Анастасия Инашевская: «УК должны уметь выстраивать с жильцами конструктивный диалог»
Власти на самых разных уровнях призывают граждан проявлять общественную активность, не оставаться в стороне от решения проблем, которые их волнуют. Но общественная активность – «палка о двух концах»: очень многое зависит от позиции людей и адекватности их требований. О практическом опыте взаимодействия между управляющей компанией и инициативными группами граждан «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор ГК Cosmoservice Анастасия Инашевская.
– Анастасия Александровна, получила распространение практика создания инициативных групп жильцов дома для решения тех или иных вопросов, которые беспокоят граждан. Исходя из Вашего опыта, скажите: какие сложности, в основном, побуждают людей к организации таких групп? Кто в них входит? Хотят ли люди решить объективно имеющиеся проблемы или надуманные?
– По моему мнению, инициативные группы в основном создаются из людей, которые ранее имели сложные взаимоотношения с УК или ТСЖ. Например, принимали уже жилье и сталкивались при этом с какими-то трудностями. Поэтому они стараются сразу активно включиться в процесс, чтобы со своей новой квартирой подобных проблем избежать. Также в инициативные группы нередко входят люди, у которых много свободного времени, они часто находятся дома. Может быть, работают удаленно, из собственного жилья, молодые мамы в декретном отпуске и т. п. Такие граждане нередко занимаются вопросами повышения комфортности проживания и благоустройством квартала.
Исходя из накопленного опыта, не могу сказать, что пожелания и требования инициативных групп всегда объективны. Но мы любим работать с такими группами и советами домов. Это необходимая дополнительная форма контроля управляющих компаний со стороны жителей. В таком формате люди сигнализируют нам о проблемах, которые считают важными и актуальными. УК, со своей стороны, должны уметь выстраивать с жильцами конструктивный диалог. Более того, именно через советы домов и инициативные группы нередко проще всего достучаться до людей, потому что к ним жители прислушиваются.
Но, конечно, при этом очень многое зависит от уровня компетентности председателя совета дома или лидеров инициативной группы. Иногда, к сожалению, бывают случаи, когда эти люди не слишком хорошо разбираются в вопросах, о которых говорят. Например, граждане сталкивались с какими-то трудностями в общении с другими УК – ну и, соответственно, переносят этот негативный опыт на нас. Порой, возмущаясь, выдвигая требования и даже задавая вопросы, сами просто не хотят ничего слушать. Это, конечно, не идет на пользу ни решению затрагиваемых проблем, ни взаимоотношениям управляющей компании с жителями. Мы просто вынуждены тратить огромное количество времени на общение, разъяснения, ответы на вопросы, но толку от этого никакого, если люди не идут на контакт.
В общем, всё по-разному, каждая ситуация индивидуальна. Иногда активность жителей – большое подспорье, помощь в нахождении недостатков в нашей работе или просто выявлении проблем, которые нужно решать, но иногда – просто беда. При этом мы всегда стремимся «достучаться до людей», найти путь ко взаимопониманию и разумному компромиссу.
– По Вашей оценке, насколько создание таких групп помогает реальному решению существующих проблем?
– К сожалению, общая пропорция пока – примерно пятьдесят на пятьдесят. Повторюсь еще раз: все зависит исключительно от компетентности лидеров инициативных групп и, соответственно, адекватности выдвигаемых пожеланий и требований. Предугадать результат общения заранее просто невозможно.
– Как управляющей компании наладить взаимодействие с инициативными группами, чтобы это все-таки шло на пользу делу?
– По нашему опыту, главное – быть максимально открытыми, откровенными, благожелательными, но при этом компетентными, обладающими знаниями и доводами, чтобы аргументированно разъяснить тот или иной вопрос. Надо стараться взаимодействовать оперативно, быстро, честно. Других вариантов я просто не вижу. Ни в коем случае нельзя игнорировать вопросы, пытаться что-то скрыть, отказываться говорить о проблемах. При необходимости, чтобы снять необоснованные претензии, можно даже показывать экономику работы УК. В той части, где требования разумны, – безусловно, надо их удовлетворять. В общем, нужно себя вести максимально честно и корректно, других путей тут нет.
Конечно, это сложно, это отнимает огромное количество времени и сил. Участники инициативных групп думают, что взаимодействие с ними – это основная наша обязанность. При этом нередко забывают о том, что главная задача управляющей компании – это все-таки содержание и эксплуатация жилых объектов, коммуникаций и т. д. И на это, собственно, прежде всего и нужно тратить наше время и усилия. Но люди порой не хотят понимать, что чем больше времени мы будем тратить на разъяснения и разбирательства с ними, тем меньше его останется на нашу основную работу. Это, конечно, большая проблема. Но в любом случае мы идем на такие время- и трудозатраты, чтобы погасить конфликт, найти оптимальный выход из ситуации и обеспечить качественный сервис.
– Расскажите, пожалуйста, о конкретных примерах возникновения таких групп, практике совместной работы и ее результатах.
– Примеров огромное количество, обо всех не расскажешь. Если говорить в целом о нашей группе компаний, то в обслуживаемых нами объектах создано огромное количество советов домов. Сейчас редко встретишь жилое здание, где такого органа не существует. При этом опыт взаимодействия с ними – различный.
Возьмем, например, большой жилой квартал «Солнечный город» на проспекте Ветеранов. В каждом жилом здании официально создан совет дома, выбрано его руководство. Мы работаем с ними с самого первого дня, когда только началось заселение. На мой взгляд, взаимодействуем мы очень удачно и продуктивно. Советы домов помогают вести работу с застройщиком, с администрацией муниципального образования. И это идет на пользу всем. Ведь социальное напряжение никому не нужно, а органы местного самоуправления прислушиваются к мнению жителей больше, чем к позиции управляющей компании.
А вот обратный пример. В жилом комплексе «Зима-Лето» – активный совет дома, но, на мой взгляд, это скорее «потребительский терроризм», чем какая-то реальная помощь в решении появляющихся вопросов. Потому что там инициативные жители хотят только чего-то исключительного, ориентируется лишь на собственные желания и не собираются при этом учитывать никаких объективных трудностей, игнорируют экономику обслуживания. И, конечно, наша работа там сопряжена с большими трудностями.
– Какие формы работы Вы, как представитель управляющей компании, посоветовали бы инициативным гражданам, чтобы их активность приносила реальную пользу?
– Главный формат – это, конечно, совет дома. Он уже получил распространение, признание и юридическую базу. Главное при этом, чтобы в совет и его руководство входили люди, реально понимающие задачи управляющих компаний, сферу их ответственности, их реальные возможности. Ну и, конечно, готовые слушать, желающие не ультиматумов, а диалога, разумного компромисса.
– Расскажите, пожалуйста, немного о возглавляемой Вами компании. Как давно она на рынке? Какой объем жилищного фонда находится под управлением? Какие современные технологии используете?
– В 2020 году ГК Cosmoservice исполнится 20 лет. На конец 2019 года суммарная площадь обслуживания жилой недвижимости, находящейся в нашем ведении, составит 1,8 млн кв. м. У нас в эксплуатации более 50 домов на 30 тыс. квартир, в которых проживает 91,5 тыс. человек. Отмечу, что обслуживаем мы самые разные здания – начиная с объектов эконом-класса и заканчивая недвижимостью премиального сегмента.
Мы считаем себя ведущей компанией с высоким качеством сервиса, компетенциями и квалификацией, будем поддерживать эту планку и дальше. В ГК Cosmoservice разработан ряд стандартов для всех областей нашей работы и всех входящих в холдинг структур. Все сотрудники работают по этим стандартам, что объединяет наши объекты и отличает нас от иных УК. Это касается буквально всех вопросов. Например, есть стандарт на закупаемую бытовую химию, инструменты и оборудование, которыми пользуются наши работники на всех объектах. Все сотрудники работают в единой униформе, жители домов сразу видят, что к ним обращается представитель управляющей компании. Много внимания уделяется профессионализму персонала, работники проходят различные курсы повышения квалификации. В компании действует мотивационная программа с ежеквартальными материальными и нематериальными поощрениями.
Нас на сегодняшний день более 500 человек. Слоган компании, которого придерживаются все сотрудники: «Делай добро!» Под этим девизом мы стараемся обеспечить комфорт для всех жильцов обслуживаемых нами домов.
В Петербурге до конца 2019 года должны быть достроены 33 проблемных дома. Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский рассказал «Строительному Еженедельнику», как работает Комитет над решением этой задачи.
– Евгений Петрович, город ведет планомерную работу по решению вопросов обманутых дольщиков. Какова сейчас статистическая картина проблемы, согласно последним данным?
– Руководством города поставлена конкретная задача – решить проблему обманутых дольщиков, то есть полностью завершить строительство, передать им квартиры или иным предусмотренным законом способом удовлетворить их требования. Задача должна быть решена до конца 2019 года.
Сегодня в Петербурге осталось 33 проблемных дома, и, действуя по утвержденной руководством города «дорожной карте», к концу 2019 года мы планируем завершить их строительство.
– Какие объекты удалось успешно довести до счастливого финала уже в этом году?
– С начала текущего года мы ввели в эксплуатацию корпуса 6Б и 6В комплекса «Ленинский парк», известного долгостроя от ГК «Город» на территории Красносельского района. Суммарно эти дома рассчитаны на 245 квартир. В целом же комплекс состоит из семи жилых домов, два из которых (корпуса 6А и 7А) были введены летом 2017 года. Сегодня в финальной стадии находится строительство еще трех корпусов: 5А, 7Б и 7В, их ввод ожидается до конца этого года.
Также летом были сданы в эксплуатацию три корпуса (2, 3 и 6) «Новой Каменки», проблемного наследия СУ-155 в Приморском районе. В этих корпусах насчитывается 1198 квартир. Всего в комплексе должны быть построены шесть корпусов, из которых 4 и 5 планируется достроить в IV квартале этого года, а корпус 1 запланирован ко вводу во II квартале 2019 года.
Введен в эксплуатацию долгожданный ЖК «Пушкин-Хаус» в Пушкинском районе, который ООО «Васт Дизайн» должно было сдать в 2016 году. Это 6-этажный жилой дом на 82 квартиры.
– По каким объектам уже можно говорить о высокой стадии готовности?
– Как я уже сказал, до конца текущего года мы планируем сдать корпуса 4, 5 ЖК «Новая Каменка» – сейчас общий уровень готовности на обоих корпусах составляет 91%. Также в высокой степени готовности жилой комплекс «Прибалтийский» – еще один проблемный объект ГК «Город» в том же Красносельском районе. Комплекс предполагает строительство пяти жилых домов на 2148 квартир и паркингов. Работающие на объекте подрядные организации подтверждают сроки завершения работ в корпусе 9А – в октябре 2018 года, а в корпусах 9Б, 9В, 9Г и паркингах А, Б, В, Г – 31 декабря 2018 года, что соответствует договору генерального подряда строительства комплекса.
В высокой стадии готовности проблемный объект компании «Норманн» в Колпинском районе – ЖК «Ижора Парк». Напомню, на территории Петербурга идет строительство трех жилых комплексов этой компании: «Ижора парк», «На Заречной» и «Три апельсина». По каждому из них зафиксирована степень готовности, застройщиком представлены графики производства работ, и, учитывая трудное финансовое состояние компании, принято решение об упорядочивании строительства с целью обеспечения эффективного финансирования и скорейшего завершения строительства. Для этого Комитет по строительству Петербурга контролирует работы по объектам и осуществляет координацию действий застройщика с исполнительными органами государственной власти и ресурсоснабжающими организациями.
Например, в сентябре совместно с депутатом Государственной Думы РФ Михаилом Романовым мы провели рабочую встречу c участниками долевого строительства по вопросам завершения и ввода в эксплуатацию проблемного объекта ЖК «Ижора Парк».
Близки к завершению два дома компании «Дальпитерстрой» в Шушарах и пос. Ленсоветовский на 983 квартиры.
– Один из старейших долгостроев – «Охта Модерн». В конце февраля «Группа ЛСР» и Администрация Санкт-Петербурга подписали соглашение о проблемном долгострое. Но в конце мая стало известно, что «Группа ЛСР» достраивать дом не будет, а согласилась подготовить документацию и площадку к строительству. Удалось ли сейчас найти решение для завершения строительства объекта?
– Информация о том, что «Группа ЛСР» отказывается работать с объектом, не соответствует действительности. Давайте по порядку. Как известно, застройщик должен был сдать ЖК «Охта Модерн» еще в 2005 году, но неоднократно сдвигал сроки. В мае текущего года, по решению суда, компания «Питер-Констракшн» была признана банкротом. В настоящий момент «Охта Модерн» готов только на 75%. В начале года конкурсный управляющий «Питер-Констракшн» при активном участии Комитета по строительству подписал соглашение с дочерней компанией, входящей в «Группу ЛСР», о проведении обследования конструкций. На данный момент обследование уже завершено. Это был достаточно большой объем работ: комплексный анализ имеющейся технической документации, визуально-инструментальное обследование объекта, фотофиксация дефектных мест, проверка основных несущих конструкций, геодезические измерения для определения кренов объекта и т. д. Работа велась на протяжении двух месяцев. Далее структура «Группы ЛСР» заключила с конкурсным управляющим договор на разработку конструктива и фактически нового проекта, поскольку, как оказалось, то, что уже построено, возводилось не в соответствии с проектом или вообще без всякого проекта. Сейчас «Группа ЛСР» ведет эту работу, и после прохождения экспертизы и оценки сметной стоимости (а мы сторонники того, чтобы это все подвергалось государственной оценке) конкурсный управляющий будет заключать договор на проведение строительных работ.
– Еще один рекордсмен-долгострой – ЖК «Новая Скандинавия» в Выборгском районе. Есть ли план по его достройке?
– В сентябре этого года в Комитете по строительству состоялось заседание Рабочей группы по защите прав обманутых дольщиков, под руководством Алексея Александровича Золотова – начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина. В рамках повестки заседания первым вопросом рассматривалось завершение строительства корпусов этого комплекса. Напомню, что «Новую Скандинавию» строят с 1998 года. Работы начинала компания «Петербургстрой-Сканска», в 2002 году передала проект ЗАО «Озерки», которое позже стало называться АО «Группа Прайм». С апреля 2015 года из-за низких темпов строительства комплекс включили в список проблемных долгостроев города. Свои квартиры в недостроенных корпусах ждут около 300 дольщиков. В апреле текущего года «Группа Прайм» признана банкротом. На заседании Рабочей группы конкурсный управляющий заявил, что в ближайшее время будет опубликован отчет инвентаризации активов компании, по итогам которого будет подготовлен план реализации проекта.
– Евгений Петрович, мы говорили об объектах, дольщики которых включены в соответствующий Реестр. Однако существует ряд объектов, дольщики которых в него не включены, но и к беспроблемным эти дома не отнесешь…
– Действительно, проблемными в городе считаются 16 объектов долевого строительства, включающих в себя 33 многоквартирных дома. За весь период в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, было включено 2534 человека, на данный момент из него исключено 1260 человек, в связи с удовлетворением требований участников долевого строительства. И сегодня в Реестре числятся 1274 человека.
Безусловно, есть долгострои, приобретатели квартир в которых по тем или иным причинам в Реестр не вошли, но это не значит, что решением их вопросов мы не занимаемся. В Петербурге сегодня нет брошенных проблемных объектов, по которым бы нами не были приняты те или иные решения для их достройки. Так, под постоянным контролем Комитета находится объект компании «Трест 102» – ЖК «Панорамы залива» (ранее – ЖК «Екатерингоф») на Двинской улице в Кировском районе. Изначально дом планировалось возвести еще в 2008 году. Застройщик долгое время не приступал к работам, сроки сдачи передвигались. Сейчас при участии строительной компании «Альянс» ведутся работы по завершению строительства объекта.
Другой пример – ЖК «Светлана» компании «Невский луч», возводится в Выборгском районе города на Зеленогорской улице. Строительство девелопер не может завершить с 2008 года. Сроки ввода объекта неоднократно корректировались. Комитет по строительству осуществляет весь комплекс необходимых мероприятий: проводит регулярные выездные совещания, контролирует работу подрядных организаций, способствует скорейшему завершению строительства.
– Если говорить о ситуации с проблемными объектами в целом, какие причины, на Ваш взгляд, чаще всего ведут к появлению долгостроев?
– У каждого из этих 33 домов – своя судьба, уникальная история. Где-то причиной стали ошибки менеджмента, где-то – злой умысел. Поэтому и подход к каждому объекту свой, свой комплекс мер.
Оценивая в целом ситуацию в отрасли, приведу важный показатель: доля договоров долевого участия, заключенных в проблемных объектах, по отношению к общему количеству договоров, заключенных в рамках 214-ФЗ в городе, не превышает 6%. Это говорит о том, что в целом строительная отрасль Петербурга – добросовестные партнеры и качественные застройщики.
– Программу по привлечению инвесторов к завершению проблемных объектов сейчас разрабатывает Правительство Ленинградской области. Существует ли подобная программа у города?
– Строительное сообщество Петербурга отзывчиво относится к проблемам отрасли, а к вопросу обманутых дольщиков – особенно. У нас немало примеров, когда застройщик, причем не обязательно крупный, способствует завершению того или иного долгостроя. Один из последних примеров – «Группа ЛСР» и «Охта Модерн». Компания «Стоун» сдала два проблемных дома компании «Титан» в поселке Ленсоветовский, сейчас достраивает третий, а четвертый объект завершает компания «Лидер-Групп». Активно участвовала в завершении строительства корпусов «Новой Скандинавии» строительная компания «НКС», уже введен один корпус на 126 квартир, общей площадью 9035 кв. м.
– Вы изучаете опыт по решению проблем дольщиков других субъектов РФ? Делитесь опытом с коллегами?
– Мы принимаем самое активное участие в обсуждении вопросов долевого строительства как на федеральном, так и региональном уровнях. Зачастую регионы, которые богаты земельным ресурсом и более свободны в территориальном плане, чем, скажем, Петербург, реализуют те или иные механизмы по предоставлению земельных участков. Мы же в основном идем по пути разработки законодательной базы. И например, на уровне субъекта разработали закон (Закон Санкт-Петербурга № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства»), позволяющий защитить права граждан, которые официально имеют решение суда о невозможности выполнения их требований в рамках процедуры банкротства, при заключенном договоре долевого участия в период до середины 2010 года. Мы довольно часто отправляли этот закон по запросу нашим коллегам из регионов, он вызвал живой интерес.
– Согласно последним изменениям в федеральном законодательстве о долевом строительстве, с 1 июля 2019 года на этом рынке главенствующую роль станут играть банки. Поможет ли, на Ваш взгляд, переход на новые «правила игры» устранить проблему обманутых дольщиков?
– Цель этих изменений – максимально защитить права граждан. В процессе обсуждения законодательных инициатив представители Комитета по строительству приняли активное участие в разработке поправок, обозначив на заседаниях городского Штаба по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства под руководством Алексея Александровича Золотова (начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина) и отраслевую специфику, и социально-экономические возможности региона. По итогам были подготовлены законодательные инициативы Петербурга, которые, по мнению многих регионов и строительного сообщества, носили самый сбалансированный характер. Наши предложения, так или иначе, нашли свое отражение в принятом законопроекте.
– Согласно вступившим в силу поправкам в 214-ФЗ о долевом строительстве, застройщику запрещено привлекать средства дольщиков в случае, если он нарушает сроки сдачи дома более чем на 6 месяцев. В начале октября Комитет опубликовал список таких застройщиков. Может ли, на Ваш взгляд, данная мера усложнить работу по вводу проблемных объектов в Петербурге?
– Все нововведения закона направлены в первую очередь на защиту прав собственников и наделяют уполномоченные банки обязанностью контроля за целевым использованием привлеченных средств граждан. И цель этих новаций – предотвратить появление новых пострадавших участников долевого строительства. Мы приняли вызовы, которые перед нами были поставлены. Я говорю, в частности, об открытии спецсчетов застройщиками: у нас на сегодняшний день более 160 застройщиков (с более чем 400 объектами, находящимися в стадии строительства), среди которых около 5% не открыли на текущую дату спецсчета. Таким образом, строительный комплекс справился с поставленной задачей и, надеюсь, дальше будет исполнять все необходимые законодательные нормы, направленные на безопасность граждан, приобретающих жилье на стадии строительства, от возможных рисков долгостроя и действий со стороны недобросовестных застройщиков. По всем проблемным объектам планомерно ведется завершение строительства в рамках утвержденной «дорожной карты», где также прописан комплекс мер по решению проблем граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. С этим документом можно ознакомиться в открытом доступе, на сайте Комитета по строительству.