Руслан Юсупов: «Катастрофы не случилось, зато наступил катарсис»
Декабрь – время подведения итогов уходящего года. Вместе со «Строительным Еженедельником» итоги 2019 года подвел Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя, владелец ГК «Академия».
– Как Вы оцениваете уходящий год с точки зрения руководителя частной компании?
– Как у бизнесмена, у меня особого энтузиазма по поводу итогов года на рынке жилья нет. Все ждали катаклизма, его не случилось. Но случился застой. Мы попали в яму. Стагнация, тянущаяся уже несколько лет, в уходящем году стала совсем очевидной. Это признают все – даже самые отчаянные оптимисты, которые раньше бодрились и рассказывали, что все идет хорошо.
Кризиса, конечно, нет, но компании уходили с рынка. Происходит консолидация, укрупнение десятка компаний. Это плохо для рынка – исчезает конкуренция.
Крупные игроки подстраховались накануне перехода на схему проектного финансирования– сейчас всем в стране известно, что 70% проектов завершаются по старым правилам.
Правда, застройщики уже начали работать по новой схеме, в том числе в Ленинградской области. Через эскроу-счета строят «ЛенРусСтрой», «Петрострой», ГК «Полис Групп», «Строительный трест» и др.
Это, конечно, дороже, чем по договорам долевого участия.
– Насколько дороже?
– Кроме затрат застройщика на инженерию, социальные объекты, транспортную инфраструктуру, прибавились затраты на обслуживание банковского продукта.
От проекта к проекту есть разница, но на 10% удорожание происходит.
Введение схемы проектного финансирования для меня, как для строителя, хорошо: не надо думать, откуда деньги берутся на стройку. Но с точки зрения руководителя компании плюсы не столь очевидны.
Очень радует активность Минстроя РФ – она началась с приходом нового руководителя, Владимира Якушева. Может быть, не все решения, которые принимает министерство, идеальные, но и Минстрой – тоже винтик в большой бюрократической машине. Во всяком случае, они пытаются смягчить решения депутатов Госдумы.
Кроме того, в последние годы сокращается число подрядных организаций – подрядчики сегодня «мрут как мухи». Это тормозит и работу застройщиков. Когда подрядчик начинает «сыпаться», застройщик выходит из графика. Если подрядчика приходится заменять, временные потери составят минимум два месяца.
Словом, большого восторга по итогам 2019 года нет.
– А с точки зрения руководителя общественной организации?
– С точки зрения общественника, картина немного другая – просто у бизнеса и чиновников разные задачи. Это я вроде как сижу на двух стульях.
Наверное, все будет хорошо, когда решатся проблемы с обманутыми дольщиками. До последнего времени чиновники строительного блока из областного правительства тратили примерно 70% времени на решение проблем обманутых дольщиков. А есть такие объекты, которые невозможно вытащить с помощью только административных усилий.
Но какое было облегчение, когда в ноябре по первым объектам приняли решение. (По решению наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства решено выплатить компенсации обманутым дольщикам нескольких объектов, в том числе в Ленобласти. –Прим.ред.)
Попутно стоит заметить: часто дольщики попадают в категорию обманутых по собственной вине – в большинстве случаев они покупали самое дешевое предложение на рынке. Это всегда – большой риск.
Кстати, в этом году мы чаще взаимодействовали с нашими коллегами из Петербурга. Все дружно признавали, что половина наших проблем – общая. Особенно это касается транспортной инфраструктуры. Мы сделаем упор на укрепление наших связей в 2020 году и будем очень надеяться на совместную работу наших застройщиков, властей, некоммерческих профильных организаций над общей проблематикой двух регионов.
Радует, что, несмотря на загруженность наших строителей бумажной работой весной-осенью, они находили время на участие в неформальных мероприятиях – без изменений проходили и наши спортивные мероприятия, и выставочная деятельность, и отраслевые конференции. Громко прошел традиционный праздник, День строителя, также мы начали большую работу над сложным проектом создания Бульвара строителей в Гатчине и очень надеемся реализовать все задуманное. В феврале нас ждет очередной Съезд строителей, и, наверное, после него мы наконец сможем подвести итоги 2019-го.
– Насколько успешно взаимодействие строительного комплекса региона с властями?
– С одной стороны, в Ленобласти сложнее работать, чем в городе. Область больше Петербурга по площади. К тому же в каждом поселении – практически своя власть. И в некоторых поселениях сложно найти человека, который бы профессионально разбирался в строительных проблемах.
С другой стороны, надзора за застройщиками становится все больше, так как очень активны социальные сети, люди не оставляют без внимания проблемы строительства жилья. Это не дает расслабляться и халтурить.
Но в первую очередь – мы площадка, на которой встречаются бизнес и власть. У строителей области достаточно хорошо налажены контакты с чиновниками. Власть готова слушать бизнес и помогать ему. В Ленобласти все решается оперативно, порой даже по телефону чиновники готовы решать вопросы.
– Как законодательные изменения повлияли на областной рынок?
– 2019 год в деятельности Союза стал одним из самых «разговорных». В преддверии выхода поправок в законодательство мы собирались почти каждый день, вели диалоги с банками, юристами, чиновниками. Нон-стоп мы делились информацией, которая, как вы знаете, поступала частями. Обсуждали возможные варианты решения возникающих проблем, предлагали свои решения для отправки в Минстрой. Это было поразительно, все причастные стали единым целым, за общими столами регулярно наравне встречались вместе чиновники и застройщики.
– Удалось ли в течение года пролоббировать какие-то конкретные решения на уровне региона?
– На федеральный уровень мы не выходим. А на региональном уровне нет серьезной необходимости что-либо лоббировать: при разработке документов власти с нами всегда советуются.
Кроме того, правила, установленные лет пять назад, не меняются на ходу – нет резких смен курса.
– Какие инициативы Союза Вы считаете наиболее интересными?
– Идет плановая текущая работа. Для меня наиболее важны встречи бизнеса и власти, где решаются конкретные задачи и застройщики получают ответы на свои вопросы. В начале 2020 года нас ждет очередной Съезд строителей, мы уже начали формировать актуальную повестку. Хотя возникают иногда какие-то спонтанные мероприятия. Например, хоккейный матч. (Улыбается.) Мы постоянно что-то делаем – этакий клуб малых добрых дел.
– Растет ли количество членов в ЛенОблСоюзСтрое?
– Количество членов в Союзе почти не меняется – в районе полусотни. Когда-то Союз создавался как сообщество подрядчиков. Но в 2010–2011 годах в Ленобласти случился всплеск строительства, к нам пришли застройщики. Тогда ЛенОблСоюзСтрой подрос.
Но к нам хотят и могут приходить не все. Мы не объединение для малого бизнеса – у каждого сегмента свои задачи. Мы решаем задачи крупного и среднего бизнеса. Соответственно, готовы принимать в Союз игроков этих сегментов.
– Наверняка уже есть хотя бы приблизительные планы на следующий год.
– Будем работать, играть в футбол, хоккей, радоваться жизни. Ну и стремиться, чтобы не возникали новые проблемные объекты. Предстоит плановая текущая работа. И текущая работа в режиме диалога между бизнесом и властью. Мы ее не афишируем, но она постоянна.
Ближайшие планы – расслабиться: катастрофы не случилось, зато наступил катарсис. Мое мнение, как руководителя общественной организации, что все неплохо. Рынок переходит от плохо контролируемого взрывного роста в равновесное сбалансированное состояние. Истина где-то посередине.
Подписанный Президентом России Владимиром Путиным «майский» указ поставил цель – повышение к 2024 году индекса качества городской среды на 30%, а также создание механизма прямого участия граждан в этом процессе. Как планируется развивать городское ЖКХ в русле новых требований, «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Леонидович Бондаренко.
– Николай Леонидович, в прошлом году в Петербурге стартовал проект «Формирование комфортной городской среды». Расскажите подробнее о проводимой в рамках этого проекта работе.
– По итогам прошедшего года, проект продемонстрировал свою эффективность и высокую заинтересованность граждан как по всей России в целом, так и в Петербурге. Все плановые показатели в нашем городе в 2017 году выполнены полностью – были обустроены 561 внутриквартальная территория и 18 территорий общественных пространств, построено и введено в эксплуатацию 39 км велодорожек, проведены иные мероприятия.
Одним из объектов, введенных уже в этом году, стал Муринский парк. В парке обустроены видовые площадки, прогулочные дорожки и два игровых детских городка. Площадки приспособлены для детей-инвалидов. Рядом с главным входом оборудована площадка для слабовидящих посетителей. Отдельно от зоны тихого отдыха построена лыжероллерная трасса длиной около 4 км.
По итогам конкурса по отбору лучших практик в сфере благоустройства, что был проведен Минстроем России в начале 2018 года, 7 объектов от Петербурга включены в федеральный реестр лучших практик. Это, в частности, территория острова Новая Голландия, внутриквартальная территория жилого комплекса «Смольный Парк», квартал, ограниченный Кузнецовской, Кубинской, Благодатной улицами и Новоизмайловским проспектом, детская площадка в Павловске у Купального пруда и другие объекты в различных номинациях.
Кроме того, Минстроем России в 2017 году с целью тиражирования положительного опыта в регионах России сформирован Каталог лучших практик по созданию (развитию) городской среды. В указанный каталог уже включено 17 объектов от Петербурга, такие как: Удельный парк, специализированная зона для маломобильных групп населения на Ласковом пляже, мост с выходом на Крестовский остров в створе Яхтенной улицы и другие реализованные в городе проекты.
Среди значимых планируемых объектов – продолжение строительства новых велосипедных маршрутов и строительство двух новых парков – экопарка на пересечении Камышовой и Яхтенной улиц и парка на Софийской улице во Фрунзенском районе.
Так, в новом парке Приморского района предусмотрено поэтапное выполнение работ, и в 2018-2019 году будут проведены работы по первому этапу на площади 37,6 га. Проектом создания парка в Приморском районе предусмотрено функциональное зонирование территории с устройством парковой, лесопарковой зоны и зоны сохранения естественного ландшафта. Озелененная территория парка в Приморском районе составит 90% от общей площади. Лесопарковая зона в северо-западной и центральной части предполагает максимальное сохранение природного ландшафта. Для реализации этой цели планируется устройство смотровых площадок, пирсов, деревянных настилов. В парке выделяется зона сохранения естественного ландшафта территории с организацией прогулочной зоны и «экотроп». В границах зоны будут организованы площадки для наблюдения за птицами.
В парке Фрунзенского района предусмотрено функциональное зонирование с устройством различных детских площадок, которые разделены по возрастным категориям и интересам. Все детские площадки будут выполнены в покрытии «Мастерфайбр».
– Какая роль в этой работе отводится возглавляемому Вами Городскому штабу по благоустройству? Как Вы оцениваете результаты его работы?
– В последние годы мы ушли от практики, когда по итогам объездов территорий принимались протокольные решения и терялся контроль за их исполнением. Сейчас основной акцент сделан на ежедневные выездные проверки содержания городских территорий с последующим рассмотрением итогов проверок на координационных совещаниях в Комитете по благоустройству Петербурга, под контролем председателя Комитета. Так, с начала весны было проведено 1263 выездные проверки, в ходе которых выявлено 7643 адреса с нарушениями в содержании территорий районов. Устранение значительного количества выявленных недостатков осуществляется в двух-трехдневный срок; замечания по наиболее проблемным адресам устраняются в двух-трехнедельные сроки. В том числе очень напряженная работа ведется по ликвидации несанкционированных свалок. С начала года в городе был убран несанкционированный мусор по 187 адресам.
– «Майский» указ, подписанный Президентом России Владимиром Путиным, поставил цель повысить к 2024 году индекс качества городской среды на 30%, а также создать механизм прямого участия граждан в этом процессе. Петербург вошел в пятерку российских городов с наиболее высоким качеством городской среды. Несмотря на этот достойный результат, что из опыта других «членов пятерки» стоит перенять, на Ваш взгляд? Что из наработок других стран, по Вашим оценкам, применимо в Петербурге?
– Мы не первый год уже применяем механизмы прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды. Во всех муниципальных образованиях Петербурга созданы комиссии для рассмотрения и оценки предложений граждан. Информация о предстоящих и проведенных обсуждениях размещается на официальных сайтах муниципалитетов. Работают электронная приемная губернатора, портал «Наш Санкт-Петербург», куда может обратиться любой гражданин со своими предложениями по благоустройству, и они обязательно будут учтены при формировании планов работ.
Что касается индекса качества городской среды, то, по данным исследований КБ «Стрелка», в Петербурге он составляет 181 балл (удовлетворительное состояние). С каждым годом планируется его постоянное увеличение, и более конкретные задачи перед Петербургом в этой части будут поставлены после утверждения соответствующего постановления Правительства РФ.
Учитывая уникальность Петербурга, исторический центр которого находится под охраной ЮНЕСКО, а также сложившиеся традиции в области благоустройства, необходимо выбрать свой путь. Направление благоустройства Петербурга должно связывать как исторические традиции, так и современные тенденции.
– Вы много внимания уделяете вопросам поддержания в должном состоянии фасадов домов в историческом центре Петербурга – вопросу, обретшему особую актуальность в рамках подготовки города к ЧМ-2018. Что было сделано в рамках подготовки к мундиалю и какие задачи и планы в текущей повестке?
– Если говорить о фасадах города, то в 2017 году организациями, осуществляющими управление МКД в Петербурге, были выполнены работы по текущему ремонту фасадов более 5 тыс. МКД, в том числе в надлежащее техническое состояние были приведены фасады 143 МКД, расположенных на основных туристических маршрутах.
В 2018 году до Чемпионата отремонтировали фасады более 2,7 тыс. МКД, 434 из которых расположены на основных магистралях туристических маршрутов. Необходимо отметить, что эти работы продолжаются и сейчас; всего в текущем году планируется выполнить работы по 6,5 тыс. фасадов МКД.
Одним из требований по подготовке города-организатора к проведению ЧМ-2018 в части охраны окружающей среды было обеспечение эксплуатации дорожной уборочной техники, работающей на компримированном природном газе. Такая работа была организована городом. Дорожными специализированными предприятиями и организациями до начала мундиаля было приобретено и введено в эксплуатацию 14 единиц специализированной уборочной техники, работающей на газомоторном топливе.
Эта задача решается в рамках Программы внедрения газомоторного топлива в автотранспортном комплексе Петербурга, утвержденной соответствующим распоряжением городского правительства.
В перспективе предусматривается более существенное увеличение количества таких экологически чистых уборочных машин, однако возможность их использования ограничена существующей инфраструктурой – введенными автоматическими газонаполнительными компрессорными станциями. Вопрос развития инфраструктуры, обеспечивающей работу газомоторной техники, активно прорабатывается Правительством Санкт-Петербурга совместно с АО «Газпром» – и после его решения также начнется очередной этап перевода специализированной дорожной техники на компримированный природный газ.
– При создании комфортной городской среды очевидна необходимость учета климатических условий. Проблема образования наледи на крышах петербургских домов в зимний период относится к числу вызывающих наибольшее беспокойство граждан. Какие меры предпринимаются городской администрацией для ее решения?
– Наледь на карнизных свесах скатных крыш в основном образуется из-за нарушения температурно-влажностного режима чердаков. В Петербурге очистке от снега и наледи подлежат кровли более 13 тыс. МКД, большая часть которых расположена в центральной исторической части города
В результате нагрева кровельного покрытия и таяния снега формируется наледь, представляющая угрозу жизни и здоровью граждан.
Минимизировать появление снежно-ледяных масс на кровлях МКД может технология, заключающаяся в нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений путем исключения источников теплопоступлений, по принципу «холодный чердак», препятствующая таянию снега. Для нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений следует обеспечить требуемый воздухообмен, исключить возможность поступления тепла в чердачное помещение через перекрытие, входные двери на чердак, поверхности участков вентиляционных каналов, расположенных в чердачных помещениях, выполнить теплоизоляцию трубопроводов систем теплоснабжения, проложенных на чердаке.
Мной поручено управляющим организациям, осуществляющим управление МКД в Петербурге, обеспечить выполнение указанных мероприятий. В 2017 году работы были произведены в 837 домах. А в 2018 году управляющими организациями планируется проведение мероприятий по нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений порядка 2 тыс. МКД.
– Как реализуются программы капитального ремонта?
– Начиная с 2014 года капитальный ремонт общего имущества осуществляется по соответствующей региональной программе, свободный доступ к которой открыт на сайте Жилищного комитета. Мероприятия финансируются как из городского бюджета, так и обязательных взносов собственников на капремонт, собираемость которых в 2017 году немного превысила 93%, а в этом году мы планируем достичь уровня 96%.
Всего с 2014 по 2017 год отремонтировано 6315 домов на сумму 32 млрд 288,4 млн рублей, треть из которых поступила от собственников и нанимателей жилых помещений. В 2018 году всего планируется отремонтировать 1711 домов на сумму 10,2 млрд рублей. К настоящему времени Фондом 1630 объектов уже завершены, в том числе 1019 объектов – приняты в эксплуатацию. Общее выполнение краткосрочного плана в 2018 году – 75,9%.
Отдельно хотелось бы отметить, что мы впервые в России включили в капитальный ремонт такой вид работ, как устранение аварийного состояния отдельных строительных конструкций многоквартирных домов. Сегодня технологии позволяют вернуть дому необходимые для эксплуатации технические характеристики без расселения жильцов, и мы активно с этим работаем. Начиная с 2014 года выполнены работы по 280 МКД, в 2018 году запланированы работы по 63 МКД. Мы могли бы делать и больше, но очень много времени уходит на переговоры с жителями. Очень сложно уговорить жителей переехать в маневренный фонд, поэтому зачастую подрядчик длительное время не может приступить к работе.
– Не так давно Георгий Сергеевич Полтавченко внес на рассмотрение Законодательного собрания проект Закона «О Стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2035 года», в которой энергоэффективность в строительстве и реконструкции отмечена как один из необходимых факторов развития. Если говорить о курируемой Вами отрасли – какие энергосберегающие технологии уже нашли широкое применение?
– В Петербурге в прошлом году в 49 МКД были установлены системы автоматизированного регулирования теплопотребления. Целью подобных решений является снижение расходов жителей на отопление, особенно в период резких перепадов температуры (в частности, оттепелей), и для их реализации необходимо решение общего собрания собственников многоквартирного дома. Для оценки эффективности Жилищный комитет с декабря 2017 года по май 2018 года проводил мониторинг потребления тепловой энергии в 47 многоквартирных домах, который продемонстрировал снижение потребления тепла в 42 домах. Средняя экономия на 1 многоквартирный дом составила 270 932 рубля, на квартиру площадью 70 кв. м – 524 рубля.
Модернизировать тепловой пункт можно не только в рамках программы капитального ремонта. ТСЖ, ЖКС, управляющие компании имеют право самостоятельно приобретать системы погодного регулирования. Средний срок их окупаемости составляет полтора-два отопительных сезона. К тому же существует механизм энергосервисных контрактов, и в этом случае организация-поставщик осуществляет монтаж и обслуживание системы за свой счет, получая возмещение затрат из части экономии в период действия контракта. Срок такого контракта обычно составляет пять лет.
– Вы относитесь к руководителям, которые свой путь в возглавляемой отрасли начали много лет назад и прошли множество ступеней. Если сейчас ретроспективно оценить развитие петербургского ЖКХ за эти годы – как Вы его оцениваете?
– Во-первых, появились гражданско-правовые отношения, которые кардинально изменили условия работы жилищно-эксплуатационных организаций. Если раньше за содержание жилого фонда отвечала жилищно-эксплуатационная организация, то сейчас ответственность несет собственник жилого или нежилого помещения или арендатор.
Во-вторых, сейчас в ЖКХ активно применяются новые технологии. Несмотря на то, что жилые дома – это объекты, которые служат человеку много лет, техническое оснащение внутри должно меняться. Например, сейчас используются новые материалы для замены устаревших инженерных систем, внедряется техника для контроля за потреблением энергетических ресурсов и с целью последующей экономии, и т. д.
Еще один ключевой этап – это лицензирование управляющих компаний. Вы знаете, что сегодня, чтобы осуществлять управление многоквартирными домами, организации обязаны пройти процедуру лицензирования – можно назвать это дополнительной государственной проверкой компаний, которые собираются управлять жилым фондом.
Еще одно из важнейшее изменение – введение института Фонда капитального ремонта. С его помощью только за последние четыре года в 6315 домах произведено 9,2 тыс. видов работ.
Очень важное событие для петербургского ЖКХ – это возобновление работы Учебного комбината. Мы понимаем, что специалисты жилищной сферы во многих вопросах отстают от современных требований. Поэтому сегодня мы приступили к тотальному переобучению персонала. С 2016 года в Учебном комбинате Жилищного комитета прошли обучение более 4,6 тыс. человек. К примеру, результат переобучения бухгалтеров – это снижение кредиторской задолженности, впервые за много лет. И так должно быть во всех направлениях нашей работы.
Я глубоко убежден, что работа жилищных организаций должна меняться, нужно соответствовать тем трендам, которые диктует современный мир. На мой взгляд, работа жилищной организации прежде всего должна быть экономически обоснованной. Сегодня руководителю жилкомсервиса мало разбираться только в техническом обслуживании, важно также решать финансово-экономические задачи. Необходимо поменять сознание управляющего в жилищной сфере, чем мы и занимаемся в Жилищном комитете, регулярно получая информацию от всех руководителей управляющих компаний по всем направлениям их работы. К сожалению, со многими нам пришлось расстаться, но есть много специалистов, которые хотят работать эффективно и показывают хорошие результаты. Поэтому мы на верном пути.