Евгений Барановский: «У нас как в армии – приказы не обсуждают, а выполняют»
Переход на проектное финансирование, достройка проблемных объектов, судьба программы реновации, развитие социальной инфраструктуры. Эти и другие вопросы – в интервью заместителя председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгения Барановского, посвященном предварительным итогам 2019 года.
– Евгений Петрович, реформа по переходу на проектное финансирование вступила в решающую фазу. Как строительная отрасль Петербурга переживает преобразования? Какая доля проектов достраивается по старой схеме?
– Реформирование, безусловно, потребовало больших усилий – и от застройщиков, и от Комитета по строительству. Напомню, Постановление Правительства вышло 22 апреля, акты Минстроя РФ – еще позже, а произвести оценку подпадания объектов под критерии высокой готовности, позволяющие достраивать их по старой долевой схеме, надо было до 1 июля. Таким образом, с учетом майских праздников у нас было лишь около месяца на выдачу заключений о соответствии (ЗОС). И это при том, что на тот момент в городе действовало 426 разрешений на строительство суммарно на 24,5 млн кв. м жилья. Соответственно, главным опасением было то, что мы просто физически не сможем выполнить необходимый объем работы.
Чтобы избежать коллапса, еще в декабре в Комитете был создан специальный отдел, подготовлены люди, начались предварительные проверки объектов на предмет оценки их строительной готовности, заранее составлены проекты необходимых документов, которые предстояло принять сразу после появления федеральных актов. Благодаря этим превентивным мерам работа прошла четко, слаженно, организованно. И это не моя оценка – так говорят сами застройщики.
К 1 октября работа по выдаче ЗОС была завершена, девелоперам был предоставлен активный строительный сезон, чтобы успеть повысить степень готовности своих объектов до требований критериев и получить возможность работать по старой схеме. Это необходимо было для того, чтобы дать отрасли переходный период. Теперь мы можем подвести окончательные итоги: 78% проектов (328 разрешений на строительство) на 21 млн кв. м жилья будут завершаться в старом формате. Это большой задел работы на ближайшие два-три года. Остальные 22% – либо будут завершать строительство за счет собственных средств (12 проектов), либо перейдут на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (64 проекта).
– Есть ли в Петербурге такие проекты, которые и не попали под критерии Минстроя, и не смогли получить кредиты в банках?
– Таких всего пять проектов, причем по двум из них у нас опасений нет, там осталось пройти определенные юридические процедуры. Но и есть несколько сложных объектов у компаний «Ховард СПб» и «Строй Альянс», где остановлено действие разрешений на строительство. Сейчас ведется работа, чтобы эти стройки не перешли в категорию проблемных.
– Что в целом удалось сделать в этом году для решения проблемы долгостроев? Что остается на следующий?
– Эта проблема планомерно и целенаправленно решается. Для понимания динамики могу отметить, что если в 2016 году доля договоров долевого участия в проблемных объектах превышала 13% от их общего числа, то сегодня она составляет менее 2%.
В этом году мы уже ввели 13 домов, до конца года рассчитываем сдать еще 7. Также решена проблема с дольщиками по объекту в Пушкине, который не мог быть завершен строительством. Полностью закрыт вопрос с наследием ГК «Город». То же касается «Чесмы-Инвест» – сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус». Планируем до конца года завершить работы и по старейшему городскому долгострою – «Охта-Модерн». На днях сдали ЖК «Ижора-Парк», 600 человек с 23 декабря начинают получать свои квартиры. Осталось сдать всего один корпус из долгостроев ГК «СУ-155».
С ГК «ПИК» достигнуто принципиальное соглашение о достройке жилого комплекса «Вариант» в поселке Ленсоветовский в Шушарах. Очень сложный объект, в том числе и потому, что это не просто неудачный проект или результат просчета компании, но прецедент откровенного мошенничества. Продажи осуществлялись по ценам в два раза «ниже рынка», по договорам займа, несмотря на судебное постановление о запрете привлечения средств дольщиков. Также проработана схема достройки объектов «Норманна» – ЖК «На Заречной» и «Три апельсина». Думаю, в ближайшее время мы обнародуем информацию о том, кто будет завершать эти проекты.
В любом случае губернатором поставлена задача закрыть вопрос с долгостроями в будущем году. У нас служба, конечно, не военная, а государственная – тем не менее, и у нас приказы не обсуждают, а выполняют.
– Удается ли достигнуть плановых показателей нацпроекта в Петербурге в этом году? Каковы перспективы до 2024 года?
– Согласованный на этот год объем ввода – 3,4 млн кв. м жилья. Думаю, на эту цифру мы выйдем. По состоянию на 18 декабря введено 2,25 млн кв. м (это на 2,5% больше, чем на ту же дату прошлого года, который был рекордным по объемам ввода – 3,9 млн кв. м). При этом в стадии итоговой проверки сейчас находится более 1,1 млн кв. м.
План на будущий год составляет 3,7 млн кв. м. Учитывая, что, по выданным разрешениям на строительство, завершение работ в 2020 году намечено по объектам суммарной площадью более 4 млн кв. м, думаю, что и этот показатель будет достигнут.
Что же касается цифры в 5,4 млн «квадратов» годового ввода к 2024 году, установленной Минстроем для Петербурга, то по ней есть вопросы. Во-первых, не очень ясна методика расчета этого прогнозного показателя. Во-вторых, цифра спорит со Стратегией социально-экономического развития Петербурга до 2035 года, которая предполагает снижение объемов ввода жилья по сравнению с текущим положением. В-третьих, столь радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников, сетей тепло-, электро- и водоснабжения, водоотведения, а также увеличения объемов строительства детских садов, школ и объектов здравоохранения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим подсчетам, на развитие всей необходимой социальной инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что средств только бюджета Петербурга для такого наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, в городе нет земельных ресурсов для столь масштабного строительства. Именно поэтому Петербург сегодня является одним из нескольких субъектов РФ, не подписавших соглашения с Минстроем по реализации нацпроекта. Дискуссия по этому вопросу продолжается, это конструктивный, рабочий диалог, который должен завершиться в начале будущего года.
– На развитии социальной инфраструктуры сейчас делается особый акцент. Что сделано в этой сфере за счет АИП и в рамках сотрудничества с застройщиками? Удалось ли снизить дефицит мест в детсадах и школах?
– Работа в этой сфере идет по двум направлениям. Первое – недопущение дальнейшего роста дефицита мест в соцобъектах. Эта задача выполнена Правилами землепользования и застройки, принятыми в 2018 году, по которым новые разрешения на строительство жилья выдаются только с полным пониманием, как эти квадратные метры будут обеспечены необходимой сопутствующей инфраструктурой.
Второе – наращивание объемов строительства социнфраструктуры. Если посмотреть на динамику ввода бюджетных объектов, то в 2017 году были построены 12 объектов, в прошлом Комитет сдал 15, а по итогам этого года их 26. Кроме того, на внебюджетные средства, в рамках соглашений с инвесторами, в этом году город получит еще 24 соцобъекта (22 соцобъекта уже введены в эксплуатацию): это детсады, школы, кабинеты врачей и др.
Кроме того, надо отметить, что в этом году Петербург получил 10 млрд рублей из федерального бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков в рамках соответствующих соглашений.
На будущий год планы по вводу – не меньше, чем в этом. В целом же с застройщиками уже подписаны 230 соглашений на строительство 180 объектов социнфраструктуры. Девелоперы прекрасно понимают, что их наличие в составе ЖК существенно повышает рыночную привлекательность жилья. Ну а законодательство позволяет привлекать на эти цели проектное финансирование с использованием эскроу, если соцобъекты будут передаваться в собственность регионов.
– Как обстоят дела с программой реновации? Каковы перспективы?
– Результаты, имеющиеся на сегодняшний день, конечно, далеки от планировавшихся. По состоянию на декабрь 2019 года инвесторами построено 33 дома – 9583 квартиры на 434,5 тыс. кв. м. В собственность Петербурга для переселения нанимателей перешло 11,5 тыс. кв. м. Кроме того, передаются квартиры собственникам жилья в сносимых «хрущевках». Причины такой ситуации известны, главная из них – изменившееся законодательство, новые положения которого просто не позволили начать работы по большинству кварталов.
В этом году принято принципиальное решение о продлении программы еще на 10 лет, при этом остался только один участник – «СПб Реновация». Однако очевидно, что для интенсификации работ нужны корректировки программы. Много говорилось об использовании московского опыта. Но надо отдавать себе отчет, что выделение для старта такой программы, как в столице, порядка 320 млрд рублей – ни одному региону не по силам. Значит, нужны принципиальные законодательные изменения программы, призванные решить ключевые проблемы – «стартового пятна», «последнего жильца» и пр. И такие поправки подготовлены. Думаю, что результатом станут более динамичные темпы ее реализации.
Параллельно в настоящее время «СПб Реновация» заново просчитывает экономику процесса, что необходимо, поскольку изменилось законодательство. В частности, теперь компания возьмет на себя создание социальной инфраструктуры.
В преддверии Дня дорожника председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах дорожно-строительных работ в уходящем сезоне, проблемах, существующих в отрасли, а также планах на будущий год.
– Юрий Иванович, сезон дорожно-строительных работ подходит к концу. Что было сделано в этом году? Удалось ли выполнить все запланированное?
– Я уже не раз говорил, что этот год для дорожников стал годом ввода объектов в эксплуатацию. Мы завершили стройки путепроводов, открыв в начале октября движение по виадуку «Таммисуо – Гвардейское». К декабрю получим полный пакет документов по каждому из трех путепроводов и официально введем их в строй.
Касательно содержания дорог: мы закончили реформу укрупнения районных дорожных управлений. Теперь за обслуживание 10 тыс. км региональных трасс отвечают семь крупных государственных предприятий, которые могут выходить, в частности, на ремонты, зарабатывать деньги и развиваться. Другой важный шаг – передача дороги «Магистральная» в федеральную собственность: Ленинградская область в этом вопросе сделала важный шаг для реализации масштабного проекта по строительству второго Кольцевого обхода Санкт-Петербурга.
Считаю, что одним из самых главных наших успехов является сокращение количества ДТП на 14%, ведь нет ничего дороже человеческой жизни.
– Удалось ли оперативно организовать тендерный процесс? Смогли ли подрядчики выйти на объекты своевременно?
– Дорожникам диктует условия климат: можно работать с асфальтом от силы 4-5 месяцев в году, а то и меньше. Отчасти поэтому мы стали переходить на заключение двухлетних ремонтных контрактов: зимой «Ленавтодор» проводит конкурс, а в апреле–мае подрядчики выходят на объекты. Одной из первых сделанных дорог стала Центральная улица в Кудрово: ей ремонт был критически необходим, так как бывшая поселковая дорога фактически стала городской магистралью.
Не могу не отметить быструю и качественную работу дорожников при ремонте новгородского участка дороги «Зуево – Новая Ладога», соединяющей Кириши и федеральную трассу «Санкт-Петербург – Москва». Ленинградская область полностью выполнила свои обязательства – и сейчас «Ленавтодор» готовит документы для передачи региональной дороги в федеральную собственность: интенсивность движения большегрузов по ней запредельная, трасса попадает под категорию федеральной полностью. Отрадно вспомнить ремонты дорог Ломоносовского района «Сосновый Бор – Глобицы» и «Ропша – Оржицы»: они были на особом контроле.
Продолжаем держать руку на пульсе: распоряжением комитета с 15 октября запрещены работы с асфальтовой смесью для всех подрядчиков вплоть до особого и персонального разрешения. Как говорится, чтобы не было соблазна работать с ненадлежащим качеством.
– Возникают ли претензии к подрядчикам по итогам выполненных работ? Существуют ли проблемы с подрядными организациями?
– Главное, чтобы все работы были выполнены качественно и в срок. Этот принцип прост, понятен и применим ко всем подрядчикам. Считал и считаю, что единственный показатель хорошего подрядчика – только конечный результат, а не количество проблем, которые он находит в процессе выполнения контракта.
Да, не скрою, бывают случаи, когда, что называется, приходится вступать в клинч. Особенно это касается «Ленавтодора», так как наша подведомственная организация выступает заказчиком всех работ. Бывает так, что итоги конкурсов пытаются оспаривать в судах. В основном этим занимаются специальные компании, специализирующиеся на рынке госзаказа: у них есть грамотные юристы, которые после выигрыша конкурса передают исполнение на субподряд. При такой схеме работы о качестве, конечно, говорить не приходится. Поэтому мы планомерно ведем работу по предупреждению таких ситуаций: здесь используется реестр недобросовестных подрядчиков, уделяем особое внимание качеству конкурсной документации, предлагая, например, инновационные материалы.
– В этом году удалось завершить ряд дорожных долгостроев. Нет ли риска появления таких проблем в будущем?
– Как показала практика, основные проблемы долгостроев кроются в некачественных проектах и выкупе земельных участков под строительство. В случае с путепроводами так и получилось: проектную документацию, которую мы получили от РЖД, пришлось частично корректировать на ходу вплоть до новой геологии: на перегоне «Выборг – Таммисуо», например, под грунтом оказались залежи гранита, которые пришлось взрывать. Однако, если с проектом можно относительно быстро решить вопрос, то оценка земли, согласование с собственниками и выкуп – это совсем другая ситуация. В этом вопросе мы прошли почти 60 судебных разбирательств и, конечно, накопили определенный опыт, поэтому сейчас работаем на опережение.
Теперь нам предстоит возводить путепровод во Всеволожске. Я говорю о 39 км на станции «Мельничный ручей». Объект сложный и важный, так как город фактически разделен пополам железной дорогой, где каждый месяц растет интенсивность движения. Посмотрели проект, наметили красные линии и начали выкуп земли еще в прошлом году, чтобы не иметь сложностей со стройкой такого нужного жителям объекта. И такая стратегия во всем: сначала – грамотно планировать, потом – точно исполнять.
– Каковы планы по строительству и ремонту дорог на будущий год? Каково планируемое финансирование?
– Пока дорожный фонд на 2019 год будет около 8 млрд рублей. Я говорю «пока», потому что мы рассчитываем получить федеральное финансирование по ряду объектов и для текущих ремонтов, однако сумма там будет понятна только в декабре.
Исходя же из возможностей нашего бюджета, мы планируем около 1,5 млрд рублей направить на ремонты. Приоритет будет уделяться, конечно, дорогам с высокой интенсивностью движения, но при этом намерены заняться и грунтовыми трассами, которых, к слову, в Ленобласти насчитывается 3 тыс. км. Недавно были в Финляндии, посмотрели, как у них работает система содержания гравийных и грунтовых дорог, и решили у себя закупать специализированную технику для такого вида работ.
Кроме того, планируем дальше внедрять программу лизинга дорожной техники, которая позволит за три года обновить 70% парка машин, обслуживающих наши дороги. Ведь мы понимаем, что чем совершеннее техника, тем выше уровень безопасности движения. Готовим документы для проведения торгов по содержанию: впервые контракты будут заключаться сразу на три года. В Финляндии, к примеру, они заключаются сразу на пять лет. Это нужно для того, чтобы подрядчик рассчитывал свои силы и работал без оглядки на сроки. Помимо этого, готовимся делать еще одну «революцию» в плане обслуживания и переходить на централизованную закупку песка, соли и топлива. По предварительным расчетам, это позволит экономить до 50 млн рублей в год. Средства будут направлены на покупку новой техники.
Касательно объектов: помимо путепровода во Всеволожске, начнем строительство долгожданного обхода Мурино в створе Гражданского проспекта – «Ленавтодор» готовит сейчас конкурсную документацию. На завершающую стадию выйдет возведение развязки с КАД в Западном Мурино: не скрою, что мы торопим подрядчика и хотим, чтобы все работы были завершены раньше 2020 года.
В сентябре выиграли финский грант на зимнее содержание дорог – 443 тыс. евро. Вместе с нашим софинансированием проект будет стоить 50 млн рублей. По нему, в частности, будем обучать наших дорожников работать с новыми технологиями, в том числе – с жидкой солью. В этом году, как пилотный проект, закупаем три специальные установки для Выборгского, Всеволожского и Гатчинского районов. Расчеты говорят, что при работе с жидкими реагентами будет экономия песка и соли до 30%. Если технология и экономика себя хорошо зарекомендуют, то будем внедрять на территории всей Ленобласти. Одним словом – планов очень много
– Газета выйдет в свет в преддверии Дня работников дорожного хозяйства. Чего Вы хотели бы пожелать профессионалам дорожной отрасли?
– Дорожники должны, что называется, держать марку: именно от нашей ежедневной работы зависят жизни людей и, конечно, экономическое благополучие родной земли. Второй момент – не забывать, что дорожники Ленинградской области и Санкт-Петербурга – это одна большая семья, сила которой – в объединении.