Евгений Барановский: «У нас как в армии – приказы не обсуждают, а выполняют»
Переход на проектное финансирование, достройка проблемных объектов, судьба программы реновации, развитие социальной инфраструктуры. Эти и другие вопросы – в интервью заместителя председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгения Барановского, посвященном предварительным итогам 2019 года.
– Евгений Петрович, реформа по переходу на проектное финансирование вступила в решающую фазу. Как строительная отрасль Петербурга переживает преобразования? Какая доля проектов достраивается по старой схеме?
– Реформирование, безусловно, потребовало больших усилий – и от застройщиков, и от Комитета по строительству. Напомню, Постановление Правительства вышло 22 апреля, акты Минстроя РФ – еще позже, а произвести оценку подпадания объектов под критерии высокой готовности, позволяющие достраивать их по старой долевой схеме, надо было до 1 июля. Таким образом, с учетом майских праздников у нас было лишь около месяца на выдачу заключений о соответствии (ЗОС). И это при том, что на тот момент в городе действовало 426 разрешений на строительство суммарно на 24,5 млн кв. м жилья. Соответственно, главным опасением было то, что мы просто физически не сможем выполнить необходимый объем работы.
Чтобы избежать коллапса, еще в декабре в Комитете был создан специальный отдел, подготовлены люди, начались предварительные проверки объектов на предмет оценки их строительной готовности, заранее составлены проекты необходимых документов, которые предстояло принять сразу после появления федеральных актов. Благодаря этим превентивным мерам работа прошла четко, слаженно, организованно. И это не моя оценка – так говорят сами застройщики.
К 1 октября работа по выдаче ЗОС была завершена, девелоперам был предоставлен активный строительный сезон, чтобы успеть повысить степень готовности своих объектов до требований критериев и получить возможность работать по старой схеме. Это необходимо было для того, чтобы дать отрасли переходный период. Теперь мы можем подвести окончательные итоги: 78% проектов (328 разрешений на строительство) на 21 млн кв. м жилья будут завершаться в старом формате. Это большой задел работы на ближайшие два-три года. Остальные 22% – либо будут завершать строительство за счет собственных средств (12 проектов), либо перейдут на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (64 проекта).
– Есть ли в Петербурге такие проекты, которые и не попали под критерии Минстроя, и не смогли получить кредиты в банках?
– Таких всего пять проектов, причем по двум из них у нас опасений нет, там осталось пройти определенные юридические процедуры. Но и есть несколько сложных объектов у компаний «Ховард СПб» и «Строй Альянс», где остановлено действие разрешений на строительство. Сейчас ведется работа, чтобы эти стройки не перешли в категорию проблемных.
– Что в целом удалось сделать в этом году для решения проблемы долгостроев? Что остается на следующий?
– Эта проблема планомерно и целенаправленно решается. Для понимания динамики могу отметить, что если в 2016 году доля договоров долевого участия в проблемных объектах превышала 13% от их общего числа, то сегодня она составляет менее 2%.
В этом году мы уже ввели 13 домов, до конца года рассчитываем сдать еще 7. Также решена проблема с дольщиками по объекту в Пушкине, который не мог быть завершен строительством. Полностью закрыт вопрос с наследием ГК «Город». То же касается «Чесмы-Инвест» – сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус». Планируем до конца года завершить работы и по старейшему городскому долгострою – «Охта-Модерн». На днях сдали ЖК «Ижора-Парк», 600 человек с 23 декабря начинают получать свои квартиры. Осталось сдать всего один корпус из долгостроев ГК «СУ-155».
С ГК «ПИК» достигнуто принципиальное соглашение о достройке жилого комплекса «Вариант» в поселке Ленсоветовский в Шушарах. Очень сложный объект, в том числе и потому, что это не просто неудачный проект или результат просчета компании, но прецедент откровенного мошенничества. Продажи осуществлялись по ценам в два раза «ниже рынка», по договорам займа, несмотря на судебное постановление о запрете привлечения средств дольщиков. Также проработана схема достройки объектов «Норманна» – ЖК «На Заречной» и «Три апельсина». Думаю, в ближайшее время мы обнародуем информацию о том, кто будет завершать эти проекты.
В любом случае губернатором поставлена задача закрыть вопрос с долгостроями в будущем году. У нас служба, конечно, не военная, а государственная – тем не менее, и у нас приказы не обсуждают, а выполняют.
– Удается ли достигнуть плановых показателей нацпроекта в Петербурге в этом году? Каковы перспективы до 2024 года?
– Согласованный на этот год объем ввода – 3,4 млн кв. м жилья. Думаю, на эту цифру мы выйдем. По состоянию на 18 декабря введено 2,25 млн кв. м (это на 2,5% больше, чем на ту же дату прошлого года, который был рекордным по объемам ввода – 3,9 млн кв. м). При этом в стадии итоговой проверки сейчас находится более 1,1 млн кв. м.
План на будущий год составляет 3,7 млн кв. м. Учитывая, что, по выданным разрешениям на строительство, завершение работ в 2020 году намечено по объектам суммарной площадью более 4 млн кв. м, думаю, что и этот показатель будет достигнут.
Что же касается цифры в 5,4 млн «квадратов» годового ввода к 2024 году, установленной Минстроем для Петербурга, то по ней есть вопросы. Во-первых, не очень ясна методика расчета этого прогнозного показателя. Во-вторых, цифра спорит со Стратегией социально-экономического развития Петербурга до 2035 года, которая предполагает снижение объемов ввода жилья по сравнению с текущим положением. В-третьих, столь радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников, сетей тепло-, электро- и водоснабжения, водоотведения, а также увеличения объемов строительства детских садов, школ и объектов здравоохранения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим подсчетам, на развитие всей необходимой социальной инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что средств только бюджета Петербурга для такого наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, в городе нет земельных ресурсов для столь масштабного строительства. Именно поэтому Петербург сегодня является одним из нескольких субъектов РФ, не подписавших соглашения с Минстроем по реализации нацпроекта. Дискуссия по этому вопросу продолжается, это конструктивный, рабочий диалог, который должен завершиться в начале будущего года.
– На развитии социальной инфраструктуры сейчас делается особый акцент. Что сделано в этой сфере за счет АИП и в рамках сотрудничества с застройщиками? Удалось ли снизить дефицит мест в детсадах и школах?
– Работа в этой сфере идет по двум направлениям. Первое – недопущение дальнейшего роста дефицита мест в соцобъектах. Эта задача выполнена Правилами землепользования и застройки, принятыми в 2018 году, по которым новые разрешения на строительство жилья выдаются только с полным пониманием, как эти квадратные метры будут обеспечены необходимой сопутствующей инфраструктурой.
Второе – наращивание объемов строительства социнфраструктуры. Если посмотреть на динамику ввода бюджетных объектов, то в 2017 году были построены 12 объектов, в прошлом Комитет сдал 15, а по итогам этого года их 26. Кроме того, на внебюджетные средства, в рамках соглашений с инвесторами, в этом году город получит еще 24 соцобъекта (22 соцобъекта уже введены в эксплуатацию): это детсады, школы, кабинеты врачей и др.
Кроме того, надо отметить, что в этом году Петербург получил 10 млрд рублей из федерального бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков в рамках соответствующих соглашений.
На будущий год планы по вводу – не меньше, чем в этом. В целом же с застройщиками уже подписаны 230 соглашений на строительство 180 объектов социнфраструктуры. Девелоперы прекрасно понимают, что их наличие в составе ЖК существенно повышает рыночную привлекательность жилья. Ну а законодательство позволяет привлекать на эти цели проектное финансирование с использованием эскроу, если соцобъекты будут передаваться в собственность регионов.
– Как обстоят дела с программой реновации? Каковы перспективы?
– Результаты, имеющиеся на сегодняшний день, конечно, далеки от планировавшихся. По состоянию на декабрь 2019 года инвесторами построено 33 дома – 9583 квартиры на 434,5 тыс. кв. м. В собственность Петербурга для переселения нанимателей перешло 11,5 тыс. кв. м. Кроме того, передаются квартиры собственникам жилья в сносимых «хрущевках». Причины такой ситуации известны, главная из них – изменившееся законодательство, новые положения которого просто не позволили начать работы по большинству кварталов.
В этом году принято принципиальное решение о продлении программы еще на 10 лет, при этом остался только один участник – «СПб Реновация». Однако очевидно, что для интенсификации работ нужны корректировки программы. Много говорилось об использовании московского опыта. Но надо отдавать себе отчет, что выделение для старта такой программы, как в столице, порядка 320 млрд рублей – ни одному региону не по силам. Значит, нужны принципиальные законодательные изменения программы, призванные решить ключевые проблемы – «стартового пятна», «последнего жильца» и пр. И такие поправки подготовлены. Думаю, что результатом станут более динамичные темпы ее реализации.
Параллельно в настоящее время «СПб Реновация» заново просчитывает экономику процесса, что необходимо, поскольку изменилось законодательство. В частности, теперь компания возьмет на себя создание социальной инфраструктуры.
Любое строительство невозможно без соответствующей инфраструктуры, в первую очередь электросетевой. В городах и поселках Ленинградской области последние 15 лет за ввод новых мощностей и строительство новых линий электропередач отвечает Ленинградская областная электросетевая компания (ЛОЭСК). Об итогах 15-летней модернизации сетей и о планах на ближайшее будущее рассказал главный инженер ЛОЭСК Андрей Горохов.
– Андрей Юрьевич, почему в 2004 году было принято решение о консолидации разрозненных сетей в городах Ленобласти под эгидой одной компании?
– После распада СССР осталось множество электрических сетей, не относящихся к «большой энергетике». В Ленинградской области они находились на балансе муниципальных предприятий, занимавшихся предоставлением коммунальных услуг. К началу 2000-х годов данные сети были почти полностью изношены – на 85%. Средств на их модернизацию не было. А в это время началось достаточно бурное развитие экономики, строительство нового жилья, резко вырос спрос на новые электрические мощности. Соответственно, возникла потребность в реновации сетей. Благодаря инициативе правительства Ленобласти, а именно тогдашнего губернатора региона Валерия Сердюкова, было принято решение консолидировать муниципальные электрические сети путем их приватизации. В 2004 году была создана ЛОЭСК для бесперебойного электроснабжения действующих потребителей и подключения новых. Сначала компания получила сети в краткосрочную аренду, а затем выкупила их в открытом конкурсе. После инвентаризации сетей была запущена инвестиционная программа, направленная на модернизацию приобретенных компанией активов. За годы работы удалось снизить процент износа сетей до 60%, и это серьезная величина, над уменьшением которой компания продолжает работать. В настоящее время ЛОЭСК выросла в одну из двух крупнейших электросетевых компаний на территории Ленобласти.
– Цифры это подтверждают?
– За 15 лет более чем в два раза выросло количество обслуживаемых нами сетей – с 40 тыс. ед. до более чем 100 тыс. Транзит электроэнергии за 15 лет увеличился с 2,1 млрд кВт/ч в год до 3,3 млрд кВт/ч.
В 2018 году объем реализации инвестиционной программы составил 3,1 млрд рублей, что является максимальным значением за всю историю деятельности ЛОЭСК. Одним из важных событий для нашей компании стал пуск подстанции 110/10 кВт «Криогаз» в Высоцке летом 2018 года. Это современная цифровая подстанция, не требующая постоянного присутствия персонала филиала. ЛОЭСК построила ее для обеспечения электроснабжением нового завода «Криогаз» по переработке сжиженного природного газа, но ее мощностей хватит и для жителей Высоцка.
В 2018 году заявителям выдано 5124 акта об осуществлении технологического присоединения на мощность 204,54 МВт с общей стоимостью оказанных услуг более 3,2 млрд рублей. То есть ЛОЭСК подключила к электроснабжению более 5 тыс. потребителей – это и частные дома, и многоквартирные высотки, и крупные предприятия, и школы, и детские сады. Летом 2018 года выросло количество сотрудников компании – в основном за счет персонала на местах, который нужен для грамотного обслуживания современных сетей. Компания сама обучает своих работников. Так, в прошлом году у нас открылись свои Школа мастеров и Школа начальников районов электрических сетей (РЭС), успешно функционирует Центр развития профессиональных компетенций.
– Много ли средств приходится вкладывать в ремонт уже имеющихся сетей?
– Объем средств, вкладываемых в ремонт электросетевого оборудования ЛОЭСК, из года в год постоянно растет. Каждый год филиалы выявляют, какое конкретно оборудование нуждается в ремонте. Специалисты на местах рассматривают проект ремонтной программы, защищают его в центральном аппарате ЛОЭСК. После утверждения бюджета компании каждый филиал получает средства на модернизацию своих сетей.
В 2017 году затраты на выполнение ремонтной программы составили 221 млн рублей, в 2018 – 237 млн рублей, в этом году планируемый объем затрат – более 243 млн рублей. Нам есть чем гордиться: в 2018 году ЛОЭСК провел капитальный ремонт на подстанции № 517 110/10 кВ в Шлиссельбурге, трансформаторы которой были введены в эксплуатацию в 1981 году и требовали замены. В том же году был проведен капитальный ремонт двух трансформаторных подстанций: 35/10 кВ «Лада» и «Приморская» в Выборгском районе, на которых масляные выключатели были заменены на более современные, долговечные и удобные в эксплуатации вакуумные.
В 2019 году аналогичные работы были завершены на ПС 35/6 кВ «Дружная горка» в Гатчинском районе Ленинградской области. На подстанции 110/10 кВ «Слобода» был проведен полный комплекс высоковольтных испытаний.
– Как влияет планомерный ремонт на количество аварий на электросетях?
– Мы ведем ежегодную статистику, поэтому видим, что кривая в графике аварийных отключений с каждым годом снижается, улучшаются показатели надежности. Иногда погода преподносит неприятные сюрпризы, как, например, январский ураган, который обесточил сотни поселков и городов на территории Ленинградской области. Но сети ЛОЭСК в большинстве своем выстояли, в том числе и благодаря тому, что воздушные линии электропередачи в основном переведены на СИП (самонесущие изолированные провода), которым не так страшны ветровые нагрузки и налипание снега.
– Как происходит в компании цифровизация сетей? Какие другие новые технологии вы задействуете в работе?
– Все новые блочные подстанции 10/04 кВ в ЛОЭСК оборудованы самыми современным силовым высоковольтным оборудованием и новыми цифровыми защитами, телемеханикой и новейшими приборами учета. Благодаря применению современного оборудования, проведенным реконструкциям, техническому усовершенствованию направления диспетчеризации электрических сетей ЛОЭСК удалось сократить время перерывов в энергоснабжении потребителей, а также снизить количество аварийных отключений.
– К мнению специалистов ЛОЭСК прислушиваются на отраслевых совещаниях в Государственной думе. Насколько это важно для электроэнергетики региона и всей страны – доносить до законодателей свою точку зрения по наболевшим вопросам?
– Мы действительно занимаем активную позицию в решении отраслевых вопросов. В том числе на законодательном уровне. ЛОЭСК регулярно принимает участие в заседаниях Комитета Государственной думы по энергетике, где отстаивает свои инициативы и предлагает эффективные решения по дальнейшему развитию отрасли. Очень часто они отличаются от тех, с которыми выступают федеральные чиновники.
Неоднократно поднимали вопрос о бесхозных сетях. На некоторых из них «висят» населенные пункты, а значит, есть необходимость их законодательного вовлечения в хозяйственный оборот.
Также важный вопрос, требующий разрешения, связан с льготным присоединением. Некоторые потребители злоупотребляют этим. Превращают возможности, которые предоставляет льгота, в свой бизнес. Такого быть не должно. Необходимо ограничить возможности льготного присоединения в количестве и сроках.
– Какие задачи ЛОЭСК ставит перед собой на ближайшее время?
– Мы по-прежнему будем продолжать работу по модернизации сетей, заниматься строительством новых, наращивать количество присоединяемых потребителей. Как и ранее, нас интересует консолидация сетей.
Справка
АО «ЛОЭСК» является крупнейшей электросетевой компанией Ленинградской области. В состав ЛОЭСК входят 6 филиалов, обеспечивающих электроснабжение более 150 городов и крупных населенных пунктов с населением порядка 1 млн человек. ЛОЭСК обслуживает 10850 км линий электропередач и более 2900 трансформаторных подстанций напряжением от 0,4 до 110 кВ. Объем электроэнергии, передаваемой по сетям ЛОЭСК, составляет 3,3 млрд кВт/ч в год.
По итогам финансово-хозяйственной деятельности АО «ЛОЭСК» за 2018 год выручка предприятия составила 9993 млн рублей. Чистая прибыль компании составила 3276 млн рублей.