Руслан Юсупов: «Катастрофы не случилось, зато наступил катарсис»
Декабрь – время подведения итогов уходящего года. Вместе со «Строительным Еженедельником» итоги 2019 года подвел Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя, владелец ГК «Академия».
– Как Вы оцениваете уходящий год с точки зрения руководителя частной компании?
– Как у бизнесмена, у меня особого энтузиазма по поводу итогов года на рынке жилья нет. Все ждали катаклизма, его не случилось. Но случился застой. Мы попали в яму. Стагнация, тянущаяся уже несколько лет, в уходящем году стала совсем очевидной. Это признают все – даже самые отчаянные оптимисты, которые раньше бодрились и рассказывали, что все идет хорошо.
Кризиса, конечно, нет, но компании уходили с рынка. Происходит консолидация, укрупнение десятка компаний. Это плохо для рынка – исчезает конкуренция.
Крупные игроки подстраховались накануне перехода на схему проектного финансирования– сейчас всем в стране известно, что 70% проектов завершаются по старым правилам.
Правда, застройщики уже начали работать по новой схеме, в том числе в Ленинградской области. Через эскроу-счета строят «ЛенРусСтрой», «Петрострой», ГК «Полис Групп», «Строительный трест» и др.
Это, конечно, дороже, чем по договорам долевого участия.
– Насколько дороже?
– Кроме затрат застройщика на инженерию, социальные объекты, транспортную инфраструктуру, прибавились затраты на обслуживание банковского продукта.
От проекта к проекту есть разница, но на 10% удорожание происходит.
Введение схемы проектного финансирования для меня, как для строителя, хорошо: не надо думать, откуда деньги берутся на стройку. Но с точки зрения руководителя компании плюсы не столь очевидны.
Очень радует активность Минстроя РФ – она началась с приходом нового руководителя, Владимира Якушева. Может быть, не все решения, которые принимает министерство, идеальные, но и Минстрой – тоже винтик в большой бюрократической машине. Во всяком случае, они пытаются смягчить решения депутатов Госдумы.
Кроме того, в последние годы сокращается число подрядных организаций – подрядчики сегодня «мрут как мухи». Это тормозит и работу застройщиков. Когда подрядчик начинает «сыпаться», застройщик выходит из графика. Если подрядчика приходится заменять, временные потери составят минимум два месяца.
Словом, большого восторга по итогам 2019 года нет.
– А с точки зрения руководителя общественной организации?
– С точки зрения общественника, картина немного другая – просто у бизнеса и чиновников разные задачи. Это я вроде как сижу на двух стульях.
Наверное, все будет хорошо, когда решатся проблемы с обманутыми дольщиками. До последнего времени чиновники строительного блока из областного правительства тратили примерно 70% времени на решение проблем обманутых дольщиков. А есть такие объекты, которые невозможно вытащить с помощью только административных усилий.
Но какое было облегчение, когда в ноябре по первым объектам приняли решение. (По решению наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства решено выплатить компенсации обманутым дольщикам нескольких объектов, в том числе в Ленобласти. –Прим.ред.)
Попутно стоит заметить: часто дольщики попадают в категорию обманутых по собственной вине – в большинстве случаев они покупали самое дешевое предложение на рынке. Это всегда – большой риск.
Кстати, в этом году мы чаще взаимодействовали с нашими коллегами из Петербурга. Все дружно признавали, что половина наших проблем – общая. Особенно это касается транспортной инфраструктуры. Мы сделаем упор на укрепление наших связей в 2020 году и будем очень надеяться на совместную работу наших застройщиков, властей, некоммерческих профильных организаций над общей проблематикой двух регионов.
Радует, что, несмотря на загруженность наших строителей бумажной работой весной-осенью, они находили время на участие в неформальных мероприятиях – без изменений проходили и наши спортивные мероприятия, и выставочная деятельность, и отраслевые конференции. Громко прошел традиционный праздник, День строителя, также мы начали большую работу над сложным проектом создания Бульвара строителей в Гатчине и очень надеемся реализовать все задуманное. В феврале нас ждет очередной Съезд строителей, и, наверное, после него мы наконец сможем подвести итоги 2019-го.
– Насколько успешно взаимодействие строительного комплекса региона с властями?
– С одной стороны, в Ленобласти сложнее работать, чем в городе. Область больше Петербурга по площади. К тому же в каждом поселении – практически своя власть. И в некоторых поселениях сложно найти человека, который бы профессионально разбирался в строительных проблемах.
С другой стороны, надзора за застройщиками становится все больше, так как очень активны социальные сети, люди не оставляют без внимания проблемы строительства жилья. Это не дает расслабляться и халтурить.
Но в первую очередь – мы площадка, на которой встречаются бизнес и власть. У строителей области достаточно хорошо налажены контакты с чиновниками. Власть готова слушать бизнес и помогать ему. В Ленобласти все решается оперативно, порой даже по телефону чиновники готовы решать вопросы.
– Как законодательные изменения повлияли на областной рынок?
– 2019 год в деятельности Союза стал одним из самых «разговорных». В преддверии выхода поправок в законодательство мы собирались почти каждый день, вели диалоги с банками, юристами, чиновниками. Нон-стоп мы делились информацией, которая, как вы знаете, поступала частями. Обсуждали возможные варианты решения возникающих проблем, предлагали свои решения для отправки в Минстрой. Это было поразительно, все причастные стали единым целым, за общими столами регулярно наравне встречались вместе чиновники и застройщики.
– Удалось ли в течение года пролоббировать какие-то конкретные решения на уровне региона?
– На федеральный уровень мы не выходим. А на региональном уровне нет серьезной необходимости что-либо лоббировать: при разработке документов власти с нами всегда советуются.
Кроме того, правила, установленные лет пять назад, не меняются на ходу – нет резких смен курса.
– Какие инициативы Союза Вы считаете наиболее интересными?
– Идет плановая текущая работа. Для меня наиболее важны встречи бизнеса и власти, где решаются конкретные задачи и застройщики получают ответы на свои вопросы. В начале 2020 года нас ждет очередной Съезд строителей, мы уже начали формировать актуальную повестку. Хотя возникают иногда какие-то спонтанные мероприятия. Например, хоккейный матч. (Улыбается.) Мы постоянно что-то делаем – этакий клуб малых добрых дел.
– Растет ли количество членов в ЛенОблСоюзСтрое?
– Количество членов в Союзе почти не меняется – в районе полусотни. Когда-то Союз создавался как сообщество подрядчиков. Но в 2010–2011 годах в Ленобласти случился всплеск строительства, к нам пришли застройщики. Тогда ЛенОблСоюзСтрой подрос.
Но к нам хотят и могут приходить не все. Мы не объединение для малого бизнеса – у каждого сегмента свои задачи. Мы решаем задачи крупного и среднего бизнеса. Соответственно, готовы принимать в Союз игроков этих сегментов.
– Наверняка уже есть хотя бы приблизительные планы на следующий год.
– Будем работать, играть в футбол, хоккей, радоваться жизни. Ну и стремиться, чтобы не возникали новые проблемные объекты. Предстоит плановая текущая работа. И текущая работа в режиме диалога между бизнесом и властью. Мы ее не афишируем, но она постоянна.
Ближайшие планы – расслабиться: катастрофы не случилось, зато наступил катарсис. Мое мнение, как руководителя общественной организации, что все неплохо. Рынок переходит от плохо контролируемого взрывного роста в равновесное сбалансированное состояние. Истина где-то посередине.
Строительно-монтажное эксплуатационное управление «Заневка» реализует программу создания инженерной инфраструктуры примыкающих к Санкт-Петербургу локаций массовой жилищной застройки во Всеволожском районе Ленобласти. О ходе этой работы и возникающих сложностях «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор предприятия Сергей Красновидов.
– Сергей Владимирович, возглавляемое Вами предприятие выполняет крупномасштабную программу по формированию инженерных сетей в активно застраиваемых жильем локациях Всеволожского района Ленобласти. Что уже сделано?
– Действительно, немногие субъекты РФ могут сегодня похвастаться появлением новых городов. Приятным исключением стала Ленобласть и непосредственно Всеволожский район. Здесь в 2018–2019 годах статус города получили сразу два населенных пункта – Кудрово и Мурино. Свою лепту в это дело вложило и наше предприятие, создающее инженерию в этих локациях.
Территории, непосредственно прилегающие к Петербургу, безусловно, входят в число наиболее привлекательных для развития жилищного строительства. Этот факт способствовал бурному росту многоквартирных домов в муниципальном образовании «Заневское городское поселение».
Для обеспечения жилья коммунальными ресурсами потребовалось создание новых систем водоснабжения и водоотведения, а также полная реконструкция котельной в поселке Янино-1.
Исполнителем этих крупномасштабных проектов с 2013 года и стало ООО «СМЭУ «Заневка». В соответствии с утвержденными властями инвестиционными программами, в нашу задачу входило создание сетей водоснабжения (94 км) и водоотведения (35 км), а также модернизация теплоисточника мощностью 130 Гкал и строительство теплоцентрали.
Сейчас мы эту работу уже заканчиваем, построено около 80% сетей водоснабжения, 85% – канализации. Так, в результате реализации инвестпрограммы наше предприятие уже полностью завершило строительство системы водоснабжения и водоотведения Кудрово, в настоящее время завершается создание систем водоснабжения и водоотведения в Янино-1.
В 2018 году завершен очередной этап реконструкции котельной № 40, в результате чего вся система теплоснабжения Янино-1 стала «закрытой», то есть энергоэффективной, что позволит значительно сократить потери тепловой энергии для производства горячего водоснабжения.
– С какими трудностями пришлось столкнуться при решении столь масштабных задач?
– Приближается День строителя, и хотелось бы всех поздравлять и говорить только приятные вещи. Но, к сожалению, это не отменяет сложностей, которые существуют во взаимоотношениях с застройщиками. Банкротство девелоперов и, как следствие, неисполнение ими своих финансовых обязательств – вот одна из наиболее острых проблем сегодня.
– С кем именно возникли такие проблемы?
– К сожалению, сейчас это стало явлением совершенно рядовым, можно сказать, массовым. Приведу несколько конкретных примеров. Всем памятен печально известный застройщик всероссийского уровня – ГК «СУ-155», обанкротившаяся несколько лет назад. У них объем вложений в нашу программу должен был составлять около 800 млн рублей. Фактически же выплаты составили 100 млн, после чего девелопер разорился.
Схожая ситуация с другими печально известными застройщиками, а именно ООО ЛО «Норманн» и ЗАО ИК «СУ».
А ведь специфика нашей работы – строительства инженерных сетей – заключается в том, что мы не можем возводить их фрагментарно, под текущий уровень загрузки. Вне зависимости от того, используем ли мы их на 5% или на 90% – сети должны быть построены полностью. Это, соответственно, требует стопроцентного вложения средств. А для реализации программ, которые мы выполняем, необходимы инвестиции в объеме примерно 3,2 млрд рублей.
– Но ведь есть же судебные инстанции, куда можно обратиться в связи с невыполнением договорных обязательств…
– До 2018 года практика по рассмотрению споров, вытекающих из договоров на подключение к инженерным сетям, складывалась таким образом, что арбитражные суды вставали на сторону гарантирующей организации, в случаях нарушения застройщиками сроков оплаты или неисполнения обязательств, присуждая пострадавшей стороне сумму задолженности по договорам, а также договорную неустойку. В обоснование своего решения арбитражные суды указывали на ч. 1 ст. 310 ГК РФ о невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательств, принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ.
Однако начиная с 2018 года арбитражные суды изменили подход к разрешению данного вида споров. Мотивируя отказ в удовлетворении исковых требований гарантирующей организации, арбитражный суд указывает на то, что требование платы за подключение возможно только при наличии встречного исполнения – осуществления подключения, оформленного документально. В случаях, когда застройщик нарушает сроки оплаты, гарантирующая организация на основании ст. 328, ч. 1 ст. 719 ГК РФ вправе лишь приостановить выполнение работ по подключению.
Однако арбитражные суды совершенно не учитывают тот факт, что подключение (технологическое присоединение) в нашем случае осуществляется не только на основании договора. В соответствии с рядом постановлений Правительства РФ, строительство сетей водоснабжения, водоотведения с 2013 года осуществляется в рамках разработанных и утвержденных администрациями муниципальных образований соответствующих инвестиционных программ. Как раз такую и реализует наше предприятие. Эта инвестпрограмма была разработана с учетом потребностей и заявок застройщиков, с перспективой возмещения затрат ООО «СМЭУ «Заневка» за счет внесения застройщиками платы, определяемой в соответствии с тарифами, утвержденными Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленобласти.
Таким образом, пробелы в законодательном регулировании отношений по подключению к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения формируют двойственную судебную практику, которая крайне негативно сказывается на нас и других компаниях, попавших в аналогичную ситуацию.
– Не хотелось бы заканчивать интервью на такой минорной ноте. Какие-то позитивные сдвиги в ситуации Вы видите?
– Сейчас, в связи с переходом на проектное финансирование, положение должно претерпеть кардинальные изменения. Просто потому, что в рамках предоставляемого банком кредита будут предусматриваться средства на обеспечение объектов подключением к инженерным сетям. Соответственно, и такие предприятия, как наше, наравне с покупателями жилья будут защищены от недобросовестных действий застройщиков, плохо оценивших конъюнктуру рынка и не просчитавших экономику своих проектов. В этом смысле проводимая сегодня реформа, безусловно, пойдет на пользу отрасли.
В заключение, несмотря на то, что интервью получилось не самое оптимистичное, хотелось бы пожелать коллегам-строителям всех благ, здоровья, интересных, продуманных и пользующихся спросом проектов, финансового благополучия и удачи в бизнесе!
Справка
СМЭУ «Заневка» с 2010 года выполняет строительно-монтажные работы по инженерной инфраструктуре на всей территории Ленобласти, от Тихвина до Сланцев. Построенные предприятием сети и сооружения обеспечивают население и промышленных потребителей теплом, водой и услугами водоотведения. Компания является ресурсоснабжающим предприятием Заневского поселения, с годами превратившись в комплексную структуру, способную осуществлять полный цикл – от проектирования и строительства объектов до их эксплуатации.