Руслан Юсупов: «Катастрофы не случилось, зато наступил катарсис»
Декабрь – время подведения итогов уходящего года. Вместе со «Строительным Еженедельником» итоги 2019 года подвел Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя, владелец ГК «Академия».
– Как Вы оцениваете уходящий год с точки зрения руководителя частной компании?
– Как у бизнесмена, у меня особого энтузиазма по поводу итогов года на рынке жилья нет. Все ждали катаклизма, его не случилось. Но случился застой. Мы попали в яму. Стагнация, тянущаяся уже несколько лет, в уходящем году стала совсем очевидной. Это признают все – даже самые отчаянные оптимисты, которые раньше бодрились и рассказывали, что все идет хорошо.
Кризиса, конечно, нет, но компании уходили с рынка. Происходит консолидация, укрупнение десятка компаний. Это плохо для рынка – исчезает конкуренция.
Крупные игроки подстраховались накануне перехода на схему проектного финансирования– сейчас всем в стране известно, что 70% проектов завершаются по старым правилам.
Правда, застройщики уже начали работать по новой схеме, в том числе в Ленинградской области. Через эскроу-счета строят «ЛенРусСтрой», «Петрострой», ГК «Полис Групп», «Строительный трест» и др.
Это, конечно, дороже, чем по договорам долевого участия.
– Насколько дороже?
– Кроме затрат застройщика на инженерию, социальные объекты, транспортную инфраструктуру, прибавились затраты на обслуживание банковского продукта.
От проекта к проекту есть разница, но на 10% удорожание происходит.
Введение схемы проектного финансирования для меня, как для строителя, хорошо: не надо думать, откуда деньги берутся на стройку. Но с точки зрения руководителя компании плюсы не столь очевидны.
Очень радует активность Минстроя РФ – она началась с приходом нового руководителя, Владимира Якушева. Может быть, не все решения, которые принимает министерство, идеальные, но и Минстрой – тоже винтик в большой бюрократической машине. Во всяком случае, они пытаются смягчить решения депутатов Госдумы.
Кроме того, в последние годы сокращается число подрядных организаций – подрядчики сегодня «мрут как мухи». Это тормозит и работу застройщиков. Когда подрядчик начинает «сыпаться», застройщик выходит из графика. Если подрядчика приходится заменять, временные потери составят минимум два месяца.
Словом, большого восторга по итогам 2019 года нет.
– А с точки зрения руководителя общественной организации?
– С точки зрения общественника, картина немного другая – просто у бизнеса и чиновников разные задачи. Это я вроде как сижу на двух стульях.
Наверное, все будет хорошо, когда решатся проблемы с обманутыми дольщиками. До последнего времени чиновники строительного блока из областного правительства тратили примерно 70% времени на решение проблем обманутых дольщиков. А есть такие объекты, которые невозможно вытащить с помощью только административных усилий.
Но какое было облегчение, когда в ноябре по первым объектам приняли решение. (По решению наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства решено выплатить компенсации обманутым дольщикам нескольких объектов, в том числе в Ленобласти. –Прим.ред.)
Попутно стоит заметить: часто дольщики попадают в категорию обманутых по собственной вине – в большинстве случаев они покупали самое дешевое предложение на рынке. Это всегда – большой риск.
Кстати, в этом году мы чаще взаимодействовали с нашими коллегами из Петербурга. Все дружно признавали, что половина наших проблем – общая. Особенно это касается транспортной инфраструктуры. Мы сделаем упор на укрепление наших связей в 2020 году и будем очень надеяться на совместную работу наших застройщиков, властей, некоммерческих профильных организаций над общей проблематикой двух регионов.
Радует, что, несмотря на загруженность наших строителей бумажной работой весной-осенью, они находили время на участие в неформальных мероприятиях – без изменений проходили и наши спортивные мероприятия, и выставочная деятельность, и отраслевые конференции. Громко прошел традиционный праздник, День строителя, также мы начали большую работу над сложным проектом создания Бульвара строителей в Гатчине и очень надеемся реализовать все задуманное. В феврале нас ждет очередной Съезд строителей, и, наверное, после него мы наконец сможем подвести итоги 2019-го.
– Насколько успешно взаимодействие строительного комплекса региона с властями?
– С одной стороны, в Ленобласти сложнее работать, чем в городе. Область больше Петербурга по площади. К тому же в каждом поселении – практически своя власть. И в некоторых поселениях сложно найти человека, который бы профессионально разбирался в строительных проблемах.
С другой стороны, надзора за застройщиками становится все больше, так как очень активны социальные сети, люди не оставляют без внимания проблемы строительства жилья. Это не дает расслабляться и халтурить.
Но в первую очередь – мы площадка, на которой встречаются бизнес и власть. У строителей области достаточно хорошо налажены контакты с чиновниками. Власть готова слушать бизнес и помогать ему. В Ленобласти все решается оперативно, порой даже по телефону чиновники готовы решать вопросы.
– Как законодательные изменения повлияли на областной рынок?
– 2019 год в деятельности Союза стал одним из самых «разговорных». В преддверии выхода поправок в законодательство мы собирались почти каждый день, вели диалоги с банками, юристами, чиновниками. Нон-стоп мы делились информацией, которая, как вы знаете, поступала частями. Обсуждали возможные варианты решения возникающих проблем, предлагали свои решения для отправки в Минстрой. Это было поразительно, все причастные стали единым целым, за общими столами регулярно наравне встречались вместе чиновники и застройщики.
– Удалось ли в течение года пролоббировать какие-то конкретные решения на уровне региона?
– На федеральный уровень мы не выходим. А на региональном уровне нет серьезной необходимости что-либо лоббировать: при разработке документов власти с нами всегда советуются.
Кроме того, правила, установленные лет пять назад, не меняются на ходу – нет резких смен курса.
– Какие инициативы Союза Вы считаете наиболее интересными?
– Идет плановая текущая работа. Для меня наиболее важны встречи бизнеса и власти, где решаются конкретные задачи и застройщики получают ответы на свои вопросы. В начале 2020 года нас ждет очередной Съезд строителей, мы уже начали формировать актуальную повестку. Хотя возникают иногда какие-то спонтанные мероприятия. Например, хоккейный матч. (Улыбается.) Мы постоянно что-то делаем – этакий клуб малых добрых дел.
– Растет ли количество членов в ЛенОблСоюзСтрое?
– Количество членов в Союзе почти не меняется – в районе полусотни. Когда-то Союз создавался как сообщество подрядчиков. Но в 2010–2011 годах в Ленобласти случился всплеск строительства, к нам пришли застройщики. Тогда ЛенОблСоюзСтрой подрос.
Но к нам хотят и могут приходить не все. Мы не объединение для малого бизнеса – у каждого сегмента свои задачи. Мы решаем задачи крупного и среднего бизнеса. Соответственно, готовы принимать в Союз игроков этих сегментов.
– Наверняка уже есть хотя бы приблизительные планы на следующий год.
– Будем работать, играть в футбол, хоккей, радоваться жизни. Ну и стремиться, чтобы не возникали новые проблемные объекты. Предстоит плановая текущая работа. И текущая работа в режиме диалога между бизнесом и властью. Мы ее не афишируем, но она постоянна.
Ближайшие планы – расслабиться: катастрофы не случилось, зато наступил катарсис. Мое мнение, как руководителя общественной организации, что все неплохо. Рынок переходит от плохо контролируемого взрывного роста в равновесное сбалансированное состояние. Истина где-то посередине.
Совладелец Fort Group Максим Левченко рассказал «Строительному Еженедельнику», как быстро собирается сделать действительно «золотыми» «Вавилоны» в Москве и зачем открывает музей «тунеядцу, еврею и эмигранту» в Петербурге.
– Максим Борисович, новых ТЦ в Петербурге в последнее время не появляется (причем одним из последних был открыт объект именно Fort Group – вторая очередь ТРК «Порт Находка»). Вместе с тем существующие ТЦ живут активной «внутренней» жизнью – осуществляют реброкеридж, ротацию арендаторов, реновацию площадей. Какие тенденции на рынке формируют повестку изменений, производимых в торговых центрах? Как переформатируются объекты Fort Group?
– Работа с торговыми центрами, их реновацией, началась не вчера. В Петербурге мы покупали проблемные проекты и переделывали их. Таким, например, был портфель «Макромира», который мы приобрели в 2011 году. Там была сложная и юридическая, и коммерческая проблематика. Так, ТРК «Сити Молл» был построен, но не открыт. Мы уже на том этапе делали его «косметическую» реконцепцию, а сейчас, спустя уже почти восемь лет, настало время снова его менять. Потому что любой объект – будь то торговый центр, ресторан, самолет, машина, да и сам человек – должны меняться со временем. Например, средний срок жизни торгового центра без изменений – 7–10 лет, в зависимости от того, насколько качественно проект был сделан изначально. Качественно должна быть выполнена и реконструкция. Концептуальные идеи и материалы, закладываемые в проект, должны быть актуальны в течение минимум 10 лет.
Идея приобретения пяти торговых центров в Москве – трех «Золотых Вавилонов», «Пятой авеню» и Goodzone – также заключалась в том, что мы взяли мощные, староформатные центры и сейчас работаем над тем, чтобы сделать их современными и доходными. Идею выхода в столицу мы вынашивали давно. Москва манит своими огнями. Безусловно, это экономический, политический, культурный центр страны. Все сети, где бы они ни стартовали, которые хотят развиваться и укрепить свои позиции, со временем начинают думать о выходе в столицу. Плох тот бизнес, что не мечтает покорить Москву.
– Вы уже почувствовали себя крупным федеральным игроком?
– Петербург – крупный регион, но все-таки провинция, несмотря на столичный статус, и в глубине души мы все это знаем. Безусловно, мы почувствовали, как после выхода в Москву даже наши многолетние партнеры стали по-другому к нам относиться. Мы долгое время присматривались к разным столичным объектам, но ничего толкового подобрать не могли. Все, что там имеет ценность, или не продается или стоит бешеных денег. Приобретение портфеля Immofinanz – редкая возможность, которая открылась ненадолго, и мы ее не упустили. Я целый год готовил эту сделку, носил исключительно костюмы и галстуки, проводил встречи с очень солидными людьми, финансистами и инвесторами. А сейчас наступило время большой стройки – время рабочих ботинок и касок.
– О реконцепции, проведенной без закрытия объекта для посетителей, часто говорят как о единственной эффективной стратегии. Вы согласны с этим?
– Все зависит от объема задач и изначальных условий. Иногда смотришь на старый объект и понимаешь, что проще его снести. Потому что реконструкция зачастую сложнее нового строительства. Последнее всегда прогнозируемо – есть участок, проект, определенный объем материалов, весь процесс имеет четкие этапы реализации. В случае с реконструкцией ты зависим от огромного числа факторов и работаешь в стесненных условиях – шуметь, пылить, перекрывать доступ покупателей к арендаторам нельзя. Решения приходится менять на ходу, «резать по живому». Например, «Золотой Вавилон» в Ростокино – это 400 арендаторов, и ты должен договориться с каждым.
– На Ваш взгляд, бум строительства новых торговых центров остался в прошлом?
– Думаю, что да. Земли больше не становится. Если говорить о Петербурге, то метрополитен здесь прирастает новыми станциями медленно, да и численность населения не увеличивается китайскими темпами. Для суперрегионального центра нужен охват не менее миллиона человек. Лучшие локации в Петербурге давно заняты, и даже растущие за КАДом новые районы ситуацию существенно не изменят.
– Fort Group принимала участие в конкурсе Фонда имущества Петербурга на лучшую идею реконцепции Кузнечного рынка. Насколько своевременна, на Ваш взгляд, идея «перезапустить» городские рынки?
– Идея эта очень плодотворна. В Москве реализованы уже три-четыре такие концепции. Столица успешно свои рынки продала или сдала в аренду, их привели в порядок. Это уже не совсем рынок в привычном его понимании, а скорее, его декорация для приятного времяпровождения. Этот концепт замечательно развивается во всем мире. Гастрономический театр сейчас в тренде. И Петербург в этом смысле – уникальный город, все предпосылки существуют здесь для того, чтобы развивать этот формат. Причем речь идет не о развитии чего-то дорогого и премиального, а доступного и креативного. В этом плане Петербург ни в чем не уступает столице, у нас есть улица Рубинштейна, где реализованы очень интересные концепции. Я, например, совсем перестал ходить по дорогим ресторанам с изысканными интерьерами, гораздо интереснее зайти в какой-нибудь третий-пятый двор, где все очень дешево, вкусно и самобытно.
– У Fort Group и своя концепция относительно того, как должен развиваться Большой Гостиный двор. Вы неоднократно заявляли о том, что универмаг требует спасения от его же менеджмента…
– Здесь ничего нового не происходит. Скорее всего, время для преображения БГД еще просто не пришло. Когда-то и все городские рынки, и БГД станут современными и востребованными у горожан. Я думаю, что в перспективе 20–50 лет это обязательно произойдет. Здесь надо мыслить масштабными категориями.
– Одно время Fort Group активно покупала и продавала бизнес-центры. Причем в разных вариантах реализации: как построенных силами Fort Group, так и путем перепродажи приобретенных активов. В одном из релизов Вы сами охарактеризовали эти сделки «стремительными» и при этом весьма выгодными. Вы планируете действовать и дальше по той же инвестиционной схеме или ситуация на офисном рынке Петербурга уже меняется и требует других инвестиционных концепций?
– Здесь ничего не меняется. Если в ритейле для нас важна сама сеть, нам необходимо иметь долю рынка и рычаг, то с бизнес-центром – это неважно. Если бизнес-центр успешен, находится в хорошей локации, заполнен арендаторами и на него есть спрос, то мы готовы вести переговоры о его продаже.
– Недавно стало известно о том, что Вы приобрели квартиру в доме Мурузи под мемориальный музей Иосифа Бродского. Сообщается, что это будет первый частный литературный музей в Петербурге. Все, что имеет маркировку «первое» и «частное», обычно рождается нелегко…
– Да, эта квартира была приобретена не в личных целях, а для создания первого в Петербурге полноценного музея поэта Иосифа Бродского, который жил в этом доме с родителями в 60-х годах прошлого века. Квартира примыкает к мемориальной коммуналке, где полторы комнаты занимали Бродские.
Литературный музей вообще формат сложный, хотя бы потому, что это не просто выставка картин из частной коллекции. Все известные нам литературные музеи были открыты в советское время, где демонстрировались подлинные личные вещи литературных гениев. У нас совсем сложная задача – нужно открыть музей «тунеядцу», еврею и эмигранту. Здесь много противоречий.
Сложности еще добавляет и то, что родственники поэта здравствуют, обладают авторскими правами и трепетно относятся к любым проектам, связанным с его именем. Для меня это творческая, эмоциональная задача, которой я отдаю много сил и времени.
Справка
Fort Group основана в 2011 году в Петербурге. Входит в пятерку лидеров рынка коммерческой недвижимости России с портфелем объектов в Москве и Петербурге суммарной площадью около 1 млн кв. м.
За время существования Fort Group реализованы проекты реконцепции и редевелопмента торговых комплексов в Петербурге – «Академ-Парк», «Сити Молл», «Порт-Находка» (первая очередь), «Лондон Молл», «Пять Озёр», «Родео Драйв». В 2014 году компанией завершено строительство флагманского проекта ТРК «Европолис» и сдан элитный жилой дом Brilliant House. В 2015 году открыт первый в России крытый парк активного отдыха Angry Birds Activity Park St. Petersburg. В 2016 году введен в эксплуатацию ТРК «Порт Находка» (вторая очередь) и БЦ Fort Tower, открыт второй парк активного отдыха под брендом Gorilla Park, проведена реновация ТРК «Южный Полюс». В декабре 2017 года Fort Group взяла в управление пять торгово-развлекательных центров в Москве – Goodzone, «Пятая Авеню», три центра «Золотой Вавилон» (в Ростокино, Отрадном, Ясенево), начата подготовка к реконцепции московских объектов.