.
В этом году мы уже ввели 13 домов, до конца года рассчитываем сдать еще 7. Также решена проблема с дольщиками по объекту в Пушкине, который не мог быть завершен строительством. Полностью закрыт вопрос с наследием ГК «Город». То же касается «Чесмы-Инвест» – сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус». Планируем до конца года завершить работы и по старейшему городскому долгострою – «Охта-Модерн». На днях сдали ЖК «Ижора-Парк», 600 человек с 23 декабря начинают получать свои квартиры. Осталось сдать всего один корпус из долгостроев ГК «СУ-155».
С ГК «ПИК» достигнуто принципиальное соглашение о достройке жилого комплекса «Вариант» в поселке Ленсоветовский в Шушарах. Очень сложный объект, в том числе и потому, что это не просто неудачный проект или результат просчета компании, но прецедент откровенного мошенничества. Продажи осуществлялись по ценам в два раза «ниже рынка», по договорам займа, несмотря на судебное постановление о запрете привлечения средств дольщиков. Также проработана схема достройки объектов «Норманна» – ЖК «На Заречной» и «Три апельсина». Думаю, в ближайшее время мы обнародуем информацию о том, кто будет завершать эти проекты.
В любом случае губернатором поставлена задача закрыть вопрос с долгостроями в будущем году. У нас служба, конечно, не военная, а государственная – тем не менее, и у нас приказы не обсуждают, а выполняют.
– Удается ли достигнуть плановых показателей нацпроекта в Петербурге в этом году? Каковы перспективы до 2024 года?
– Согласованный на этот год объем ввода – 3,4 млн кв. м жилья. Думаю, на эту цифру мы выйдем. По состоянию на 18 декабря введено 2,25 млн кв. м (это на 2,5% больше, чем на ту же дату прошлого года, который был рекордным по объемам ввода – 3,9 млн кв. м). При этом в стадии итоговой проверки сейчас находится более 1,1 млн кв. м.
План на будущий год составляет 3,7 млн кв. м. Учитывая, что, по выданным разрешениям на строительство, завершение работ в 2020 году намечено по объектам суммарной площадью более 4 млн кв. м, думаю, что и этот показатель будет достигнут.
Что же касается цифры в 5,4 млн «квадратов» годового ввода к 2024 году, установленной Минстроем для Петербурга, то по ней есть вопросы. Во-первых, не очень ясна методика расчета этого прогнозного показателя. Во-вторых, цифра спорит со Стратегией социально-экономического развития Петербурга до 2035 года, которая предполагает снижение объемов ввода жилья по сравнению с текущим положением. В-третьих, столь радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников, сетей тепло-, электро- и водоснабжения, водоотведения, а также увеличения объемов строительства детских садов, школ и объектов здравоохранения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим подсчетам, на развитие всей необходимой социальной инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что средств только бюджета Петербурга для такого наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, в городе нет земельных ресурсов для столь масштабного строительства. Именно поэтому Петербург сегодня является одним из нескольких субъектов РФ, не подписавших соглашения с Минстроем по реализации нацпроекта. Дискуссия по этому вопросу продолжается, это конструктивный, рабочий диалог, который должен завершиться в начале будущего года.
– На развитии социальной инфраструктуры сейчас делается особый акцент. Что сделано в этой сфере за счет АИП и в рамках сотрудничества с застройщиками? Удалось ли снизить дефицит мест в детсадах и школах?
– Работа в этой сфере идет по двум направлениям. Первое – недопущение дальнейшего роста дефицита мест в соцобъектах. Эта задача выполнена Правилами землепользования и застройки, принятыми в 2018 году, по которым новые разрешения на строительство жилья выдаются только с полным пониманием, как эти квадратные метры будут обеспечены необходимой сопутствующей инфраструктурой.
Второе – наращивание объемов строительства социнфраструктуры. Если посмотреть на динамику ввода бюджетных объектов, то в 2017 году были построены 12 объектов, в прошлом Комитет сдал 15, а по итогам этого года их 26. Кроме того, на внебюджетные средства, в рамках соглашений с инвесторами, в этом году город получит еще 24 соцобъекта (22 соцобъекта уже введены в эксплуатацию): это детсады, школы, кабинеты врачей и др.
Кроме того, надо отметить, что в этом году Петербург получил 10 млрд рублей из федерального бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков в рамках соответствующих соглашений.
На будущий год планы по вводу – не меньше, чем в этом. В целом же с застройщиками уже подписаны 230 соглашений на строительство 180 объектов социнфраструктуры. Девелоперы прекрасно понимают, что их наличие в составе ЖК существенно повышает рыночную привлекательность жилья. Ну а законодательство позволяет привлекать на эти цели проектное финансирование с использованием эскроу, если соцобъекты будут передаваться в собственность регионов.
– Как обстоят дела с программой реновации? Каковы перспективы?
– Результаты, имеющиеся на сегодняшний день, конечно, далеки от планировавшихся. По состоянию на декабрь 2019 года инвесторами построено 33 дома – 9583 квартиры на 434,5 тыс. кв. м. В собственность Петербурга для переселения нанимателей перешло 11,5 тыс. кв. м. Кроме того, передаются квартиры собственникам жилья в сносимых «хрущевках». Причины такой ситуации известны, главная из них – изменившееся законодательство, новые положения которого просто не позволили начать работы по большинству кварталов.
В этом году принято принципиальное решение о продлении программы еще на 10 лет, при этом остался только один участник – «СПб Реновация». Однако очевидно, что для интенсификации работ нужны корректировки программы. Много говорилось об использовании московского опыта. Но надо отдавать себе отчет, что выделение для старта такой программы, как в столице, порядка 320 млрд рублей – ни одному региону не по силам. Значит, нужны принципиальные законодательные изменения программы, призванные решить ключевые проблемы – «стартового пятна», «последнего жильца» и пр. И такие поправки подготовлены. Думаю, что результатом станут более динамичные темпы ее реализации.
Параллельно в настоящее время «СПб Реновация» заново просчитывает экономику процесса, что необходимо, поскольку изменилось законодательство. В частности, теперь компания возьмет на себя создание социальной инфраструктуры.
О качестве петербургской архитектуры, роли современных зодчих в реализации проектов, о нехватке политической воли и о совещательной функции Градсовета «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель Архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн.
– Никита Игоревич, некоторое время назад раздавалось немало упреков в низком качестве современной петербургской архитектуры. Как Вы оцениваете ее сегодняшний уровень и можно ли говорить о повышении качества?
– Для понимания ситуации прежде всего необходимо развести понятия «качество работы архитекторов» и «качество архитектуры реализованных проектов». Сегодня это совершенно разные вещи. Примерно две трети возводимых сейчас зданий (если не три четверти) строятся вообще без участия архитектора – по крайней мере, в таком качестве, как мы понимаем эту профессию, то есть человека, осуществляющего проектирование объекта и несущего за это определенную ответственность.
Большая часть строительства идет по разработкам проектных бюро или проектных подразделений при строительных компаниях. И их задача – чисто техническая и сводится, по большому счету, к обеспечению необходимого количества «квадратов» в объекте под разный функционал, созданию квартирографии, желаемой девелопером, и контроле за соблюдением многочисленных нормативов.
Второй довлеющий фактор – общее стремление к снижению себестоимости строительства. По сути, мы дошли до «хрущевской» идеи добиться максимального снижения цены жилья (пусть даже в ущерб всему), чтобы обеспечить им как можно больше людей. Только если в 1950–1960-х годах это была государственная задача и над снижением себестоимости работали целые институты, то сейчас это «воля рынка», а точнее, значительной части девелоперов, которые на нем работают. Но принцип отсечения «архитектурных излишеств», а по большому счету – излишности самой архитектуры – при этом сохраняется.
Еще один фактор влияния – огромное число различных нормирующих документов, регламентирующих каждую мелочь, которые превращают проектирование в своего рода математическую игру, целью которой становится найти способ извлечь из имеющегося участка максимальную прибыль. Главная задача при этом – все учесть и между собой как-то увязать, что совсем непросто, учитывая то, что нормы сплошь и рядом противоречат друг другу. Дополнительной пикантности процессу добавляют постоянные изменения действующих нормативов, что приводит к необходимости переделывать проект.
В этой ситуации говорить о качестве архитектуры или кризисе профессии не приходится. Речь идет о сформировавшейся практике, о ситуации, сложившейся в сфере проектирования и строительства в России вообще и в Санкт-Петербурге в частности. И эта система в значительной степени просто не подразумевает необходимости архитектора как такового. Соответственно, обвинять архитекторов в низком качестве проектов, при том, что они не принимали никакого участия в их разработке, просто нелепо.
– То есть профессия архитектора практически исчезла?
– Нет, конечно, не до такой степени ситуация запущена. Есть серьезные архитектурные организации, которые прошли через все наши пертурбации последних лет, научились выживать в «безвоздушном пространстве». Это и опытные специалисты, и молодые талантливые архитекторы, которые продолжают работать, доказывая, что наша профессия сохранилась. И надо отметить, что многие петербургские проекты получают признание и на российском, и на международном уровне. Так что мы умеем делать хорошую архитектуру, в лучших своих проявлениях как минимум не хуже европейской. Другое дело, что потенциал этот, к сожалению, пока недостаточно востребован.
– И все-таки, возвращаясь к общей ситуации, можно ли говорить, что в среднем качество реализуемых проектов за последние, скажем, 10-15 лет выросло?
– В общем и целом – да. Это, конечно, касается, конечно, не всего, что строится в городе, но усредненно можно говорить, что общий уровень проектирования вырос. Прежде всего это, конечно, касается проектов, в которых архитекторы приняли хотя бы мало-мальски заметное участие.
При этом, конечно, надо понимать, что даже если девелоперы привлекают серьезную архитектурную организацию, задача снижения себестоимости строительства все равно остается. То есть архитекторы понимают, что свои «изыски» они должны уложить в определенный бюджет, за пределы которого выйти в любом случае не получится.
Есть и такой фактор, как стоимость проектирования в общем объеме инвестиций в строительство объекта. Она и раньше была невысока, а сейчас снизилась до совершенно смешного уровня. Фактически это 1–2% от общего объема инвестиций, если 3% – это уже много. В Европе эта доля тоже существенно снизилась – и, как раньше, 10% от общей суммы инвестиций на проектирование уже не выделяют. Но в зависимости от функционала объекта доля варьируется в диапазоне 5–8%. Мы о таком не можем и мечтать.
А если наложить на это разницу в общих затратах на реализацию строительного проекта (у нас – 1-2 тыс. евро на 1 кв. м здания, в Европе – 5–6 тыс.), то становится ясно, что оплата труда архитекторов в Петербурге в 4–5 раз ниже, чем за рубежом. Расходы же при этом не намного ниже (одно лицензионное программное обеспечение чего стоит). Ну а поскольку архитектурные бюро – это коммерческие организации, они должны поддерживать рентабельность своей деятельности, то, конечно, приходится брать в работу больше проектов, но каждому из них уделять, возможно, меньше внимания, чем хотелось бы.
– Насколько сильное давление заказчики оказывают на архитекторов? Удается ли зодчим отстоять свою позицию в случае разногласий? И меняется ли отношение заказчиков в зависимости от класса объекта?
– «Общего знаменателя» тут нет. Есть архитектурные бюро, условно говоря, более «сговорчивые», максимально старающиеся выполнить требования заказчика. Иногда это молодые компании, которые недавно вышли на рынок, и им нужно на нем как-то закрепиться. Есть менее «сговорчивые» архитекторы, старающиеся отстоять свое видение проекта. Поскольку в целом рынок сложившийся и позиции, занимаемые мастерскими, известны, то девелоперы, в зависимости от своих взглядов на функцию архитектора, обращаются в ту или иную организацию.
Есть, конечно, исключительные ситуации, когда проект привлекает общественное внимание, имеет резонанс, требует широкого обсуждения. Тогда девелоперы предпочитают выбрать архитектора «с именем», он получает достаточно большую свободу для творчества, и его позиция будет учитываться достаточно серьезно. Другое дело, что таких проектов не так много.
Класс объекта, конечно, оказывает влияние на качество проекта. Для элитных проектов и практически всего бизнес-класса девелоперы привлекают архитекторов. Но и здесь ситуации бывают разные. Некоторые предпочитают побольше вложить в отделку, оборудование, инфраструктуру, а архитектурной составляющей объекта особого внимания не уделяется.
– Вы сказали, что в целом уровень проектов в городе вырос. Есть ли в этом заслуга Градсовета?
– На мой взгляд, роль Градсовета положительная. И это видно из одного факта. Когда сталкиваешься с не самыми, мягко говоря, удачными проектами, построенными в городе, выясняется, что обсуждения на Градсовете они почему-то не проходили. Либо же на заседании проект был подвергнут критике, но затем все-таки был реализован. То есть, по крайней мере, самые неудачные варианты по большей части все-таки отфильтровываются.
Кроме того, у людей часто неверное представление о том, что такое Градсовет. Это не решающий орган – решения принимаются на уровне Комитета по градостроительству и архитектуре, главным архитектором города. Градсовет – это орган совещательный, на его заседаниях профессионалы высказывают свой взгляд на тот или иной проект. Часто мнения различны. Важен сам факт, что обсуждение состоялось, экспертное сообщество обменялось взглядами. А главный архитектор волен как согласиться с высказанными мнениями, так и нет; это его зона ответственности. В этом смысле, на мой взгляд, даже голосование в Градсовете – избыточно, поскольку решающего значения оно не имеет.
– В начале беседы Вы описали довольно печальную ситуацию в сфере проектирования. Можно ли как-то изменить сложившееся положение?
– В принципе, изменить ситуацию мог бы социальный запрос на хорошую архитектуру. Но, к сожалению, его пока нет, в том числе и со стороны состоятельных людей, которые могли бы себе позволить нанять лучших мастеров. Этого пока не происходит. Пока взгляд на архитектуру остался на уровне «красные пиджаки с золотыми пуговицами – это красиво».
Вторым фактором, способным повлиять на положение, может стать политическая воля власти. Во Франции, например, архитектурные конкурсы на крупные проекты общенационального масштаба курируют непосредственно президенты страны. У нас и близко такого нет, даже на уровне участия региональной власти. Не говоря уже о том, что часто конкурсы проводятся, архитекторы представляют свои работы, проходит экспертное обсуждение, запускается голосование в Интернете, жюри определяет победителя. И на этом все заканчивается, проект так и не строится. Я и сам не раз оказывался в такой ситуации.
Если будет государственная воля в это сфере – изменится и качество архитектуры. Екатерина II знала архитектуру на уровне лучших зодчих своего времени. Интересовалась, вникала во все последние веяния. И Александр I тоже был хороший знаток. И Николай I, как бы к нему кто ни относился, – тоже знал толк в архитектуре, разбирался в этом очень серьезно. Ну так все и получалось, тогда строились шедевры, которые восхищают нас по сей день. Сейчас, к сожалению, общее отношение к архитектуре – как к чему-то второстепенному. Ну и результат соответствующий.