Олег Ромадов: «Наша главная задача – обеспечить комфортное и безопасное проживание»
В Ленобласти около 18 тыс. многоквартирных домов, их обслуживают более 300 управляющих компаний. Несмотря на большое и «беспокойное» хозяйство, Жилнадзор региона по итогам 2018 года занял первое место в рейтинге госжилинспекций. И. о. председателя Комитета государственного жилищного надзора и контроля, главный жилищный инспектор Ленобласти Олег Ромадов рассказал, как строится работа ведомства и что является основным критерием ее эффективности.
– Олег Аршавирович, какие конкретно функции выполняет Служба жилищного надзора Ленобласти? Как часто проводится мониторинг жилищного фонда? Дайте оценку его состоянию.
– Комитет осуществляет контроль за соблюдением юридическими лицами и гражданами обязательных требований к использованию и содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Комитет следит за тем, как исполняются требования к их эксплуатации, к установлению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений; к раскрытию информации в этой сфере управления; к предоставлению коммунальных услуг жителям; к порядку и условиям заключения договоров управления, к наличию договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и внутриквартирного газового оборудования со специализированной организацией. Кроме того, Комитет осуществляет лицензирование предпринимательской деятельности по управлению домами и лицензионный контроль на территории региона.
Мы ежегодно проводим анализ технического состояния многоквартирных домов. Жилищный фонд региона характеризуется значительным сроком эксплуатации и повышенным износом. На конец 2018 года срок службы свыше 25 лет имеют 77% многоквартирных домов. В то же время идет массовая застройка во Всеволожском районе, Ломоносовском, Гатчинском районах. Выполняется значительный объем капитального ремонта жилых зданий.
В целом состояние жилищного фонда постепенно улучшается, но, к сожалению, накопившиеся за прошлые десятилетия «недоремонты» приводят к тому, что плановый ремонт некоторых домов сегодня практически невозможен и нередко уступает место аварийно-восстановительным работам.
– Как, по Вашему мнению, развивается рынок управляющих компаний? Ужесточается ли контроль за деятельностью УК?
– Ежегодно специалисты Комитета проводят сотни плановых и внеплановых проверок, по итогам которых устраняются тысячи нарушений в работе управляющих организаций. Отмечу, что эта работа приводит к улучшению состояния жилых домов.
Рынок УК в Ленобласти достаточно насыщен и конкурентен. В настоящее время на территории Ленобласти 432 УК имеют действующие лицензии и могут осуществлять свою деятельность. Фактически работает только 341 УК.
Требования к работе УК постоянно ужесточаются. Так, в конце 2018 года были внесены изменения в перечень грубых нарушений. К ним были отнесены такие нарушения, как: отказ от передачи технической документации на дом новой УК или собственникам помещений в доме; незаключение УК договоров с ресурсоснабжающей организацией; незаключение УК договоров о выполнении работ для надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования; а также нарушения в сфере эксплуатации, обслуживания и ремонта лифтов и др. С марта 2019 года к грубым нарушениям было отнесено нарушение лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.
Допущение управляющей компанией двух грубых нарушений за год является основанием для аннулирования лицензии.
– Как областная Служба жилищного надзора взаимодействует с органами местного самоуправления?
– На местах, в органах местного самоуправления, как правило, созданы службы муниципального жилищного контроля, это могут быть как отдельные специалисты, так и целые структурные подразделения. Наши полномочия во многом пересекаются, поэтому мы стараемся активно привлекать этих специалистов к проведению общих поверок, проводим совместные совещания, участвуем в работе районных комиссий по подготовке к отопительному сезону.
– Какую роль играет Жилнадзор в реализации программы капремонта?
– Контроль за реализацией программы капитального ремонта возложен на Комитет по ЖКХ Ленобласти.
Комитет госжилнадзора в рамках своих полномочий проводит проверки деятельности регионального оператора по обращениям жителей в части соблюдения сроков проведения капитального ремонта, выполнения гарантийных обязательств, правомерности и обоснованности начисления взносов. В этом году нами проведено 12 проверок регионального оператора, выдано 8 предписаний. Все предписания исполнены.
– Какое место в работе занимает контроль над соблюдением требований энергосбережения и энергоэффективности жилья?
– В ходе проверок нашим Комитетом исследуются обязательные требования жилищного законодательства в части энергосбережения. К ним относятся: мероприятия по информированию жителей домов об энергосбережении и возможных дополнительных работах по повышению энергоэффективности; оснащенность многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета ресурсов; класс энергоэффективности дома.
При проверках готовности жилых домов к отопительному сезону особое внимание уделяется техническому состоянию конструкций дома, в том числе входных дверей и окон на лестничных клетках, их утеплению, исправности остекления, чердачных перекрытий и исправного состояния выходов на кровлю и слуховых окон. При обследовании подвалов и чердаков обращается внимание на состояние тепловой изоляции трубопроводов отопления и горячего водоснабжения.
По результатам проверок, при выявлении нарушений законодательства, выдаются предписания об устранении нарушений.
– Как изменились полномочия Комитета после нововведений в законодательстве, изменивших порядок обслуживания газового оборудования?
– На органы госжилнадзора возложены полномочия по контролю за обеспечением безопасного использования и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования. Инспекторами проводятся контрольные мероприятия, и в случаях выявления нарушений, виновные привлекаются к административной ответственности. Причем к ней могут быть привлечены как юридические и должностные лица, так и сами граждане.
Напомню, в декабре 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 412 «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях и отдельные законодательные акты РФ». КоАП был дополнен новой статьей, устанавливающей ответственность за нарушение правил обеспечения безопасного использования и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования. В частности, речь идет о таких правонарушениях: уклонение от заключения договора о техобслуживании и ремонте этого оборудования, если его заключение является обязательным; отказ в допуске представителя специализированной организации для выполнения работ по техобслуживанию и ремонту оборудования в случае уведомления о проведении таких работ в установленном порядке.
Кроме того, ответственность установлена за уклонение от замены оборудования и за уклонение от заключения договора о техническом диагностировании, если они являются обязательными. В этом случае под ответственность попадают граждане, специализированные организации, управляющие компании или ТСЖ.
– Власти подумывают о создании «газовой полиции» с полномочиями беспрепятственного доступа в квартиры россиян. Насколько, на Ваш взгляд, необходима эта мера?
– Комитет полностью поддерживает такую инициативу. К сожалению, часто собственники уклоняются от заключения договоров на техническое обслуживание газового оборудования, а также отказывают в допуске представителям организации для выполнения таких работ. Хотя эта обязанность предусмотрена законодательством. Необходимо принять меры, направленные на усиление ответственности собственников за такие действия.
– Что служит основными критериями эффективности работы Комитета? Какое место занимает областной Госжилнадзор в рейтинге Минстроя РФ?
– Наша главная задача – обеспечить комфортные и безопасные условия проживания жителей Ленобласти, а главный показатель – снижение количества обращений и рост доли исполненных предписаний Комитета. Как надзорный орган, мы всегда стремимся, чтобы УК четко выполняли требования законодательства. Жители должны в первую очередь обращаться за решением проблемы в свою УК; необходимо, чтобы четко работала связь УК с жителями, все вопросы должны решаться на местах.
Кроме того, необходимо проводить мероприятия, направленные на повышение правовой грамотности населения. Часто именно от активности граждан зависит, что и как будет сделано в их доме. Комитетом регулярно проводятся выездные приемы и встречи с жителями региона, публикуются информационные материалы в районных СМИ.
По итогам 2017 года, в рейтинге Минстроя РФ Госжилнадзор Ленобласти занимал 7-е место, по итогам 2018-го – поднялся на 1-е место.
Почему в ближайшей перспективе для российского рынка недвижимости «легких времен» не будет, но глобальных проблем в отрасли не ожидается, а также об особенностях работы новой компании «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, из-за реформы рынок находится в «зоне турбулентности». Вы специально выбрали такое время, чтобы выйти на него с новым предложением?
– Я бы не сказал, что рынок находится в зоне турбулентности только из-за реформ. Скорее всего, основной фактор – это экономическая ситуация в России и общее снижение доходов населения. Наша страна в целом находится в «мировой осаде», поскольку имеет свое мнение, отличное от остальных. И давление ощущается во всех сферах экономики. Поэтому мне кажется, что ближайшие 5–10 лет точно не будет времени лучше или хуже для новых начинаний. Просто для нас настал тот момент, когда у команды накопилось достаточно компетенций, чтобы сформировать свой уникальный продукт и выйти с ним на рынок.
– Что «М2Маркет» может предложить партнерам такого, чего не имеют конкуренты?
– Пожалуй, самое главное наше отличие от других брокеров на рынке – комплексный подход в работе с застройщиками, от выбора и покупки участка под строительство до передачи ключей клиенту.
Во-первых, в комплекс опций, который мы предлагаем застройщику, входит регистрация договоров долевого участия. Причем мы вышли на рекордные сроки по выполнению этой работы – от трех до семи рабочих дней. И это эксклюзивное предложение на рынке. Во-вторых, наши брокеры получают фиксированный процент независимо от того, какой объект и какого застройщика они продают. Это правило введено для того, чтобы специалисты подбирали наилучший вариант для клиента исходя из его потребностей, а не размера комиссионных, которые предлагает тот или иной застройщик в погоне за увеличением агентских продаж. В-третьих, мы беремся и за постпродажное обслуживание, например, за передачу квартиры клиентам после сдачи дома. Это целый бизнес-процесс, в который вовлечены несколько человек. После акта ввода нужно составить тысячи писем-уведомлений, отправить по почте. Это очень трудоемкий и ресурсозатратный процесс. Помимо этого, при сдаче дома наши сотрудники ходят по дому вместе с дольщиками, показывают им квартиры, составляют акты осмотра, фиксируют замечания. Застройщик получает уже готовый результат. В-четвертых, мы работаем с дебиторской задолженностью, которая у каждого застройщика растет каждый год. И с ней должен работать не один человек, а целый отдел. В-пятых, у нас уникальная система обучения менеджеров. В маркетплейсе «М2Маркет» работает профессиональный коучер, выработаны собственные стандарты и программа. По каждому объекту создается отдельная книга продаж с очень подробной информацией по проекту. В итоге наши брокеры порой знают жилые комплексы застройщиков лучше собственных продавцов-девелоперов.
– Разные эксперты дают диаметрально противоположные прогнозы развития первичного рынка жилья в связи с переходом на проектное финансирование. Какова Ваша оценка его перспектив?
– Разные прогнозы – это нормально. В любой сфере экономики в любом бизнесе есть эксперты с диаметрально противоположными мнениями. Я не связываю переход на проектное финансирование с появлением каких-то глобальных проблем или, не дай Бог, гибелью всей отрасли. Когда-то так же горячо обсуждали переход на долевую схему с различных форм договорных отношений. И в тот момент эксперты тоже высказывали разные мнения вплоть до краха строительного рынка.
Но наша отрасль только окрепла после всех перемен и получила новый виток развития. Я думаю, что главное негативное влияние, которое совершенно точно произойдет – это общее укрупнение рынка и объединение девелоперов с банками. Наверное, на какое-то время уменьшится объем ввода жилья. Это связано с тем, что происходит укрупнение компаний, перестройка внутренних процессов в отрасли – и, как следствие, в ближайшие года три рынок выйдет на прежний объем.