Татьяна Савина: «Банк УРАЛСИБ всегда чутко реагирует на ситуацию на рынке»
О текущих трендах на ипотечном рынке, результатах работы банка, а также улучшении условий по жилищному кредитованию «Строительному Еженедельнику» рассказала Исполнительный директор, Управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Санкт-Петербург Татьяна Савина.
– Татьяна Николаевна, расскажите, пожалуйста, о результатах работы петербургского филиала банка по итогам трех кварталов 2019 года.
– С начала 2019 года мы увеличили ипотечный портфель филиала более чем на 20%. Его доля в общем объеме розничных кредитов составила почти 50%. Постоянный рост и развитие рынка жилья, на мой взгляд, стимулируют достаточно активный рост этих показателей. Растет и объем выдач: филиал в Петербурге в III квартале этого года увеличил объем выдач на 35% по отношению к аналогичному периоду 2018 года, и более чем на 50% – ко II кварталу 2019 года.
– Как повлиял на объемы выдачи ипотеки в первой половине года рост процентных ставок?
– Некоторый сдерживающий эффект на развитие рынка ипотеки это, конечно же, оказало. Но не могу сказать, что слишком большой. Потому что если смотреть на ситуацию со стратегической точки зрения, задача по улучшению жилищных условий для огромного числа граждан сегодня ничуть не потеряла актуальность. А значит, спрос на ипотеку, как самый доступный способ эту задачу решить, принципиально не меняется. Ведь если смотреть «среднесрочно», ставка в начале года подросла незначительно – и все равно была ниже ее уровня в 2015–2017 годах. Поэтому данный фактор практически не повлиял на рынок.
– Сегодня тренд изменился. Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ банки улучшают свои условия по ипотечному кредитованию. Каковы условия кредитования в Банке УРАЛСИБ?
– Мы чутко реагируем на макроэкономические изменения и обеспечиваем высокую конкурентоспособность условий наших ипотечных программ на рынке. Именно поэтому за последние месяцы мы неоднократно снижали процентные ставки по ипотечным продуктам. Так, снижение ставок было в июне, августе и сентябре 2019 года. В октябре наш банк в очередной раз корректирует ставки по основным ипотечным программам, которые благодаря этому станут еще более доступны для наших клиентов.
В июне 2019 года была запущена ипотечная программа для семей с детьми, с господдержкой. Напомню, что программа действует для семей с двумя и более детьми, где второй и последующие дети родились не ранее 1 января 2018 года. По этой программе только за июль–сентябрь банк в целом выдал кредитов на сумму более 500 млн рублей.
– Какие еще меры стимулирования спроса предпринимаются банком?
– Банк УРАЛСИБ снизил размер первоначального взноса по программе ипотечного кредитования при покупке строящегося жилья у ключевых партнеров-застройщиков. Среди них такие известные компании, как «Группа ЛСР», Setl Group, Группа «Эталон», Группа ЦДС и многие другие (с полным списком партнеров можно ознакомиться на сайте банка в разделе «Документы и тарифы»).
С июля 2019 года рынок перейдет на проектное финансирование, которое коренным образом изменит правила игры на рынке. Как изменится подход застройщиков к формированию своего продукта?
«Строительный Еженедельник» беседовал с заместителем председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
Ниной Креславской.
– Нина Абрамовна, бизнес-эксперты говорят, что введение проектного финансирования неизбежно приведет к росту цен на новостройки. Чиновники уверяют, что этого не произойдет. Какой точки зрения придерживаетесь Вы?
– Со второго полугодия 2019-го все проекты застройщиков, кроме тех, что находятся в высокой степени готовности, будут реализовываться на условиях проектного финансирования. Примерные расчеты показывают – затраты девелоперов в среднем возрастут на 10%. Надо сказать, что на рынке Петербурга и Ленобласти большую долю занимают проекты эконом- и комфорт-класса. Рентабельность этих проектов – 5–10%, и они, по мнению банков, которые теперь будут определять, быть или не быть новому строительству, – попадают в зону риска. Чтобы получить проектное финансирование и реализовать эти проекты, застройщики вынуждены будут поднимать цены. Причем по законам рынка эта тенденция не ограничится масс-маркетом, а затронет все сегменты.
– Готова ли ГК «РосСтройИнвест» к работе с банками? Какая часть текущих проектов компании будет реализовываться уже по новым правилам?
– Здесь нет для нас ничего нового. ГК «РосСтройИнвест» давно и успешно взаимодействует с банками, привлекая кредитные средства, причем не только для жилищного строительства, но и на крупные бюджетные стройки. Мы всегда точно и четко выполняем взятые на себя обязательства. Наши давние и постоянные партнеры – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург».
Наш инвестиционный цикл сложился таким образом, что к началу этого года мы успешно ввели в эксплуатацию большую часть своих объектов и начали строить несколько новых жилых комплексов. Поэтому значительная часть наших текущих проектов попадает под эскроу-счета. Впрочем, мы не видим в этом каких-то сложностей. Все наши новые ЖК сбалансированы, конкурентоспособны, имеют отличную локацию, востребованы покупателями, и переход на эскроу – скорее вопрос просто технический.
– Будут ли меняться формирование, упаковка девелоперских проектов?
– Я не случайно, отвечая на предыдущий вопрос, говорила о сбалансированности. В новых условиях именно баланс между объемами строительства и объемом продаж станет залогом успешного развития и завершения проектов. Темпы продаж не должны отставать от темпов строительства. Понятно, что, например, для проектов комплексного освоения территорий этот баланс выдержать будет очень сложно. Проекты КОТ имеют длительный срок реализации, требуют значительных инвестиций на первоначальных этапах, а положительный, скажем так, денежный поток проявляют только на завершающих стадиях. Как решать эту задачу теперь – совершенно не ясно. Неслучайно многие застройщики сейчас «нажали на паузу» по крупным проектам и ждут лучших времен.
Мы постоянно занимаемся подбором новых земельных участков, и сейчас наш формат – небольшие территории в хорошей локации для реализации проектов «комфорт-плюс», «бизнес». «Пятна» эконом-класса мы пока не рассматриваем.
– Изменится ли подход застройщиков к выводу на рынок продукта на ранних этапах строительства? Будет ли по-прежнему выгодно приобретать квартиры «на котловане»?
– Застройщики будут продолжать продавать дешевле на старте. Это связано с тем, что размер процента по кредиту зависит от объема продаж и сроков строительства. Застройщики заинтересованы в том, чтобы продажи были энергичными, а стройка шла быстро. Это зависит от локации, класса проекта, стадии его реализации и т. д.
– Ряд проектов, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела в прошлом году, имел несколько отличный архитектурный облик от тех, что были реализованы ранее. Здесь тоже есть влияние новых рыночных условий?
– Мы уже накопили большой опыт в строительстве – и в определенный момент пришли к выводу, что для сегодняшнего потребителя внешняя красота жилого комплекса не столь значима, как, скажем, внутренняя часть здания и его функциональность. Не могу сказать, что технологии победили красоту, но они ее точно существенно дополнили. Сегодня мы отталкиваемся от функциональных планировочных решений, эффективно организованных общественных пространств, современных технологических решений. Надо сказать, что этот «перелом» в подходах совпал со стартом нашего первого проекта в Москве. Отмечу, что столичные девелоперы давно уже осознали значимость функционального подхода. И некоторые из этих наработок достойны заимствования. Но, безусловно, нашу «фишку» – классную архитектуру – мы стремимся сохранить.
Напомню, в Москве мы приступаем к строительству нашего проекта – ЖК премиум класса «11».
– С чем связано такое оригинальное название – «11»?
– Тут, как и всегда, игра смыслов. С одной стороны, это просто адрес: ул. Звенигородская, 11. А с другой – да, «первый» и «единственный», это в смысле качества и предпочтений. А кроме того, есть отсылка и к архитектурному облику – две красивые высокие башни. Отмечу, что названия наших жилых комплексов всегда отличает интересная смысловая нагрузка. Например, ЖК TERRA – не только улица Земледельческая, где комплекс будет возведен, но и обретение «своей территории для комфортной жизни». А ЖК FAMILIA на Петровском острове – «фамильная драгоценность», «родовое гнездо».
– Возвращаясь к введению проектного финансирования, спрошу: на Ваш взгляд, это новая ступень к цивилизованному рынку или шаг назад?
– Безусловно, правительством страны движет желание навести порядок в долевом строительстве. Но, на наш взгляд, это шаг не до конца продуманный. Да, по такому же пути идут и европейские страны. Но там ставка по кредиту составляет 3–4%. А у нас – 12–15%. Это очень большая разница, она ляжет на себестоимость квадратного метра. Такой подход объясняется, вероятно, желанием правительства усилить позиции банковского сектора.
Важная часть этого вопроса – ипотечная ставка. Не буду рассказывать, насколько дешевле ипотечные кредиты в той же Европе, но у нас сегодня в среднем это 10,5%. Снижение ипотечной ставки хотя бы до 8% – условие дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Да, может быть, это громкое заявление, но это задача государственного масштаба, ведь строительный сектор входит в пятерку отраслей, которые обеспечивают основной вклад в ВВП государства.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Путин потребовал не снижать темпы строительства жилья при переходе на эскроу-счета
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Якушев: жилье после перехода на проектное финансирование может подорожать на 5-6%