Руслан Юсупов: «Катастрофы не случилось, зато наступил катарсис»
Декабрь – время подведения итогов уходящего года. Вместе со «Строительным Еженедельником» итоги 2019 года подвел Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя, владелец ГК «Академия».
– Как Вы оцениваете уходящий год с точки зрения руководителя частной компании?
– Как у бизнесмена, у меня особого энтузиазма по поводу итогов года на рынке жилья нет. Все ждали катаклизма, его не случилось. Но случился застой. Мы попали в яму. Стагнация, тянущаяся уже несколько лет, в уходящем году стала совсем очевидной. Это признают все – даже самые отчаянные оптимисты, которые раньше бодрились и рассказывали, что все идет хорошо.
Кризиса, конечно, нет, но компании уходили с рынка. Происходит консолидация, укрупнение десятка компаний. Это плохо для рынка – исчезает конкуренция.
Крупные игроки подстраховались накануне перехода на схему проектного финансирования– сейчас всем в стране известно, что 70% проектов завершаются по старым правилам.
Правда, застройщики уже начали работать по новой схеме, в том числе в Ленинградской области. Через эскроу-счета строят «ЛенРусСтрой», «Петрострой», ГК «Полис Групп», «Строительный трест» и др.
Это, конечно, дороже, чем по договорам долевого участия.
– Насколько дороже?
– Кроме затрат застройщика на инженерию, социальные объекты, транспортную инфраструктуру, прибавились затраты на обслуживание банковского продукта.
От проекта к проекту есть разница, но на 10% удорожание происходит.
Введение схемы проектного финансирования для меня, как для строителя, хорошо: не надо думать, откуда деньги берутся на стройку. Но с точки зрения руководителя компании плюсы не столь очевидны.
Очень радует активность Минстроя РФ – она началась с приходом нового руководителя, Владимира Якушева. Может быть, не все решения, которые принимает министерство, идеальные, но и Минстрой – тоже винтик в большой бюрократической машине. Во всяком случае, они пытаются смягчить решения депутатов Госдумы.
Кроме того, в последние годы сокращается число подрядных организаций – подрядчики сегодня «мрут как мухи». Это тормозит и работу застройщиков. Когда подрядчик начинает «сыпаться», застройщик выходит из графика. Если подрядчика приходится заменять, временные потери составят минимум два месяца.
Словом, большого восторга по итогам 2019 года нет.
– А с точки зрения руководителя общественной организации?
– С точки зрения общественника, картина немного другая – просто у бизнеса и чиновников разные задачи. Это я вроде как сижу на двух стульях.
Наверное, все будет хорошо, когда решатся проблемы с обманутыми дольщиками. До последнего времени чиновники строительного блока из областного правительства тратили примерно 70% времени на решение проблем обманутых дольщиков. А есть такие объекты, которые невозможно вытащить с помощью только административных усилий.
Но какое было облегчение, когда в ноябре по первым объектам приняли решение. (По решению наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства решено выплатить компенсации обманутым дольщикам нескольких объектов, в том числе в Ленобласти. –Прим.ред.)
Попутно стоит заметить: часто дольщики попадают в категорию обманутых по собственной вине – в большинстве случаев они покупали самое дешевое предложение на рынке. Это всегда – большой риск.
Кстати, в этом году мы чаще взаимодействовали с нашими коллегами из Петербурга. Все дружно признавали, что половина наших проблем – общая. Особенно это касается транспортной инфраструктуры. Мы сделаем упор на укрепление наших связей в 2020 году и будем очень надеяться на совместную работу наших застройщиков, властей, некоммерческих профильных организаций над общей проблематикой двух регионов.
Радует, что, несмотря на загруженность наших строителей бумажной работой весной-осенью, они находили время на участие в неформальных мероприятиях – без изменений проходили и наши спортивные мероприятия, и выставочная деятельность, и отраслевые конференции. Громко прошел традиционный праздник, День строителя, также мы начали большую работу над сложным проектом создания Бульвара строителей в Гатчине и очень надеемся реализовать все задуманное. В феврале нас ждет очередной Съезд строителей, и, наверное, после него мы наконец сможем подвести итоги 2019-го.
– Насколько успешно взаимодействие строительного комплекса региона с властями?
– С одной стороны, в Ленобласти сложнее работать, чем в городе. Область больше Петербурга по площади. К тому же в каждом поселении – практически своя власть. И в некоторых поселениях сложно найти человека, который бы профессионально разбирался в строительных проблемах.
С другой стороны, надзора за застройщиками становится все больше, так как очень активны социальные сети, люди не оставляют без внимания проблемы строительства жилья. Это не дает расслабляться и халтурить.
Но в первую очередь – мы площадка, на которой встречаются бизнес и власть. У строителей области достаточно хорошо налажены контакты с чиновниками. Власть готова слушать бизнес и помогать ему. В Ленобласти все решается оперативно, порой даже по телефону чиновники готовы решать вопросы.
– Как законодательные изменения повлияли на областной рынок?
– 2019 год в деятельности Союза стал одним из самых «разговорных». В преддверии выхода поправок в законодательство мы собирались почти каждый день, вели диалоги с банками, юристами, чиновниками. Нон-стоп мы делились информацией, которая, как вы знаете, поступала частями. Обсуждали возможные варианты решения возникающих проблем, предлагали свои решения для отправки в Минстрой. Это было поразительно, все причастные стали единым целым, за общими столами регулярно наравне встречались вместе чиновники и застройщики.
– Удалось ли в течение года пролоббировать какие-то конкретные решения на уровне региона?
– На федеральный уровень мы не выходим. А на региональном уровне нет серьезной необходимости что-либо лоббировать: при разработке документов власти с нами всегда советуются.
Кроме того, правила, установленные лет пять назад, не меняются на ходу – нет резких смен курса.
– Какие инициативы Союза Вы считаете наиболее интересными?
– Идет плановая текущая работа. Для меня наиболее важны встречи бизнеса и власти, где решаются конкретные задачи и застройщики получают ответы на свои вопросы. В начале 2020 года нас ждет очередной Съезд строителей, мы уже начали формировать актуальную повестку. Хотя возникают иногда какие-то спонтанные мероприятия. Например, хоккейный матч. (Улыбается.) Мы постоянно что-то делаем – этакий клуб малых добрых дел.
– Растет ли количество членов в ЛенОблСоюзСтрое?
– Количество членов в Союзе почти не меняется – в районе полусотни. Когда-то Союз создавался как сообщество подрядчиков. Но в 2010–2011 годах в Ленобласти случился всплеск строительства, к нам пришли застройщики. Тогда ЛенОблСоюзСтрой подрос.
Но к нам хотят и могут приходить не все. Мы не объединение для малого бизнеса – у каждого сегмента свои задачи. Мы решаем задачи крупного и среднего бизнеса. Соответственно, готовы принимать в Союз игроков этих сегментов.
– Наверняка уже есть хотя бы приблизительные планы на следующий год.
– Будем работать, играть в футбол, хоккей, радоваться жизни. Ну и стремиться, чтобы не возникали новые проблемные объекты. Предстоит плановая текущая работа. И текущая работа в режиме диалога между бизнесом и властью. Мы ее не афишируем, но она постоянна.
Ближайшие планы – расслабиться: катастрофы не случилось, зато наступил катарсис. Мое мнение, как руководителя общественной организации, что все неплохо. Рынок переходит от плохо контролируемого взрывного роста в равновесное сбалансированное состояние. Истина где-то посередине.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент», объясняет, почему такой масштабный проект, как «Огни Залива», девелопер будет реализовывать исключительно собственными силами и как среда формирует человека.
– Светлана Михайловна, каковы, на Ваш взгляд, наиболее привлекательные характеристики проекта?
– Хочется, чтобы среда, которая во многом формирует человека, была осмысленной и цельной. Те, кто бывал в начале Ленинского проспекта, знают, что новые кварталы (и возведенные на бюджетные деньги, и коммерческие проекты отдельных застройщиков) выстроены в соответствии с нормативным коэффициентом использования территории. Поэтому, уже приближаясь к этому месту, ты понимаешь, что вокруг много воздуха, неба, горизонта. Это очень внятные ощущения, которые подпитывает свежий ветер с залива (преобладающий в этой местности). Вблизи ЖК «Огни Залива» можно в полной мере ощутить, что Петербург – приморский город.
У нас практически нет незаселенных квартир. В наших «Огнях Залива» горят огни: окна светятся, люди живут, рождаются дети. Много семей приобретают квартиру, когда ожидают прибавления в семействе. Семейная аудитория как раз та, которой был адресован комплекс. Мы и они нашли друг друга. Мы с удовольствием видим, что правильно предложили свой продукт.
Важное преимущество секционного проектирования «Огней» в том, что на этаже небольшое количество квартир – от четырех до шести. А чем отличается вторая очередь от первой, так это проработанными планировками. У нас и в первой очереди были неплохие планировки, но во второй они просто отличные. Квартиры разные, но везде предусмотрены площади для хранения, входные зоны, что немаловажно в нашем сыром климате. Это нюансы, которые очень ценят покупатели, особенно семьи с детьми.
Кроме всего прочего у нас впечатляющие лоджии – в некоторых квартирах до 17 кв. м. В конце прошлого лета мы организовали конкурс по мотивам традиционного школьного сочинения «Как я провел лето». От одного из жильцов получили потрясающее фото: дети чаевничают на лоджии, залитой солнцем. У детей абсолютно счастливые мордашки, и эта фотография – правдивая иллюстрация качества жилой среды, которое получают жильцы ЖК «Огни Залива».
Преимущества локации в целом добавляет раннее развитие дорог. С дорожной сетью в Красносельском районе в принципе неплохо, а в нашем микрорайоне просто отлично. Сеть построена с запасом, рассчитана на полный объем нового строительства.
– А как сказывается на интересе покупателей к вашему проекту соседство с еще одним строящимся кварталом – «Балтийской жемчужиной»?
– Мы ближе и дешевле «Жемчужины» (пока дешевле!), мы полностью сами планируем и застраиваем свой участок. Наш квартал уникален в том, что две его границы задаются границами водных поверхностей – Дудергофского канала и Финского залива. Со временем на берегу Финского залива в рамках городского проекта появится обширная рекреационная зона с роскошным озеленением, облицовкой набережных. Но комплекс работ уже выполнен по всему Дудергофскому каналу, и в этом сегодня преимущество именно нашего проекта.
Проект «Балтийская жемчужина» стартовал намного раньше, чем «Огни Залива». Благодаря планомерным усилиям китайского инвестора квартал стал достаточно известным. Однако при его реализации все-таки значительные участки передавались сторонним инвесторам, и в пределах квартала появились локальные проекты с более скромными характеристиками, чем предлагала китайская сторона.
Мы будем застраивать свой квартал полностью самостоятельно, исключительно своими силами, чтобы обязательно сохранить класс проекта и, на наш взгляд, очень правильно найденные фасадные решения. Если колористика и общая стилистика квартала останутся такими, какими они и задумывались, со временем это будет только добавлять проекту ценности.
– Какие актуальные тенденции в маркетинге Вы бы отметили?
– Мы стимулируем сделки со 100-процентной оплатой либо ипотечным кредитом. Вторая очередь ЖК «Огни Залива» аккредитована шестью самыми крупными банками, предлагающими наиболее разнообразные условия для наших клиентов.
Это банки, работающие с жителями российских регионов и гражданами Союзного государства, готовые кредитовать пожилых покупателей и смягчившие требования к минимальному стажу работы заемщика на одном месте. Основным партнером остается Сбербанк, который обеспечивает финансирование порядка 65% всех ипотечных сделок по нашим объектам. Мы также много работаем с банком «Уралсиб», партнерским для «БФА-Девелопмент».
Есть и возможности приобретения в рассрочку: условия разнятся в зависимости от периода рассрочки, который выбирает покупатель.
– Что сегодня покупатели ценят больше всего?
– Я бы выделила надежность. Проект, который стал нашей визитной карточкой, – «Академ-Парк» в Калининском районе, построенный совсем недавно и сданный в срок. В работе с покупателями в Красносельском районе мы доказывали, показывали наглядно и преодолевали известную критичность общественного мнения в отношении локации ЖК «Огни Залива». Мы очень рады, что наши обязательства всегда подкреплены их неукоснительным выполнением, что у нас есть, на что сослаться. Все квартиры переданы дольщикам даже быстрее, чем было установлено предельным сроком. Поэтому сегодня к нам много обращаются за повторной покупкой, или приводят родственников, или реализуют свою квартиру меньшего метража, чтобы приобрести в этом же комплексе более просторное жилье.
Кстати, у нас купили квартиры не только участники городских жилищных программ, но и получатели федеральных субсидий. Это говорит о том, что правовое обоснование сделок в «БФА-Девелопмент» (бэкграунд, не видный рядовому покупателю) подходит под требования самых разных государственных структур и инстанций.
А второй важнейший фактор спроса – действительно предметный выбор квартир. Нужна квартира ожидаемого метража, с ожидаемым набором зон и по приемлемой цене. Все остальное важно, значимо, но все-таки факультативно.