Владимир Яковлев: «Власть прислушивается к позиции профессионального сообщества»
Владимир Яковлев, бывший губернатор Санкт-Петербурга (1996–2003), вице-премьер РФ (2003–2004), министр регионального развития РФ (2004–2007), с 2009 года возглавляющий одну из крупнейших общественных организаций строительного комплекса – Российский Союз строителей, отмечает 75-летие. Накануне юбилея он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах, которые, по его мнению, стоят перед отраслью.
– Владимир Анатольевич, какие, на Ваш взгляд, основные проблемы стоят сегодня перед строительным комплексом?
– Легкой и спокойной жизни у отрасли, наверное, не было никогда. И, действительно, сегодня перед ней стоит ряд серьезных вызовов, от успешного ответа на которые будет зависеть очень многое. И актуальных проблем множество. Это и сложности, с которыми сталкивается переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Это и запутанность градостроительного законодательства. В Градкодекс РФ за период его существования внесено такое количество различных поправок и дополнений, что от исходного текста мало что осталось, а в самом документе появилось множество неясностей и внутренних противоречий. Это и вопросы ценообразования, прежде всего в сфере государственного заказа. Она, сфера, тоже реформируется, но от одной схемы мы вроде бы должны уходить, а другая – пока не может толком работать. А ведь от этого зависит рентабельность работы множества строительных компаний по всей стране. Это и вопросы, связанные с применением современных инновационных материалов, которое сталкивается с неготовностью нашей нормативной базы. Это и кадровая проблематика. Причем как в области подготовки молодых специалистов, так и в сфере переподготовки и повышения квалификации, а также аттестации работников. Это и административные барьеры, и взаимоотношения с монополистами, проблемы с которыми пусть не везде, но во многих местах сохранились до сих пор.
Одним из инструментов, призванных в той или иной мере способствовать решению стоящих перед стройкомплексом проблем, должна стать Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. Это большой документ, который разработан Минстроем РФ при активном участии экспертов строительной отрасли, в настоящее время передан в Правительство России. По оценке Российского Союза строителей, в нем есть немало позитивных моментов, но имеются и существенные недоработки, на которые мы указали в письме, направленном на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко. Мы рады, что замечания профессиональной отраслевой общественности (в том числе наши аргументы) не остались неуслышанными – и Стратегия-2030 будет дорабатываться.
– В какую сторону, на Ваш взгляд, должен развиваться строительный комплекс страны, чтобы решить задачи, стоящие, в частности, в национальном проекте?
– Мне кажется, что одним из самых недооцененных направлений является малоэтажное жилищное строительство, в том числе индивидуальное. В последние годы при суммарном ежегодном вводе жилья на уровне 75–80 млн кв. м – порядка 35–40 млн (т. е. около 50%) приходилось именно на ИЖС. И это при том, что никаких мер поддержки на правительственном уровне этому сегменту до недавнего времени не оказывалось. В последнее время в этом вопросе начались определенные подвижки, но, на наш взгляд, огромный потенциал, который имеется у этого направления, пока не задействован в должной мере. При соответствующем стимулировании со стороны федеральной и региональной власти объемы ввода малоэтажного жилья могут вырасти очень серьезно. И именно здесь кроются прекрасные возможности для достижения показателей нацпроекта по ежегодному вводу 120 млн «квадратов» к 2024 году. Помощь необходима прежде всего в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – это наиболее затратные вопросы, которые относительно небольшие компании, работающие в этом сегменте, сами разрешить не смогут. Кроме того, для обеспечения массовости малоэтажного строительства и снижения его цены для граждан – необходимо внедрение в этой сфере индустриальных технологий домостроения.
– Реформа привлечения средств в сферу жилищного строительства является одной из «болевых точек», которые Вы перечислили. По Вашему мнению, какие меры должно предпринять государство, чтобы поддержать отрасль?
– По большом счету, реформа находится только в самом начале пути. На законодательном уровне утверждена схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но как эта система сможет работать на практике, какова будет реальная экономика девелоперской деятельности, пока никому не известно. Подавляющее большинство проектов (порядка трех четвертей) по-прежнему реализуется по старой долевой схеме, поскольку они подпали под критерии «высокой строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ. Те, кто начал переход на проектное финансирование, – пока только получили кредиты в банках. Говорить же о том, что реформа состоялась, можно будет только после того, как проекты, запущенные по новой схеме, завершатся, начнется раскрытие эскроу-счетов и станет понятен итоговый результат, прежде всего – экономический.
Но это только часть проблемы. Дело в том, что крупные застройщики, работающие в больших городах и имеющие неплохой собственный финансовый ресурс, наверное, смогут сравнительно безболезненно перейти на проектное финансирование. Но небольшие и средние компании, которые работают в регионах, где строительный рынок относительно слабо развит, и имеют небольшую маржинальность, – скорее всего, получить кредитование в банках не смогут. И вот здесь мы сталкиваемся со множеством сложностей. Начинаются они с возможного банкротства этих организаций (а в них работают люди, и проблема переходит в социальную плоскость) и риска появления новых долгостроев и пострадавших дольщиков и заканчиваются схлопыванием локального рынка и серьезным подорожанием жилья. А ведь нацпроект ставит задачу обеспечить доступным и комфортным для проживания жильем не только жителей городов-миллионников!
Ситуация серьезная, и хорошо, что в Минстрое это понимают, стараются мониторить положение и обещают меры по стимулированию строительной отрасли.
– Какие пути для этого Вы видите?
– Нужна комплексная, системная работа. А значит, нужна политическая воля региональной и федеральной власти. Стимулирующими мерами могут быть госгарантии, предоставляемые национальным институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, чтобы банки кредитовали небольшие, но стабильно работающие региональные компании. Огромный объем работы имеется в сфере комплексного освоения территорий. Но здесь мы опять сталкиваемся с необходимостью инженерной подготовки территорий, создания транспортной и социальной инфраструктуры, утрясания вопросов с естественными монополистами.
В этом вопросе, кстати, есть очень сложная коллизия, связанная с тем, что на крупных рынках – прежде всего в Москве и Петербурге – региональные власти фактически переложили нагрузку по созданию инфраструктуры на застройщиков. Действительно, маржинальность строительной деятельности в столицах позволяет застройщикам нести эти расходы (а точнее, есть возможность переложить их на покупателей квартир, что, впрочем, негативно сказывается на стоимости жилья). Власти некоторых регионов пытаются следовать этому примеру. Но рентабельность работы на других рынках не позволяет застройщикам брать такие расходы на себя. Соответственно, нужны меры поддержки и, насколько я знаю, они прорабатываются. Например, предполагается расширение программы «Стимул» по федеральному софинансированию создания инфраструктурных объектов.
В сфере поддержки спроса на строящееся жилье эффективной мерой может стать развитие ипотеки (кстати, необходим специальный продукт для ИЖС). И надо отметить, что определенные меры в этой сфере предпринимаются. Например, программа субсидирования процентной ставки для так называемой семейной ипотеки. Есть примеры интересных региональных инициатив в этой области (но признаем честно, финансовый ресурс для этого имеется лишь у немногих субъектов РФ). Это все дает свои результаты. Но надо понимать и то, что реальные доходы населения растут очень слабо – и большая часть граждан, которые были способны оплачивать ипотеку, уже взяла кредит. А для тех, у кого такой финансовой возможности нет, снижение ставки на 1-2 процентных пункта не станет решающим фактором.
– Большинство экспертов сходятся в том, что без мер федеральной поддержки строительному комплексу будет очень тяжело. Слышат ли власти голос отраслевой общественности?
– Да, могу совершенно четко сказать, что власть прислушивается к позиции профессионального сообщества. Надо отметить, что, особенно в последние годы, и Президент, и Правительство очень большое внимание уделяют строительной отрасли. Об этом свидетельствуют и появление нацпроекта в этой сфере, и разрабатываемая Стратегия-2030.
Мы проводили межрегиональные совещания по отраслевой проблематике в разных городах, в том числе в Казани, Белгороде, Оренбурге. Совсем недавно состоялось обсуждение в Торгово-промышленной палате в Москве. Во всех этих мероприятиях принимали участие представители руководства Минстроя РФ. Был открытый диалог между отраслевой общественностью и чиновниками. В чем-то были найдены общие позиции, по каким-то вопросам есть разногласия, но самое главное, что представители федерального ведомства слушают экспертов, оценивают их аргументацию, обосновывают свою позицию. В рамках таких контактов находятся компромиссные варианты, учитывающие интересы всех сторон, – и это, безусловно, идет на пользу строительной отрасли.
О том, может ли быть город экономически успешным и одновременно комфортным для людей рассказал "Строительному Еженедельнику" главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
– Третий год подряд Вы руководите секцией «Креативная среда и урбанистика» в рамках Культурного форума. Можно ли говорить о том, что дискуссии с каждым годом обретают новое качество?
– И по количеству участников, и по качеству программы год от года форум становится солиднее. В прошлом году темы секции «Креативная среда и урбанистика» были связаны со 100-летием Октябрьской революции, и мы пытались осмыслить как влияли и продолжают влиять на среду события, которые получили старт век назад.
В этом году главную тему подсказал Чемпионат мира по футболу, недавно прошедший в России. Это событие радикально изменило культурный фон городов, инфраструктуру многих территорий, самоощущение страны и ее образ в глазах мирового сообщества.
Важно, что в дискуссиях принимали участие эксперты, напрямую повлиявшие на недавние перемены в городской среде и их осмысление. В их числе – гендиректор Оргкомитета по подготовке и проведению Чемпионата мира по футболу «Россия-2018» Алексей Сорокин; архитектор, руководитель ТПО «Резерв» Владимир Плоткин и другие признанные российские архитекторы, такие как Сергей Чобан (партнер бюро SPEECH), Олег Шапиро (партнер бюро WowHaus) и Никита Явейн (руководитель архитектурного бюро «Студия 44»), а также бизнесмены и деятели культуры.
Поместить дискуссии в глобальный контекст помогли и зарубежные эксперты, в числе которых специальный советник ЮНЕСКО Франческо Бандарин, партнер-основатель архитектурного бюро Herzog & DeMeuron Пьер де Мерон, британский архитектор, создатель «самого черного здания в мире» Асиф Хан, старший директор HargreavesAssociates Гэвин МакМилан и программный директор Всемирного фестиваля архитектуры WAF Пол Финч.
Крупные спортивные соревнования, масштабные культурные события, политические саммиты – одновременно и новые возможности, и новые вызовы для городов, местного сообщества и страны в целом.
Здесь целый спектр вопросов – это и культурный обмен во время международных событий, и их влияние на городские традиции, и роль архитектуры в межкультурной коммуникации, вопросы интеграции «наследия» в дальнейшую жизнь городов.
– Насколько успешно, с Вашей точки зрения, решается вопрос интеграции «наследия» на объектах, которые строились и реконструировались к ЧМ-2018?
– Если говорить о Москве, то у нас этой проблемы нет. Например, меня часто спрашивают о востребованности «Лужников». После реконструкции стадион скорее получил возможности, чем утратил, его заметно легче использовать для неспортивных целей. Он стал более удобным, например, для проведения концертов, праздников. В то же время стадион плотно загружен спортивными мероприятиями – здесь, например, проходят домашние матчи ЦСКА. Те, кто «Лужниками» управляет – большие молодцы, они находят загрузку для стадиона.
Напомню, что была преображена вся территория «Лужников», не только большая арена. Окружающий парк сегодня более ориентирован на массовый спорт, чем в былое время.
Вообще активное вовлечение этой территории в городской оборот во многом уже состоялось, несмотря на то, что не все объекты завершены, – в будущем там будут и Центр водных видов спорта, и Центр художественной гимнастики.
Если говорить в целом по стране – пока прошло слишком мало времени, чтобы выносить однозначные суждения. Наполнение событиями больших арен – это вопрос к менеджменту. Такие объекты нуждаются в серьезной анимации, без сомнения. Причем это вопрос настолько сложный, что здесь не всегда уместны советы иностранных консультантов. Например, английские эксперты видят в таких объектах преимущественно площадки для концертов рок-групп. В Англии есть большое количество команд, которые могут собрать целый стадион. А у нас нет такой культуры.
Я в индустрии больших событий довольно давно: работал над проектами к Олимпиаде в Сочи, к Универсиаде к Казани… На мой взгляд, единственно верный подход в том, что спортивный объект нужно проектировать так, как будто «большого» события вообще нет. Объект с помощью временных средств можно подготовить к этому мероприятию, а впоследствии их убрать, чтобы стадион или спорткомплекс жил той жизнью, ради которой его создали.
– То есть решением может быть строительство временных конструкций?
– В мире есть успешный опыт их применения, такие варианты активно обсуждались в процессе подготовки Олимпиады в Сочи. Но, как известно, нет ничего более постоянного, чем временно забитый гвоздь. Объект временным не получится, а будет постоянно неполноценным. Это выброшенные деньги и бессмысленная затея.
Надо сказать, что и в мире никто не строит полностью временные объекты. Например, в Лондоне Центр водных видов спорта, который проектировала Заха Хадид, имел масштабные пристройки на время Олимпиады, которые впоследствии были демонтированы. Но изначально он планировался капитальным, а не временным.
– Насколько удачной в архитектурном и функциональном плане, на Ваш взгляд, получилась «Санкт-Петербург Арена»?
– Я знаю, что она популярна и многими любима. Она стала знаковой для Петербурга. Это безусловный комплимент ее создателям. Проблемы забудутся, а объект останется.
Важно рассматривать объект без отрыва от окружающей территории. На «Санкт-Петербург Арене» я был всего лишь однажды, во время проведения ЧМ-2018. Тогда у меня возникло ощущение, что прилегающая территория могла бы быть лучше вписана в городскую среду.
Именно по такому принципу – внимание к территории в целом, а не только к объекту – в Москве идет реконструкция стадиона «Динамо» и Петровского парка при нем. В том же ключе развивается район вокруг построенного к ЧМ-2018 стадиона «Спартак».
– Всегда ли оправданно говорить об экономической эффективности городских проектов, в том числе и создаваемых к масштабным мероприятиям?
– Я считаю абсолютно нормальным, когда у города есть дотационные объекты. Принцип самоокупаемости и рационального использования всего и вся не всегда оптимален.
Недавно я был в Дубае, который восхищает и масштабами строительства среди пустыни, и коммерческим успехом – здесь стараются выжать прибыль из каждого квадратного метра здания и территории. Но тотальная коммерциализация приводит к тому, что не складывается городская среда. Мы видим город-«эгоист», состоящий из зданий-«интровертов», внутри которых все подчинено коммерческому успеху. Здесь нет места толерантности, эта среда подчеркнуто не приемлет неплатежеспособную часть населения. Это сложный момент, и когда заходит речь об окупаемости, я всегда призываю относиться к этому спокойнее. Экономически успешный и одновременно репутационно привлекательный для людей мегаполис сделать не получается.
Недавно Москва вошла в топ очередного рейтинга самых комфортных городов России. Эксперты отмечают рост культурной прослойки – уваливается количество общественных пространств и мероприятий. Была также отмечена динамика развития транспортной инфраструктуры столицы – прежде всего метрополитена. Особенно лестно, что отдельно экспертами был выделен парк «Зарядье», который всего год спустя после своего открытия, уже успел стать самым популярным парком столицы. Это все (и в первую очередь метрополитен) – дотационные вещи.
– А что скажете о «Лахта Центре»?
– В этом году во время экскурсионной части деловой программы Культурного форума я посетил «Лахта Центр». Скажу сразу, заочно я относился к нему с некоторым предубеждением – вокруг этого объекта было слишком много негативной информации о том, что небоскреб «варварски» испортил лучшие виды Петербурга.
Мои личные впечатления после посещения этого объекта абсолютно обратные. Я не пытаюсь переубедить тех, кто критикует, но как минимум здесь возможны разные мнения. «Лахта Центр» расположен очень удачно, он создает предпосылки развития морского фасада Петербурга.
Если взять центр как отправную точку, то последующее развитие морского фасада города может быть бурным и эффективным. Это могут быть беговые и велодорожки, кафе, зеленые зоны и т. д. Я сам увлекаюсь бегом, и мне очевиден дефицит доступной инфраструктуры для этого занятия в Петербурге.
– Значительное влияние на вопросы градостроительства в Петербурге оказывает градозащитное движение. Как часто общественная коалиция встает на защиту Москвы?
– Это характерно для многих городов, и Москва – не исключение. Я всегда внимательно отношусь к таким заявлениям, очень часто высказываемое общественностью беспокойство имеет основания. Но мы живем по законам рыночной экономики, и, с другой стороны, у бизнеса есть права и законно полученные документы, успешно пройденные публичные слушания. К сожалению, надо констатировать, что интерес к проекту у общественности просыпается не когда можно и нужно влиять, взаимодействовать с властями, а когда на площадке уже начинаются работы.
– В мае этого года «Дом.рф» и институт «Стрелка» объявили о старте программы дополнительного образования для архитекторов из российских регионов «Архитекторы.рф». Насколько интересна, на Ваш взгляд, эта программа?
– Я сам детально эту программу не проходил, но наши сотрудники принимали в ней участие – и были в полном восторге. Я считаю, что «Дом.рф» и институт «Стрелка» – большие молодцы, заслуживают самых теплых слов благодарности. Единственное, что, на мой взгляд, нельзя упускать из виду – дальнейшее использование этого кадрового потенциала. Обидно будет, если всех этих специалистов «прокачают», а потом нигде не задействуют.
– Москомархитектура ведь тоже занимается развитием образовательных и издательских проектов? В рамках Культурного форума прошла презентация монографии «Зарядье».
– Да, под эгидой Архсовета Москвы мы ведем образовательно-издательскую деятельность.
В мире бесконечных презентаций особую важность приобретают медиаканалы, которые способны значительно влиять на формирование образа страны, города или места. Все чаще мы поднимаем вопрос восприятия наших городов и нашей страны в мире. Думаю, все согласятся, что после Чемпионата мира имидж значительно улучшился.
Почему так произошло? На мой взгляд, огромное влияние оказали положительные отзывы болельщиков, которые делились впечатлениями в социальных сетях, и этот образ произвел поразительный эффект в медиапространстве.
Мы видим, что ЧМ-2018 поменял и отношение москвичей к тому, что мы сделали. Опросы показывают, что после Чемпионата, после высокой оценки всех его мероприятий иностранными гостями, москвичи более благосклонно стали воспринимать и городскую программу благоустройства «Моя улица», и такие новые проекты, как парк «Зарядье». Иногда нам важно, чтобы кто-то сторонний сказал, что это здорово.
То же самое касается и продвижения архитектуры, городских программ. В Москве мы стараемся обращать внимание на эту тему. Медиасудьба проекта вообще может определить, будет ли он построен. Он сначала должен состояться и выжить там. Сегодня это оказывается даже важнее, чем авторское участие архитектора. Надо понимать механизмы работы в медийном поле и правильно выстраивать позиционирование.
Надо помнить, что человек в соцсетях скорее напишет про случившийся негативный опыт, чем скажет «спасибо» тем, кто все это придумал и организовал. Не надо надеяться, что позитивные вещи разойдутся, надо их делать публичными. Мы решили, что правильные, позитивные вещи нуждаются в поддержке. И для проекта «Зарядье» сделали книгу – серьезную, основательную, фиксирующую статус случившегося. Это стратегия продвижения не только парка, но и всей команды его создателей. Тема персональной ответственности – сегодня крайне важная история. Она была популярна в дореволюционной России, но и сегодня «именные» проекты как никогда важны.
Справка
Сергей Кузнецов родился в 1977 году в Москве, в 2001 году окончил Московский архитектурный институт. Уже во время учебы в институте Сергей Кузнецов основал свое первое бюро – с 2000 года он являлся одним из партнеров и генеральным директором архитектурной мастерской «СЛК-Проект». С 2003 года – партнер и генеральный директор мастерской «С.П.Проект». В 2006 году архитектурная мастерская «С.П.Проект» вошла в объединение «SPEECH Чобан & Кузнецов», руководящим партнером которого Сергей Кузнецов являлся до 2012 года. В 2012 году занял пост главного архитектора и первого заместителя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы.
Кстати
1 декабря 2018 года начался прием заявок на соискание Премии города Москвы в области архитектуры и градостроительства. Претендовать на награду могут авторы или коллектив авторов, разработавшие наиболее выразительное, оригинальное, качественное архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта капитального строительства.
Сбор заявок на участие в Премии будет осуществляться Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы по 15 февраля 2019 года.
Проекты будут оцениваться экспертным жюри, в состав которого войдут ведущие международные и российские эксперты, представители общественных организаций, деятели искусства, науки и культуры. Оглашение результатов Премии пройдет в торжественной обстановке в канун праздника Дня архитектора. Победители получат до 5 премий в размере 1 млн рублей каждая.
Как может противостоять профессиональное сообщество натиску законодательных инициатив, стремящихся ограничить строительный бизнес, рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
– Владимир Евгеньевич, 214-ФЗ был принят еще в 2004 году и с тех пор многократно корректировался. К чему пришло «долевое» законодательство в своем развитии?
– В этом году наконец-то федеральная власть озвучила не абстрактную цель, каковой была защита неких прав дольщиков, а вполне конкретную – контроль за целевым расходованием денежных средств застройщиками. Ясная цель – это уже большой плюс.
Однако вряд ли можно говорить о том, что во всем этом поставлена финальная точка. Нормативная база, обеспечивающая, по мнению законодателя, прозрачную деятельность строительных компаний, фактически только сейчас начинает формироваться. Что покажет практика? Впереди работы очень много. У банковского сектора есть необходимость осуществлять сопровождение застройщиков. Основные принципы этого сопровождения прописаны в том же 214-ФЗ, но возникает вопрос: в каком виде банкам осуществлять эту деятельность с июля 2019 года, когда привлечение средств на новые проекты застройщиков начнет осуществляться через системное проектное финансирование всего жилищного строительства и эскроу-счета? Существующие у застройщиков запасы разрешительной документации, которые позволят принципиально отдалить необходимость получения банковского проектного финансирования и начало работы по эскроу счетам, не бесконечны. Законодательство уже регламентирует ведение эскроу-счетов, но на каких основах банковский сектор будет осуществлять системное массовое проектное финансирование – очень серьезный вопрос, который пока остается открытым. Многие застройщики уже обеспокоены этим вопросом.
Не надо забывать и о «дорожной карте» поэтапной отмены долевого строительства, которую в декабре прошлого года утвердило Правительство РФ, в которой четко написано, что государственное участие в области контроля за строительством будет уменьшаться, и получается, что значительная часть контрольных функций будет так или иначе перераспределена на банковский сектор. По каким принципам банк будет осуществлять этот контроль? Очевидно, что это большая системная работа – и формальный подход никого не устроит. Нанять стороннюю компанию или обойтись срочно созданным отделом-другим внутри банка, который по-своему будет толковать законодательство, будет недостаточно. Нужны единые критерии работы. Нельзя допустить, чтобы налаженная работа по финансированию нового строительства сокращалась или прерывалась на время установления новых правил. И это вопрос уже не отраслевой, а социальный и политический, затрагивающий интересы и приобретателей жилья, и работников строительного сектора, и городской бюджет, получающий значительные средства от деятельности девелоперов. Если проектное финансирование будет осуществляться не на всем понятной и постоянной основе, а как нечто исключительное, то понятно, что новое строительство или существенно сократится, или фактически встанет.
В этой связи именно региональным государственным органам исполнительной власти в первую очередь необходимо озаботиться диалогом с банковским сообществом по поводу того, как банк собирается осуществлять эту деятельность в следующем году. Именно данные органы обладают наилучшим инструментарием для решения вопроса и в не меньшей степени должны быть заинтересованы в положительном результате.
Важно также осознать, когда банки займутся оформлением и контролем взаимодействия с дольщиками, в какой степени на инвестиционный процесс сохранят свое влияние сами девелоперы. Пока сам застройщик определял и объем привлекаемых денежных средств, и скорость их привлечения, но сейчас все идет к тому, что застройщики могут полностью потерять автономию в этом вопросе.
– К каким изменениям на рынке это может привести?
– Если говорить о прогнозах развития рынка, то достаточно быстро банки встанут перед соблазном создания собственных девелоперских структур, которые, кстати, банкам будет проще контролировать. Возникает вопрос конкуренции банковских девелоперских структур и, скажем так, традиционных застройщиков. Возможно, здесь появится повод задуматься и антимонопольным органам. Конфликт интересов может возникнуть в любом случае. Причем это обязанность законодателя – решать такие вопросы не после, а до их возникновения. Этим надо заниматься уже сейчас, причем на всех уровнях власти. Правом законодательной инициативы обладают не только Минстрой, Госдума, но и заксобрания на местах. Губернатор вправе ходатайствовать о законодательной инициативе к соответствующим органам. Хотелось, чтобы этот вопрос решался не только органами исполнительной власти, но и законодательной, в том числе региональной. Без взаимодействия законодателей с исполнительной властью, профсообществом – сбалансированная нормативная база возникнуть не может.
А банкам – готовиться к усилению своей позиции на рынке и исполнению дополнительных обязанностей.
Но необходимо отметить, что на процесс формирования нормативной базы влияет очень большое количество лиц разной степени профессиональности, которые могут иметь разнонаправленные интересы. Без активного объединенного влияния девелоперов на законодательный процесс, без системной и постоянной защиты ими своих общепрофессиональных интересов нормативная база и дальше будет формироваться без учета их мнения. В этом смысле показательно общероссийское совещание, которое летом провел Минстрой после принятия поправок в 214-ФЗ. Количество вопросов к федеральной власти со стороны бизнеса было гигантским. Происходящее сейчас сопоставимо с ситуацией, когда компания является ответчиком в судебном деле, решается вопрос о ее правах и ответственности, но ее представители в процесс не ходят. Считаю, что сейчас градозащитное движение более эффективно и системно отстаивает свои интересы, чем профессиональные участники рынка первичной недвижимости. Строителям надо срочно объединяться и начинать действовать, иначе в выигрыше будут только юристы, представляющие в судах интересы застройщиков, граждан, госорганов, банков. Кстати, поскольку банковский сектор стал частью девелоперского бизнеса со всеми соответствующими рисками и обязательствами, то все сказанное касается теперь и банковского сообщества. Консолидироваться, конечно, проще всего на базе уже существующих и зарекомендовавших себя строительных общественных объединений, привлекать для этих целей на постоянной основе специалистов в области проектирования, архитектуры, юриспруденции.
– Госдума обещает принять очередные поправки в «долевое» законодательство до конца года. Ждать ли прорывов? Например, поэтапного раскрытия эскроу-счетов?
– Я начал бы с общего вопроса о законотворческой культуре. Как показал опыт июльских поправок, которые вылились в Закон № 175-ФЗ «О внесении различных изменений в Закон № 214-ФЗ», те редакции, которые вносились в Госдуму и обсуждались, принципиальным образом отличались от того, что было в результате принято. Логика внесения изменений не всегда понятна. Степень обсуждения этих поправок с профессиональным сообществом, региональными властями я считаю неудовлетворительной. Степень оценки их в Минстрое и Госдуме на предмет последствий принятия также сложно оценить. Поэтому то, что обсуждается сейчас, может быть принято в совершенно ином виде.
– При Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге, возглавляемом губернатором города, есть Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», в состав которой Вы входите. Насколько это эффективная структура, если говорить о защите интересов бизнеса?
– В феврале губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подписал обращение в адрес спикера Совета Федерации РФ Валентины Матвиенко с предложениями о внесении в 214-ФЗ поправок, подготовленных Рабочей группой. Наверное, впервые в истории города при активном участии частного бизнеса и органов власти были сформулированы предложения по внесению изменений в «долевое» законодательство. Эти изменения были поддержаны многими регионами благодаря активной позиции участников группы. Предложения Рабочей группы были услышаны на уровне Совета Федерации.
Безусловно, далеко не все предложения, которые Рабочая группа внесла на рассмотрение, были приняты, но часть нашла свое отражение в поправках. Были не допущены положения, которые существенно бы ухудшили ситуацию в отношении девелоперов. Если объективно относиться к происходящему – да, это был успех. В любом случае оценивать этот результат работы Группы по принципу «Всё или ничего» нельзя, это будет необъективно и пристрастно.
Рабочей группой было также инициировано обращение губернатора в Минэкономразвития и Минстрой по поводу упрощения процедуры предоставления земельных участков под размещение строительных площадок, подъездов к ним. Сделано это было на основании анализа существующей деятельности и государственных органов, и застройщиков. Федеральная власть вступила в диалог с нами не сразу, но мы последовательно обосновывали свою позицию на совещаниях в Минэкономразвития и Минстрое, о том, что необходимо учитывать и мнение тех, кто работает на местах. В конечном итоге экспертами Минэкономразвития было предложено согласовать некую редакцию, которая бы учла и интересы региона, и интересы федерального центра. Дорогу осилит идущий. Есть успехи и на региональном уровне. Были отработаны процедуры передачи застройщиками построенных сетей, ввода объектов в эксплуатацию. Это все только в этом году.
Подчеркну: главное, что Рабочая группа дает бизнесу возможность высказать практически любое свое пожелание или претензию, услышать от органов исполнительной власти мотивированные объяснения своим решениям. В ходе совместного обсуждения возникает реальный сбалансированный результат. Наверное, имеет смысл периодически проводить совместные заседания с представителями законодательной власти города, судейского корпуса, правоохранительных органов.
Но не стоит сбрасывать со счетов, что определяющим фактором во многих вопросах является федеральное законодательство, и ни в коей мере не выступая адвокатом региональных органов исполнительной власти, я не могу не отметить, что зачастую они также являются заложниками прямых указаний «сверху».
– Возвращаясь к вопросу долевого строительства: Вы сказали, что наконец федеральная власть озвучила не абстрактную цель, каковой была защита прав дольщиков, а другую, более конкретную. Но насколько эффективно законодательством отрегулирован вопрос завершения недостроев?
– То, как сейчас законодатель пытается решить вопрос достройки брошенных объектов, – максимально неуклюже и, считаю, бесперспективно. Системное решение вопросов достройки в рамках судебной процедуры – это попытка решения вопроса в рамках процедуры, которая в силу закона предусматривает состязательность сторон, противодействие одной стороны другой. То есть предполагаются значительные временные и трудозатраты. Это не может по своей правовой природе быть эффективным способом решения массовой проблемы, требующей системного решения. Суды не должны заниматься организацией хозяйственной деятельности, а законодатель должен исключить ситуацию, когда достройка проблемного объекта – это фактически подвиг нового инвестора и результат ручного напряженного управления местной исполнительной власти.
– Как Вы оцениваете новеллу о солидарной ответственности лиц за убытки дольщиков, включая бенефициарных владельцев, которые фактически могут определять действия застройщика?
– Я считаю эту инициативу крайне вредной для рынка: для застройщиков, госвласти, и даже для потребителей. С рынка будут уходить наиболее трезвомыслящие и ответственные профессионалы, просто опасаясь за свое будущее. При нынешнем нормативном регулировании очень легко допустить ошибку. А получается, что практически любая ошибка может стать смертельной для девелопера. Никто же не привлекает к солидарной ответственности депутата, внесшего неудачный законопроект? А вот на место профессиональных игроков рынка могут прийти те, кто вообще не боится материальной ответственности. Кому от этого станет лучше?
– Если говорить о всем законодательном поле, касающемся строительства, какие важные аспекты нуждаются в корректировках в первую очередь?
– Первое. На уровне Градкодекса должен быть снят вопрос строительства социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры. Это вопрос очень сложный и дорогостоящий, и поэтому не может быть частных, индивидуальных вариантов его решения на местах. Да, пусть органам региональной исполнительной власти будет предоставлена максимальная автономия в решении этих вопросов, но базовые вещи должны быть заложены на федеральном уровне. Судя по тому, насколько долго федеральный центр не решает этот вопрос, они сами не знают, как к нему подойти.
Второе. Должны быть упрощены процедура выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. То, как сейчас Градкодекс формулирует процедуру выдачи разрешений на строительство, может неоднозначно толковаться разными специалистами и зачастую превращается в мощнейшее испытание для соискателя, хотя по своей сути это абсолютно технический документ. Эта непредсказуемость очень вредит инвестиционному климату. Ведь помимо профессиональных девелоперов и граждан, строящих себе дома ИЖС, существует множество предпринимателей, которые просто хотят для себя построить цех, склад, дорогу, офис и больше не сталкиваться со строительством никогда. Отмечу, что объем статьи Градостроительного кодекса «Разрешение на строительство» изменился с четырех станиц стандартного шрифта в первоначальной редакции до двадцати двух страниц стандартного шрифта в действующей редакции. Это можно нормально применять? Так, предыдущий Градкодекс определял разрешение на строительство как соответствие проекта кадастровому паспорту земельного участка и архитектурно-планировочному заданию. Понятие «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» вообще появилось только в 2004 году с принятием настоящего ГрК РФ. Но дома-то, построенные ранее, не разрушаются и вреда не приносят. Да, были свои минусы, но на фоне нынешней запредельной регламентации градостроительной деятельности и одновременного стремления к улучшению инвестиционного климата старые законы начинают казаться сверхпередовыми.
Третье. Должна быть упрощена процедура разработки и утверждения ППТ. Во всей деятельности нам было бы неплохо вспомнить опыт советской эпохи и первого российского градостроительного кодекса. Например, до настоящего Градостроительного кодекса в состав градостроительной документации о застройке территорий входили: проекты планировки частей территорий поселений; проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры. И согласовывались данные документы по-разному, и целей своих все достигали, и не былого массового «нарушения благоприятной среды обитания». Не всегда были столь жесткие требования и к нормированию, как и что строить, и одновременно к проведению общественных слушаний.
Четвертое. У нас должно быть создано законодательство, которое одинаково уважает и защищает права и гражданина-потребителя, и застройщика-предпринимателя. Например, штрафные санкции, которые предусматривает 214-ФЗ, сохраняют силу положения Закона о защите прав потребителей. Могут формироваться и дополнительные суммы взыскания с застройщика. Может резко меняться судебная практика. Делается это в целях защиты граждан. Но эти же нормы часто приводят к тому, что массовое взыскание неустойки в пользу граждан приводит к усложнению процедуры достройки объекта и передачи этим же гражданам квартир. Провоцируется банкротство застройщика. Без работы остается множество таких же граждан. В результате кто от этого выигрывает? Я не говорю, что застройщик не должен нести ответственность или эта ответственность должна быть номинальной. Последствия, которые наступают для застройщика в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств перед участником долевого строительства, должны быть изначально понятны и адекватны, но они не должны быть причиной срыва строительства объекта, карой небесной и результатом постоянных судебных экспериментов.