Владимир Яковлев: «Власть прислушивается к позиции профессионального сообщества»
Владимир Яковлев, бывший губернатор Санкт-Петербурга (1996–2003), вице-премьер РФ (2003–2004), министр регионального развития РФ (2004–2007), с 2009 года возглавляющий одну из крупнейших общественных организаций строительного комплекса – Российский Союз строителей, отмечает 75-летие. Накануне юбилея он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах, которые, по его мнению, стоят перед отраслью.
– Владимир Анатольевич, какие, на Ваш взгляд, основные проблемы стоят сегодня перед строительным комплексом?
– Легкой и спокойной жизни у отрасли, наверное, не было никогда. И, действительно, сегодня перед ней стоит ряд серьезных вызовов, от успешного ответа на которые будет зависеть очень многое. И актуальных проблем множество. Это и сложности, с которыми сталкивается переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Это и запутанность градостроительного законодательства. В Градкодекс РФ за период его существования внесено такое количество различных поправок и дополнений, что от исходного текста мало что осталось, а в самом документе появилось множество неясностей и внутренних противоречий. Это и вопросы ценообразования, прежде всего в сфере государственного заказа. Она, сфера, тоже реформируется, но от одной схемы мы вроде бы должны уходить, а другая – пока не может толком работать. А ведь от этого зависит рентабельность работы множества строительных компаний по всей стране. Это и вопросы, связанные с применением современных инновационных материалов, которое сталкивается с неготовностью нашей нормативной базы. Это и кадровая проблематика. Причем как в области подготовки молодых специалистов, так и в сфере переподготовки и повышения квалификации, а также аттестации работников. Это и административные барьеры, и взаимоотношения с монополистами, проблемы с которыми пусть не везде, но во многих местах сохранились до сих пор.
Одним из инструментов, призванных в той или иной мере способствовать решению стоящих перед стройкомплексом проблем, должна стать Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. Это большой документ, который разработан Минстроем РФ при активном участии экспертов строительной отрасли, в настоящее время передан в Правительство России. По оценке Российского Союза строителей, в нем есть немало позитивных моментов, но имеются и существенные недоработки, на которые мы указали в письме, направленном на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко. Мы рады, что замечания профессиональной отраслевой общественности (в том числе наши аргументы) не остались неуслышанными – и Стратегия-2030 будет дорабатываться.
– В какую сторону, на Ваш взгляд, должен развиваться строительный комплекс страны, чтобы решить задачи, стоящие, в частности, в национальном проекте?
– Мне кажется, что одним из самых недооцененных направлений является малоэтажное жилищное строительство, в том числе индивидуальное. В последние годы при суммарном ежегодном вводе жилья на уровне 75–80 млн кв. м – порядка 35–40 млн (т. е. около 50%) приходилось именно на ИЖС. И это при том, что никаких мер поддержки на правительственном уровне этому сегменту до недавнего времени не оказывалось. В последнее время в этом вопросе начались определенные подвижки, но, на наш взгляд, огромный потенциал, который имеется у этого направления, пока не задействован в должной мере. При соответствующем стимулировании со стороны федеральной и региональной власти объемы ввода малоэтажного жилья могут вырасти очень серьезно. И именно здесь кроются прекрасные возможности для достижения показателей нацпроекта по ежегодному вводу 120 млн «квадратов» к 2024 году. Помощь необходима прежде всего в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – это наиболее затратные вопросы, которые относительно небольшие компании, работающие в этом сегменте, сами разрешить не смогут. Кроме того, для обеспечения массовости малоэтажного строительства и снижения его цены для граждан – необходимо внедрение в этой сфере индустриальных технологий домостроения.
– Реформа привлечения средств в сферу жилищного строительства является одной из «болевых точек», которые Вы перечислили. По Вашему мнению, какие меры должно предпринять государство, чтобы поддержать отрасль?
– По большом счету, реформа находится только в самом начале пути. На законодательном уровне утверждена схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но как эта система сможет работать на практике, какова будет реальная экономика девелоперской деятельности, пока никому не известно. Подавляющее большинство проектов (порядка трех четвертей) по-прежнему реализуется по старой долевой схеме, поскольку они подпали под критерии «высокой строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ. Те, кто начал переход на проектное финансирование, – пока только получили кредиты в банках. Говорить же о том, что реформа состоялась, можно будет только после того, как проекты, запущенные по новой схеме, завершатся, начнется раскрытие эскроу-счетов и станет понятен итоговый результат, прежде всего – экономический.
Но это только часть проблемы. Дело в том, что крупные застройщики, работающие в больших городах и имеющие неплохой собственный финансовый ресурс, наверное, смогут сравнительно безболезненно перейти на проектное финансирование. Но небольшие и средние компании, которые работают в регионах, где строительный рынок относительно слабо развит, и имеют небольшую маржинальность, – скорее всего, получить кредитование в банках не смогут. И вот здесь мы сталкиваемся со множеством сложностей. Начинаются они с возможного банкротства этих организаций (а в них работают люди, и проблема переходит в социальную плоскость) и риска появления новых долгостроев и пострадавших дольщиков и заканчиваются схлопыванием локального рынка и серьезным подорожанием жилья. А ведь нацпроект ставит задачу обеспечить доступным и комфортным для проживания жильем не только жителей городов-миллионников!
Ситуация серьезная, и хорошо, что в Минстрое это понимают, стараются мониторить положение и обещают меры по стимулированию строительной отрасли.
– Какие пути для этого Вы видите?
– Нужна комплексная, системная работа. А значит, нужна политическая воля региональной и федеральной власти. Стимулирующими мерами могут быть госгарантии, предоставляемые национальным институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, чтобы банки кредитовали небольшие, но стабильно работающие региональные компании. Огромный объем работы имеется в сфере комплексного освоения территорий. Но здесь мы опять сталкиваемся с необходимостью инженерной подготовки территорий, создания транспортной и социальной инфраструктуры, утрясания вопросов с естественными монополистами.
В этом вопросе, кстати, есть очень сложная коллизия, связанная с тем, что на крупных рынках – прежде всего в Москве и Петербурге – региональные власти фактически переложили нагрузку по созданию инфраструктуры на застройщиков. Действительно, маржинальность строительной деятельности в столицах позволяет застройщикам нести эти расходы (а точнее, есть возможность переложить их на покупателей квартир, что, впрочем, негативно сказывается на стоимости жилья). Власти некоторых регионов пытаются следовать этому примеру. Но рентабельность работы на других рынках не позволяет застройщикам брать такие расходы на себя. Соответственно, нужны меры поддержки и, насколько я знаю, они прорабатываются. Например, предполагается расширение программы «Стимул» по федеральному софинансированию создания инфраструктурных объектов.
В сфере поддержки спроса на строящееся жилье эффективной мерой может стать развитие ипотеки (кстати, необходим специальный продукт для ИЖС). И надо отметить, что определенные меры в этой сфере предпринимаются. Например, программа субсидирования процентной ставки для так называемой семейной ипотеки. Есть примеры интересных региональных инициатив в этой области (но признаем честно, финансовый ресурс для этого имеется лишь у немногих субъектов РФ). Это все дает свои результаты. Но надо понимать и то, что реальные доходы населения растут очень слабо – и большая часть граждан, которые были способны оплачивать ипотеку, уже взяла кредит. А для тех, у кого такой финансовой возможности нет, снижение ставки на 1-2 процентных пункта не станет решающим фактором.
– Большинство экспертов сходятся в том, что без мер федеральной поддержки строительному комплексу будет очень тяжело. Слышат ли власти голос отраслевой общественности?
– Да, могу совершенно четко сказать, что власть прислушивается к позиции профессионального сообщества. Надо отметить, что, особенно в последние годы, и Президент, и Правительство очень большое внимание уделяют строительной отрасли. Об этом свидетельствуют и появление нацпроекта в этой сфере, и разрабатываемая Стратегия-2030.
Мы проводили межрегиональные совещания по отраслевой проблематике в разных городах, в том числе в Казани, Белгороде, Оренбурге. Совсем недавно состоялось обсуждение в Торгово-промышленной палате в Москве. Во всех этих мероприятиях принимали участие представители руководства Минстроя РФ. Был открытый диалог между отраслевой общественностью и чиновниками. В чем-то были найдены общие позиции, по каким-то вопросам есть разногласия, но самое главное, что представители федерального ведомства слушают экспертов, оценивают их аргументацию, обосновывают свою позицию. В рамках таких контактов находятся компромиссные варианты, учитывающие интересы всех сторон, – и это, безусловно, идет на пользу строительной отрасли.
Проектное финансирование – вполне рабочий инструмент, и при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства, считает заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. О перспективах отмены долевого строительства он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Максим Владимирович, пока все только «предвкушают» проектное финансирование, «ЛенРусСтрой» уже активно работает в этом направлении. Расскажите о своем опыте оформления проектных денег.
– Проектное финансирование не является новостью для рынка. Еще в 2000-е ряд строительных компаний работали в этом направлении. Например, одной из первых была компания «ТЕМП», которая активно привлекала в строительство банковские средства. Не перестали работать с банками застройщики и сегодня.
Что касается перспектив отмены долевого строительства, то, на мой взгляд, для строительных компаний это в целом ничего не изменит – они строили и будут строить, несмотря на все перипетии законодательства. Гораздо важнее, что в новых условиях будут делать банки, ведь именно они создают модель взаимоотношений. Основываясь на опыте «ЛенРусСтрой», могу сказать, что оформление проектного финансирования у нас заняло полтора года. Из них примерно год ушел на то, чтобы доказать банку, что наши схемы взаимоотношений с подрядчиками легитимны и прозрачны. В этом не менее 50% успеха.
Другие 50% успеха – понятная финансовая модель, по которой работает застройщик. Нужно быть полностью прозрачными и четко представлять себестоимость строительства, а также цену продажи квартир на перспективу хотя бы на один-два года вперед. Это весьма непросто, потому что рынок очень подвижен – и покупатели часто поддаются паническим настроениям.
«Вишенка» на этом торте – кредитный комитет, пройти который – отдельная сложная задача.
Резюмируя, могу сказать, что проектное финансирование – вполне рабочий инструмент. И при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства.
– Схема будет жизнеспособной, когда работа с банками станет обязательным условием для компаний?
– В том виде, в котором проектное финансирование существует сейчас, через три года оно существовать не сможет. Сегодня банк финансирует максимум 60% строительства, а откуда должен застройщик привлечь остальные средства? Учитывая, что застройщик должен иметь определенный размер уставного капитала и при этом отчислять взносы в различные фонды, собственные средства в таком случае будет подтвердить затруднительно. Я думаю, что новая схема также будет предусматривать привлечение средств дольщиков.
Даже если нафантазировать, что банк будет готов кредитовать стройку в стопроцентном объеме, я с трудом представляю, как будут созданы и как будут работать огромные структуры по контролю качества строительства и правильности расходования средств в самих банках. Генеральный директор строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Яковлевич Кваснюк – руководитель с огромным опытом, работавший в сфере строительства еще в советское время, – отмечает, что в СССР стройка велась только через банк. В те времена было централизованное государственное управление, и единственным заказчиком было государство, которое устанавливало единые правила. В системе сегодняшних рыночных отношений такие схемы не работают. Если государство на законодательном уровне утвердит проектное финансирование, тем самым оно будет вмешиваться в свободные рыночные отношения. К сожалению, ничего хорошего для рынка это обычно не сулит.
Рынку нужны понятные правила и сроки. Даже если новая схема будет предполагать использование средств дольщиков и эскроу-счетов, все равно решение о выделении этих средств остается за банками.
– Государство получит мощный рычаг управления и контроля, но хватит ли средств на все российские стройки?
– Потребуются триллионы рублей. Я предполагаю, что работать с проектным финансированием смогут не более 5 крупнейших российских банков, то есть системообразующие банки с государственным капиталом. Скорее всего, государство будет их субсидировать, чтобы проектное финансирование смогло развиваться в достаточном объеме.
– Как Вы считаете – может быть, стоило пойти по пути дальнейшего совершенствования 214-ФЗ, а не рубить с плеча отменой «долевки»?
– На мой взгляд, сфера жилищного строительства избыточно зарегулирована. Создается впечатление, что 99% строительных компаний заведомо являются мошенниками и приходят на рынок только для того, чтобы похитить деньги дольщиков. Видимо, по этому лекалу и создаются все законодательные барьеры в последние годы. А ведь 90% всех строительных компаний – вполне приличные и вынуждены вечно подстраиваться под новые и новые требования.
По-моему, нас всех должны волновать более серьезные вещи – то, что доходы населения падают, что закредитованность населения перед банками растет. Ставка в 6% по ипотеке – это прекрасно, но за счет каких средств эта семья будет жить? Почему никто не думает о растущем ипотечном «пузыре»? Мне кажется, что законодатели сосредоточили свою интеллектуальную мощь совсем не на тех проблемах.
– От вопросов о «судьбах мира» давайте перейдем к конкретным проектам. Ваша компания реализует проект комплексного освоения территории ЖК «Новое Горелово» в поселке Новогорелово Ломоносовского района. Срок сдачи – 2025 год. Весьма далекий горизонт планирования в наше неспокойное время…
– В 2016 году мы завершили строительство жилого микрорайона на 400 тыс. кв. м в Горелово. Жилой комплекс полностью построен и заселен, насыщен объектами социальной инфраструктуры: детские сады и пункт врачей общей практики. Кроме того, городу уже переданы земельные участки под строительство школы и детского сада. В Новом Горелово будет построено еще порядка 400 тыс. кв. м. В марте текущего года мы сдадим первую очередь.
Для проектов комплексного освоения территорий особенно важен вопрос выполнения взаимных обязательств. Свои обязательства мы выполняем. Нам важно, чтобы город или область поспевали за нами в части возведения инфраструктуры. Здесь мы зачастую являемся заложниками определенной рассинхронизации, несовпадения масштабов. Государство мыслит проектами на десятилетия вперед, на тысячи гектаров. Наш горизонт планирования, как Вы сказали, несколько скромнее – 5-10 лет, до 50-100 га. Это разные денежные формации, разные программы развития, разная скорость принятия решений. Государство, в отличие от бизнеса, структура негибкая. Но во всем этом есть одно «но». Если развиваются строительство, логистика и инфраструктура – значит, город живет, в противном случае все стагнирует.
– Ваш проект в Новом Горелово – участник знаменитой областной программы «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Нет, мы не являемся пока участниками этой программы. Это решение было продиктовано различными причинами. Вместе с тем, мы понимаем, что без соцобъектов реализация комплексных проектов невозможна, и мы рассматриваем возможность участия в программах возведения соцобъектов, в том числе и федеральных. Учитывая то обстоятельство, что градостроительные нормативы меняются с завидной регулярностью, мы всегда закладываем в проекте определенный бюджет для решения дополнительных вопросов. Но при этом, как и многие застройщики сегодня, мы работаем на пределе своей маржинальности.
– Рынок нестабилен, требования покупателей изменчивы, у Вас стройка на десятилетие вперед. Вы готовы менять свой продукт, подстраиваясь под обстоятельства?
– Как бы ни менялись внешние обстоятельства, для строителя всегда должен быть важен клиент. Сегодня рынок высококонкурентен, перед покупателем – огромный выбор предложений. Поэтому именно на этом участке идет настоящая война, а не в сфере законодательных изменений и банковского финансирования. Конечно, с течением времени проекты меняются. И наш проект в поселке Новогорелово по своему функционалу и наполнению значительно отличается от прошлых. Мы переходим на новый качественный и количественный уровень. Краеугольным камнем всех комплексных проектов стало создание комфортной среды. Мы не делаем ничего сверхъестественного – увеличиваем вариативность планировок, создаем закрытые дворы, паркинги, проводим благоустройство, контролируем поток арендаторов на первых этажах. Эти вопросы решают все застройщики, но каждый по-своему, по мере своих текущих задач и возможностей.