Андрей Воропаев: «С объемами мы справляемся»
25 сентября текущего года Фонд капитального ремонта Ленобласти отметил шестилетие со дня создания. За это время были обновлены фасады, крыши и инженерные системы в тысячах домов. Модернизируется и сама система управления производством работ. О новых тенденциях, исполнении региональной программы и ее специфике мы беседуем с управляющим Фонда Андреем Воропаевым.
– Андрей Леонидович, как в целом в этом году идет реализация программы капитального ремонта в области? Каков общий объем финансирования на 2019 год?
– Общий объем финансирования по программе капремонта в 2019 году – почти 2,74 млрд рублей. По состоянию на 1 сентября уровень реализации трехлетней программы 2017–2019 годов составляет 71%. К концу года планируем завершить ее исполнение.
– В этом году День рождения области праздновали в Бокситогорске. Что удалось сделать там по программе капремонта?
– Всего в Бокситогорске велись работы по 37 многоквартирным домам, проведены 49 видов работ. Для их выполнения Фондом капремонта были заключены договоры с шестью подрядными организациями на общую сумму более 366,1 млн рублей.
Чтобы сделать все в срок и качественно, подрядчики были вынуждены выполнить дополнительный, довольно значительный объем работ.
Так, вместо предусмотренного проектной документацией объема отбивки штукатурки в 10–30% выполнены работы в объеме от 50% до 80% по 12 многоквартирным домам. На четырех домах восстановлена лепнина, на двух – пришлось демонтировать аварийные балконы и заново их восстанавливать. Но благодаря слаженной работе всех участников данного процесса нам удалось подарить жителям практически обновленный город.
– Количество домов, участвующих в программе, год от года растет. Удается ли справиться с объемами? Есть ли, на Ваш взгляд, слабые места в программе?
– Рост количества домов не влияет на нашу работу, с объемами мы справляемся. Есть только одна существенная проблема, влияющая на исполнение программы, – некорректные параметры домов, т. е. данные об объемах, площадях, предоставляемые управляющими компаниями и администрациями муниципальных образований в Комитет по ЖКХ Ленобласти при формировании программы. Впоследствии при выполнении проектно-изыскательских работ часто выявляется несоответствие фактических объемов тем объемам, что указаны. А это, в свою очередь, влечет удорожание работ.
В такой ситуации Фонду необходимо подавать документы в Комитет по ЖКХ Ленобласти для внесения изменений в программу, проводить заново работу по организации собраний собственников жилья, получать новые протоколы с увеличенной стоимостью. Данный процесс занимает долгое время. Также это зачастую влечет перенос капремонта на более поздний период. К сожалению, не все виды работ можно выполнять круглый год, поскольку они зависят от погодных условий.
Чтобы решить проблему, сегодня Фонд формирует группу обследования, которая будет выезжать на объекты и сверять объемы. При такой работе мы будем выявлять несоответствия заранее, что позволит свести эту проблему до минимума.
– Как в области решается вопрос с подрядчиками, как избежать случаев появления на рынке нечистоплотных и некачественно работающих компаний?
– В Фонде создан отдел контроля качества производства работ. Специалисты ежедневно выезжают на объекты и проверяют, насколько подрядчики соблюдают графики, технологии производства, общаются с жителями.
По условиям договоров, подрядчики несут ответственность за качество выполненных работ как в ходе проведения ремонта, так и после его завершения в течение всего гарантийного срока – он составляет пять лет.
Сегодня Фондом создан и ведется Реестр по гарантийным обязательствам подрядчиков. Информация в него заносится, в частности, по обращениям граждан, управляющих организаций, органов местного самоуправления.
Также мы привлекаем сторонний строительный контроль, который обеспечивает сквозную проверку всех поступающих на стройплощадку материалов и оборудования, ведет операционный контроль выполняемых работ.
– Участвует ли Фонд в работе по разработке необходимых ГОСТов, необходимых для современной системы капитального ремонта?
– Фонд ведет мониторинг современных методов работы. Активно используем опыт, применяемый коллегами в Калининградской и Псковской областях. Большое внимание уделяется проблемам энергосбережения, внедряются новации по утеплению фасадов, крыш и чердаков. В части электроснабжения внедрены светодиодные светильники, датчики освещенности и движения, что значительно снижает расходы собственников.
В свою очередь, Фонд готов поделиться своими наработками со всеми, в том числе и с Ассоциацией региональных операторов, являющейся основной площадкой по обмену опытом и инициатором изменений в действующее законодательство, как в части разработки необходимых ГОСТов и технических условий на производство работ, так и в части изменения правил формирования адресных программ капитального ремонта в целом.
– Как реализуется программа замены лифтов?
– Краткосрочным планом 2019 года обозначены работы по замене лифтового оборудования в пяти районах области – Тихвинском, Кингисеппском, Лужском, Волховском и Гатчинском. Всего предусмотрена замена 123 лифтов в 34 МКД на общую сумму 248,6 млн рублей. По договорам подряда работы выполняют ООО «СПБЛЗ», ООО «Курс», ООО «Русслифт». Всего на данный момент введены в эксплуатацию уже 83 лифта.
– Какова динамика изменения уровня собираемости взносов? В каких районах области взносы за капремонт платят исправно, а какие относятся к аутсайдерам по оплате?
– Увеличение собираемости взносов после внедрения единого платежного документа силами Единого информационно-расчетного центра Ленобласти составляет в среднем 5–7% в год. Фонд передал начисления по всем лицевым счетам с января 2019 года.
За весь период – с 1 мая 2014 года по 1 августа 2019 года – собираемость составила 85,5%. Если смотреть по годам, то складывается хорошая тенденция роста: в 2018 году – 91,3%, в 2019-м – 97%.
Наилучшие показатели в 2019 году – у Тихвинского (106%) и Гатчинского (102%) районов, включая погашение задолженности за предыдущие периоды. Самый низкий результат – у Всеволожского района (87%). Здесь играют свою роль нежелание собственников новостроек, находящихся на гарантии у застройщиков, оплачивать взносы, и низкий уровень информирования граждан муниципальными органами власти о включении их домов в региональную программу.
– В этом году Фонд стал активно общаться с жителями онлайн. Помогает ли это в решении вопросов?
– Информационное сопровождение работы Фонда ведется по нескольким направлениям. Обновлен интерфейс официального сайта, на нем можно увидеть конкурсную документацию, отчеты, ответы на часто задаваемые вопросы, узнать новости Фонда и ЖКХ, использовать функцию обратной связи для получения консультации специалиста. Для этих же целей существуют страницы Фонда в социальных сетях «ВКонтакте» и Instagram. Благодаря взаимодействию с группами городов и поселений Ленобласти, нашу информацию может получить все большее число граждан. Также для оперативного реагирования у нас работает колл-центр. Весной и осенью традиционно звонков больше, порядка 100–120 в день. Большая часть вопросов связана с получением квитанций и разъяснением прав и обязанностей собственников жилья в части оплаты взносов
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.