Владимир Улицкий: Нам нужно брать пример с Европы
Финансовый кризис заставил инвесторов приостановить развитие дорогих и рискованных проектов подземного строительства. Заказчики масштабных проектов сейчас заняли выжидательную позицию. Профессор Владимир Улицкий считает, что за выигранное время можно предпринять такие шаги, которые в дальнейшем позволят избежать страшных ошибок в освоении подземного пространства.
– Владимир Михайлович, продолжение проектов подземного строительства неизбежно. Сейчас наступил как раз такой период, когда можно принять определенные меры для решения проблем в этой сфере. Как Вы думаете, на что в первую очередь следует обратить внимание?
– Я занимаюсь этой темой уже более 30 лет и хорошо знаю все проблемы данной сферы. В 1970-е годы я работал в Финляндии и был участником разработки многостороннего плана развития подземного пространства в городе Хельсинки. Тогда нужно было решить три задачи разных уровней: государственную, городскую и инвестиционную. Имелись в виду создание транспортной структуры во всех направлениях столичного мегаполиса, строительство нужных для города объектов и обеспечение благоприятных условий для развития бизнеса. Инвесторам там дают зеленый свет. К сожалению, у нас, в Петербурге, не всегда так бывает. Инвесторы, получив какой-либо объект, не могут развивать подземное строительство по разным причинам. Во-первых, потому, что в их проектах не учитываются задачи государственного масштаба. Ведь Петербург – вторая столица нашей страны. Значит, в проекты должны быть включены схемы увязки подземных объектов с метро, со всеми проездами и выездами. Но у нас это не делается. Во-вторых, из-за наших сложных грунтов все проекты подземного строительства стоят очень дорого. Причем город не создает льготных условий для инвесторов.
– Санкт-Петербург по качеству грунтов можно сравнить только с Амстердамом?
– Да. Но есть еще Мехико и Рига, где грунты бывают и похуже. Несмотря ни на что, в Прибалтике все же есть проекты подземного строительства, на которые выделено финансирование. Возможно, наши специалисты-геотехники будут там востребованы.
– Какова схема взаимодействия заказчика проекта с геотехниками?
– Если инвестор разумный, он, конечно, пригласит для проведения расчетов профессионалов.
– В качестве экспертов или субподрядчиков?
– По-разному. Раньше, когда строили пятиэтажки, наука была не нужна. А сейчас, когда строят подземные сооружения в пять-шесть этажей или высотные здания в 400 метров, здесь без профессиональных знаний не обойтись. Другое дело, что далеко не все результаты изысканий и расчетов нравятся инвесторам. Не все готовы платить за расчеты, в результате которых подземное строительство в том или ином месте нежелательно. Однако если речь идет о масштабном проекте, то без профессионалов не обойтись. Не было случаев в истории человечества, когда бы уникальные подземные объекты строились без участия узких специалистов. В любом случае для реализации проекта необходимы точные расчеты. Каким бы ни был их результат, нужно смотреть правде в глаза.
– Какие нормы существуют в области подземного строительства?
– В 2004 году мы в составе петербургской экспертно-консультативной комиссии по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям разработали нормы проектирования фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге. Это новые нормы, созданные на основе европейских правил. Чтобы не было разночтений в требованиях к изысканиям, проектированиям и в определении категорий зданий, мы переняли нормы, которые действуют в Европе.
– Они имеют рекомендательный характер?
– Да. После того, как СНиПы отменили, Россия осталась без норм. Сейчас нормы – это не икона, а лишь руководство к действию. Сделать наши нормы обязательными – это нарушение российских законов.
– Вы знакомы с масштабными проектами, предусматривающими подземное строительство в Петербурге. Например, проект реконструкции Новой Голландии. Планируемый подземный паркинг на территории этого острова опасности подстерегают с разных сторон. Как их избежать?
– Я считаю, что создавать сооружение такого плана сейчас не время. В этом проекте, на мой взгляд, много мелочей, препятствующих строительству подземного паркинга. Вообще для освоения подземного пространства там требуются «копеечные» метры, а затраты на них – сумасшедшие! Выход площадей неадекватен затратам. Приведу пример. Чтобы завезти декорации, должна пройти грузовая машина. Из-за этого теряется масса парковочных мест. Такие решения представляются неэффективными и неоправданно затратными для инвестора. А ведь паркинг – самое главное в подземной части проекта. Беда многих проектов подземного строительства в том, что мы теряем комплексность освоения подземного города. Ведь когда изначально разрабатывался проект подземного перехода под площадью Труда, была идея сделать паркинг и для Новой Голландии. Идея была хорошая: разработать проект, включающий и парковочные места, и торговый центр, и рестораны… Но город от этого проекта отказался. У нас часто последнее слово остается за чиновником.
– Инвесторы сейчас застыли в ожидании результатов строительства второй сцены Мариинского театра. Заказчики этого проекта утверждают, что капризный петербургский грунт они наконец победили. Каково Ваше мнение на этот счет?
– Наших грунтов не знает никто, кроме нас, геотехников Петербурга. Кесарю – кесарево, слесарю – слесарево. Есть расчет, на который должны опираться специалисты. Главное, чтобы он был правильный. Не знаю технологических деталей нового проекта подземной части Мариинки-2. Но знаю, что там работают специалисты. Возможно, в реализации этого проекта все делается точно и верно.
– Грунты в разных районах Петербурга отличаются по своему качеству. Где самые устойчивые?
– В Выборгском районе. Там можно развернуть очень интересные комплексные проекты. Например, при реконструкции домов на проспекте Энгельса можно задействовать «прострелы» около станции метро «Удельная» и Выборгского шоссе, провести подземные переходы и так далее. Это же интересно! Или другой пример: Озерки. Там песок. Его можно убрать и создать большой подземный паркинг. В Выборгском районе в целом можно построить подземный город. Это должно быть очень привлекательно для инвесторов. Подходящее место, на мой взгляд, есть еще на Московском проспекте, где расположен Дом Советов (Московский проспект, 191. – прим. ред.). Там можно развивать подземное строительство с минимальными затратами.
– Как Вы считаете, насколько городу необходим проект освоения подземного пространства под площадью Восстания?
– Трудно судить. Разработать четкую транспортную схему подземного пространства там необходимо. Но насколько важен в этом месте торговый центр – вопрос сложный.
– Вы принимали участие в обсуждении проекта многофункционального комплекса «Театральный», который планировалось построить между набережной реки Мойки, улицами Декабристов, Глинки и Юсуповским садом. Рядом расположены Юсуповский и Шуваловский дворцы. Сейчас, насколько известно, заказчик проекта отказался от идеи строительства шести подземных уровней, оставив в концепции только один подземный этаж для паркинга. Можно ли там вообще строить под землей?
– Я сторонник цифр. Нужно все четко подсчитать и только после этого делать выводы, можно там строить или нет.
– Но ведь, насколько известно, расчеты производились…
– Последнее, что мне представили на рассмотрение, я забраковал. Это детские расчеты. В проекте МФК «Театральный» не учитываются соседние объекты. А ведь некоторые из них можно было бы включить в планирование подземной части. Например, совместить планируемый торговый центр с метро. Будет, как в Испании. Кроме того, в проекте нужно предусмотреть все действия, потенциально опасные для памятников архитектуры, расположенных рядом.
– Есть ли в Петербурге интересные проекты подземного строительства, которые на Ваш взгляд, реализуются успешно?
– Есть. Это подземные объемы Каменноостровского театра. Здесь создается целый подземный город. На мой взгляд, это проект, достойный любого европейского геотехника. Он аналогичен уникальному проекту подземного театра Сирко в Португалии. Надо отдать должное смелости инвесторов и Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а также профессионализму разработчиков проекта и исполнителей подземной части. Уверен, нам будет чем гордиться в ближайшее время.
– Вы не раз говорили, что у нас нет комплексного подхода к планированию подземного пространства. В прошлом году специалисты-геотехники пришли к выводу, что для развития подземного строительства в Петербурге нужно разработать единую концепцию подземной урбанизации города, создать адресную программу строительства крупных подземных проектов на основе Генерального плана до 2020 года, разработать схему инженерно-геологического зонирования подземного пространства города и составить регламенты проектирования и строительства. Что делается в этом направлении?
– Все совершенно верно. Нам нужно брать пример с Европы. В Финляндии, например, разработан комплексный план развития подземного пространства до 2025 года. И он действует. У них все идет по плану. У нас же этого нет. У нас есть силы и возможности для создания подземных сооружений. Но чтобы работать над концепцией подземной урбанизации города, нашим специалистам нужна одна простая маленькая вещь – финансирование.
Беседовала Марина Голокова, Строительный Еженедельник
– Евгений Владимирович, как Вы сами оцениваете свою работу на посту председателя Комитета по строительству?
– Вам понравилось быть чиновником, и почему Вы не захотели остаться?
– Быть чиновником абсолютно нормально. Госслужбу можно сравнить с армией: есть профессиональные военные, посвящающие военному делу всю жизнь и есть солдаты-срочники, которых призывают на время. Вот и меня призвали, а затем, по истечении положенного срока, произошла демобилизация. Родине долг отдал, теперь можно на гражданку. Я старался изо всех сил, но насколько смог помочь нашему городу – не мне судить.
– Какие профессиональные рекомендации Вы оставили своему последователю?
– С Романом Филимоновым мы являемся идейными соратниками, поэтому главная рекомендация – продолжать начатое. Мною в январе были утверждены целевые программы заместителей главы стройкомитета, всех отделов, где четко прописаны задачи на год. Новый председатель КС будет их выполнять. Несомненно, Роман Евгеньевич привнесет что-то новое и это правильно. Я думаю, прежде всего, это будет касаться инженерного обеспечения территорий, поскольку он много лет работал в этой сфере. Очевидно, будут и другие нововведения, но в рамках обозначенного губернатором курса, направленного на открытость, доступность и прозрачность рынка.
Роман Евгеньевич – волевой, идейный человек и, я думаю, в целом рынок со стороны государства будет оздоравливаться быстрыми темпами.
Конечно, будет и критика в адрес Романа Филимонова, как было это со мной. Но это проблема определенных людей (они хорошо известны), они теряют влияние и пытаются восстановить его деструктивными способами.
– Удалось ли, на Ваш взгляд, установить полноценный диалог между властью и бизнесом?
– Какой-то диалог установить удалось. Однако я удивился, что зачастую сам бизнес не хочет разговаривать с властью. У людей, к сожалению, очень много штампов в голове и они считают, что это абсолютно нормально и не хотят выслушивать противоположную точку зрения. И я, будучи председателем Комитета по строительству, неоднократно убеждал таких людей, например, насчет тех же торгов, но они часто попросту закрывались, решая свои внутренние вопросы. Теперь я могу сказать точно: власть не отворачивается от бизнеса. Главное – до него достучаться.
| |
Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
– Что Вы думаете о работе Комитета по строительству и его бывшего председателя за прошедший год?
– Считаете ли Вы удачным, эффективным решение губернатора приглашать для работы в стройкомитет топ-менеджеров инвестиционно-строительных компаний?
– Приглашение топ-менеджеров на госслужбу – это, безусловно, положительный факт. Работа в бизнесе и на государственной службе имеет отличия. Однако если топ-менеджер смог достичь хороших результатов в управлении и развитии предприятия, то через какое-то время, после периода адаптации, он перестраивается и успешно работает и на госслужбе.
– Последует ли кадровая ротация в стройкомитете?
– Никакой кадровой ротации в нашем комитете не планируется.
– Какие акценты будут сделаны Вами в работе Комитета по строительству?
– Все акценты в работе комитета расставлены губернатором города. Перед нами стоит задача увеличить объемы бюджетного строительства, сдать в этом году порядка 100 тыс. кв. метров жилья для государственных нужд, продолжить работу по подготовке документации для проведения торгов по полному пакету, готовить новые территории под жилищное строительство и совершенствовать нормативную базу в строительстве для облегчения работы городских строительных компаний на рынке недвижимости.
– Может ли город, на Ваш взгляд, полноценно запустить торги по полному пакету с октября текущего года?
– Перейти на торги по полному пакету к октябрю этого года вполне возможно. В прошлом году Комитетом по строительству велась достаточно активная работа по подготовке полных пакетов для проведения аукционов. Подтверждением этому служат выставленные на последних аукционах участки квартала 56 АБ северо-приморской части. Победитель торгов фактически получил полный пакет. Разработка градостроительной документации по ним находится на завершающей стадии, осталось получить технические условия.
Подготовил Андрей Теплоухов
Биографическая справка
Комитет по строительству определился с тем, какие «пятна» будут продаваться с предварительной подготовкой «полного пакета документов». Однако, по оценкам Евгения Яцышина, председателя комитета, покупатели этих территорий получат практически те же гарантии, что предоставляются тем, кто купил землю в рамках процедуры «короткого пакета».
Ведь город не располагает пустыми земельными участками с уже построенными объектами инфраструктуры. А значит, даже при продаже «полного пакета» город сможет показать инвесторам пока лишь «программы развития».
– Строители уже давно ждут продажи с торгов «пятен» с полностью оформленными пакетами документов. Когда могут начаться такие аукционы?
– Полные пакеты могут попасть на торги в марте-апреле. Технические условия, согласования экологов и СЭС будут подготовлены по участкам в 56 и 59 кварталах СПЧ, потом на продажу пойдут 18 и 15 кварталы Красносельского района. Площадки с «полным пакетом» не будут принципиально отличаться от «пятен», подготовленных по процедуре «короткого пакета». «Полных пакетов» мало, ведь в городе нет сетей, но есть программы развития территорий, гарантии по реализации которых город берет на себя. Из-за отсутствия инженерной инфраструктуры выдавать техусловия мы не можем, поэтому и предложили короткие пакеты, поскольку знаем, что через год-два выставленные на торги участки будут инженерно подготовлены. И это дает возможность инвесторам планировать свою работу, не дожидаясь полных пакетов.
– Решено ли, площадки какого размера будут выставляться на торги?
– Я, как и прежде, считаю, что «пятна» удобнее всего «резать» на участки примерной площадью 1 га. Такие лоты под силу освоить и средним компаниям. Готовить более мелкие территории комитет не будет. Ведь мы оформляем «пятна» под строительство конкретных корпусов. И продавать участок, на котором можно построить «полкорпуса», невозможно по объективным причинам. Если же фирма хочет реализовать крупный проект – пусть покупает несколько соседних «пятен».
– Недавно было принято распоряжение, по которому город получает право купить у застройщика 5 процентов площадей в строящемся доме и заплатить за них «по себестоимости». На кого будет распространяться это обременение? Не окажется ли, что расстаться с частью площадей придется и тем, кто купил участки на торгах?
– Обязательство продать 5 процентов площадей городу в любом случае будет распространяться только на тех, кто получил участки «целевым назначением». Это те, кто успел оформить право на ведение изыскательских работ до ликвидации инвестиционно-тендерной комиссии. Те, кто купил участки на торгах, могут не волноваться. На них это обязательство не распространяется.
– Еще с прошлого года работает комиссия, занимающая выделением «пятен» «целевым назначением». Насколько активно распределяются «пятна» на ее заседаниях?
– Как и положено по закону, эта комиссия распределяет объекты, связанные со сложными расселениями, реконструкцией общежитий или аварийных зданий. Тем, кто хочет получить объекты таким образом, прежде всего стоит обращаться в районные администрации.
– Итоги работы строительного комплекса показывают, что большую часть новых площадей город получает за счет нового строительства. Из 2 млн кв. метров, введенных в 2004 году, на реконструированные объекты приходится лишь 88 тыс. кв. метров. Не связано ли это с тем, что многие проекты реконструкции замораживаются из-за того, что владельцы части помещений в этих домах могут накладывать вето на начало работ?
– Для начала хочу сказать, что соотношение вновь построенных и реконструированных площадей не слишком отличается от пропорций 2002 и 2003 годов. Я знаю, что бывают случаи, когда застройщики не могут начать реконструкцию из-за отсутствия согласия собственников части помещений. Однако город не может повлиять на эту ситуацию. Права владельцев недвижимости регулируются федеральным законодательством, и у нас просто нет нужных полномочий. В большинстве случаев застройщикам приходится решать свои проблемы с собственниками самостоятельно.
Беседовал Григорий ПЕСКОВ