Александр Орт: «В бизнесе главное – опыт»
Каждый раз в декабре, подводя итоги, мы традиционно констатируем, что год был непростой для строительной отрасли. Это уже стало «доброй» традицией – посетовать на финансовые и законодательные изменения, которые повлияли на работу компаний, внесли свои коррективы в планы и прогнозы. О том, чем запомнился нам 2019-й и чего ждать в новом десятилетии, мы говорили с президентом ГК «ННЭ», заслуженным строителем России Александром Ортом.
– Александр Иванович, какое событие 2019 года Вы считаете наиболее важным?
– Для всех негосударственных экспертных организаций наибольший положительный эффект возымело принятие 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В нем предусмотрено очень важное для всех игроков строительного рынка изменение редакции п. 3.4 ст. 49 ГрК РФ, которое отменяет обязательность проведения государственной экспертизы проектной документации объектов, планируемых к размещению в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Законодатели исключили двусмысленность, появившуюся в августе 2018 года со вступлением в силу Закона № 342-ФЗ, и дали теперь уже исчерпывающий перечень объектов, проектная документация на строительство (реконструкцию) которых подлежит исключительно госэкспертизе.
– Как 342-ФЗ сказался на экспертизе проектной документации и инженерных изысканий?
– В начале декабря Главгосэкспертиза подвела итоги первого года функционирования Единого государственного реестра заключений экспертизы (ЕГРЗ). Сейчас в нем зарегистрированы 492 экспертные организации. 445 – размещают информацию о рассмотренных проектах, из них 87 – государственные, 358 – негосударственные. То есть за год произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до реально работающих 445. За год действия 342-ФЗ наша экспертная организация, по скромным подсчетам, недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. При сравнительно небольшой доле стоимости экспертизы в общем объеме затрат на строительство объектов (менее 0,5%) эти потери являются для нас значимыми. А для многих негосударственных экспертиз и вообще критическими. Отрадно, что нам удалось сохранить штат специалистов, избежать сокращений, перестроиться и продолжить работу. И мы приобрели большой опыт работы в критической ситуации.
– Чем еще Вам запомнится 2019 год?
– Конечно, год был насыщенный, есть что вспомнить. В начале года в петербургскую Службу госстройнадзора был назначен новый руководитель. С его подачи возобновилась работа Координационного совета по вопросам организации и проведения экспертизы проектной документации, наладилось взаимодействие органов исполнительной власти, экспертных организаций и бизнеса. В конце года Служба госстройнадзора, которую я возглавлял с момента основания в 2004 году и вплоть до 2012 года, торжественно отпраздновала 15-летие. Мне очень приятно, что руководители города отметили мой вклад в становление и развитие надзорного ведомства и в честь юбилея Службы наградили меня почетным знаком «За заслуги перед Санкт-Петербургом».
Конечно, как обычно, законодатели приняли несколько законодательных актов, которые касаются нашей работы, например 151-ФЗ, в котором вводится понятие института экспертного сопровождения проектов. Однако закон, на мой взгляд, не проработан, снова отсутствуют подзаконные акты, которые должны определить порядок действий застройщиков и экспертных организаций. Не понятен результат оказания услуги: форма его оформления, порядок загрузки в ЕГРЗ. Если направлять в ЕГРЗ каждое изменение, внесенное в проектную документацию в течение года, то реестр будет просто завален такими сведениями. Эти моменты обязательно нужно урегулировать. Так что оценивать последствия введения закона пока рано.
– Как Вы можете оценить итоги работы ваших организаций?
– За год эксперты ООО «ННЭ» и ООО «Бюро экспертиз» рассмотрели проекты на 2,6 млн кв. м жилья, почти 200 тыс. кв. м промышленных зданий, смет более чем на 4,6 трлн рублей. Это в два раза больше, чем в 2018 году, и сопоставимо с объемами 2017-го. Считаю это положительной тенденцией и очень рад, что наша доля в объемах ежегодного ввода жилья в Петербурге так велика.
Кстати, у наших экспертиз в городе слава одних из самых строгих и требовательных в соблюдении техрегламентов и действующего законодательства. За это нас сильно ругают проектировщики во время устранения недостатков в проектной документации. Но за это же благодарят заказчики при вводе объектов в эксплуатацию. Потому что наш требовательный подход исключает большое количество проблем при получении ЗОС, необходимость повторных экспертиз и внесения дорогостоящих изменений в уже построенные здания и сооружения. Конечно, всегда можно посмотреть проект быстро, сквозь пальцы, отметив только самые основные недостатки. Но кому от этого будет польза? Мы в своей работе придерживаемся принципа, что лучше один раз сделать все хорошо и правильно, чем потом тратить нервы, деньги и время на исправление ошибок. В таких вещах, как экспертиза, влияющих на безопасность строительства, нельзя гнаться за скоростью, сиюминутной экономией и стараться отчитаться о мифических успехах, ведущих к фатальным последствиям.
А вообще, предприятиям ГК «ННЭ» есть чем гордиться: на XV Всероссийском конкурсе на лучшую проектную, изыскательскую и другую организацию аналогичного профиля, ежегодно проводимом Российским союзом строителей, мы получили диплом победителя III степени. Да и производственные результаты радуют.
ООО «Альтиус» в этом году активно развивает проектное направление, привлекая новых специалистов с большим опытом. Всего за более чем 10-летний период работы сотрудники компании спроектировали более 250 объектов. Наряду с проектированием, основными направлениями ее деятельности остаются обследования, строительный контроль, оказание содействия в получении разрешений и согласований. В 2019 году специалисты компании осуществили обследование объектов капстроительства общей площадью около 140 тыс. кв. м. Самым значимым из них стал объект в поселке Аннино Ленобласти – магазины и малоэтажный жилой комплекс площадью около 7, 5 тыс. кв. м. Также организация осуществляла строительный контроль родильного дома в Сестрорецке, который недавно получил заключение на ввод в эксплуатацию, гостиницы с подземной автостоянкой на Таллинской улице. Специалисты ООО «Альтиус» выполняли геодезический мониторинг на семи объектах, самый крупный из которых – ЖК «Полис на Комендантском». В портфолио компании самые разные объекты – социальные, общественные здания, жилые дома, спортивные сооружения. Хорошо, что специалисты постоянно расширяют свои компетенции, берутся за сложные объекты, ищут пути решения вопросов.
– Слоган ГК «ННЭ» – «От проекта до объекта». Вы рассказали о проектировании и экспертизе – первых ступенях строительного процесса. А самостоятельно построенные объекты у ГК «ННЭ» есть?
– За строительное направление у нас отвечает ООО «Террикон», которое выполняет функции генподрядчика и выступает субподрядной организацией на некоторых объектах. Два года они вели работы по строительству бюджетного объекта по заказу Комитета по строительству – детской поликлиники ГБУЗ «Городская больница № 40 Курортного района» в Зеленогорске. Буквально на днях, 10 декабря, она была введена в эксплуатацию и стала одним из немногих бюджетных объектов, введенных в плановый срок, без задержек. Сейчас на стадии ввода находится линейный объект в квартале «Балтийская жемчужина». А в качестве субподрядчика компания выполняет устройство монолитных железобетонных конструкций, фасадов, то есть основные виды строительных работ. Конечно, мы внутри группы компаний поддерживаем друг друга, консультируем по различным вопросам. Проектировщики обращаются к экспертам для оптимизации решений, строители используют опыт специалистов по технадзору. Это очень влияет на качество оказания услуг и производства работ, упрощает и улучшает процесс.
– Есть что-то, что Вам хотелось бы изменить в работе?
– Конечно же, нам хочется постоянно совершенствоваться. Ведь дорогу осилит только идущий. Прежде всего, необходимо довести до идеала взаимодействие внутри группы и на основе уже достигнутых успехов и полученного опыта принять участие в более знаковых объектах. Одновременно изучаем и готовимся к рассмотрению документации, выполненной с использованием BIM-технологий. Хотелось бы в 2020 году закрыть вопрос реорганизации в негосударственных экспертизах и наконец поставить точку в создании СРО негосэкспертиз, окончательно разграничить полномочия с государственными экспертизами.
– Какие прогнозы Вы делаете на 2020 год, чего от него ждете?
– Прогнозы – дело неблагодарное. В уходящем году мы приобрели большой опыт. В связи с этим вспоминается хороший афоризм: «Запомните, Яша, в бизнесе главное – опыт. Если встречаются человек с деньгами и человек с опытом, то человек с опытом уходит с деньгами, а человек, у которого были деньги, уходит с опытом». Надеюсь, в 2020 году мы будем предприятиями с огромным опытом и растущими доходами.
Желаю партнерам, коллегам и конкурентам счастливого Нового года, удачи и совершенствования!
У государства и бизнеса есть неиспользованные возможности взаимодействия на рынке жилья. Их реализация могла бы во многом изменить ситуацию в жилищном строительстве. Этот и другие вопросы в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Василием Когаловским обсудил заместитель полномочного представителя Президента Российской Федерации в северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин.
– Судя по статистике, темпы прироста жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизились. Даже в период кризиса они были выше. Почему, с вашей точки зрения, произошло это снижение?
– Темпы прироста – не очень корректный показатель. Происходит насыщение рынка, а «длинных денег» для кредитования строительства так и не появилось. Покупательский спрос стимулируется плохо, цены на жилье не падают. Поэтому строить жилье, которое не будет реализовываться, бессмысленно. Отсюда, на мой взгляд, и снижение темпов.
Какие еще возможны причины? Обеспечение строительными материалами не ухудшилось. Вопрос с обеспечением рабочей силой по-прежнему решается завозом гастарбайтеров. Поэтому я вижу только одну причину – снижение покупательского спроса. Здесь должны были бы сработать конкурентные механизмы, но, как показал кризис, вся инфраструктура, инфраструктура строительного комплекса является высокозатратной. Налогового стимулирования снижения себестоимости строительства тоже не происходит. Ни один экономический механизм, который мог бы сегодня стимулировать спрос и снизить цены на рынке практически не работает. Ипотечное кредитование развивается. Однако, насколько можно судить, потребители и банки, учитывают печальный опыт 2009 года и с осторожностью обращаются к ипотеке. Может быть, темпы начинают падать из-за совокупности всех этих факторов.
Кроме того, объемы жилищного строительства у нас достаточно большие.
– Между тем, застройщики и риэлторы говорят, что за новыми квартирами сейчас чуть ли не выстраиваются очереди. По некоторым данным, спрос на жилье на первичном рынке за год вырос на 61%.
– В таком случае, надо искать решение в сфере финансового обеспечения: кредитования и наличия свободных финансовых ресурсов.
Но нас больше волнует другая сторона вопроса. Темпы и объемы жилищного строительства так или иначе – высокие. А очереди не уменьшаются. С социальной точки зрения, все жилищные программы срабатывают крайне неэффективно. Мы не можем сказать, что программы в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» смог полностью ликвидировать очереди.
По большому счету, залповым образом этот вопрос можно было бы решить следующим образом: ввести в эту сферу большие государственные средства, выкупить по разумным ценам, ниже рыночных, значительный объем жилья, удовлетворить очередников – и больше очередей не создавать. Если бы государство строило социальные дома, как это делается в Петербурге, можно было бы предоставлять их очередникам на определенных условиях. Традиционные очереди на получение жилья должны быть заменены программами по отдельным категориям граждан. Такие программы уже работают для расселения военнослужащих, расселения ветхого и аварийного жилья, переселения из районов Крайнего Севера: вводятся государственные деньги, выдаются сертификаты и на открытом рынке приобретается недвижимость.
Необходимо решить еще одну проблему: с правами на неприватизированное жилье на вторичном рынке. Это жилье по найму, но договоров найма жилья у граждан, которые имеют постоянную прописку, нет. Люди живут там «по определению», «по прописке». А дальше это право найма жилья наследуется опять же без оформления договора. Вопрос остался нерешенным. Блок вопросов обеспечения конституционных гарантий для граждан до сих пор находится в полуправовом состоянии, никто не может сделать решительный шаг для ликвидации очередей и введения системы нормального найма жилья.
– Кто должен сделать этот шаг?
– Государство, конечно. Для этого нужны серьезный бюджет, договоренности со строительным рынком о работе в этом секторе.
На самом деле, ценовая планка действительно очень высока. Я полагаю, что здесь есть прямая корреляция с системой выдачи ипотечных кредитов. Обратитесь в любую строительную компанию за ипотекой – они тут же назовут вам банки, с которыми они работают. Можно отследить аффилированность и участие хозяев строительных компаний в банковском деле. Мы давно заметили, что в регионах, где успешно развивалась ипотека, резко шла в гору цена квадратного метра. Причем на первичном рынке. Раньше цены на нем были ниже, чем на вторичном, а в этих регионах цены на первичном рынке либо сравнялись с ценами вторичного, либо оказались даже выше.
– Цена квадратного метра, которую устанавливает Минрегионразвития, в последние год-полтора растет. Это не подогревает рост цен на жилье?
– Цена, определяемая Минрегионом растет, из-за того, что объективно есть инфляция, а во-вторых эта цена сегодня ниже рыночной стоимости, и регионы откровенно давят на министерство. Реализовать жилищные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан при такой стоимости сертификатов практически невозможно. Последний показатель – 48,55 тыс. рублей за кв. м., в Ленинградской области – 36,2 тыс. Но граждане сегодня хотят других цен. Регионы требуют повышения стоимости сертификатов. И строительные компании тоже, потому что сертификаты «отовариваются» бюджетными деньгами, а это лучше, чем брать кредит в банке.
– Чего не хватает регионам и муниципалитетам для реализации программ строительства жилья? Полномочий?
– Им не хватает права вводить в оборот земельные участки и выставлять их на торги – и денег на формирование участков. Государственных программ строительства жилья очень мало. Есть программы поддержки ипотечного кредитования, есть поддержка отдельных категорий граждан. Но государство ничего не строит. Строит частник. Для того, чтобы создать конкурентную среду и создать значительное превышение предложения над спросом, нужны «длинные деньги» для самих предпринимателей, которые строят жилье и нужно упростить оборот участков. Но по Градостроительному кодексу участки должны быть полностью сформированы, а для этого нужны средства. Есть интересная проблема (ее недавно обсуждали на заседании Совета при полпреде): в Земельном кодексе отсутствует такая норма, как доверительное управление земельным участком. В Гражданском кодексе эта норма есть: определены пятилетний срок доверительного управления, ответственность управляющего и т.д. А в Земельном кодексе прописать забыли, хотя земля – это государственное имущество. Введение этой нормы могло бы многое изменить. В этом случае мы могли бы четко предполагать, что целая серия бизнесов будет специализироваться на рынке доверительного управления и получать участки в доверительное управление на определенный договором срок для их формирования и последующей продажи на рынке, инвестируя собственные, а не муниципальные деньги.
Вот мы берем с вами участок под строительство. Нанимаем организацию и делаем кадастровый паспорт. Но земля остается государственной. При этом открывается возможность финансировать работы из государственного источника, потому что право собственности на участок не перешло в другие руки. Более того, доверительный управляющий должен получать вознаграждение за свою работу от государственного органа. Договором доверительного управления устанавливается срок этой работы. Нужно подготовить участок земли к аукциону. Управляющий делает кадастровый паспорт за свой счет либо за совместный с государством, он формирует участок, прокладывает коммуникации. После этого участвует в торгах, получает свою часть денег с прибылью – и все.
Но при этом участок не надо выставлять на инвестиционный аукцион. Ведь когда начинаются торги по участкам, в них участвуют те, кто делал подготовку. Это иезуитские торги: «я тебе продам, но ты сделай подготовку, иначе мне не выставить», это уже сговор. Разорвать этот узел можно одним изменением в Земельном кодексе. Сейчас в нем описаны три формы землепользования: аренда, собственность и бессрочное безвозмездное использование для государственных структур. Нужно ввести четвертую.
– Есть ли, с вашей точки зрения, в ближайшей перспективе возможность широкого развития съемного жилья? Или для этого нужны изменения в законодательстве и те самые «длинные деньги»?
– Перспектива в этом, безусловно, есть. Вопрос в другом: кто этим должен заниматься. Государственные органы этим заниматься не могут. Нужно построить за счет бюджета социальное жилье, передать его, в том числе на праве доверительного управления, частной управляющей компании и обременить ее проблемой найма этого жилья со сдачей внаем. Собственник здания нанимает управляющую компанию, которая хочет на этом зарабатывать. Он ей будет платить, оставляя часть дохода. Передать дом можно на 5-10 лет. Компания будет крутить гайки, делать ремонты, сдавая квартиры в наем. Частная компания тоже может построить дом для сдачи квартир внаем. Такие частные доходные дома есть во всем мире. Но нужен очень жесткий закон, поскольку затрагиваются права граждан на жилье. В этом смысле отселения человека за то, что он отказывается платить повышенную арендную плату, быть не должно. Не должно быть такого, что люди заселились, договорившись о величине платы, а через месяц хозяин заявляет, что ему этого мало, он решил ее увеличить, а если этого не устраивает – наниматели могут освободить жилье. Должны быть жесткие сроки и жесткие цены. Совершенно не исключаю, что цены на рынке наемного жилья и не только социального, можно регулировать государственным образом: ограничить потолок этих цен. Провести для этого экономический мониторинг. Частник должен сдавать квартиры по государственным ценам. А гражданин – иметь гарантии, что в случае изменения кризиса его не выкинут с детьми на улицу.
– Это далекая перспектива…
– Ну, почему далекая! Если поставить такую задачу, его можно написать и внести в Думу за два месяца.