Александр Орт: «В бизнесе главное – опыт»
Каждый раз в декабре, подводя итоги, мы традиционно констатируем, что год был непростой для строительной отрасли. Это уже стало «доброй» традицией – посетовать на финансовые и законодательные изменения, которые повлияли на работу компаний, внесли свои коррективы в планы и прогнозы. О том, чем запомнился нам 2019-й и чего ждать в новом десятилетии, мы говорили с президентом ГК «ННЭ», заслуженным строителем России Александром Ортом.
– Александр Иванович, какое событие 2019 года Вы считаете наиболее важным?
– Для всех негосударственных экспертных организаций наибольший положительный эффект возымело принятие 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В нем предусмотрено очень важное для всех игроков строительного рынка изменение редакции п. 3.4 ст. 49 ГрК РФ, которое отменяет обязательность проведения государственной экспертизы проектной документации объектов, планируемых к размещению в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Законодатели исключили двусмысленность, появившуюся в августе 2018 года со вступлением в силу Закона № 342-ФЗ, и дали теперь уже исчерпывающий перечень объектов, проектная документация на строительство (реконструкцию) которых подлежит исключительно госэкспертизе.
– Как 342-ФЗ сказался на экспертизе проектной документации и инженерных изысканий?
– В начале декабря Главгосэкспертиза подвела итоги первого года функционирования Единого государственного реестра заключений экспертизы (ЕГРЗ). Сейчас в нем зарегистрированы 492 экспертные организации. 445 – размещают информацию о рассмотренных проектах, из них 87 – государственные, 358 – негосударственные. То есть за год произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до реально работающих 445. За год действия 342-ФЗ наша экспертная организация, по скромным подсчетам, недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. При сравнительно небольшой доле стоимости экспертизы в общем объеме затрат на строительство объектов (менее 0,5%) эти потери являются для нас значимыми. А для многих негосударственных экспертиз и вообще критическими. Отрадно, что нам удалось сохранить штат специалистов, избежать сокращений, перестроиться и продолжить работу. И мы приобрели большой опыт работы в критической ситуации.
– Чем еще Вам запомнится 2019 год?
– Конечно, год был насыщенный, есть что вспомнить. В начале года в петербургскую Службу госстройнадзора был назначен новый руководитель. С его подачи возобновилась работа Координационного совета по вопросам организации и проведения экспертизы проектной документации, наладилось взаимодействие органов исполнительной власти, экспертных организаций и бизнеса. В конце года Служба госстройнадзора, которую я возглавлял с момента основания в 2004 году и вплоть до 2012 года, торжественно отпраздновала 15-летие. Мне очень приятно, что руководители города отметили мой вклад в становление и развитие надзорного ведомства и в честь юбилея Службы наградили меня почетным знаком «За заслуги перед Санкт-Петербургом».
Конечно, как обычно, законодатели приняли несколько законодательных актов, которые касаются нашей работы, например 151-ФЗ, в котором вводится понятие института экспертного сопровождения проектов. Однако закон, на мой взгляд, не проработан, снова отсутствуют подзаконные акты, которые должны определить порядок действий застройщиков и экспертных организаций. Не понятен результат оказания услуги: форма его оформления, порядок загрузки в ЕГРЗ. Если направлять в ЕГРЗ каждое изменение, внесенное в проектную документацию в течение года, то реестр будет просто завален такими сведениями. Эти моменты обязательно нужно урегулировать. Так что оценивать последствия введения закона пока рано.
– Как Вы можете оценить итоги работы ваших организаций?
– За год эксперты ООО «ННЭ» и ООО «Бюро экспертиз» рассмотрели проекты на 2,6 млн кв. м жилья, почти 200 тыс. кв. м промышленных зданий, смет более чем на 4,6 трлн рублей. Это в два раза больше, чем в 2018 году, и сопоставимо с объемами 2017-го. Считаю это положительной тенденцией и очень рад, что наша доля в объемах ежегодного ввода жилья в Петербурге так велика.
Кстати, у наших экспертиз в городе слава одних из самых строгих и требовательных в соблюдении техрегламентов и действующего законодательства. За это нас сильно ругают проектировщики во время устранения недостатков в проектной документации. Но за это же благодарят заказчики при вводе объектов в эксплуатацию. Потому что наш требовательный подход исключает большое количество проблем при получении ЗОС, необходимость повторных экспертиз и внесения дорогостоящих изменений в уже построенные здания и сооружения. Конечно, всегда можно посмотреть проект быстро, сквозь пальцы, отметив только самые основные недостатки. Но кому от этого будет польза? Мы в своей работе придерживаемся принципа, что лучше один раз сделать все хорошо и правильно, чем потом тратить нервы, деньги и время на исправление ошибок. В таких вещах, как экспертиза, влияющих на безопасность строительства, нельзя гнаться за скоростью, сиюминутной экономией и стараться отчитаться о мифических успехах, ведущих к фатальным последствиям.
А вообще, предприятиям ГК «ННЭ» есть чем гордиться: на XV Всероссийском конкурсе на лучшую проектную, изыскательскую и другую организацию аналогичного профиля, ежегодно проводимом Российским союзом строителей, мы получили диплом победителя III степени. Да и производственные результаты радуют.
ООО «Альтиус» в этом году активно развивает проектное направление, привлекая новых специалистов с большим опытом. Всего за более чем 10-летний период работы сотрудники компании спроектировали более 250 объектов. Наряду с проектированием, основными направлениями ее деятельности остаются обследования, строительный контроль, оказание содействия в получении разрешений и согласований. В 2019 году специалисты компании осуществили обследование объектов капстроительства общей площадью около 140 тыс. кв. м. Самым значимым из них стал объект в поселке Аннино Ленобласти – магазины и малоэтажный жилой комплекс площадью около 7, 5 тыс. кв. м. Также организация осуществляла строительный контроль родильного дома в Сестрорецке, который недавно получил заключение на ввод в эксплуатацию, гостиницы с подземной автостоянкой на Таллинской улице. Специалисты ООО «Альтиус» выполняли геодезический мониторинг на семи объектах, самый крупный из которых – ЖК «Полис на Комендантском». В портфолио компании самые разные объекты – социальные, общественные здания, жилые дома, спортивные сооружения. Хорошо, что специалисты постоянно расширяют свои компетенции, берутся за сложные объекты, ищут пути решения вопросов.
– Слоган ГК «ННЭ» – «От проекта до объекта». Вы рассказали о проектировании и экспертизе – первых ступенях строительного процесса. А самостоятельно построенные объекты у ГК «ННЭ» есть?
– За строительное направление у нас отвечает ООО «Террикон», которое выполняет функции генподрядчика и выступает субподрядной организацией на некоторых объектах. Два года они вели работы по строительству бюджетного объекта по заказу Комитета по строительству – детской поликлиники ГБУЗ «Городская больница № 40 Курортного района» в Зеленогорске. Буквально на днях, 10 декабря, она была введена в эксплуатацию и стала одним из немногих бюджетных объектов, введенных в плановый срок, без задержек. Сейчас на стадии ввода находится линейный объект в квартале «Балтийская жемчужина». А в качестве субподрядчика компания выполняет устройство монолитных железобетонных конструкций, фасадов, то есть основные виды строительных работ. Конечно, мы внутри группы компаний поддерживаем друг друга, консультируем по различным вопросам. Проектировщики обращаются к экспертам для оптимизации решений, строители используют опыт специалистов по технадзору. Это очень влияет на качество оказания услуг и производства работ, упрощает и улучшает процесс.
– Есть что-то, что Вам хотелось бы изменить в работе?
– Конечно же, нам хочется постоянно совершенствоваться. Ведь дорогу осилит только идущий. Прежде всего, необходимо довести до идеала взаимодействие внутри группы и на основе уже достигнутых успехов и полученного опыта принять участие в более знаковых объектах. Одновременно изучаем и готовимся к рассмотрению документации, выполненной с использованием BIM-технологий. Хотелось бы в 2020 году закрыть вопрос реорганизации в негосударственных экспертизах и наконец поставить точку в создании СРО негосэкспертиз, окончательно разграничить полномочия с государственными экспертизами.
– Какие прогнозы Вы делаете на 2020 год, чего от него ждете?
– Прогнозы – дело неблагодарное. В уходящем году мы приобрели большой опыт. В связи с этим вспоминается хороший афоризм: «Запомните, Яша, в бизнесе главное – опыт. Если встречаются человек с деньгами и человек с опытом, то человек с опытом уходит с деньгами, а человек, у которого были деньги, уходит с опытом». Надеюсь, в 2020 году мы будем предприятиями с огромным опытом и растущими доходами.
Желаю партнерам, коллегам и конкурентам счастливого Нового года, удачи и совершенствования!
Что думают иностранные девелоперы о новой схеме финансирования жилищного строительства в России? Председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьерклунд уверен: в рейтинге стран с лучшими условиями для развития строительных проектов Россия теперь далеко не на первом месте.
– Г-н Бьёрклунд, российский рынок новостроек в очередной раз сотрясают реформы. Причем их масштаб, пожалуй, значительнее тех, что уже случались за последние годы. Как трансформирует свою деятельность компания Bonava с учетом изменений?
– Мы, как и все участники рынка, испытываем стресс. Смущает то, что реформаторы придают большее значение краткосрочным результатам затеянных преобразований и никак не учитывают будущее развитие отрасли. А для бизнеса, тем более строительного, перспектива – ключевой вопрос. Ведь именно на долгосрочном планировании и гарантированном выполнении всех своих обязательств девелоперы выстраивают доверительные отношения с покупателями и партнерами.
Мы понимаем, что правительство стремится максимально снизить риски, связанные с привлечением денег граждан в строительство. Но не стоит забывать о том, насколько важна строительная отрасль для страны в целом. Здесь надо искать сбалансированное решение.
Новые поправки в законодательстве значительно увеличивают стоимость капитала и административные расходы. Результатом этого станет рост цен. Это может привести к ситуации, когда только богатые люди в России смогут позволить себе качественное жилье. И это вряд ли может быть в чьих-то интересах.
Задача, которая сейчас стоит перед девелоперами, властями и обществом, – понять, как создать наиболее эффективную схему. По моему мнению, причем подтвержденному мировым опытом, необходимо сохранить привлечение в проекты средств от дольщиков, но при этом обязать банки контролировать расходование этих средств. Совершенно непонятно, почему застройщик должен генерировать денежный поток для банка и эти суммы в банке же должны сохраняться на протяжении всего цикла строительства. В этом нет смысла, и я надеюсь, что здравый подход победит.
– В странах Скандинавии роль банковского контроля за строительством так же велика?
– Существуют различные модели. Например, в Швеции действуют так называемые Жилищные ассоциации, акционерные общества, где каждый человек владеет не квартирой, а долей в этом обществе. Это достаточно сложная модель. Ее суть сводится к тому, что девелопер на 100% контролирует эту Ассоциацию и гарантирует доходность. По этой гарантии банк финансирует проекты.
Кроме того, в Швеции очень сильно развита система арендного жилья. Например, в Петербурге у Bonava был опыт «оптовой» сделки с компанией SATO – финским инвестором и оператором аренды жилой недвижимости. Но, к сожалению, пока это единичные примеры, и до конца рынок арендного жилья в России не сформировался.
Аналог шведской модели финансирования строительства (когда многоквартирный дом – это на самом деле отдельная ассоциация) действует и в Финляндии, но здесь более развит рынок инвестирования и стопроцентной предоплаты.
Лучший рынок для застройщиков, и для Bonava в том числе, – Германия. В этой стране можно купить квартиру еще на этапе котлована и последовательно платить частями за каждый этап строительства. Если девелопер сравнительно недорого приобретает земельный участок, у него есть все шансы получить отличную прибыль по завершении проекта.
В странах Балтии – Эстонии, Латвии и Литве – схема сложнее: здесь сначала вносят 10% предоплаты, а остальные 90% – после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщику надо все делать быстро: строить, продавать квартиры. Это особенно сложно для крупных проектов. Однако существенным плюсом для прибалтийского рынка являются низкие ставки по ипотеке – около 1,5%.
Резюмируя вышеизложенное, замечу, что до недавнего времени Россия была страной с наилучшими условиями для финансирования строительных проектов. Даже лучшей, чем Германия. После реформы мы получим здесь самую жесткую схему для застройщиков из всех стран присутствия Bonava.
– А как решают вопросы недостроев в других странах?
– Не стоит думать, что недострои – чисто российская проблема. В каждой стране есть свои бетонные скелеты. Всегда есть риск, что компания не сможет завершить строительство, оказавшись финансово нестабильной. Но вряд ли единственно правильным решением здесь может быть запрет на привлечение средств от дольщиков. Совершенно понятно, что банки никогда не берут на себя никаких рисков и уже точно не будут заниматься недостроями. Они просто не выдадут кредиты тем, кто не подходит под их требования. Объемы строительства существенно снизятся.
В Швеции, Финляндии или Германии объекты незавершенного строительства со временем либо продаются финансово состоятельной компании, которая и заканчивает проект, либо становятся собственностью банков, которые также реализуют эту недвижимость, чаще всего с большим дисконтом. Рынок регулирует эти ситуации сам, без вмешательства государства. В этой игре всегда есть выигравшие и проигравшие.
– Насколько успешной была для Bonava работа в России в последние годы?
– Последние годы характеризовались хорошими показателями. Так, 2018 год был отмечен стабильно высоким спросом на строящееся жилье, особенно в хороших локациях, а также низким уровнем ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках.
В 2018 году Bonava в Петербурге удалось достигнуть плановых показателей продаж своих квартир и увеличить объем продаж на 46,5% по сравнению с 2017 годом.
В 2018 году начато строительство 634 квартир. Общее количество квартир классов «комфорт» и «бизнес» в стадии строительства на конец декабря прошлого года достигло 1010. Выручка Bonava в 2018 году составила 4,166 млрд рублей. Операционная прибыль – 682 млн рублей.
Наши текущие проекты мы будем достраивать, согласно нашим планам. У Bonava в Петербурге нет большого земельного банка, но, с нашей точки зрения, это скорее выгодная позиция в текущих условиях. Мы должны быть уверены в том, что те земельные участки, которые приобретаем, могут быть адаптированы под новые правила.
Время в принципе становится одной из главных координат для работы на рынке – кредитные деньги стоят дорого, строить и сдавать в эксплуатацию дома надо быстро. При этом контролирующие органы требуют все больше парков, парковок, выполнения социальных обязательств от застройщика.
В переходный период многие компании ведут себя как автомобилисты на скользкой дороге – притормаживают, сбавляют обороты. И здесь Bonava не исключение. Сейчас мы определяем, какие проекты сможем достроить по старым правилам, а какие будем адаптировать под новые. На это требуется время.
В целом на рынке компании переживут эту реформу по-разному. Каждая – в зависимости от своих условий. Неопределенность будет сохраняться еще несколько лет. И эта неопределенность вряд ли будет способствовать увеличению покупательского спроса.
Справка
Bonava – шведский девелопер жилья. Продолжая историю NCC, Bonava строит дома и объединяет соседей с 1930-х годов. На сегодняшний день в Bonava работают 2100 человек. В 2018 году оборот компании достиг 1,4 млрд евро. Акции Bonava котируются на Стокгольмской бирже NASDAQ.
Компания представлена на девяти рынках. Помимо Петербурга Bonava работает в Швеции, Германии, Финляндии, Дании, Норвегии, Эстонии, Латвии и Литве. Операционная прибыль Bonava Group за прошлый год составила 158 млн евро. Девелопер продал 6009 квартир, начал строительство 6478 и передал клиентам 5225 квартир.
Сегодня в России компания Bonava строит три объекта в Петербурге и один в Ленобласти – жилые комплексы Magnifika Residence и Magnifika Lifestyle в Красногвардейском районе и Skandi Klubb в Петроградском, а также Gr¨ona Lund во Всеволожске.