Михаил Медведев: «Рынок надо опережать, если просто следовать за ним – останешься позади»
«Критика – точки роста», «Продукт должен быть простым в эксплуатации» и «Рынок необходимо в чем-то опережать» – эти принципы определяют стратегию Группы ЦДС вот уже 20 лет. Подводит итоги и рассказывает о перспективах компании генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
– Михаил Анатольевич, как менялись приоритеты в стратегии, философии вашей компании за 20 лет деятельности?
– Основа нашей философии и не менялась. Все до банального просто: хорошее – хорошо, плохое – плохо; хорошее воплощаем в жизнь, от плохого отказываемся. Понятно, что всякому хорошему предшествуют расчеты специалистов, прогнозирование результатов, оценка рисков и т. д. Но я рассматриваю ситуацию глобально: делаем – не делаем.
Сам по себе девелоперский бизнес объединяет усилия многих, структурирует пространство и наделяет его новыми важными функциями. Квартирный вопрос остается актуальным на протяжении многих лет. Это и привлекает – возможность решать задачи, имеющие важное значение для огромного числа людей. Но результат девелопмента – это не только конкретная квартира, но и преобразование территории, а это способствует уже развитию города в целом. И для ЦДС важным принципом с самого основания компании было постоянное развитие. Мы можем в чем-то ошибаться, но мы не можем остановиться.
– А как трансформировалось понимание хорошего для людей?
– За 20 лет существования компании стихийный рынок жилья превратился в цивилизованный. И если базовые, ключевые игроки и прежде стремились соблюдать определенные правила, то теперь все настолько регламентировано, что сложно даже представить двойные продажи или массовую заморозку объектов. А между тем это были основные проблемы рынка 20 лет назад.
Изменились не только рамки отношений «покупатель – продавец». Изменились и возможности продавца и покупателя. Сегодня мы используем массу инструментов: ипотечное кредитование, жилищные субсидии, материнский капитал, квартира в зачет. 10 лет назад финансовые возможности приобретения жилья были намного скромнее.
Поменялись представления покупателей о качестве. Раньше запросы к будущей квартире ограничивались классическим набором: не первый этаж и не последний, не торцевая, приобретенная у понятного продавца с минимальным риском недостроя. Особенности планировочных решений, возможность эффективной организации внутриквартирного пространства почти не рассматривались. С развитием рынка маркетинг стал неизбежным. Если 20 лет назад это было историей о продажах жилья, то теперь, с постоянным ростом конкуренции, это история о создании продукта, соответствующего запросам рынка, и выстраивании долговременных отношений с покупателями. Рынок жилищного строительства сегодня – это рынок конечного количества игроков, и это налагает на каждого участника еще больше обязательств.
Стоит сказать и о развитии рынка в смысле управленческой зрелости. Фактически от записных книжек менеджеров мы пришли к CRM, от проектирования на планшете (которое, разумеется, все равно до известных пределов сохраняется) – к цифровому трехмерному BIM-проектированию, от бумажного документооборота и архива – к электронному, от общения с клиентами по телефону – к омниканальной коммуникации.
При этом в чем-то мы развивались вместе с рынком, а в чем-то и опережали его. Например, мы отказались от практики жилищно-строительных кооперативов до того, как это было регламентировано законодательно. Рынок необходимо в чем-то опережать. Потому что если просто следовать за ним, то рано или поздно останешься позади.
– Чем ваш продукт сегодня отличается от остального рыночного предложения?
– Самое главное – сочетание цены и товарного предложения. Наше предложение – продукт, собранный из лучших практик, присутствующих на рынке, к которым добавлены опции, пока отсутствующие на рынке, но уже осознаваемые потребителем как желательные. За счет вертикально интегрированной структуры нашей Группы мы можем предлагать такой продукт потребителю за совершенно понятные деньги. При разработке любого продукта мы ориентируемся на поиск изящных, простых и ясных решений, которые впоследствии можно эксплуатировать легко и без неоправданных расходов для потребителя. За конечной простотой стоит сложная работа всех служб и подразделений ЦДС.
– Если бы Вы составляли список топовых объектов ЦДС, что бы в него включили?
– Сейчас мы сосредоточились на преобразовании старых промышленных территорий в разных районах Петербурга. Наш флагман – ЦДС «Чёрная Речка» – целый жилой квартал бизнес-класса, строится неподалеку от центра города. Локация определила существенный объем подготовительных работ и скрупулезный поиск наилучших архитектурно-планировочных решений на уровне квартала в целом, конкретного корпуса и далее в пределах этажа и отдельно взятой квартиры.
Клубный формат комплекса «Волковский» потребовал от нас еще более пристального внимания к мелочам. Главное в работе над этим проектом было соблюсти принцип уместности. В районе станции метро «Волковская» довольно интересная застройка, преимущественно малоэтажная, мы сохранили атмосферу этого места – в доме всего четыре этажа, закрытая внутренняя территория и патио во дворе.
Еще два проекта, но уже комфорт-класса – «Полюстрово» и «Елизаровский» – строятся в районах, где исторически было много и жилья, и промышленных предприятий. В этом случае помимо стандартного набора задач мы решали вопросы, связанные с особенностями места. Например, в случае с реализацией проекта «Полюстрово» – это наличие действующего бизнес-центра с большим числом арендаторов, которые ранее были «завязаны» на старые инженерные сети в пределах застраиваемой территории.
Для меня каждый проект – это прежде всего вызов, задача, которую можно решить разными способами, но в известной степени – только одно решение единственно верное.
– Насколько уверенно ваша команда чувствует себя на рынке сегодня?
– Точно не на 100%: это позволяет оставаться в тонусе. Мы регулярно перепроверяем свои решения и их реализацию, чтобы понимать, куда, собственно, движемся. Рынок активен, ситуация меняется. Понятно, что глобальные изменения происходят примерно раз в пятилетие и стройка – процесс инерционный. Но определенная коррекция рынка имеет место постоянно, и надо синхронизировать нашу деятельность с ней.
– Какие идеи для улучшения продукта у вас в работе сейчас?
– Мы предметно прорабатываем возможности кастомизации продуктов. Цель – предоставить покупателю возможность выбора определенных характеристик жилья на этапе строительства: по отделке, дизайну и возможным дополнительным опциям в виде меблировки квартиры и оснащения бытовой техникой. Пакетный продукт такого рода есть и у нас, и у других девелоперов. Но мы сейчас работаем над тем, чтобы покупатель мог приобрести не фиксированное решение, а ту квартиру, которую он с помощью менеджера по продажам «соберет сам».
– До какого этапа строительства это возможно?
– Вот проработкой этих аспектов мы сейчас и занимаемся. Например, тестируем возможность реализации улучшенного варианта отделки квартир в уже продающемся объекте – ЦДС «Московский». Поскольку мы можем обеспечить более привлекательную цену, чем сетевые магазины, на ту же сантехнику премиум-класса, предложение о дополнительных опциях нашло позитивный отклик среди клиентов. Мы понимаем, что покупатель готов доплачивать за возможность выбора, «подгонки» квартиры под себя. Основной вопрос сегодня к нам и другим участникам рынка: «Как это эффективно организовать?» В октябре планируем тестировать этот сервис уже на всех объектах, квартиры в которых сдаются с отделкой.
Еще одна новая идея связана с управляющими компаниями и дополнительными услугами для наших жителей. У нас более 40 тыс. лицевых счетов и 2 млн кв. м жилья в управлении. И два месяца назад для еще более конструктивного взаимодействия с ними был запущен новый онлайн-проект – маркетплейс. По сути, это площадка для работы с аудиторией в режиме ежедневных покупок. При этом мы, аккумулируя спрос, выступаем посредником между жителями наших домов и компаниями – поставщиками разнообразных услуг, от поверки счетчиков до страхования. Партнеров выбираем тщательно: они должны быть такими же мобильными, как мы, предлагать цену чуть ниже среднерыночной, качество их услуг должно быть высоким. Сервис уже показал свою востребованность.
– Как построена работа с критикой в адрес компании? Как вы вообще к критике относитесь?
– Критики хватает на всех уровнях, и это нормально. Мы никогда не ставили барьеров в общении между компанией и внешней аудиторией. Охотно встречаемся с инициативными группами, ищем совместные пути выхода из каких-то сложившихся ситуаций. Другой вопрос, когда в Интернет и соцсети вбрасывается негативная информация, которая не имеет под собой никакой почвы. Понятно, что и эти запросы мы отрабатываем: ничто не должно оставаться без ответа. Но сильно по этому поводу не рефлексируем: надо работать с теми источниками и с теми смыслами, которые обладают дальнейшей жизнеспособностью. А тратить много сил на источники неуправляемые и без дальнейшей логики взаимодействия – попросту неразумно. Вообще, критика для нас – точка роста. Да, мы в чем-то несовершенны. Но учитываем конструктивные критические замечания и становимся только лучше.
– А какие проекты, не связанные непосредственно со строительством жилья, вы поддерживаете?
– Их довольно много. Об одних мы говорим, а другие реализуем, особо не афишируя, поскольку это делается не в целях рекламы. Благотворительность должна быть тихой.
Из наших публичных инициатив можно отметить ставший популярным в профессиональной среде конкурс «АрхПроект». Для себя мы видим в нем возможность аккумулировать оригинальные идеи молодых архитекторов и дизайнеров и обеспечить золотой кадровый резерв на будущее.
Накануне международной инвестиционной выставки MIPIM председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ирина Бабюк рассказала «Строительному Еженедельнику» об инвестиционной политике города и новых проектах.
– Ирина Анатольевна, в Сочи завершился российский инвестиционный форум. Какие проекты представил Петербург?
– На Форуме была представлена экспозиция Cанкт-Петербурга общей площадью 135 кв. м. На стенде были презентованы инвестиционные проекты города в сфере инноваций – новый фармацевтический комплекс компании BIOCAD, научный центр «Инноград науки и технологий» в городе-спутнике Южный, завод по переработке изношенных шин «Инноватех СПб», а также состоялась презентация ПАО «Ленэнерго» на тему инновационного развития умных сетей в Петербурге. Помимо этого, на выставочной экспозиции был представлен инвестиционный потенциал города – условия ведения бизнеса в Санкт-Петербурге, преференции для инвесторов, принципы градостроительной политики и перспективные инвестиционные проекты, в которые планируется привлечь частные средства.
– Были ли на Форуме особо отмечены петербургские проекты?
– Один из главных результатов Санкт-Петербурга на Форуме – получение двух престижных премий по инвестиционным проектам. Премия в сфере развития инфраструктуры и государственно-частного партнерства «РОСИНФРА» вручена за лучший проект в социальной сфере в 2016 году – создание и эксплуатация нового лечебно-реабилитационного корпуса СПб ГБУЗ «Городская больница №40 Курортного района» в Санкт-Петербурге. Также Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев вручил компании BIOCAD премию за лучший проект в сфере инноваций и высоких технологий – организация высокотехнологического производства биологических субстанций и готовых лекарственных форм для лечения онкологических и аутоиммунных заболеваний в Санкт-Петербурге.
– В середине марта в Каннах пройдет очередная международная выставка недвижимости MIPIM. Петербург традиционно принимает участие в этом форуме. Какие проекты планирует презентовать город в этом году?
– Санкт-Петербург традиционно, уже в 19-й раз, будет представлен на международной выставке инвестиционной недвижимости MIPIM в Каннах, на отдельном стенде площадью 230 кв. м.
Деловая программа Санкт-Петербурга будет включать дискуссии на темы развития градостроительной политики и инвестиционной сферы, а также стратегии развития города. Помимо этого, состоятся мастер-классы с зарубежными экспертами на темы создания стартапов в сфере инноваций в европейских столицах. Помимо этого, на стенде будет презентовано около 50 инвестиционных проектов в сферах транспорта, промышленности, энергетики, туризма и социального обеспечения.
– Недавно фронт-офис «единого окна» для инвесторов Санкт-Петербурга переехал на Московский проспект, 60. Почему был выбран именно этот адрес?
– Мы выбрали эту площадку, в первую очередь, для создания комфортных условий для инвесторов в рамках работы над инвестиционными проектами. При обращении во фронт-офис инвесторы получают консультации по вопросам предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции, присвоения инвестиционным проектам стратегического статуса, заключения соглашений о государственно-частном партнерстве. Сотрудники офиса занимаются решением любых вопросов, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, а также координируют взаимодействие инвестора с органами власти.
Наш новый офис разместился в холле бизнес-центра класса «А», где все помещения разделяют стеклянные стены. Такие интерьерные решения, в том числе, подчеркивают открытость всех процессов работы над проектами.
По статистике, в месяц во фронт-офисе получают консультации примерно 100 инвесторов. За все время работы мы отработали запросы около 4 тыс. инвесторов. Одной из самых востребованных услуг является предоставление земельных участков. Также проводится большое количество консультаций по проектам, реализующимся по механизму ГЧП и концессии. Такой механизм приобретает все большую популярность, так как позволяет выступать инвестору с частной концессионной инициативой.
– Если говорить об итогах 2016 года, какую динамику продемонстрировали основные показатели?
– В 2016 году в экономику Санкт-Петербурга было инвестировано 582,3 млрд рублей, что в текущих ценах на 61 млрд рублей больше, чем за аналогичный период 2015 года. В сопоставимых ценах рост составил 12,4%. Позитивным является факт восстановления в структуре инвестиций по основным фондам доли инвестиций на приобретение зданий и сооружений (44%), до уровня 2012 года (42%), после сокращения на протяжении 2013-2015 годов до 35%-36% (что было обусловлено оптимизацией инвестиционных программ предприятиями города в кризисный для экономики период).
По итогам девяти месяцев 2016 года в экономику Санкт-Петербурга поступило 4,8 млрд долларов прямых иностранных инвестиций, что на 12% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Снижение показателя отмечается на всей территории РФ (минус 14% по отношению к III кварталу 2015 года). Доля Петербурга в общем объеме прямых иностранных инвестиций РФ не изменилась и составила 6%. При этом отмечается постепенное замещение иностранных инвестиций внутренними.
В 2016 году многие показатели социально-экономического развития продемонстрировали положительную динамику. Восстановление темпов роста в сфере производства, строительства и логистики стало существенным стимулом роста и инвестиционного спроса в экономике города. Индекс физического объема инвестиций в основной капитал организаций со второго полугодия вышел на траекторию устойчивого роста, на фоне снижения этого показателя по России в целом.
Мы надеемся, что позитивная динамика сохранится и в текущем году, и планируем рост инвестиций минимум на 5%. За последние годы, благодаря продвигаемым нами инициативам, значительно возрос объем имущественной поддержки инвесторов. Сегодня созданы все условия для того, чтобы реально снижать инвестиционные затраты на период строительства.
– Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко поручил Комитету по инвестициям заниматься вопросами инвестиционных объектов незавершенного строительства. Что уже удалось сделать в этом направлении?
– Комитет по инвестициям с этой целью разработал распоряжение о создании Комиссии по инвентаризации объектов незавершенного строительства, которая будет заниматься объектами, строительство которых осуществлялось именно на инвестиционных условиях. Таких объектов будет двенадцать. По некоторым из них договор аренды будет заключаться сроком на три года для завершения строительства. В случае, если право собственности не было зарегистрировано, будет решаться вопрос, каким образом можно их достроить. В списке незавершенных инвестпроектов – здание Пробирной палаты на Канале Грибоедова, д. 51, лит. Б, и Казанской улице, бывшая территория больницы Марии Магдалины на 14-й линии Васильевского острова. Кроме этого, в перечне объект в Невском районе – на Искровском проспекте, участок 1, где еще в 2007 году планировалось реализовать торгово-бытовой комплекс «Искра», и др.
– Город уделяет много внимания развитию гостиничных объектов к ЧМ-2018. К каким проектам инвесторы проявляют интерес?
– Вьетнамская компания «Центр АТР-Сайгон» планирует вложить около 672 млн рублей в реконструкцию здания на Среднем проспекте Васильевского острова, 40, под гостиницу. Подана частная концессионная инициатива. Площадь здания составляет 3,5 тыс. кв.м. Планируется реконструкция под гостиницу уровня «три звезды». Срок проектирования составляет 27 месяцев, реконструкции – 43 месяца. В ближайшее время Комитет также ожидает заявок на реконструкцию под гостиницы зданий по ряду адресов. Город ведет активную работу по привлечению инвесторов в гостиничный сектор. Мы подготовили документ и в скором времени запустим общую программу по поддержке гостиничной инфраструктуры, включающую все меры поддержки, которые мы предложили инвесторам за последнее время.
– Когда город планирует заключать с ФК «Зенит» концессионное соглашение?
– Что касается самого значимого проекта для ЧМ-2018 – стадиона «Санкт-Петербург Арена», то концессионный договор на управление стадионом с ФК «Зенит» мы планируем подписать к 1 августа текущего года. Основные условия договора мы получили, к 15 марта будет рассчитана финансовая модель, которая будет учитывать, как доходы от проведения на стадионе различных мероприятий, так и расходы на его эксплуатацию и капремонт. К 15 апреля мы ждем от ФК «Зенит» официальную заявку по частной концессионной инициативе.
– Как развивается ситуация с реконструкцией Апраксина Двора?
– Работа разбита на несколько этапов, проект сложный, и быстро реализовать его невозможно. К реконструкции части корпусов, расположенных по внешнему периметру квартала, мы рассчитываем приступить уже в этом году. Летом будут объявлены торги на аренду корпусов 54, 55 и 57 под креативные пространства. Еще три корпуса – 37-38, 2 и 3 – инвесторы реконструируют за свой счет. Они принадлежат ТК «Питер», «Людмила» и «Невская оптика». Компании разрабатывают проект по размещению в них общественного питания и торговли.
– Ранее сообщалось, что создание креативных индустрий город планирует закрепить законодательно.
– Городской закон о фонде креативных пространств уже подготовлен и проходит согласование в профильных комитетах. Принятие закона позволит рассчитывать арендную ставку по минимальному коэффициенту, чтобы передавать инвесторам объекты недвижимости на торгах с минимальной стоимостью. Мы понимаем, что к некоторым интересным объектам могут проявить интерес сразу несколько компаний, и тогда ставка будет не настолько низкой, как город изначально предлагает.
Как раз на Форуме в Сочи очень активно обсуждался вопрос развития креативного сектора в российских регионах, так как все понимают, что это важное направление для развития современных городов. Также экспертами было отмечено, что креативная экономика способствует увеличению человеческого капитала и числа людей, занятых в креативном секторе, позволяет создать импульс для экономического и культурного прогресса. У Санкт-Петербурга в этой сфере есть все предпосылки для успешного развития.
– Вы предложили также создать Инвестиционный фонд Петербурга. В чем его смысл?
– Мы его создаем для удобства. Фонд будет аккумулировать средства бюджета, которые будут использованы для подготовки необходимой документации в рамках реализации на территории Санкт-Петербурга инвестиционных проектов по механизму государственно-частного партнерства. Объем бюджетных ассигнований фонда устанавливается законом о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год. Ассигнования планируется использовать для разработки проектной документации, концепций, технико-экономического обоснования и иной документации, необходимой для реализации социально-значимых инвестиционных проектов, в которых заинтересован город.
Кстати
В середине февраля в ходе официального визита петербургской делегации в южнокорейский Пусан во главе с вице-губернатором Санкт-Петербурга Михаилом Мокрецовым состоялась встреча в городском правительстве с вице-мэром Пусана Ким Чён Пхэ по вопросам сотрудничества двух регионов. С южнокорейской стороны в мероприятии также приняли участие директора департаметов в сферах управления портовой инфраструктурой, логистики морепродуктов, медицинского туризма и торговли.
Стороны обсудили возможное сотрудничество в рамках реализации инвестиционного проекта по созданию специальной экономической зоны «Аэрополис», а именно одного из ее направлений – электронной рыбной биржи. В настоящее время концепция проекта «Аэрополиса» дорабатывается совместно с Комитетом по инвестициям, Банком ВТБ и консалтинговой компанией Strategy Partners Group.