Андрей Васильев: «Бросить лифты на произвол судьбы мы просто не можем»
О факторе социальной ответственности в деле обслуживания лифтов, проблеме низких тарифов и ее влиянии на городское лифтовое хозяйство «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по сервису и модернизации компании «МЛМ Нева трейд» Андрей Васильев.
– Андрей Александрович, сколько лифтов в настоящее время находится в обслуживании у компании?
– Мы обслуживаем лифты в трех северных районах Санкт-Петербурга: больше всего – в Выборгском, несколько меньше – в Приморском и в Калининском. Суммарно – почти 3 тыс. единиц. Большая часть из них расположена в жилищном фонде, также есть лифты в коммерческих и социальных объектах. Число машин, находящихся в нашем обслуживании, постепенно растет, но незначительно. Компания не ставит задачи по увеличению этого показателя. Дело в том, что бизнес по обслуживанию лифтового оборудования при существующих на сегодняшний день тарифах не то что недоходный, а фактически нерентабельный. Исключение составляют коммерческие объекты и некоторые жилые комплексы верхних сегментов недвижимости, в которых готовы достойно платить за дополнительный уровень сервиса. Работу же с обычными «Жилкомсервисами» можно смело назвать планово-убыточной.
– Зачем же «МЛМ Нева трейд» вообще этим занимается?
– Тут, пожалуй, надо выделить два основных фактора. Первый из них связан с социальной ответственностью компании. Это не лозунг или красивые слова. Это определенная ментальность, может быть, несколько инерционная, имеющая основы в прошлом. Мы, лифтовики, десятилетиями занимались обслуживанием лифтов – и бросить их на произвол судьбы мы просто не можем. Поэтому работа эта продолжается даже тогда, когда компании она приносит одни убытки.
Второй фактор – надежда не перспективу. Хочется верить, что существующее положение с тарифами изменится. Напомню, что в Петербурге, далеко не самом бедном городе страны, они самые низкие в России. Сделано это в свое время было для того, чтобы минимизировать расходы граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг. В то же время очевидно, что нормальным существующее положение назвать нельзя. Ведь сейчас в Петербурге за обслуживание телевизионной антенны люди платят больше, что за пользование лифтом. Тарифные ставки должны обеспечивать, как минимум, самоокупаемость выполняемых работ, а лучше давать хотя бы небольшую прибыль сервисным организациям. В конце концов, нам надо платить сотрудникам достойную зарплату, иметь возможность покупать материалы, инструменты, оборудование и т. д. Высоких доходов обслуживание лифтов никогда не давало, но необходимо выйти хотя бы на уровень рентабельности этих работ.
– Как же компании удается обеспечивать высокий уровень сервиса при таких низких тарифах?
– Фактически работа по обслуживанию лифтов в «МЛМ Нева трейд» (как, добавлю, и в других крупных компаниях этого рынка) субсидируется из тех средств, которые мы зарабатываем на монтаже лифтов. Эта сфера деятельности имеет положительную рентабельность, что и дает дополнительные возможности. Интересно, что в большинстве западных стран ситуация ровно противоположная. Там установка лифта может иметь нулевую рентабельность или даже приносить убыток, но это покрывается многолетней достаточно высокой оплатой сервиса.
– В целом, по Вашей оценке, каково состояние городского лифтового хозяйства? Что может дать повышение тарифов?
– Как известно, в рамках выполнения требований Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» к февралю 2020 года в России не должно было оставаться в действии лифтов с выработанным нормативным сроком эксплуатации (25 лет), не приведенных в соответствие с требованиями регламента. Уже пару лет назад стала очевидна нереализуемость этой задачи на практике. Сейчас планируется отложить выполнение этого требования до 2025 года. Реалии, однако, таковы, что и к этому сроку уложиться вряд ли получится. В частности, в Петербурге сейчас порядка 12 тыс. лифтов выработали нормативный срок. К ним ежегодно добавляется до 1,5–2 тыс. подъемников. Программа замены включает не более 1 тыс. единиц, а необходимо менять 3–4 тыс.
Таким образом, перед городом стоит серьезная задача по поддержанию в работоспособном состоянии возрастного лифтового парка, приведению его к современным требованиям по безопасности, энергоэффективности и комфорту пользования. Вот на решение этих важнейших задач (помимо обеспечения рентабельности работы обслуживающих компаний) и могли бы быть направлены дополнительные средства, полученные от повышения тарифов.
– В случае повышения тарифов хотя бы до уровня рентабельности готова ли компания «МЛМ Нева Трейд» увеличивать парк обслуживаемых лифтов?
– Конечно. Любой бизнес стремится к расширению. Имеющиеся ресурсы в принципе позволяют нам обеспечить качественное обслуживание большего числа лифтов, чем сегодня. Кроме того, помимо экстенсивного пути развития, связанного с наращиванием количества машин, есть и интенсивный – повышение качества сервиса, модернизация оборудования. Например, почти не тронутое сегодня поле деятельности – обеспечение в лифтах безбарьерной среды для маломобильных групп населения, инвалидов. Это и увеличение дверных проемов там, где это технически возможно, и установка голосовых сообщений, и установка постов приказов со азбукой Брайля, и многое другое.
– «Болевая точка» отрасли – кадры. Как компании удается сохранить коллектив высокопрофессиональных работников?
– В целом в отрасли такая проблема действительно существует. Поэтому обеспечение организации квалифицированными кадрами – одна из постоянных забот руководства компании. В результате у нас сложился крепкий, сплоченный коллектив. Костяк составляют опытные работники, уже много лет проработавшие в отрасли. Есть и немало талантливой молодежи. Можно отметить интересный фактор позитивного взаимодействия сотрудников разных возрастов. Старшее поколение может поделиться накопленным опытом практической работы. А молодежь – навыками освоения цифровых технологий и программного обеспечения, ведь современный «умный» лифт укомплектован специальными системами электроники. Такой вот интересный выстраивается баланс. Ну и, разумеется, проводится дополнительное обучение в рамках подготовки к проводимой каждые три года проверке квалификации. Наша компания прилагает большие усилия в этом направлении, и со всей ответственностью могу заявить, что нам удалось сформировать и сохранить высокопрофессиональный кадровый состав.
– Какие еще существуют проблемы в этой сфере?
– Сложностей немало. Они, к сожалению, носят хронический характер. Прежде всего, это касается эксплуатации лифтов. Она предполагает соблюдение определенных требований по влажности, температурному режиму и ряду других факторов. Они, к сожалению, не всегда выполняются из-за небрежного отношения жилищно-коммунальных служб. Не лучше порой ведут себя и сами пользователи лифтов. Несмотря на то, что кабины теперь делаются антивандальные, случаев хулиганства, нанесения повреждений и прочего по-прежнему немало. Добавили проблем «коммунальные войны», связанные с решением законодателей о том, что в одном доме должно быть одно товарищество собственников жилья. Замысел, вроде, правильный, но отсутствие прописанного в законе механизма реализации приводит к конфликтам жильцов, появлению нескольких ТСЖ и УК, претендующих на весь объект, судебным разбирательствам и т. д. А для нас это создает проблемы с обслуживанием лифтов, находящихся в этих домах.
– Год подходит к концу. Расскажите, пожалуйста, о его основных итогах в Вашей сфере работы.
– Несмотря на то, что разговор у нас получился больше о проблемах отрасли, в целом итоги года я могу оценить положительно. Мы смогли обеспечить нормальное функционирование находящегося у нас на обслуживании лифтового хозяйства. Удалось избежать крупных аварий, возникающие поломки чинились быстро, в предусмотренные нормативами сроки. На заявления жильцов реагируем оперативно, длительных простоев не было. Работу делаем ответственно и профессионально. Люди пользуются своими лифтами, а значит – свою задачу мы выполняем.
Планетарий с самым большим в мире куполом работает в Петербурге уже больше года. О второй очереди проекта и других планах «Строительному Еженедельнику» рассказал Евгений Гудов, генеральный директор компании «Арт-технологии», управляющей комплексом.
– Почему Вы решили создать в газгольдере именно планетарий? Как возникла идея?
– Почему планетарий? Да потому, что это интересно. Вообще-то, сама конфигурация сооружения наталкивает на такую идею. Когда я впервые попал в этот газгольдер летом 2015 года, мысль построить здесь планетарий возникла сразу. А когда стало ясно, что в этот газгольдер влезает самый большой в мире планетарий, интерес к идее только возрос.
Работы наша команда развернула в 2016 году – и примерно через полтора года, к концу 2017-го, проект был запущен, так сказать, в базовом варианте. Модернизация и совершенствование оборудования и контента продолжаются по сей день. За время, прошедшее после открытия, мы уже заменили проекционное оборудование. Сейчас гораздо более яркая и четкая картинка, чем было вначале, гораздо выше качество звука. Увеличилось число экспонатов.
В соседнем здании, также входящем в наш комплекс, появилась лаборатория. Мы использовали много современных технологий: прототипирование, робототехника и пр. Те роботы, с помощью которых мы осуществляли раскрой материалов, создавая планетарий, – стали частью бесплатной экспозиции в лаборатории, открытой для посетителей.
– А вопрос окупаемости проекта Вас не смущал?
– Во-первых, для нас на первом месте стояла все-таки не коммерция; интересно было реализовать технически сложный, уникальный и полезный проект, формирующий (прежде всего, у детей) интерес к науке и технике. А во-вторых, он обошелся относительно недорого, если сравнивать с аналогами, в которых используется весьма недешевая импортная техника. Мы же с самого начала ориентировались только на свои силы: сами разрабатывали оборудование и контент, да и практически все работы внутри также осуществляли самостоятельно. Подрядчиков было мало, зато штат компании пополнился специалистами в различных областях (это и архитектура, и строительные работы, и дизайн, и программирование, и многое другое), которым интересно было принять участие в таком небанальном проекте. Сейчас эта команда задействована уже в других инициативах.
Работа своими силами позволила сэкономить очень серьезные деньги. Нами выполнено сложное оборудование для планетария, которое не уступает импортным аналогам, например, компаний Carl Zeiss Planetariums или Konica Minolta, стоящим порядка полумиллиарда рублей. Благодаря использованию собственных разработок нам оно стоило кратно дешевле, не говоря уже о том, что это была очень интересная техническая задача.
Суммарный объем затрат на проект составил порядка 320 млн рублей, часть из которых взята в кредит. Сейчас происходит постепенный возврат средств. И в реализацию второй очереди мы планируем инвестировать еще около 100 млн рублей. Думаю, постепенно эти средства «отобьются», поскольку эксплуатационные затраты сравнительно невелики. Для сравнения: общие затраты на создание планетария в Москве составили примерно 5 млрд рублей. Там, конечно, сделана шикарная экспозиция и поставлено самое современное оборудование, что позволило сформировать большой трафик посетителей, но вернуть такие масштабные вложения в обозримой перспективе, на мой взгляд, практически невозможно.
– Вы упомянули о второй очереди проекта. Что она будет включать?
– Мы планируем более тесно увязать между собой наши объекты – газгольдер и прилегающее к нему здание, сформировать единый музейно-просветительский комплекс. Сооружения соединит некапитальная пристройка (против ее устройства не возражают органы охраны наследия), в которую из планетария будут вынесены кафе и магазины. Необходимо привести в порядок фасады. Также будут завершены ремонтно-реставрационные работы в здании, где размещается лаборатория и работает наша команда. В нем в советское время были сделаны переделки, которые нужно ликвидировать, чтобы вернуть исторический облик (в отличие от газгольдера, сохранившегося в очень неплохом состоянии). Кроме того, намечен еще один этап модернизации оборудования планетария. Думаю, на окончательное доведение проекта «до ума» понадобится еще около полутора лет. Тогда окончательно будет сформирован научно-технический комплекс, где расположатся звездный зал, музей с космическими экспонатами, интерактивные залы с виртуальной реальностью, образовательные классы и обсерватория, лаборатория робототехники, залы для лекций и дискуссий и пр.
– Вы сказали, что сейчас работаете и над другими проектами?
– Да, наша команда наработала большой и, без преувеличения, уникальный опыт, который востребован и другими структурами. Планетарий привлек интерес, у нас довольно большой трафик посетителей, среди которых – самые разные люди, включая топ-менеджеров компаний, работающих в различных отраслях. В итоге к нашей команде стали обращаться с предложениями о сотрудничестве при реализации самых разнообразных проектов.
Среди них одним из наиболее интересных стало создание первого планетария на Кипре. Он войдет в состав крупного храмового комплекса, который возвел на острове основатель одной из крупнейших строительных компаний Петербурга, Группы «Эталон», Вячеслав Заренков. Это очень интересный проект, который будет выполнен по последнему слову техники. Многие задумки, которые появлялись при работе над нашим планетарием, но по разным причинам не могли быть реализованы (из-за недостатка средств или из-за большого размера нашего проекта), мы хотим воплотить на Кипре.
Кроме того, имеющиеся разработки могут быть использованы при модернизации планетариев по всей стране. Наше оборудование – импортозамещающее. Иностранную технику регионы по понятным причинам (из-за дороговизны) приобрести не могут; наша же стоит существенно дешевле. Напомню, что в стране сейчас 56 планетариев, они вполне востребованы в рамках школьных и внешкольных образовательных программ. Но лишь в 14 из них установлено современное оборудование, в других же стоит техника 1960–1970-х годов, не позволяющая предложить посетителям информацию в интересном формате. Поэтому мы сейчас разрабатываем полнокупольные проекционные системы для малых и средних куполов.
– При реализации проекта у вас не было проблем с градозащитниками или КГИОП? Вообще, как к нему отнеслись городские власти?
– Мы изначально занимали вполне четкую позицию в отношении полного сохранения исторических объектов, на которых работаем. Мы целиком оставили сооружения в том виде, как они были, не проделывали никаких дополнительных отверстий или окон и вообще вели очень мало капитальных работ. Как я уже говорил, и конструкция, и качество строительства газгольдера настолько хороши, что восстановления и масштабного ремонта не требовалось.
Несмотря на такое бережное отношение к наследию, у нас, откровенно говоря, были опасения, что кто-нибудь начнет что-то опротестовывать. Но они оказались совершенно напрасными, никаких претензий градозащитники нам не предъявляли. И КГИОП – тем более, поскольку все работы с ними всегда согласовывались. Кстати, из КГИОП к нам даже приходили экскурсии для ознакомления с газгольдером именно как с частью архитектурно-строительного наследия Северной столицы.
Вообще, со стороны городских властей наш проект получил поддержку. Думаю, что всех вполне устроило, что один из заброшенных объектов начал использоваться под культурно-просветительские цели, да еще без вложения бюджетных средств. После открытия к нам даже приезжал тогдашний губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Мнение
Павел Борисенко, заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга:
– Наше ведомство активно поддерживает проекты, развивающие так называемый «серый пояс» города (бывшие промышленные территории) и оказывающие значительный эффект на развитие города в целом. Несмотря на то, что проект планетария реализуется на территории, находящейся в частной собственности и за счет частных средств, Комитетом по инвестициям с первых этапов его реализации оказывалось всестороннее содействие в части организации и координации работы с профильными ведомствами города.
Судить об успешности проекта можно по популярности, которую за время работы с ноября 2017 года приобрел Планетарий № 1 среди жителей Петербурга и туристов со всего мира – это уникальный мультимедийный культурно-образовательный проект не только для нашего города, но и для России в целом.
В планетарии на постоянной основе проводятся экскурсии и лекции для учеников образовательных учреждений Северной столицы, гостей города. Проходит значительное количество культурных, развлекательных и образовательных мероприятий. Высокий уровень данной площадки подтверждается проведением ряда мероприятий на уровне городского правительства: премия «Инвестор года» и Инвестиционный форум Петербурга.
Отдельного упоминания стоит и безусловное положительное влияние проекта на сохранение и развитие исторического наследия города, так как для создания Планетария № 1 инвестором были проведены масштабные работы по восстановлению и реставрации объекта культурного наследия – крупнейшего старинного газгольдера России.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Самый большой в мире планетарий может появиться в Петербурге
Экс-министр транспорта, а ныне генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов впервые в своем новом качестве провел встречу с петербургскими журналистами. Он раскрыл планы по развитию основных направлений деятельности «Группы ЛСР» и объяснил, почему не стал губернатором Петербурга.
Об итогах 2018 года. Этот год был для компании особенным – мы отпраздновали 25-летний юбилей, за эти годы мы прошли большой путь от регионального девелопера до компании федерального масштаба – лидера российской строительной отрасли. Финансовые результаты года свидетельствуют, что «Группе ЛСР» удалось не только достичь намеченных планов, но и превзойти их. В сфере жилищного девелопмента объем законтрактованных площадей вырос на 44% и достиг более 1 млн кв. м. Стоимость заключенных договоров составила почти 93 млрд рублей. В целом выручка выросла на 5% и достигла 116,5 млрд рублей (в Петербурге – 68,6 млрд рублей). Текущий объем земельного банка «Группы ЛСР» – 8,6 млн кв. м.
Производство строительных материалов. Выручка «Группы ЛСР» в этом сегменте выросла на 10% и составила более 19 млрд рублей. Основные драйверы – рост объемов песка (41%), щебня (26%). Существенно увеличились объемы поставок товарного бетона. «Группа ЛСР» находится в постоянном поиске решений по повышению эффективности своих активов. На рубеже 2017–2018 годов компания продала две производственные площадки. Они были ориентированы на внешний рынок и не показывали хороших результатов, а кроме того, у нас были аналогичные активы, которые были более интегрированы в модель деятельности «Группы ЛСР». Сейчас блок производства материалов сбалансирован, но это не исключает того, что в дальнейшем мы будем оптимизировать этот дивизион.
Первые два месяца 2019-го. В жилищном девелопменте в январе 2019 года продажи «Группы ЛСР» достигли 5,3 млрд рублей, увеличившись на 38% по сравнению с показателем января прошлого года. Февраль был еще более продуктивным – продажи составили 6,5 млрд рублей. Это почти на 23% больше, чем год назад. С начала года мы вывели в продажу 10 новых домов в наших текущих проектах, в Петербурге это – ЖК «Шуваловский», ЖК «Цивилизация», ЖК «Ручьи», ЖК «Новая Охта».
Зарабатывать больше, чем тратить. По итогам 2018 года мы нарастили денежный поток почти в 9 раз. Дело в том, что многие наши проекты перешли от инвестиционного этапа в стадию реализации.
Намыв готов. «Группа ЛСР» завершила намывные работы на Васильевском острове. Площадь новых территорий составила 86 га. Мы готовы к старту нашего проекта на намыве и планируем приступить к строительству во втором полугодии 2019 года. Планируется возвести 0,5 млн кв. м недвижимости, 9 тыс. квартир. Проект предполагает создание благоустроенной 2-километровой пешеходной набережной вдоль залива и большого парка. Общая площадь благоустройства – 150 тыс. кв. м.
Новоорловский лесопарк на старте. Мы завершаем проектирование нового жилого комплекса около Новоорловского лесопарка. В ближайшее время будет объявлено о старте продаж, причем реализация будет идти уже по схеме проектного финансирования, эскроу-счетов. Площадь объекта составит 90 тыс. кв. м. Он станет своеобразным продолжением уже завершаемого по соседству ЖК «Шуваловский».
Невский, 1. Реконструкцию этого здания мы планируем завершить во втором полугодии 2019 года. Его арендопригодная площадь – почти 9 тыс. кв. м. Это будет бизнес-центр, а не комплекс апартаментов, как сообщали некоторые СМИ. Мы рассматриваем как продажу объекта, так и сдачу его в аренду. В успехе проекта не сомневаемся. Невский, 1, – весьма «говорящий» адрес.
«Чижик» – это бизнес. Проект частного трамвая «Чижик» реализуется на условиях государственно-частного партнерства. С городом у компании ТКК, где мы являемся миноритарными акционерами, подписано концессионное соглашение. Еще мы являемся генеральным подрядчиком работ по проекту, то есть занимаемся, по сути, привычным делом – стройкой. Наверное, можно сказать, что для нас это некая диверсификация бизнеса. Но сейчас рано говорить о рентабельности этого проекта. Мы надеемся его успешно завершить в сентябре текущего года. Интересно, что это первый в стране проект концессии в сфере общественного транспорта. Этот опыт, несомненно, следует масштабировать. «Группа ЛСР» накопила серьезные компетенции в ходе реализации этого проекта.
«Группа ЛСР» готова строить ВСД. Восточный скоростной диаметр – проект, который качественно продвинет городскую транспортную систему, и, в частности, позволит раскрыть ряд территорий для целей жилищного строительства. «Группа ЛСР» готова в нем участвовать как поставщик стройматериалов. До 30% от объемов наших производств идет на проекты транспортного строительства.
Апартаментам – быть. Год назад «Группа ЛСР» рассказывала о планах реализации четырех проектов апартаментов в Петербурге. Мы видим, что сегодняшнее развитие этого сегмента на рынке Петербурга позволяет нам сделать шаг в этом направлении. Мы начали проект NEOPARK, он достаточно уверенно реализуется. Старт других проектов зависит от того, как поведет себя рынок.
«Ржевка» в запасе. Строительство «миллионника» в Ленинградской области у аэропорта «Ржевка», земли которого «Группа ЛСР» приобрела в 2015 году, пока отложено. Мы имеем опыт реализации аналогичных крупных проектов, даже с превосходящим объемом недвижимости, и готовы технологически. Но здесь важна востребованность со стороны рынка. Важно, насколько безболезненно рынок перейдет на проектное финансирование и какой будет ипотечная ставка. Такие масштабные проекты требуют значительных инвестиций на начальном этапе, причем реализация первых очередей не покрывает тех затрат, которые необходимы для обеспечения проекта инженерными коммуникациями. Это большая проблема и для банков, и для девелоперов, особенно в условиях внедряемого проектного финансирования.
4 млн кв. м – это серьезно. Если бы десять лет назад, когда я работал в Администрации Петербурга, мне сказали, что город ежегодно будет вводить 4 млн кв. м жилья, я бы долго смеялся. Сегодня это реалии. И это требует напряжения всех участников рынка, и в том числе – городского правительства.
О губернаторстве. Я вполне доволен своей работой и благодарю судьбу за те возможности, которые она мне дает в этой жизни.