Руслан Юсупов: «Катастрофы не случилось, зато наступил катарсис»
Декабрь – время подведения итогов уходящего года. Вместе со «Строительным Еженедельником» итоги 2019 года подвел Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя, владелец ГК «Академия».
– Как Вы оцениваете уходящий год с точки зрения руководителя частной компании?
– Как у бизнесмена, у меня особого энтузиазма по поводу итогов года на рынке жилья нет. Все ждали катаклизма, его не случилось. Но случился застой. Мы попали в яму. Стагнация, тянущаяся уже несколько лет, в уходящем году стала совсем очевидной. Это признают все – даже самые отчаянные оптимисты, которые раньше бодрились и рассказывали, что все идет хорошо.
Кризиса, конечно, нет, но компании уходили с рынка. Происходит консолидация, укрупнение десятка компаний. Это плохо для рынка – исчезает конкуренция.
Крупные игроки подстраховались накануне перехода на схему проектного финансирования– сейчас всем в стране известно, что 70% проектов завершаются по старым правилам.
Правда, застройщики уже начали работать по новой схеме, в том числе в Ленинградской области. Через эскроу-счета строят «ЛенРусСтрой», «Петрострой», ГК «Полис Групп», «Строительный трест» и др.
Это, конечно, дороже, чем по договорам долевого участия.
– Насколько дороже?
– Кроме затрат застройщика на инженерию, социальные объекты, транспортную инфраструктуру, прибавились затраты на обслуживание банковского продукта.
От проекта к проекту есть разница, но на 10% удорожание происходит.
Введение схемы проектного финансирования для меня, как для строителя, хорошо: не надо думать, откуда деньги берутся на стройку. Но с точки зрения руководителя компании плюсы не столь очевидны.
Очень радует активность Минстроя РФ – она началась с приходом нового руководителя, Владимира Якушева. Может быть, не все решения, которые принимает министерство, идеальные, но и Минстрой – тоже винтик в большой бюрократической машине. Во всяком случае, они пытаются смягчить решения депутатов Госдумы.
Кроме того, в последние годы сокращается число подрядных организаций – подрядчики сегодня «мрут как мухи». Это тормозит и работу застройщиков. Когда подрядчик начинает «сыпаться», застройщик выходит из графика. Если подрядчика приходится заменять, временные потери составят минимум два месяца.
Словом, большого восторга по итогам 2019 года нет.
– А с точки зрения руководителя общественной организации?
– С точки зрения общественника, картина немного другая – просто у бизнеса и чиновников разные задачи. Это я вроде как сижу на двух стульях.
Наверное, все будет хорошо, когда решатся проблемы с обманутыми дольщиками. До последнего времени чиновники строительного блока из областного правительства тратили примерно 70% времени на решение проблем обманутых дольщиков. А есть такие объекты, которые невозможно вытащить с помощью только административных усилий.
Но какое было облегчение, когда в ноябре по первым объектам приняли решение. (По решению наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства решено выплатить компенсации обманутым дольщикам нескольких объектов, в том числе в Ленобласти. –Прим.ред.)
Попутно стоит заметить: часто дольщики попадают в категорию обманутых по собственной вине – в большинстве случаев они покупали самое дешевое предложение на рынке. Это всегда – большой риск.
Кстати, в этом году мы чаще взаимодействовали с нашими коллегами из Петербурга. Все дружно признавали, что половина наших проблем – общая. Особенно это касается транспортной инфраструктуры. Мы сделаем упор на укрепление наших связей в 2020 году и будем очень надеяться на совместную работу наших застройщиков, властей, некоммерческих профильных организаций над общей проблематикой двух регионов.
Радует, что, несмотря на загруженность наших строителей бумажной работой весной-осенью, они находили время на участие в неформальных мероприятиях – без изменений проходили и наши спортивные мероприятия, и выставочная деятельность, и отраслевые конференции. Громко прошел традиционный праздник, День строителя, также мы начали большую работу над сложным проектом создания Бульвара строителей в Гатчине и очень надеемся реализовать все задуманное. В феврале нас ждет очередной Съезд строителей, и, наверное, после него мы наконец сможем подвести итоги 2019-го.
– Насколько успешно взаимодействие строительного комплекса региона с властями?
– С одной стороны, в Ленобласти сложнее работать, чем в городе. Область больше Петербурга по площади. К тому же в каждом поселении – практически своя власть. И в некоторых поселениях сложно найти человека, который бы профессионально разбирался в строительных проблемах.
С другой стороны, надзора за застройщиками становится все больше, так как очень активны социальные сети, люди не оставляют без внимания проблемы строительства жилья. Это не дает расслабляться и халтурить.
Но в первую очередь – мы площадка, на которой встречаются бизнес и власть. У строителей области достаточно хорошо налажены контакты с чиновниками. Власть готова слушать бизнес и помогать ему. В Ленобласти все решается оперативно, порой даже по телефону чиновники готовы решать вопросы.
– Как законодательные изменения повлияли на областной рынок?
– 2019 год в деятельности Союза стал одним из самых «разговорных». В преддверии выхода поправок в законодательство мы собирались почти каждый день, вели диалоги с банками, юристами, чиновниками. Нон-стоп мы делились информацией, которая, как вы знаете, поступала частями. Обсуждали возможные варианты решения возникающих проблем, предлагали свои решения для отправки в Минстрой. Это было поразительно, все причастные стали единым целым, за общими столами регулярно наравне встречались вместе чиновники и застройщики.
– Удалось ли в течение года пролоббировать какие-то конкретные решения на уровне региона?
– На федеральный уровень мы не выходим. А на региональном уровне нет серьезной необходимости что-либо лоббировать: при разработке документов власти с нами всегда советуются.
Кроме того, правила, установленные лет пять назад, не меняются на ходу – нет резких смен курса.
– Какие инициативы Союза Вы считаете наиболее интересными?
– Идет плановая текущая работа. Для меня наиболее важны встречи бизнеса и власти, где решаются конкретные задачи и застройщики получают ответы на свои вопросы. В начале 2020 года нас ждет очередной Съезд строителей, мы уже начали формировать актуальную повестку. Хотя возникают иногда какие-то спонтанные мероприятия. Например, хоккейный матч. (Улыбается.) Мы постоянно что-то делаем – этакий клуб малых добрых дел.
– Растет ли количество членов в ЛенОблСоюзСтрое?
– Количество членов в Союзе почти не меняется – в районе полусотни. Когда-то Союз создавался как сообщество подрядчиков. Но в 2010–2011 годах в Ленобласти случился всплеск строительства, к нам пришли застройщики. Тогда ЛенОблСоюзСтрой подрос.
Но к нам хотят и могут приходить не все. Мы не объединение для малого бизнеса – у каждого сегмента свои задачи. Мы решаем задачи крупного и среднего бизнеса. Соответственно, готовы принимать в Союз игроков этих сегментов.
– Наверняка уже есть хотя бы приблизительные планы на следующий год.
– Будем работать, играть в футбол, хоккей, радоваться жизни. Ну и стремиться, чтобы не возникали новые проблемные объекты. Предстоит плановая текущая работа. И текущая работа в режиме диалога между бизнесом и властью. Мы ее не афишируем, но она постоянна.
Ближайшие планы – расслабиться: катастрофы не случилось, зато наступил катарсис. Мое мнение, как руководителя общественной организации, что все неплохо. Рынок переходит от плохо контролируемого взрывного роста в равновесное сбалансированное состояние. Истина где-то посередине.
Как адаптируется рынок новостроек к новым реалиям проектного финансирования, рассуждает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
– Как «Арсенал-Недвижимость» планирует строить свою работу в рамках новой схемы финансирования строительных проектов? Какие из них будут достраиваться по старым правилам, а какие – по новым?
– Мы готовы к 1 июля, новая схема не стала для нас чем-то неожиданным. Мы активно привлекали кредитные средства банков и ранее, не пришлось придумывать ничего с «чистого листа».
Кредитные средства мы используем исключительно для подстраховки, что позволяет нам не быть привязанными к каким-либо резким колебаниям рынка. Наш ключевой партнер – Банк ВТБ. Кроме того, мы рассматриваем партнерство со всеми крупными банками, которые уже имеют право кредитовать застройщиков в рамках новой схемы.
Текущие проекты «Арсенал-Недвижимости», находящиеся в высокой степени готовности, согласно установленным законодательством критериям, будут достраиваться по старым правилам и по намеченному графику. Отмечу, что таких большинство. Это и жилой комплекс «Гольфстрим» в Кудрово, и «YouПитер» в Мурино. В высокой степени готовности находится и реализуемый нашей компанией в Приморском районе Санкт-Петербурга жилой комплекс «Ariosto!».
Есть у нас и проекты «переходного» периода – мы уже заявили о переходе на эскроу-счета в третьей очереди жилого комплекса «Энфилд», который возводим в поселке Бугры на территории Всеволожского района. При этом первые две очереди «Энфилда» под эскроу уже не подпадают. А вот все наши будущие проекты, безусловно, будут реализовываться по новым правилам. Причем работу с банками мы начинаем уже на стадии проектирования, поскольку понимаем, что минимальное расчетное время подготовки к старту проекта теперь – 4–6 месяцев.
– Работа по новым правилам потребовала структурных преобразований?
– Я думаю, что многие застройщики (и «Арсенал-Недвижимость» в этом случае – не исключение) столкнулись с необходимостью реорганизации финансового блока своей компании. У кого-то он в принципе отсутствовал, у кого-то был недостаточно укомплектован. Несмотря на то, что у «Арсенал-Недвижимости» всегда был достаточно сильный финансовый блок, способный оперативно реагировать на требования банка по предоставлению различной документации, составлению финансовых моделей, подаче отчетности, мы также вынуждены были существенно нарастить мощность этого направления, чтобы успешно решать текущие задачи.
– Остались ли пробелы в законодательстве, которые необходимо срочно восполнить?
– Девелоперское сообщество уже неоднократно указывало на необходимость введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к конкретным видам работ. Мы также разделяем эту позицию и, кроме того, видим проблему в излишней зарегулированности строительного процесса. Так, в новых условиях совершенно избыточной мерой, на наш взгляд, является требование о подготовке проектной декларации застройщиками. Потребности в такой детализированной проверке компаний со стороны контролирующих органов больше нет. Фактически весь рынок оказался в ситуации двойного контроля – и со стороны госорганов, и со стороны банков.
– Как новые правила изменят рынок? Вырастут ли цены?
– Новая схема предполагает увеличение затрат, рост себестоимости проектов. Итог очевиден – эту планку не смогут взять все те, кто не обладает устойчивым финансовым положением. Да, на рынке останутся сильнейшие, но и они вынуждены будут бороться за покупателя. Рост себестоимости проектов приведет к увеличению цены и, как следствие, падению покупательского спроса. А это, в свою очередь, будет способствовать сокращению количества новых проектов на рынке.
Улучшение качественных характеристик проектов – вот то поле деятельности, где развернется основная борьба за покупателя в будущем, безотносительно к различным финансовым схемам, действующим на рынке. «Арсенал-Недвижимость» в своих проектах старается предвосхитить ожидания наших клиентов. Каждый жилой комплекс по мере реализации улучшает свои характеристики. Показательный пример – жилой комплекс «Энфилд». К третьей очереди проекта мы подошли с высококачественной отделкой, теплыми полами и трехуровневой системой «Умный дом». Требования совершенно иного уровня сегодня предъявляются и к благоустройству проектов. Это уже не просто приятная опция от застройщика, а общественный запрос. Так, в «Энфилде» мы готовим с одним из известных петербургских музеев уникальную коллаборацию, которая выразится в создании настоящей галереи под открытым небом.
– Покупатели уже реагируют на новую схему эскроу?
– Пока сложно однозначно оценивать покупательские настроения, однако любая ситуация имеет как свои положительные, так и отрицательные стороны. Отрицательным фактором для покупателя становится увеличение цены. Но при этом защищенность покупателей квартир от недобросовестных действий застройщиков в рамках договоров эскроу будет стопроцентной.
Застройщику же новые правила игры не позволят оперативно корректировать проектные решения, использовать иные материалы и т. д., поскольку это приведет к замене всей финансовой модели в целом. Еще один вызов для застройщика – необходимость ускорения процесса строительства; важно снизить затраты на обслуживание кредита, персонал, содержание строительной площадки.
Отдельный вопрос – реализация крупных проектов. Подключение ресурсов, возведение улично-дорожной сети, строительство социальной инфраструктуры… С учетом всех составляющих комплексного проекта очень сложно собрать «живую» финансовую модель. Объем собственного участия застройщика здесь будет слишком большим. А кроме того, крупный проект – это множество непредвиденных факторов, выявляющихся в ходе его реализации, что затрудняет построение корректной, устойчивой модели в целом.
– Какие планы у «Арсенал-Недвижимости» на год 2019-й?
– Среди ближайших задач – старт третьей очереди жилого комплекса «Ariosto!». При этом к концу этого года мы планируем вывести на рынок еще один новый проект – и также в Приморском районе Санкт-Петербурга. В целом у нашей компании сформирован земельный банк, в обозримом будущем мы продемонстрируем рынку еще несколько новых концептуальных проектов.
– А есть ли планы по приобретению новых земельных участков?
– Планы, безусловно, есть. Пока мало кто об этом говорит, но мы видим, что земельный рынок в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование испытывает не меньшие трансформации. Так, согласно новым правилам, застройщик не может покупать земельный участок в рассрочку. Невозможны и бартерные схемы, по которым застройщик с лендлордом рассчитывался метрами. Думаю, что здесь будут появляться иные формы партнерства.