Владимир Яковлев: «Власть прислушивается к позиции профессионального сообщества»
Владимир Яковлев, бывший губернатор Санкт-Петербурга (1996–2003), вице-премьер РФ (2003–2004), министр регионального развития РФ (2004–2007), с 2009 года возглавляющий одну из крупнейших общественных организаций строительного комплекса – Российский Союз строителей, отмечает 75-летие. Накануне юбилея он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах, которые, по его мнению, стоят перед отраслью.
– Владимир Анатольевич, какие, на Ваш взгляд, основные проблемы стоят сегодня перед строительным комплексом?
– Легкой и спокойной жизни у отрасли, наверное, не было никогда. И, действительно, сегодня перед ней стоит ряд серьезных вызовов, от успешного ответа на которые будет зависеть очень многое. И актуальных проблем множество. Это и сложности, с которыми сталкивается переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Это и запутанность градостроительного законодательства. В Градкодекс РФ за период его существования внесено такое количество различных поправок и дополнений, что от исходного текста мало что осталось, а в самом документе появилось множество неясностей и внутренних противоречий. Это и вопросы ценообразования, прежде всего в сфере государственного заказа. Она, сфера, тоже реформируется, но от одной схемы мы вроде бы должны уходить, а другая – пока не может толком работать. А ведь от этого зависит рентабельность работы множества строительных компаний по всей стране. Это и вопросы, связанные с применением современных инновационных материалов, которое сталкивается с неготовностью нашей нормативной базы. Это и кадровая проблематика. Причем как в области подготовки молодых специалистов, так и в сфере переподготовки и повышения квалификации, а также аттестации работников. Это и административные барьеры, и взаимоотношения с монополистами, проблемы с которыми пусть не везде, но во многих местах сохранились до сих пор.
Одним из инструментов, призванных в той или иной мере способствовать решению стоящих перед стройкомплексом проблем, должна стать Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. Это большой документ, который разработан Минстроем РФ при активном участии экспертов строительной отрасли, в настоящее время передан в Правительство России. По оценке Российского Союза строителей, в нем есть немало позитивных моментов, но имеются и существенные недоработки, на которые мы указали в письме, направленном на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко. Мы рады, что замечания профессиональной отраслевой общественности (в том числе наши аргументы) не остались неуслышанными – и Стратегия-2030 будет дорабатываться.
– В какую сторону, на Ваш взгляд, должен развиваться строительный комплекс страны, чтобы решить задачи, стоящие, в частности, в национальном проекте?
– Мне кажется, что одним из самых недооцененных направлений является малоэтажное жилищное строительство, в том числе индивидуальное. В последние годы при суммарном ежегодном вводе жилья на уровне 75–80 млн кв. м – порядка 35–40 млн (т. е. около 50%) приходилось именно на ИЖС. И это при том, что никаких мер поддержки на правительственном уровне этому сегменту до недавнего времени не оказывалось. В последнее время в этом вопросе начались определенные подвижки, но, на наш взгляд, огромный потенциал, который имеется у этого направления, пока не задействован в должной мере. При соответствующем стимулировании со стороны федеральной и региональной власти объемы ввода малоэтажного жилья могут вырасти очень серьезно. И именно здесь кроются прекрасные возможности для достижения показателей нацпроекта по ежегодному вводу 120 млн «квадратов» к 2024 году. Помощь необходима прежде всего в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – это наиболее затратные вопросы, которые относительно небольшие компании, работающие в этом сегменте, сами разрешить не смогут. Кроме того, для обеспечения массовости малоэтажного строительства и снижения его цены для граждан – необходимо внедрение в этой сфере индустриальных технологий домостроения.
– Реформа привлечения средств в сферу жилищного строительства является одной из «болевых точек», которые Вы перечислили. По Вашему мнению, какие меры должно предпринять государство, чтобы поддержать отрасль?
– По большом счету, реформа находится только в самом начале пути. На законодательном уровне утверждена схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но как эта система сможет работать на практике, какова будет реальная экономика девелоперской деятельности, пока никому не известно. Подавляющее большинство проектов (порядка трех четвертей) по-прежнему реализуется по старой долевой схеме, поскольку они подпали под критерии «высокой строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ. Те, кто начал переход на проектное финансирование, – пока только получили кредиты в банках. Говорить же о том, что реформа состоялась, можно будет только после того, как проекты, запущенные по новой схеме, завершатся, начнется раскрытие эскроу-счетов и станет понятен итоговый результат, прежде всего – экономический.
Но это только часть проблемы. Дело в том, что крупные застройщики, работающие в больших городах и имеющие неплохой собственный финансовый ресурс, наверное, смогут сравнительно безболезненно перейти на проектное финансирование. Но небольшие и средние компании, которые работают в регионах, где строительный рынок относительно слабо развит, и имеют небольшую маржинальность, – скорее всего, получить кредитование в банках не смогут. И вот здесь мы сталкиваемся со множеством сложностей. Начинаются они с возможного банкротства этих организаций (а в них работают люди, и проблема переходит в социальную плоскость) и риска появления новых долгостроев и пострадавших дольщиков и заканчиваются схлопыванием локального рынка и серьезным подорожанием жилья. А ведь нацпроект ставит задачу обеспечить доступным и комфортным для проживания жильем не только жителей городов-миллионников!
Ситуация серьезная, и хорошо, что в Минстрое это понимают, стараются мониторить положение и обещают меры по стимулированию строительной отрасли.
– Какие пути для этого Вы видите?
– Нужна комплексная, системная работа. А значит, нужна политическая воля региональной и федеральной власти. Стимулирующими мерами могут быть госгарантии, предоставляемые национальным институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, чтобы банки кредитовали небольшие, но стабильно работающие региональные компании. Огромный объем работы имеется в сфере комплексного освоения территорий. Но здесь мы опять сталкиваемся с необходимостью инженерной подготовки территорий, создания транспортной и социальной инфраструктуры, утрясания вопросов с естественными монополистами.
В этом вопросе, кстати, есть очень сложная коллизия, связанная с тем, что на крупных рынках – прежде всего в Москве и Петербурге – региональные власти фактически переложили нагрузку по созданию инфраструктуры на застройщиков. Действительно, маржинальность строительной деятельности в столицах позволяет застройщикам нести эти расходы (а точнее, есть возможность переложить их на покупателей квартир, что, впрочем, негативно сказывается на стоимости жилья). Власти некоторых регионов пытаются следовать этому примеру. Но рентабельность работы на других рынках не позволяет застройщикам брать такие расходы на себя. Соответственно, нужны меры поддержки и, насколько я знаю, они прорабатываются. Например, предполагается расширение программы «Стимул» по федеральному софинансированию создания инфраструктурных объектов.
В сфере поддержки спроса на строящееся жилье эффективной мерой может стать развитие ипотеки (кстати, необходим специальный продукт для ИЖС). И надо отметить, что определенные меры в этой сфере предпринимаются. Например, программа субсидирования процентной ставки для так называемой семейной ипотеки. Есть примеры интересных региональных инициатив в этой области (но признаем честно, финансовый ресурс для этого имеется лишь у немногих субъектов РФ). Это все дает свои результаты. Но надо понимать и то, что реальные доходы населения растут очень слабо – и большая часть граждан, которые были способны оплачивать ипотеку, уже взяла кредит. А для тех, у кого такой финансовой возможности нет, снижение ставки на 1-2 процентных пункта не станет решающим фактором.
– Большинство экспертов сходятся в том, что без мер федеральной поддержки строительному комплексу будет очень тяжело. Слышат ли власти голос отраслевой общественности?
– Да, могу совершенно четко сказать, что власть прислушивается к позиции профессионального сообщества. Надо отметить, что, особенно в последние годы, и Президент, и Правительство очень большое внимание уделяют строительной отрасли. Об этом свидетельствуют и появление нацпроекта в этой сфере, и разрабатываемая Стратегия-2030.
Мы проводили межрегиональные совещания по отраслевой проблематике в разных городах, в том числе в Казани, Белгороде, Оренбурге. Совсем недавно состоялось обсуждение в Торгово-промышленной палате в Москве. Во всех этих мероприятиях принимали участие представители руководства Минстроя РФ. Был открытый диалог между отраслевой общественностью и чиновниками. В чем-то были найдены общие позиции, по каким-то вопросам есть разногласия, но самое главное, что представители федерального ведомства слушают экспертов, оценивают их аргументацию, обосновывают свою позицию. В рамках таких контактов находятся компромиссные варианты, учитывающие интересы всех сторон, – и это, безусловно, идет на пользу строительной отрасли.
Традиционно острая тема дефицита соцобъектов в Ленобласти вышла на новый виток скандала – застройщики обвиняют правительство региона в невыкупе введенных в эксплуатацию детских садов. Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин считает, что вопрос – почему не купили? – нужно переформулировать и задать самим застройщикам: почему не продали?
– Михаил Иванович, этим летом СМИ и жители новостроек обсуждали открытие продуктового магазина в Мурино в помещении детского сада. Как это произошло?
– Губернатор Александр Дрозденко охарактеризовал эту ситуацию емко: «афера». В конце августа Госстройнадзор и прокуратура провели выездную проверку помещения, которое было сдано вместе с домом и продано застройщиком с назначением «Детское дошкольное учреждение на 100 мест». Там открыли магазин «Верный», но по документам это все еще детский сад. Никакого перепрофилирования дошкольного учреждения не было, собственник просто нарушил закон. В таких случаях должны действовать силовые и правоохранительные органы. Прокуратура области готовит предписание собственнику на приведение в соответствие фактического использования помещения и его назначения. Это процесс не быстрый, но мы доведем его до конца, и у нас есть намерение разобраться с каждым таким случаем.
– Насколько я знаю, застройщик хотел видеть этот детский сад частным. В этом случае нет ли нарушения закона? Соблюдаются ли при открытии частных садов в новых районах гарантии доступа детей к дошкольному образованию?
– Давайте разделим Ваш вопрос на две составляющих. С точки зрения буквы закона, проекты комплексного освоения территории, например, в Мурино, Кудрово, Девяткино, должны быть обеспечены социальными объектами. Статья 46 Градостроительного кодекса РФ регулирует эти отношения во всей стране, в Ленинградской области местные Региональные нормативы (РНГП) устанавливают норматив детских дошкольных учреждений в 60 мест на 1 тыс. человек. Мы заставляем застройщиков неукоснительно соблюдать эти нормы. Дома в проектах комплексного освоения возводятся вместе с инфраструктурой. Для Мурино это утверждение имеет буквальный смысл, так как все сады встроены в дома. Но ни один из перечисленных мною нормативных актов не говорит про форму собственности новых детских садов в пределах проектов КОТ, сказано только, что эти сады должны быть. Застройщик сам решает, делать частным или государственным сад, который он построил на своей земле и за свои деньги. Нарушения закона в открытии частных детских садов в частных проектах жилых комплексов нет.
– А как быть с социальными гарантиями государства?
– Это вторая грань проблемы. В идеале мы стремимся к тому, чтобы все детские сады, положенные в новых районах по РНГП, стали бы государственными – так и происходит, кстати, при девелопменте на муниципальных землях. Мы можем работать с застройщиками в этом направлении или кнутом, или пряником. Если применять только кнут — отбирать детские сады в нашу собственность, то строительство остановится вообще.
– Вашим «пряником» является программа «Социальные объекты в обмен на налоги», по которой администрация должна выкупать построенные за частные средства детские сады за счет уплаченных застройщиком налогов? Ее сейчас активно критикуют застройщики.
– Почему же они тогда в ней участвуют? У нас 41 соглашение, по которому должны быть построены 123 детских сада и 42 школы. Я знаю, что основная претензия к нам заключается в том, что область-де не выкупает введенные детсады. Более того, застройщики и объясняют своим покупателям появление именно частных детских садов тем, что администрация области не раскошеливается. Это очень удобно – при заключении сделки ДДУ застройщик обещает государственный детский сад, а потом говорит – простите, у меня не выкупила страна, тут будет частный сад. Или магазин.
– А как на самом деле?
– Я считаю важным подчеркнуть две вещи: застройщик самостоятельно принимает решение о выкупе объекта государством с пользой для своих клиентов или о продаже садика знакомым или родственникам для открытия частного детского сада с пользой для себя. Во-вторых, мы никогда не отказывали ни одному застройщику во включении их объектов в нашу программу. Если компания хочет заключить соглашение о выкупе детского сада, мы заключаем, если нет, то мы не можем его обязать – это превышение должностных полномочий.
– Так вы выкупаете?
– Да. Но не все и не сразу. С начала программы построено 26 детских садов и 6 школ. Мы уже выкупили 11 детских садов на сумму 1,2 млрд рублей и 4 школы, 10 детсадов переданы в муниципальное пользование и работают как государственные, мы включаем их в программу покупки. Остальные сейчас на стадии передачи в государственную собственность.
– Поэтому и появляются частные детские сады.
– По сравнению с общим объемом введенных государственных садов коммерческих немного, мы не учитываем «квартирные» детсады. В Мурино мы знаем о четырех таких учреждениях: два детсада работают, еще два помещения пока стоят пустые – у Setl City пока никто их не купил. Подчеркну, эти объекты никогда не были включены застройщиком в программу выкупа, они изначально планировались коммерческими, но, безусловно, их ввод в качестве платных не сокращает очередь из детей.
Люди приходят к нам и спрашивают, почему мы не купили. Нужно переформулировать вопрос и задать его застройщику – почему они нам не продали? Строитель хочет выжать максимум из своего проекта, это понятно. Но у нас есть лимиты. Например, мы не можем выкупать коммерческие помещения по цене выше 100 тыс. рублей за квадратный метр или детские сады дороже 800 тыс. за место – это нормативы Минстроя РФ. А застройщики хотят по 150 тыс. рублей и 1 млн соответственно. Но торговаться с нами бессмысленно, мы не можем выделить больше средств на выкуп: к нам придет прокуратура, и сделка будет признана ничтожной. Мы и так закладываем максимально возможные суммы – до конца года мы планируем выделить из областного бюджета 1,37 млрд рублей на выкуп, 140 млн даст местный бюджет.
– Этого не хватит на всех.
– Есть такая хорошая поговорка – жадность рождает бедность. Ситуация выглядит так: застройщик не передал государству детский сад или амбулаторию, сделал объект частным или вообще не открыл, а в помещении появился магазин. Это сразу появилось в СМИ, в соцсетях. Покупатель видит, что в Мурино, Кудрово ему придется еще платить за доступ к образованию и здравоохранению, и вкладывает свои деньги в квартиры в других локациях. Люди теперь смотрят не только на цену квадратного метра, но и на стоимость эксплуатации квартиры и объем дополнительных расходов. Я вижу прямую связь падения продаж в новостройках области с этими манипуляциями с помещениями. Застройщики очень недальновидно зарабатывают на продаже садов в частные руки десятки миллионов рублей, но теряют сотни из-за непроданных квартир. Эта простая мысль должна дойти до наших застройщиков, и они должны принять экономически выверенное решение с учетом всех факторов рынка.
– Сады, заявленные как коммерческие, еще возможно включить в программу выкупа?
– Разумеется. Более того, мы привлечем к обсуждению этого процесса жителей новых районов. Вместе с членами Совета новостроек мы планируем искать возможности для компромисса по объектам, которые предполагаются частными. И тут мы надеемся на помощь жителей с активной гражданской позицией.