Андрей Воропаев: «С объемами мы справляемся»
25 сентября текущего года Фонд капитального ремонта Ленобласти отметил шестилетие со дня создания. За это время были обновлены фасады, крыши и инженерные системы в тысячах домов. Модернизируется и сама система управления производством работ. О новых тенденциях, исполнении региональной программы и ее специфике мы беседуем с управляющим Фонда Андреем Воропаевым.
– Андрей Леонидович, как в целом в этом году идет реализация программы капитального ремонта в области? Каков общий объем финансирования на 2019 год?
– Общий объем финансирования по программе капремонта в 2019 году – почти 2,74 млрд рублей. По состоянию на 1 сентября уровень реализации трехлетней программы 2017–2019 годов составляет 71%. К концу года планируем завершить ее исполнение.
– В этом году День рождения области праздновали в Бокситогорске. Что удалось сделать там по программе капремонта?
– Всего в Бокситогорске велись работы по 37 многоквартирным домам, проведены 49 видов работ. Для их выполнения Фондом капремонта были заключены договоры с шестью подрядными организациями на общую сумму более 366,1 млн рублей.
Чтобы сделать все в срок и качественно, подрядчики были вынуждены выполнить дополнительный, довольно значительный объем работ.
Так, вместо предусмотренного проектной документацией объема отбивки штукатурки в 10–30% выполнены работы в объеме от 50% до 80% по 12 многоквартирным домам. На четырех домах восстановлена лепнина, на двух – пришлось демонтировать аварийные балконы и заново их восстанавливать. Но благодаря слаженной работе всех участников данного процесса нам удалось подарить жителям практически обновленный город.
– Количество домов, участвующих в программе, год от года растет. Удается ли справиться с объемами? Есть ли, на Ваш взгляд, слабые места в программе?
– Рост количества домов не влияет на нашу работу, с объемами мы справляемся. Есть только одна существенная проблема, влияющая на исполнение программы, – некорректные параметры домов, т. е. данные об объемах, площадях, предоставляемые управляющими компаниями и администрациями муниципальных образований в Комитет по ЖКХ Ленобласти при формировании программы. Впоследствии при выполнении проектно-изыскательских работ часто выявляется несоответствие фактических объемов тем объемам, что указаны. А это, в свою очередь, влечет удорожание работ.
В такой ситуации Фонду необходимо подавать документы в Комитет по ЖКХ Ленобласти для внесения изменений в программу, проводить заново работу по организации собраний собственников жилья, получать новые протоколы с увеличенной стоимостью. Данный процесс занимает долгое время. Также это зачастую влечет перенос капремонта на более поздний период. К сожалению, не все виды работ можно выполнять круглый год, поскольку они зависят от погодных условий.
Чтобы решить проблему, сегодня Фонд формирует группу обследования, которая будет выезжать на объекты и сверять объемы. При такой работе мы будем выявлять несоответствия заранее, что позволит свести эту проблему до минимума.
– Как в области решается вопрос с подрядчиками, как избежать случаев появления на рынке нечистоплотных и некачественно работающих компаний?
– В Фонде создан отдел контроля качества производства работ. Специалисты ежедневно выезжают на объекты и проверяют, насколько подрядчики соблюдают графики, технологии производства, общаются с жителями.
По условиям договоров, подрядчики несут ответственность за качество выполненных работ как в ходе проведения ремонта, так и после его завершения в течение всего гарантийного срока – он составляет пять лет.
Сегодня Фондом создан и ведется Реестр по гарантийным обязательствам подрядчиков. Информация в него заносится, в частности, по обращениям граждан, управляющих организаций, органов местного самоуправления.
Также мы привлекаем сторонний строительный контроль, который обеспечивает сквозную проверку всех поступающих на стройплощадку материалов и оборудования, ведет операционный контроль выполняемых работ.
– Участвует ли Фонд в работе по разработке необходимых ГОСТов, необходимых для современной системы капитального ремонта?
– Фонд ведет мониторинг современных методов работы. Активно используем опыт, применяемый коллегами в Калининградской и Псковской областях. Большое внимание уделяется проблемам энергосбережения, внедряются новации по утеплению фасадов, крыш и чердаков. В части электроснабжения внедрены светодиодные светильники, датчики освещенности и движения, что значительно снижает расходы собственников.
В свою очередь, Фонд готов поделиться своими наработками со всеми, в том числе и с Ассоциацией региональных операторов, являющейся основной площадкой по обмену опытом и инициатором изменений в действующее законодательство, как в части разработки необходимых ГОСТов и технических условий на производство работ, так и в части изменения правил формирования адресных программ капитального ремонта в целом.
– Как реализуется программа замены лифтов?
– Краткосрочным планом 2019 года обозначены работы по замене лифтового оборудования в пяти районах области – Тихвинском, Кингисеппском, Лужском, Волховском и Гатчинском. Всего предусмотрена замена 123 лифтов в 34 МКД на общую сумму 248,6 млн рублей. По договорам подряда работы выполняют ООО «СПБЛЗ», ООО «Курс», ООО «Русслифт». Всего на данный момент введены в эксплуатацию уже 83 лифта.
– Какова динамика изменения уровня собираемости взносов? В каких районах области взносы за капремонт платят исправно, а какие относятся к аутсайдерам по оплате?
– Увеличение собираемости взносов после внедрения единого платежного документа силами Единого информационно-расчетного центра Ленобласти составляет в среднем 5–7% в год. Фонд передал начисления по всем лицевым счетам с января 2019 года.
За весь период – с 1 мая 2014 года по 1 августа 2019 года – собираемость составила 85,5%. Если смотреть по годам, то складывается хорошая тенденция роста: в 2018 году – 91,3%, в 2019-м – 97%.
Наилучшие показатели в 2019 году – у Тихвинского (106%) и Гатчинского (102%) районов, включая погашение задолженности за предыдущие периоды. Самый низкий результат – у Всеволожского района (87%). Здесь играют свою роль нежелание собственников новостроек, находящихся на гарантии у застройщиков, оплачивать взносы, и низкий уровень информирования граждан муниципальными органами власти о включении их домов в региональную программу.
– В этом году Фонд стал активно общаться с жителями онлайн. Помогает ли это в решении вопросов?
– Информационное сопровождение работы Фонда ведется по нескольким направлениям. Обновлен интерфейс официального сайта, на нем можно увидеть конкурсную документацию, отчеты, ответы на часто задаваемые вопросы, узнать новости Фонда и ЖКХ, использовать функцию обратной связи для получения консультации специалиста. Для этих же целей существуют страницы Фонда в социальных сетях «ВКонтакте» и Instagram. Благодаря взаимодействию с группами городов и поселений Ленобласти, нашу информацию может получить все большее число граждан. Также для оперативного реагирования у нас работает колл-центр. Весной и осенью традиционно звонков больше, порядка 100–120 в день. Большая часть вопросов связана с получением квитанций и разъяснением прав и обязанностей собственников жилья в части оплаты взносов
Заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин рассказал «Строительному Еженедельнику» о модернизации Киришского домостроительного комбината, входящего в холдинг. По словам девелопера, техническое перевооружение предприятия сделает его продукцию весьма востребованной на строительном рынке и удовлетворит все запросы заказчиков.
– Максим Владимирович, в связи с чем было принято решение о модернизации Киришского ДСК?
– Любое производственное предприятие требует регулярной модернизации и технического обновления. Особенно это касается строительной сферы, прогресс которой не стоит на месте. Для корпорации «ЛенРусСтрой», в которую входит Киришский ДСК, модернизация предприятия носит и стратегический характер. Она позволит снизить себестоимость выпускаемой продукции, повысить ее маржинальность и сделать весьма востребованной у других игроков строительного рынка.
Аргументирую, с чем связан такой наш оптимистичный прогноз. Дело в том, что российская строительная отрасль сейчас серьезно меняется. Это связано и с последними поправками в 214-ФЗ, и с обязательным переходом к 2020 году на проектное финансирование строительства жилых объектов, которое, кстати, мы у себя уже задействовали. В связи со всеми этими нововведениями уже совсем скоро девелоперский рынок изменится, все его игроки встанут на одну стартовую линию. Составляющими успешности строительных проектов будут быстрота, надежность, качество. Застройщики остро ощутят и без того высокую конкуренцию на рынке. Многими из них будут пересмотрены решения о том, как развивать тот или иной проект. По нашим прогнозам и прогнозам независимых экспертов, следует ожидать, что объемы панельного домостроения в ближайшее время будут расти, так как именно панель позволяет в короткие сроки возвести многоэтажный жилой дом.
Причем особо востребованной будет продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и непосредственно приобретателя наших квартир. «ЛенРусСтрой» намерен делать ставку на модернизации производства Киришского ДСК и предложить продукцию, привлекательную для других игроков рынка.
– Что технологически нового вы готовы будете предложить?
– После проведения модернизации мы сможем изготавливать совершенно разные по высоте, ширине и длине панели. Новые производственные технологии помогут подстроить их размер под любые запросы клиентов. Допустим, если они захотят в своих проектах высокие потолки, то конструкции под них мы достаточно легко и быстро сможем сделать.
Панели Киришского ДСК позволят создавать любые планировки помещений, в том числе такие, что не доступны пока типовому панельному домостроению. Фактически возведение домов из наших панелей по своему конструктиву будет близко к монолитному строительству, при котором возможны любые планировки, но наша продукция позволит вести строительство в более короткие сроки. Я бы сравнил весь процесс с собиранием домиков в конструкторе «Лего».
Кроме того, нашим заказчикам мы сами сможем подсказать наиболее интересные планировочные идеи помещений. Фактически клиент сможет приобрести дом «под ключ» с минимальными затратами на его проектирование. Уже сейчас на сайте Киришского ДСК заказчик может выбрать планировочные решения панельных домов и рассчитать цену. В будущем, конечно, вариантов планировок будет значительно больше.
На мой взгляд, наш модернизированный ДСК должен стать фабрикой производства продукции, имеющей множество готовых решений, которые упрощают и оптимизируют строительство.
– В предлагаемых вами планировках квартир вы намерены ориентироваться и под запросы покупателей?
– Без знания текущих потребностей граждан далеко не уедешь. Поэтому прежде чем начать строить, важно провести маркетинговое исследование, понять, каким видят свое жилье потенциальные покупатели. У разных возрастных групп они свои. Также запросы граждан могут отличаться в зависимости от типа, класса жилья, его локации, построенных поблизости других жилых объектов.
В своих проектах мы уже ориентируемся на такие исследования, советуем это делать и нашим коллегам. Такой анализ рынка, может быть, стоит немалых денег, но он с лихвой окупится на стадии реализации жилищного проекта, так как девелопер понимает, для кого он строит.
– Каков технологически самый сложный этап модернизации предприятия?
– На мой взгляд, самое сложное – это разместить оборудование нового поколения на действующих площадях. Возможно, проще было бы снести завод и построить новый, но мы считаем, что он должен продолжать работать. Сейчас мы определяемся с изготовителем нового оборудования. Уже съездили в Китай, были в Германии, Финляндии, посмотрели российских производителей.
– В целом каков ожидаемый объем инвестирования в модернизацию?
– Приблизительная сумма инвестиций составляет 400 млн рублей. Модернизацию мы хотим провести поэтапно в течение 5 лет. Этапы мы разбили таким образом, чтобы они, завершая определенный цикл преобразований, не влияли на следующий, не тормозили производственный процесс.
Хочу добавить, что модернизация Киришского ДСК включает в себя не только замену оборудования, но и переход предприятия на энергоэффективное производство, требующее замены инженерных коммуникаций, котельной и многого другого. Это поможет снизить затраты на себестоимость нашей продукции, что также положительно отразится на ее конкурентных свойствах.
– На Ваш взгляд, каково будущее малоэтажного панельного домостроения?
– Перспективы отличные. Многие насытились жизнью в многоэтажных домах и уже задумываются о том, чтобы перебраться в малоэтажку. Полагаю, что в ближайшие 5-10 лет начнется бум на такой вид жилья. «ЛенРусСтрой» уже занимается двумя такими малоэтажными проектами. В перспективе, думаю, что их будет больше. Как и в строительстве типовых жилых домов, для малоэтажного строительства будут актуальны вопросы быстроты и качества.
– Можно ли говорить о том, что производственный спад на рынке удобен по времени для модернизации предприятий?
– Это действительно так. Чаще всего именно в ограниченных условиях цейтнота можно реализовать наиболее эффективные решения по дальнейшему развитию предприятия или компании. Кризис помогает пересмотреть какие-то моменты в текущей деятельности организации, избавиться от тормозящих элементов. Поэтому при правильно выстроенной стратегии с умом модернизированное в период неблагоприятной ситуации на рынке предприятие быстрее принесет прибыль его собственникам.
Справка
Киришский домостроительный комбинат – одно из старейших и динамично развивающихся строительных предприятий Ленинградской области. Образован в 1969 году. За годы своей деятельности предприятие возвело более 570 домов, свыше 2 млн кв. м жилья. В 2009 году КДСК вошел в корпорацию «ЛенРусСтрой». В настоящее время производственная мощность комбината составляет 160 тыс. кв. м жилья в год в крупнопанельном исполнении и 60 тыс. кв. м – по сборно-монолитной технологии.