Анастасия Инашевская: «УК должны уметь выстраивать с жильцами конструктивный диалог»
Власти на самых разных уровнях призывают граждан проявлять общественную активность, не оставаться в стороне от решения проблем, которые их волнуют. Но общественная активность – «палка о двух концах»: очень многое зависит от позиции людей и адекватности их требований. О практическом опыте взаимодействия между управляющей компанией и инициативными группами граждан «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор ГК Cosmoservice Анастасия Инашевская.
– Анастасия Александровна, получила распространение практика создания инициативных групп жильцов дома для решения тех или иных вопросов, которые беспокоят граждан. Исходя из Вашего опыта, скажите: какие сложности, в основном, побуждают людей к организации таких групп? Кто в них входит? Хотят ли люди решить объективно имеющиеся проблемы или надуманные?
– По моему мнению, инициативные группы в основном создаются из людей, которые ранее имели сложные взаимоотношения с УК или ТСЖ. Например, принимали уже жилье и сталкивались при этом с какими-то трудностями. Поэтому они стараются сразу активно включиться в процесс, чтобы со своей новой квартирой подобных проблем избежать. Также в инициативные группы нередко входят люди, у которых много свободного времени, они часто находятся дома. Может быть, работают удаленно, из собственного жилья, молодые мамы в декретном отпуске и т. п. Такие граждане нередко занимаются вопросами повышения комфортности проживания и благоустройством квартала.
Исходя из накопленного опыта, не могу сказать, что пожелания и требования инициативных групп всегда объективны. Но мы любим работать с такими группами и советами домов. Это необходимая дополнительная форма контроля управляющих компаний со стороны жителей. В таком формате люди сигнализируют нам о проблемах, которые считают важными и актуальными. УК, со своей стороны, должны уметь выстраивать с жильцами конструктивный диалог. Более того, именно через советы домов и инициативные группы нередко проще всего достучаться до людей, потому что к ним жители прислушиваются.
Но, конечно, при этом очень многое зависит от уровня компетентности председателя совета дома или лидеров инициативной группы. Иногда, к сожалению, бывают случаи, когда эти люди не слишком хорошо разбираются в вопросах, о которых говорят. Например, граждане сталкивались с какими-то трудностями в общении с другими УК – ну и, соответственно, переносят этот негативный опыт на нас. Порой, возмущаясь, выдвигая требования и даже задавая вопросы, сами просто не хотят ничего слушать. Это, конечно, не идет на пользу ни решению затрагиваемых проблем, ни взаимоотношениям управляющей компании с жителями. Мы просто вынуждены тратить огромное количество времени на общение, разъяснения, ответы на вопросы, но толку от этого никакого, если люди не идут на контакт.
В общем, всё по-разному, каждая ситуация индивидуальна. Иногда активность жителей – большое подспорье, помощь в нахождении недостатков в нашей работе или просто выявлении проблем, которые нужно решать, но иногда – просто беда. При этом мы всегда стремимся «достучаться до людей», найти путь ко взаимопониманию и разумному компромиссу.
– По Вашей оценке, насколько создание таких групп помогает реальному решению существующих проблем?
– К сожалению, общая пропорция пока – примерно пятьдесят на пятьдесят. Повторюсь еще раз: все зависит исключительно от компетентности лидеров инициативных групп и, соответственно, адекватности выдвигаемых пожеланий и требований. Предугадать результат общения заранее просто невозможно.
– Как управляющей компании наладить взаимодействие с инициативными группами, чтобы это все-таки шло на пользу делу?
– По нашему опыту, главное – быть максимально открытыми, откровенными, благожелательными, но при этом компетентными, обладающими знаниями и доводами, чтобы аргументированно разъяснить тот или иной вопрос. Надо стараться взаимодействовать оперативно, быстро, честно. Других вариантов я просто не вижу. Ни в коем случае нельзя игнорировать вопросы, пытаться что-то скрыть, отказываться говорить о проблемах. При необходимости, чтобы снять необоснованные претензии, можно даже показывать экономику работы УК. В той части, где требования разумны, – безусловно, надо их удовлетворять. В общем, нужно себя вести максимально честно и корректно, других путей тут нет.
Конечно, это сложно, это отнимает огромное количество времени и сил. Участники инициативных групп думают, что взаимодействие с ними – это основная наша обязанность. При этом нередко забывают о том, что главная задача управляющей компании – это все-таки содержание и эксплуатация жилых объектов, коммуникаций и т. д. И на это, собственно, прежде всего и нужно тратить наше время и усилия. Но люди порой не хотят понимать, что чем больше времени мы будем тратить на разъяснения и разбирательства с ними, тем меньше его останется на нашу основную работу. Это, конечно, большая проблема. Но в любом случае мы идем на такие время- и трудозатраты, чтобы погасить конфликт, найти оптимальный выход из ситуации и обеспечить качественный сервис.
– Расскажите, пожалуйста, о конкретных примерах возникновения таких групп, практике совместной работы и ее результатах.
– Примеров огромное количество, обо всех не расскажешь. Если говорить в целом о нашей группе компаний, то в обслуживаемых нами объектах создано огромное количество советов домов. Сейчас редко встретишь жилое здание, где такого органа не существует. При этом опыт взаимодействия с ними – различный.
Возьмем, например, большой жилой квартал «Солнечный город» на проспекте Ветеранов. В каждом жилом здании официально создан совет дома, выбрано его руководство. Мы работаем с ними с самого первого дня, когда только началось заселение. На мой взгляд, взаимодействуем мы очень удачно и продуктивно. Советы домов помогают вести работу с застройщиком, с администрацией муниципального образования. И это идет на пользу всем. Ведь социальное напряжение никому не нужно, а органы местного самоуправления прислушиваются к мнению жителей больше, чем к позиции управляющей компании.
А вот обратный пример. В жилом комплексе «Зима-Лето» – активный совет дома, но, на мой взгляд, это скорее «потребительский терроризм», чем какая-то реальная помощь в решении появляющихся вопросов. Потому что там инициативные жители хотят только чего-то исключительного, ориентируется лишь на собственные желания и не собираются при этом учитывать никаких объективных трудностей, игнорируют экономику обслуживания. И, конечно, наша работа там сопряжена с большими трудностями.
– Какие формы работы Вы, как представитель управляющей компании, посоветовали бы инициативным гражданам, чтобы их активность приносила реальную пользу?
– Главный формат – это, конечно, совет дома. Он уже получил распространение, признание и юридическую базу. Главное при этом, чтобы в совет и его руководство входили люди, реально понимающие задачи управляющих компаний, сферу их ответственности, их реальные возможности. Ну и, конечно, готовые слушать, желающие не ультиматумов, а диалога, разумного компромисса.
– Расскажите, пожалуйста, немного о возглавляемой Вами компании. Как давно она на рынке? Какой объем жилищного фонда находится под управлением? Какие современные технологии используете?
– В 2020 году ГК Cosmoservice исполнится 20 лет. На конец 2019 года суммарная площадь обслуживания жилой недвижимости, находящейся в нашем ведении, составит 1,8 млн кв. м. У нас в эксплуатации более 50 домов на 30 тыс. квартир, в которых проживает 91,5 тыс. человек. Отмечу, что обслуживаем мы самые разные здания – начиная с объектов эконом-класса и заканчивая недвижимостью премиального сегмента.
Мы считаем себя ведущей компанией с высоким качеством сервиса, компетенциями и квалификацией, будем поддерживать эту планку и дальше. В ГК Cosmoservice разработан ряд стандартов для всех областей нашей работы и всех входящих в холдинг структур. Все сотрудники работают по этим стандартам, что объединяет наши объекты и отличает нас от иных УК. Это касается буквально всех вопросов. Например, есть стандарт на закупаемую бытовую химию, инструменты и оборудование, которыми пользуются наши работники на всех объектах. Все сотрудники работают в единой униформе, жители домов сразу видят, что к ним обращается представитель управляющей компании. Много внимания уделяется профессионализму персонала, работники проходят различные курсы повышения квалификации. В компании действует мотивационная программа с ежеквартальными материальными и нематериальными поощрениями.
Нас на сегодняшний день более 500 человек. Слоган компании, которого придерживаются все сотрудники: «Делай добро!» Под этим девизом мы стараемся обеспечить комфорт для всех жильцов обслуживаемых нами домов.
О проблемах, с которыми могут столкнуться застройщики при получении проектного финансирования, роли банков в маркетинговой политике девелоперов, а также перспективах перехода на эскроу-счета «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного и инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
– Насколько активно в банк поступают запросы на проектное финансирование? Сколько одобрено заявок? Были ли отказы? Если да, по каким причинам?
– Для нас работа с застройщиками является одним из приоритетных направлений. Мы ставим перед собой амбициозную задачу стать одним из ключевых банков для девелоперов, работающих в сфере жилищного строительства.
Мы активно работаем в сфере финансирования строительных проектов в рамках нового законодательства как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Так, уже реализуются проекты с нашим участием в Красноярске, Белгороде и Казани. Среди наших партнеров есть и федеральные, и региональные компании, и принципы нашей работы с застройщиками едины для всех.
Среди одобренных заявок основную долю занимает комплексная застройка в городах-миллионниках. Проекты в Мос-кве и Санкт-Петербурге характеризуются более высокой рентабельностью и, соответственно, высокой устойчивостью к снижению цен или темпов продаж, таким образом, они чаще соответствуют требованиям банка к экономической эффективности и риск-метрикам проектов.
Отказов как таковых обычно не бывает, они возможны лишь в исключительных случаях, например, если есть какие-то исторические проблемы с бенефициаром или документацией. Если проект не соответствует требованиям к риск-метрикам и экономической эффективности, мы сообщаем клиенту требования, при выполнении которых мы будем готовы профинансировать такой проект.
Кредитный лимит банка по одобренным заявкам в рамках нового законодательства измеряется десятками миллиардов рублей.
– В чем, в целом, основные сложности застройщиков при оформлении заявки и получении проектного финансирования?
– Основная сложность для застройщиков при работе с эскроу – это отсутствие опыта взаимодействия с банками. Однако эта проблема характерна в большей степени для небольших компаний, реализующих не более трех проектов одновременно. До принятия изменений в 214-ФЗ в основном только крупные холдинги пользовались банковскими кредитами, остальные застройщики финансировали проекты, используя только средства дольщиков.
С другой стороны, необходимо отметить, что проектное финансирование – это весьма непростой банковский продукт со множеством специфических нюансов. Сложность в его реализации обнаруживается и со стороны банков. Номинально с эскроу-счетами в России на сегодняшний день имеют право работать 96 банков. Однако фактически с застройщиками работает значительно меньшее их число ввиду того, что помимо финансовой экспертизы необходимо также наличие экспертизы в области инжиниринга и оценки.
– Каковы принципиальные установки банка, которым должен соответствовать проект, чтобы получить кредит?
– Основными критериями одобрения заявок застройщиков на предоставление проектного финансирования являются экономическая эффективность и финансовая устойчивость рассматриваемых проектов. При рассмотрении кредитной заявки банк не только анализирует финансовую отчетность заемщика, но и оценивает экономическую эффективность непосредственно самого проекта, включая анализ себестоимости, сроков строительства, цен и темпов продаж. На основании этого комплексного анализа и принимается решение о финансировании. В дальнейшем в процессе строительства эксперты банка оценивают фактическую реализацию проекта: строительную готовность, соответствие строящегося объекта заявленным на старте и согласованным характеристикам. При выполнении застройщиком всех этих обязательств финансирование предоставляется в соответствии с утвержденным заранее графиком. Таким образом, банк в некотором смысле выполняет и финансовую, и надзорную функцию.
Если же говорить о специальных продуктах, то мы структурируем их отдельно под потребности каждого клиента с учетом специфики того или иного проекта. Например, мы готовы снизить объем собственного участия девелопера ниже 15% при условии, что проект может выдержать снижение цен и темпов продаж более чем на 15%. Кроме этого, мы рассматриваем варианты финансирования приобретения новых площадок через выдачу кредита под будущую прибыль одного или нескольких уже реализующихся проектов.
Также мы предоставляем совместный с розничным блоком банка «гибридный» продукт, существенно снижающий процентную ставку по ипотеке покупателя во время строительства дома за счет поступления денежных средств на эскроу-счета. Естественно, обязательным условием данного продукта является наличие ипотеки дольщика в нашем банке. Условия по такому ипотечному продукту для заемщика, как правило, значительно более привлекательны, чем среднерыночные.
– Делает ли банк рекомендации застройщикам по маркетинговой политике, рыночному позиционированию объекта и т. п.?
– В большинстве случаев застройщики, являющиеся партнерами банка, обладают широкой рыночной экспертизой, и им удается успешно позиционировать свои объекты на рынке, поддерживая таким образом стабильные темпы продаж.
Вместе с этим в процессе анализа кредитной заявки девелоперы получают от банка экспертную оценку экономической эффективности и финансовой устойчивости проекта. Наша добавленная стоимость как финансового партнера заключается в том числе и в предоставлении клиенту-застройщику стороннего мнения – second opinion – по реализуемому проекту, в том числе по вопросам позиционирования и маркетингового продвижения строящегося объекта.
– Застройщики часто говорят, что власти требуют от них строительства социальных объектов, дорог, озеленения и пр., и все эти расходы сложно «укладываются» в требования банков по проектному кредитованию. Как Вы считаете, насколько актуальна эта проблема?
– Требования по строительству социальных объектов, а также по взятию на себя прочих обременений, являются нормальной и широко распространенной практикой в жилом девелопменте. Таким образом, важно просто корректно учесть затраты на эти статьи в бюджете проекта, который застройщик составляет для себя и предоставляет в банк.
Со стороны банка уже сложилась достаточно обширная практика по оценке и анализу корректности расходов на такие объекты, поэтому никаких проблем в связи с этим, как правило, не возникает.
– Ставка по кредиту у всех банков «плавает» в зависимости от объема средств на эскроу-счетах. По Вашей оценке, если брать усредненно, какова будет средневзвешенная ставка за весь период реализации проекта?
– Основной страх девелоперов перед новой схемой заключается в возможности критического удорожания проекта за счет увеличенных процентов по кредиту. Строго говоря, это не так. Стоимость банковского кредита зависит от фактических продаж площадей в объекте строительства: чем быстрее застройщик строит и продает квартиры, тем дешевле обходится ему проектное финансирование. В формуле расчета ставки по кредиту есть зависимость от суммы, задепонированной покупателями на эскроу-счетах в каждый момент времени, и соотношения этой величины с суммой задолженности по кредиту.
Поэтому при базовой ставке в 11% годовых средневзвешенная, с учетом обычной практики реализации проектов строительства жилья, составляет 6-7% годовых. При этом существуют ситуации, когда мы можем снизить ставку по кредиту до уровня 0,01% годовых. Это происходит, когда средства на эскроу-счетах существенно превышают сумму задолженности по кредиту.
– Началась ли работа с эскроу-счетами для граждан? Возникают ли какие-то проблемы в этой сфере?
– Покупатели квартир уже активно открывают эскроу-счета в отделениях банка «Открытие». У нас уже есть довольно широкий позитивный опыт реализации продаж через эскроу как в Москве, так и в регионах.
Важно подчеркнуть, что переход на продажи новых объектов строительства через эскроу-счета не усложняет процесс для покупателя. В нашем банке открыть счет эскроу не сложнее, чем простой расчетный счет: дольщику достаточно иметь с собой только паспорт и подписанный договор долевого участия. Процесс выглядит следующим образом: сначала клиент посещает офис застройщика, где после выбора квартиры и определения коммерческих условий заключает договор долевого участия. Затем он посещает отделение банка, открывает счет эскроу и пополняет его на соответствующую сумму (как с ипотекой, так и без нее).
Переход отрасли на новую схему финансирования ускоряется с каждым днем. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге уже к середине следующего года доля новых сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 85%.
В понедельник, 12 августа, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко назначил директора ГКУ «Ленавтодор» Дениса Седова председателем Комитета по дорожному хозяйству региона. О текущем положении в отрасли, планах на будущее и своих задачах на ответственном посту новый руководитель дорожного ведомства рассказал «Строительному Еженедельнику».
– Денис Станиславович, в чем Вы видите основные свои задачи на этом посту?
– Вопрос скорее философский. В целом моя задача – развивать дорожную отрасль одного из наиболее экономически успешных регионов Северо-Запада. Если говорить более приземленно, то здесь и повышение безопасности дорожного движения, и продолжение реализации больших инфраструктурных проектов, и привлечение федеральных средств на региональные дорожные объекты.
За последние несколько лет мы взяли хороший темп по внедрению инновационных и цифровых технологий в процессы ремонта и строительства, будем продолжать эту практику. Кроме того, мы готовимся к поистине масштабным стройкам – я говорю о новых мостах через Волхов в Киришах и через Свирь в Подпорожье.
Конечно, будем продолжать работу над совершенствованием обслуживания дорог: персонал дорожных ремонтно-строительных управлений (ДРСУ) будет проводить работу по повышению квалификации, мы будем помогать новой техникой.
– Дорожно-строительный сезон еще не закончился. Тем не менее, на Ваш взгляд, нормально ли идут работы? Что уже сделано? Будут ли освоены выделенные на ремонт дорог деньги?
– Пока мы идем, что называется, в темпе. Ремонтная программа в этом году стоит почти 1,5 млрд рублей, большую часть из нее мы уже выполнили.
В этом году область впервые участвует в нацпроекте «Безопасные и качественные автомобильные дороги», из федерального бюджета мы получили около 300 млн рублей на обновление участков дорог «Верево–Пудость», «Кемполово–Шапки» и «Санкт-Петербург–Ручьи». На этих объектах работы уже все выполнены, область полностью использовала средства федеральной казны.
Кроме этого мы, например, провели ремонт межрегиональных дорог, соединяющих область с соседними регионами – это «Луга–Новгород» и «Псков–Краколье». Почти завершен ремонт пути в первую столицу Руси Старую Ладогу (трасса «Старая Ладога–Трусово»). Сейчас техника вышла на трассу «Огоньки–Стрельцово–Толоконниково» в Выборгском районе. Погода в этом сезоне позволила начать работы еще в мае, поэтому часть ремонтов мы завершили досрочно.
– Какие меры уже предпринимаются и будут задействованы для повышения качества ремонта дорог? Планируется ли использовать какие-то новые технологии?
– Дороги – это сфера постоянных инноваций, поэтому без обкатки новых технологий обойтись нельзя. Мы продолжаем использовать щебеночно-мастичный асфальт, который отличается особой прочностью и хорошо переносит ударные нагрузки на полотно.
Учитывая, что сам костяк опорной сети дорог области строился в 1960–70 годы и основание некоторых трасс, что называется, «устало», где-то проводим холодный ресайклинг. Он позволяет создать монолитную плиту, на которую затем укладывается асфальт. Это особенно важно на тех участках магистралей, где идет постоянное движение большегрузов.
Помимо этого мы изучаем сейчас опыт других регионов в плане использования, например, поверхностной обработки. Технологий сейчас масса, главное – четко понимать, какая из них более эффективна в наших условиях, какая нужна именно нашим трассам.
– Какие сформированы планы по строительству и ремонту дорог на будущий год? Есть ли понимание об объемах финансирования из регионального бюджета?
– Пока мы рассматриваем вариант, при котором стоимость ремонтов на будущий год составит порядка 2 млрд рублей при общем объеме дорожного фонда в диапазоне 8-9 млрд рублей.
Помимо ремонтов мы предусматриваем еще средства на строительство развязки с КАД в Западном Мурино, обхода Мурино в створе Гражданского проспекта и путепровода с развязкой во Всеволожске. Это не говоря о мостах через Свирь и Волхов.
– Пока софинансирование из федерального бюджета идет в сравнительно небольших объемах; есть ли надежды на его увеличение?
– Да, в этом году, повторюсь, по линии нацпроекта мы получили 296 млн рублей. Сейчас работаем с Минтрансом и Росавтодором, чтобы финансирование постепенно увеличивалось.
Также у нас впереди большие проекты, которые область намерена реализовывать с привлечением федеральных средств. Я говорю не только о больших мостах, но и о расширении Колтушского шоссе, строительстве подъезда ко Всеволожску и нового обхода Мурино в створе Пискаревского проспекта. Общая стоимость всех строек – свыше 30 млрд рублей, поэтому мы рассчитываем на поддержку федерального центра.
Ленобласть сегодня является одним из наиболее динамично развивающихся регионов Северо-Западного федерального округа, поэтому дорожная инфраструктура должна и дальше обеспечивать стабильное экономическое процветание и развитие региона.
– Планируются ли какие-то изменения в обслуживании и развитии дорожного хозяйства Ленобласти?
– Мы продолжаем насыщать ДРСУ новой техникой. К октябрю по программе лизинга все предприятия получат новые комбинированные машины, тракторы, погрузчики и виброплиты. Сейчас на четырех базах в Кировском, Кингисеппском, Выборгском и Ломоносовском районах ставим солевые установки, чтобы зимой вместо песко-соляной смеси использовать солевые растворы. Они этой зимой показали свою эффективность, будем использовать их дальше.
Кроме того, мы рассчитываем перенимать опыт финских дорожников в вопросах содержания грунтовых трасс и дальше работать по гранту в рамках программы приграничного сотрудничества «Россия–Южная Финляндия». Постепенно переходим на «цифровые рельсы»: внедряем BIM-технологии, которые позволяют в режиме реального времени делать 3D-модель каждого объекта строительства с подробным расчетом каждого этапа работ. Одним словом, работы очень много, и, главное, она всегда на виду у людей.
Биографическая справка
Денис Станиславович Седов родился в 1971 году в Норильске. В период с 1990 по 2007 год работал в правоохранительных органах, имеет звание подполковника внутренней службы. В 2000 году получил высшее юридическое образование в Санкт-Петербургском университете МВД России, а в 2006-м закончил Северо-Западную академию государственной службы по направлению «Государственное и муниципальное управление». Кандидат юридических наук. С ноября 2015 года возглавлял ГКУ «Управление автомобильных дорог Ленобласти».