Владимир Улицкий: Нам нужно брать пример с Европы
Финансовый кризис заставил инвесторов приостановить развитие дорогих и рискованных проектов подземного строительства. Заказчики масштабных проектов сейчас заняли выжидательную позицию. Профессор Владимир Улицкий считает, что за выигранное время можно предпринять такие шаги, которые в дальнейшем позволят избежать страшных ошибок в освоении подземного пространства.
– Владимир Михайлович, продолжение проектов подземного строительства неизбежно. Сейчас наступил как раз такой период, когда можно принять определенные меры для решения проблем в этой сфере. Как Вы думаете, на что в первую очередь следует обратить внимание?
– Я занимаюсь этой темой уже более 30 лет и хорошо знаю все проблемы данной сферы. В 1970-е годы я работал в Финляндии и был участником разработки многостороннего плана развития подземного пространства в городе Хельсинки. Тогда нужно было решить три задачи разных уровней: государственную, городскую и инвестиционную. Имелись в виду создание транспортной структуры во всех направлениях столичного мегаполиса, строительство нужных для города объектов и обеспечение благоприятных условий для развития бизнеса. Инвесторам там дают зеленый свет. К сожалению, у нас, в Петербурге, не всегда так бывает. Инвесторы, получив какой-либо объект, не могут развивать подземное строительство по разным причинам. Во-первых, потому, что в их проектах не учитываются задачи государственного масштаба. Ведь Петербург – вторая столица нашей страны. Значит, в проекты должны быть включены схемы увязки подземных объектов с метро, со всеми проездами и выездами. Но у нас это не делается. Во-вторых, из-за наших сложных грунтов все проекты подземного строительства стоят очень дорого. Причем город не создает льготных условий для инвесторов.
– Санкт-Петербург по качеству грунтов можно сравнить только с Амстердамом?
– Да. Но есть еще Мехико и Рига, где грунты бывают и похуже. Несмотря ни на что, в Прибалтике все же есть проекты подземного строительства, на которые выделено финансирование. Возможно, наши специалисты-геотехники будут там востребованы.
– Какова схема взаимодействия заказчика проекта с геотехниками?
– Если инвестор разумный, он, конечно, пригласит для проведения расчетов профессионалов.
– В качестве экспертов или субподрядчиков?
– По-разному. Раньше, когда строили пятиэтажки, наука была не нужна. А сейчас, когда строят подземные сооружения в пять-шесть этажей или высотные здания в 400 метров, здесь без профессиональных знаний не обойтись. Другое дело, что далеко не все результаты изысканий и расчетов нравятся инвесторам. Не все готовы платить за расчеты, в результате которых подземное строительство в том или ином месте нежелательно. Однако если речь идет о масштабном проекте, то без профессионалов не обойтись. Не было случаев в истории человечества, когда бы уникальные подземные объекты строились без участия узких специалистов. В любом случае для реализации проекта необходимы точные расчеты. Каким бы ни был их результат, нужно смотреть правде в глаза.
– Какие нормы существуют в области подземного строительства?
– В 2004 году мы в составе петербургской экспертно-консультативной комиссии по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям разработали нормы проектирования фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге. Это новые нормы, созданные на основе европейских правил. Чтобы не было разночтений в требованиях к изысканиям, проектированиям и в определении категорий зданий, мы переняли нормы, которые действуют в Европе.
– Они имеют рекомендательный характер?
– Да. После того, как СНиПы отменили, Россия осталась без норм. Сейчас нормы – это не икона, а лишь руководство к действию. Сделать наши нормы обязательными – это нарушение российских законов.
– Вы знакомы с масштабными проектами, предусматривающими подземное строительство в Петербурге. Например, проект реконструкции Новой Голландии. Планируемый подземный паркинг на территории этого острова опасности подстерегают с разных сторон. Как их избежать?
– Я считаю, что создавать сооружение такого плана сейчас не время. В этом проекте, на мой взгляд, много мелочей, препятствующих строительству подземного паркинга. Вообще для освоения подземного пространства там требуются «копеечные» метры, а затраты на них – сумасшедшие! Выход площадей неадекватен затратам. Приведу пример. Чтобы завезти декорации, должна пройти грузовая машина. Из-за этого теряется масса парковочных мест. Такие решения представляются неэффективными и неоправданно затратными для инвестора. А ведь паркинг – самое главное в подземной части проекта. Беда многих проектов подземного строительства в том, что мы теряем комплексность освоения подземного города. Ведь когда изначально разрабатывался проект подземного перехода под площадью Труда, была идея сделать паркинг и для Новой Голландии. Идея была хорошая: разработать проект, включающий и парковочные места, и торговый центр, и рестораны… Но город от этого проекта отказался. У нас часто последнее слово остается за чиновником.
– Инвесторы сейчас застыли в ожидании результатов строительства второй сцены Мариинского театра. Заказчики этого проекта утверждают, что капризный петербургский грунт они наконец победили. Каково Ваше мнение на этот счет?
– Наших грунтов не знает никто, кроме нас, геотехников Петербурга. Кесарю – кесарево, слесарю – слесарево. Есть расчет, на который должны опираться специалисты. Главное, чтобы он был правильный. Не знаю технологических деталей нового проекта подземной части Мариинки-2. Но знаю, что там работают специалисты. Возможно, в реализации этого проекта все делается точно и верно.
– Грунты в разных районах Петербурга отличаются по своему качеству. Где самые устойчивые?
– В Выборгском районе. Там можно развернуть очень интересные комплексные проекты. Например, при реконструкции домов на проспекте Энгельса можно задействовать «прострелы» около станции метро «Удельная» и Выборгского шоссе, провести подземные переходы и так далее. Это же интересно! Или другой пример: Озерки. Там песок. Его можно убрать и создать большой подземный паркинг. В Выборгском районе в целом можно построить подземный город. Это должно быть очень привлекательно для инвесторов. Подходящее место, на мой взгляд, есть еще на Московском проспекте, где расположен Дом Советов (Московский проспект, 191. – прим. ред.). Там можно развивать подземное строительство с минимальными затратами.
– Как Вы считаете, насколько городу необходим проект освоения подземного пространства под площадью Восстания?
– Трудно судить. Разработать четкую транспортную схему подземного пространства там необходимо. Но насколько важен в этом месте торговый центр – вопрос сложный.
– Вы принимали участие в обсуждении проекта многофункционального комплекса «Театральный», который планировалось построить между набережной реки Мойки, улицами Декабристов, Глинки и Юсуповским садом. Рядом расположены Юсуповский и Шуваловский дворцы. Сейчас, насколько известно, заказчик проекта отказался от идеи строительства шести подземных уровней, оставив в концепции только один подземный этаж для паркинга. Можно ли там вообще строить под землей?
– Я сторонник цифр. Нужно все четко подсчитать и только после этого делать выводы, можно там строить или нет.
– Но ведь, насколько известно, расчеты производились…
– Последнее, что мне представили на рассмотрение, я забраковал. Это детские расчеты. В проекте МФК «Театральный» не учитываются соседние объекты. А ведь некоторые из них можно было бы включить в планирование подземной части. Например, совместить планируемый торговый центр с метро. Будет, как в Испании. Кроме того, в проекте нужно предусмотреть все действия, потенциально опасные для памятников архитектуры, расположенных рядом.
– Есть ли в Петербурге интересные проекты подземного строительства, которые на Ваш взгляд, реализуются успешно?
– Есть. Это подземные объемы Каменноостровского театра. Здесь создается целый подземный город. На мой взгляд, это проект, достойный любого европейского геотехника. Он аналогичен уникальному проекту подземного театра Сирко в Португалии. Надо отдать должное смелости инвесторов и Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а также профессионализму разработчиков проекта и исполнителей подземной части. Уверен, нам будет чем гордиться в ближайшее время.
– Вы не раз говорили, что у нас нет комплексного подхода к планированию подземного пространства. В прошлом году специалисты-геотехники пришли к выводу, что для развития подземного строительства в Петербурге нужно разработать единую концепцию подземной урбанизации города, создать адресную программу строительства крупных подземных проектов на основе Генерального плана до 2020 года, разработать схему инженерно-геологического зонирования подземного пространства города и составить регламенты проектирования и строительства. Что делается в этом направлении?
– Все совершенно верно. Нам нужно брать пример с Европы. В Финляндии, например, разработан комплексный план развития подземного пространства до 2025 года. И он действует. У них все идет по плану. У нас же этого нет. У нас есть силы и возможности для создания подземных сооружений. Но чтобы работать над концепцией подземной урбанизации города, нашим специалистам нужна одна простая маленькая вещь – финансирование.
Беседовала Марина Голокова, Строительный Еженедельник
Тревожное настроение охватило часть петербургских застройщиков в связи с последними заявлениями ряда московских корпораций («Mirax Group», «Системы-Галс», ГК ПИК) о заморозке или распродаже крупных объектов из-за с кризиса, перекинувшегося из банковского сектора на рынок недвижимости. Масла в огонь подлило и вчерашнее заявление агентства Fitch о неблагоприятном прогнозе развития российского рынка недвижимости и о прогнозе «негативный» в отношении некоторых крупнейших росстйских строительных компаний. В связи с этим корреспондент АСН-инфо обратился к главе Ассоциации банков Северо-Запада Владимиру Джиковичу с вопросом о том, каковы сейчас у петербургских застройщиков перспективы получения банковских кредитов.
-Владимир Велийкович, что Вы можете сказать о последних заявлениях крупных застройщиков Петербурга и Москвы?
-Они сами прогнозируют перспективы своего рынка. Цены на недвижимость сейчас достигли пика, так что, возможно, произошло некоторое насыщение. Но я не могу давать свои оценки за застройщиков.
-Какие застройщики могут рассчитывать на получение проектного финансирования?
-Кредитование будет осуществляться при наличии у застройщика нормального, серьезного обеспечения. Конечно, сегодня ситуация меняется в том плане, что ресурсы доставать стало значительно тяжелее, поэтому стоимость кредитов будет расти в зависимости от того, насколько доступна для банков будет ликвидность. Если каким-то образом ситуация изменится, и они получат дешевые и доступные средства, то и кредиты застройщикам подешевеют. Если нет – стоимость кредитования будет расти и дальше. Кроме того, еще больше ужесточатся требования к заемщику, к его обеспечению - для повышения качества кредитов.
-Сейчас застройщики получают кредиты под 20% годовых, если вообще получают. Иностранцы называют такие ставки «безумными». Они будут дальше расти?
-Стоимость кредитов будет расти в зависимости от уровня инфляции и, повторяю, доступности ресурсов для банков. Не может банк давать дешевые кредиты, если у него нет дешевых средств, которые раньше он мог занимать за рубежом под небольшие проценты. Он может рассчитывать теперь только на внутренние ресурсы – собственные средства, депозиты предприятий или населения. Поэтому рассчитывать на низкие проценты не надо, и ругать банки тут не за что.
-А акции строительных компаний банки считают серьезным обеспечением под кредит? Например, «Система-Галс», чьи акции обесценились за последние 12 месяцев в несколько раз, может получить больше проблемы из-за своих непогашенных заемов.
-Акции компаний, как обеспечение, котировались всегда. Но сейчас мы видим, какие колебания на фондовом рынке – обесценились все акции, в том числе и «голубые фишки», не говоря уже о компаниях 2-3 эшелона. Средства нерезидентов с российского рынка выведены, банки активно продают ценные бумаги, а не покупают. Вообще психологическая обстановка на рынке нервная: вчера был обвал, сегодня рынки подскочили так, что их опять закрыли. Все это не способствует реальной оценке стоимости акций и росту этой стоимости. Поэтому сегодня, я думаю, акции в обеспечение принимать не стоит.
Но в Петербурге такая практика – прием акций в качестве обеспечения по кредиту застройщикам – вообще весьма редкий случай. Большинство строительных компаний – закрытые организации, и в основном у них другое обеспечение – недвижимость, собственные средства.
-Как сейчас выходить на IPO или рынок облигаций? Стоит ли это делать сегодня?
-Сегодня не самое лучшее время для выхода на IPO или для выпуска облигаций. На рынке очень высокая волатильность, инвесторы выжидают, спекулянты распродают бумаги.
-Говорят, что кредит сейчас застройщик может получить только у ВТБ, Сбербанка или Газпромбанка. Можете ли Вы кого-то прибавить к этому короткому списку?
-Конечно, это не так, и список гораздо длиннее. Есть налаженные связи банков и застройщиков, они не распались, они работают, кредиты выдаются.
-Что можно сказать о перспективах ипотеки в такой ситуации?
-Ипотечные программы работают, но бурного роста, который наблюдался еще в начале 2007 г., не будет, скорее, будет сворачивание ряда ипотечных банковских программ. Есть несколько банков – к примеру, ВТБ-24, Сбербанк – которые увеличивают объемы выдачи кредитов. Но те, кто, может быть, хотел выйти на этот рынок – они, думаю, пока подождут и рисковать не будут. Тем более что для развития ипотеки нужна широкая сеть филиалов, а если их не так много, то нет смысла работать в этом секторе.
Кроме того, по-моему, необходимо пересмотреть политику федерального АИЖК, которое ведет себя не как госструктура, главная цель которой – развитие ипотеки в стране, которая обязана брать на себя определенные риски, а как коммерческая структура, главная цель которой – получение прибыли. Это в корне неправильно, и из-за этого риски перекладываются опять на коммерческие банки. Из-за того, что с 15 сентября АИЖК увеличило ставки и стало рефинансировать кредиты по другим условиям, около 20 петербургских банков, работавших по программе АИЖК, приостановили эту работу, так как условия АИЖК для них неприемлемы.
-Какие условия АИЖК не устраивают банки?
-Ну например, каждые 4 месяца АИЖК имеет право менять ставки. А на практике получается, что от первого прихода клиента в банк за кредитом до его рефинансирования проходит как раз в среднем столько времени. Пока клиент присмотрит квартиру, пока пройдет андеррайтинг, пока все оформят – 4 месяца пройдет, а потом, когда договор с клиентом уже подписан, АИЖК вдруг решит изменить процентную ставку. Так невозможно работать. Кроме того, АИЖК теперь рефинансирует только 90% от суммы кредита – а оставшиеся 10% как рефинансировать?
Поэтому пока работа банков с АИЖК приостановлена. Хорошо, что правительство решило поддержать АИЖК 60-ю миллиардами рублей, думаю, это поможет изменить ситуацию. А относительно роста процентных ставок по ипотеке – я гадать не могу, тут все зависит от конъюнктуры рынка.
Беседовала Елена Зеликова