Сергей Луценко: «Наступило время новых стандартов сервиса в проектировании»
О компании, специфике ее деятельности, особенностях современного рынка проектных работ, а также о сформированной новой концепции взаимоотношений с заказчиками «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «Дорианс» Сергей Луценко.
– Сергей Валентинович, расскажите, пожалуйста, немного об истории возглавляемой Вами компании. Когда она вышла на рынок?
– Компания была создана в феврале 2008 года. Я, можно сказать, потомственный проектировщик, к этому времени наработал, как мне субъективно казалось, уже приличный опыт в проектной и строительной сфере и «созрел» для создания собственного бизнеса, хоть мне и было всего 25 лет. Моя мама – Надежда Ивановна Пиппа, многие годы проработавшая в институте «Ленаэропроект», затем в компании «Дортехнологии», – стала главной моей опорой в первые годы существования ООО «Дорианс». Специалисты, пришедшие в компанию в 2008–2011 годах, составили ее надежный, костяк, прошедший, как говорится, испытание временем. Семь человек из них до сих пор со мной.
Так сложилось, что создание собственного бизнеса практически совпало с кризисом конца 2008-го – 2010 годов. Мы закончили тогда работу над проектом «Нового Оккервиля» в Кудрово для компании «Отделстрой» и только вышли в «самостоятельное плавание», как грянул кризис. И с его приходом рухнули имевшиеся принципиальные договоренности о нашей работе по ряду проектов. Востребованность наших услуг в Санкт-Петербурге оказалась практически нулевой, и тогда мы вышли в регионы. Это была очень сложная работа: убедить заказчиков в профессиональной состоятельности молодой компании, но мы сумели это сделать. Именно в те сложные годы был наработан бесценный опыт работы в регионах, и она продолжается по сей день. География наших объектов сейчас очень широка: от Мурманской и Архангельской областей до Краснодарского края и от Псковщины до Дальнего Востока.
Когда ситуация в экономике и, в частности, в строительстве, нормализовалась, мы, разумеется, вернулись в Северную столицу, и с 2011 года большинство наших проектов находится именно здесь. Так как именно местные заказы создают лояльную клиентскую базу, она у нас сейчас очень достойная.
– На каких работах специализируется компания?
– «Дорианс» осуществляет широкий спектр проектных работ по зданиям различного назначения, автомобильным дорогам, инженерным сетям, мостам и путепроводам, коттеджным поселкам, проектам планировки и межевания территорий, очистным сооружениям, а также ведет геодезические, геологические, экологические и гидрометеорологические изыскания.
Нашими клиентами являются крупные петербургские застройщики. Это Группа ЦДС, Setl City, СК «Петрострой», ИСК «Отделстрой», ГК ФСК (ранее – ФСК «Лидер»), ИСК «Мегалит» и многие другие. Среди наших заказчиков также мировой производитель алюминия ГК «РУСАЛ», крупнейший в Ленобласти гольф-клуб Mill Creek, международная ГК «Хуа Жень», ритейлер «Магнит», автопроизводитель грузовиков «МАН Трак энд Бас РУС» и др. Немало мы работаем и по госзаказу. В этой сфере наших заказчики – Правительства Петербурга, Ленинградской, Свердловской, Новгородской и иных областей, администрации многих городов и муниципальных образований, а также такие ведомства, как «Росавтодор», ГКУ «Ленавтодор», ГУП «ТЭК СПб», ГБУ «Курорты Краснодарского Края» и пр. Всего у нас было свыше 200 корпоративных заказчиков, для которых мы выполнили уже порядка 500 проектов. Из соотношения цифр несложно сделать вывод, что для многих клиентов «Дорианс» стал постоянным партнером.
– Проектирование относится к достаточно конкурентным рынкам. Как вам удалось занять и отстоять свою нишу?
– Действительно, конкуренция на рынке проектирования серьезная. Но нам удалось найти несколько базовых опорных точек, сформировать и закрепить преимущества, которые делают нас привлекательными для заказчиков.
Одно из важнейших из них – это сложившийся высокопрофессиональный коллектив. У нас 25 постоянных сотрудников, 7 из которых, повторюсь, работают в «Дорианс» уже более 9–11 лет. Постоянный коллектив – это очень важное условие для эффективной работы, объясняется это ситуацией, сложившей сегодня на рынке проектирования.
В России существуют и работают большие, часто созданные еще в советский период проектные институты. Там собраны действительно профессиональные кадры. Но сам масштаб, структура таких организаций, большое число руководящих работников – приводят к тому, что, во-первых, эти структуры достаточно неповоротливы, ограничены в своих действиях массой регламентов и бюрократических моментов. А во-вторых, большинство из них – именно в силу масштаба – заинтересованы в крупных, долгосрочных проектах, с соответствующей оплатой и возможностью занять большой штат. Малые и средние объекты для них не привлекательны.
С другой стороны, не секрет, что для некрупных проектов небольшие компании нередко формируют временные команды специалистов, привлекая фрилансеров на выполнение отдельных задач. Это дает определенную гибкость, но при этом часто страдает качество работы, она не проходит экспертизу, как следствие – затягиваются сроки выполнения заказа. Фрилансеры же часто ненадежны, фактически могут в любой момент выйти из команды. Иногда на одном небольшом проекте может смениться две-три группы работников, что тоже, мягко говоря, не сокращает сроки и не улучшает качество итогового результата.
Сочетание этих факторов и открывает прекрасное «окно возможностей» для нашей компании. С одной стороны, мы сохраняем необходимую гибкость в работе, готовы оперативно реагировать на ставящиеся задачи, пожелания клиентов. С другой стороны, стабильный профессиональный коллектив (я не случайно выделил его как одно из наших основных конкурентных преимуществ) позволяет нам решать эти задачи с максимальной скоростью и гарантированным качеством. Еще Дарвин учил: выживают не самые крупные, а лучше всего приспосабливающиеся к изменениям, которые происходят. На рынке ситуация фактически аналогичная.
Наша мобильность проявляется также и в готовности учиться, быстром внедрении, освоении и использовании в работе современных цифровых технологий и инновационного оборудования, которые упрощают и ускоряют все процессы. Работа в определенном смысле поставлена на поток. Пока подготовленный пакет документов находится на согласовании у монополистов или на экспертизе, группа разработчиков не сидит в ожидании результата, а трудится над следующим проектом. При сравнительно небольшом, но профессиональном штате такая система позволят вести работу со многими заказами одновременно. Обеспечиваются высокая скорость проектирования, возможность предложить клиентам весьма конкурентные цены, широкая география присутствия на рынке.
Следствием реализации таких подходов стало то, что за срок чуть более десяти лет «Дорианс» превратился в постоянного надежного партнера для многих крупных компаний, расширил как географию, так и направления проектирования, наработал солидное портфолио выполненных заказов, занял твердые позиции на рынке.
– Вы предлагаете клиентам новую концепцию взаимоотношений «Прозрачное проектирование». Что сподвигло Вас к такому неординарному подходу?
– Многолетний опыт общения с клиентами привел меня к выводу, что они заинтересованы в большей погруженности в процесс проектирования, в понимании, что именно сейчас делается по их заказу, какие силы задействованы, какие работы осуществляются. Им также нужна возможность для оперативного влияния на производственные процессы, чтобы результат соответствовал их ожиданиям. И «Прозрачное проектирование» стало нашим ответом на запросы, которые появлялись у наших заказчиков.
Есть проектные компании, способные подготовить качественную документацию. Но в современном мире важен не только конечный результат. Очень большую роль играет сервис – это касается практически всех сфер. И проектирование не исключение. Вот новый уровень качества обслуживания, погружения клиента в процесс подготовки проекта, его возможности влиять на нашу работу – мы и предлагаем.
«Прозрачное проектирование» – новый уровень доверия
ГК «Дорианс» предлагает своим клиентам получить новый уровень доступа к ходу проектирования, обеспечивающий полную открытость всех производственных процессов для заказчика. Концепция «Прозрачное проектирование» – это ответ на последние тренды как в сфере технологий, так и области межчеловеческих коммуникаций.
Взаимоотношение и успешное взаимодействие между субъектами бизнеса, как и между отдельными людьми, в очень большой степени зависит от степени доверия. Поднять ее планку на невиданную прежде высоту предлагает ГК «Дорианс».
Чего хочет клиент?
Руководство компании проанализировало пожелания современного заказчика к исполнителю работ в сфере проектирования. Если свести их буквально к двум словам, то становится ясно: клиент «хочет доступа». Старая народная поговорка «Доверяй, но проверяй» воплощается в требование взаимодействия с партнерами.
Проектирование – процесс достаточно длительный. А стандартная фраза по телефону или в электронном письме «Не беспокойтесь, работа идет по графику» – сегодня мало кого устраивает. Заказчика интересует четкая уверенность, что проект действительно разрабатывается, увязывается с ресурсоснабжающими организациями, согласовывается с надзорными органами и т. д. В случае задержек он хочет знать их причины, быть уверенным, что они вызваны объективными обстоятельствами, а не халатным отношением подрядчика.
Кроме того, заказчик хочет иметь возможность максимально оперативно контактировать с исполнителями, вносить свои замечания, получать аргументированный ответ, почему выбрано то или иное решение в каждом конкретном случае. Другими словами, клиент хочет получить результат, максимально соответствующий его пожеланиям.
Немаловажен для заказчика и фактор стабильности работы исполнителя, его загруженности, востребованности на рынке, наличия у него штата квалифицированных работников.
Коротко говоря, клиент хочет спокойствия и уверенности, что деньги тратятся не напрасно, работа идет с максимальной скоростью, а его пожелания учтены. Обеспечить все это способно только наличие доступа к процессу проектирования. Только когда заказчик получит контроль над производством работ, он будет уверен, что все идет как надо.
Код доступа
Все эти пожелания и призвана удовлетворить концепция «Прозрачное проектирование», внедренная ГК «Дорианс» в августе этого года. При ее реализации на практике используются современные решения в области коммуникаций, общения в режиме онлайн, обеспечения доступа к массивам информации.
Оперативность. С помощью SMS-сообщений клиент оперативно получает информацию о каждом шаге работы над проектом. Он точно знает, что работа идет, понимает, на каком этапе она находится, видит, если возникли какие-то сложности.
Информированность. Клиент получает доступ к корпоративной системе Bitrix24, в которой ставятся те или иные задачи конкретным исполнителям. Он может оценить оперативность работы сотрудников компании.
Структурированность. Задачи в системе ставятся на основе проработанных бизнес-процессов к каждому конкретному виду проектных работ.
Общение. Использование онлайн-мессенджера позволит заказчику задавать волнующие его вопросы и получать оперативные ответы по ходу разработки проекта. Клиент становится активной стороной в ходе выполнения заказа: может высказать пожелания по текущему этапу разработки проекта и получить обратную связь.
Облако. Заказчику обеспечивается доступ к облачному хранилищу информации о его проекте (отметим, что конфиденциальность проектов других заказчиков при этом гарантируется). Немаловажно, что доступ обеспечивается к реальным рабочим файлам, а не просмотровым pdf-версиям. Все папки и файлы проекта имеют понятную для постороннего пользователя структуру. Они доступны круглосуточно, и их можно скачивать без каких-либо ограничений.
Онлайн. Ну и наконец клиенту дается возможность в режиме реального времени наблюдать и слушать, что происходит в каждом кабинете офиса компании – через сайты dorians.ru или прозрачное-проектирование.рф. Это дает точное понимание того, не разваливается ли подрядчик, не «разбегаются» ли сотрудники, насколько высока их занятость и пр. В силу непростой экономической ситуации в стране такая информация обеспечивает спокойствие за судьбу заказа.
«Мы исповедуем принцип полной открытости для клиента, мы обеспечиваем прозрачность нашей работы, чтобы он не сомневался в том, что работа над его заказом идет нормально. Это выход на новый уровень доверия между партнерами, обеспечиваемый современными коммуникативными и иными цифровыми технологиями. Сегодня концепция реализована в рамках тех решений, которые у нас уже используются. Но в перспективе, по мере появления новых технологий в этой сфере, мы планируем расширять формы доступа клиентов к нашей работе. Могу уже сейчас сказать, что наши заказчики высоко оценили концепцию «Прозрачное проектирование» и отмечают, что сервис соответствует их ожиданиям, их потребности в современных, продвинутых исполнителях», – отмечает генеральный директор ГК «Дорианс» Сергей Луценко.
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах