Михаил Медведев: «Рынок надо опережать, если просто следовать за ним – останешься позади»
«Критика – точки роста», «Продукт должен быть простым в эксплуатации» и «Рынок необходимо в чем-то опережать» – эти принципы определяют стратегию Группы ЦДС вот уже 20 лет. Подводит итоги и рассказывает о перспективах компании генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
– Михаил Анатольевич, как менялись приоритеты в стратегии, философии вашей компании за 20 лет деятельности?
– Основа нашей философии и не менялась. Все до банального просто: хорошее – хорошо, плохое – плохо; хорошее воплощаем в жизнь, от плохого отказываемся. Понятно, что всякому хорошему предшествуют расчеты специалистов, прогнозирование результатов, оценка рисков и т. д. Но я рассматриваю ситуацию глобально: делаем – не делаем.
Сам по себе девелоперский бизнес объединяет усилия многих, структурирует пространство и наделяет его новыми важными функциями. Квартирный вопрос остается актуальным на протяжении многих лет. Это и привлекает – возможность решать задачи, имеющие важное значение для огромного числа людей. Но результат девелопмента – это не только конкретная квартира, но и преобразование территории, а это способствует уже развитию города в целом. И для ЦДС важным принципом с самого основания компании было постоянное развитие. Мы можем в чем-то ошибаться, но мы не можем остановиться.
– А как трансформировалось понимание хорошего для людей?
– За 20 лет существования компании стихийный рынок жилья превратился в цивилизованный. И если базовые, ключевые игроки и прежде стремились соблюдать определенные правила, то теперь все настолько регламентировано, что сложно даже представить двойные продажи или массовую заморозку объектов. А между тем это были основные проблемы рынка 20 лет назад.
Изменились не только рамки отношений «покупатель – продавец». Изменились и возможности продавца и покупателя. Сегодня мы используем массу инструментов: ипотечное кредитование, жилищные субсидии, материнский капитал, квартира в зачет. 10 лет назад финансовые возможности приобретения жилья были намного скромнее.
Поменялись представления покупателей о качестве. Раньше запросы к будущей квартире ограничивались классическим набором: не первый этаж и не последний, не торцевая, приобретенная у понятного продавца с минимальным риском недостроя. Особенности планировочных решений, возможность эффективной организации внутриквартирного пространства почти не рассматривались. С развитием рынка маркетинг стал неизбежным. Если 20 лет назад это было историей о продажах жилья, то теперь, с постоянным ростом конкуренции, это история о создании продукта, соответствующего запросам рынка, и выстраивании долговременных отношений с покупателями. Рынок жилищного строительства сегодня – это рынок конечного количества игроков, и это налагает на каждого участника еще больше обязательств.
Стоит сказать и о развитии рынка в смысле управленческой зрелости. Фактически от записных книжек менеджеров мы пришли к CRM, от проектирования на планшете (которое, разумеется, все равно до известных пределов сохраняется) – к цифровому трехмерному BIM-проектированию, от бумажного документооборота и архива – к электронному, от общения с клиентами по телефону – к омниканальной коммуникации.
При этом в чем-то мы развивались вместе с рынком, а в чем-то и опережали его. Например, мы отказались от практики жилищно-строительных кооперативов до того, как это было регламентировано законодательно. Рынок необходимо в чем-то опережать. Потому что если просто следовать за ним, то рано или поздно останешься позади.
– Чем ваш продукт сегодня отличается от остального рыночного предложения?
– Самое главное – сочетание цены и товарного предложения. Наше предложение – продукт, собранный из лучших практик, присутствующих на рынке, к которым добавлены опции, пока отсутствующие на рынке, но уже осознаваемые потребителем как желательные. За счет вертикально интегрированной структуры нашей Группы мы можем предлагать такой продукт потребителю за совершенно понятные деньги. При разработке любого продукта мы ориентируемся на поиск изящных, простых и ясных решений, которые впоследствии можно эксплуатировать легко и без неоправданных расходов для потребителя. За конечной простотой стоит сложная работа всех служб и подразделений ЦДС.
– Если бы Вы составляли список топовых объектов ЦДС, что бы в него включили?
– Сейчас мы сосредоточились на преобразовании старых промышленных территорий в разных районах Петербурга. Наш флагман – ЦДС «Чёрная Речка» – целый жилой квартал бизнес-класса, строится неподалеку от центра города. Локация определила существенный объем подготовительных работ и скрупулезный поиск наилучших архитектурно-планировочных решений на уровне квартала в целом, конкретного корпуса и далее в пределах этажа и отдельно взятой квартиры.
Клубный формат комплекса «Волковский» потребовал от нас еще более пристального внимания к мелочам. Главное в работе над этим проектом было соблюсти принцип уместности. В районе станции метро «Волковская» довольно интересная застройка, преимущественно малоэтажная, мы сохранили атмосферу этого места – в доме всего четыре этажа, закрытая внутренняя территория и патио во дворе.
Еще два проекта, но уже комфорт-класса – «Полюстрово» и «Елизаровский» – строятся в районах, где исторически было много и жилья, и промышленных предприятий. В этом случае помимо стандартного набора задач мы решали вопросы, связанные с особенностями места. Например, в случае с реализацией проекта «Полюстрово» – это наличие действующего бизнес-центра с большим числом арендаторов, которые ранее были «завязаны» на старые инженерные сети в пределах застраиваемой территории.
Для меня каждый проект – это прежде всего вызов, задача, которую можно решить разными способами, но в известной степени – только одно решение единственно верное.
– Насколько уверенно ваша команда чувствует себя на рынке сегодня?
– Точно не на 100%: это позволяет оставаться в тонусе. Мы регулярно перепроверяем свои решения и их реализацию, чтобы понимать, куда, собственно, движемся. Рынок активен, ситуация меняется. Понятно, что глобальные изменения происходят примерно раз в пятилетие и стройка – процесс инерционный. Но определенная коррекция рынка имеет место постоянно, и надо синхронизировать нашу деятельность с ней.
– Какие идеи для улучшения продукта у вас в работе сейчас?
– Мы предметно прорабатываем возможности кастомизации продуктов. Цель – предоставить покупателю возможность выбора определенных характеристик жилья на этапе строительства: по отделке, дизайну и возможным дополнительным опциям в виде меблировки квартиры и оснащения бытовой техникой. Пакетный продукт такого рода есть и у нас, и у других девелоперов. Но мы сейчас работаем над тем, чтобы покупатель мог приобрести не фиксированное решение, а ту квартиру, которую он с помощью менеджера по продажам «соберет сам».
– До какого этапа строительства это возможно?
– Вот проработкой этих аспектов мы сейчас и занимаемся. Например, тестируем возможность реализации улучшенного варианта отделки квартир в уже продающемся объекте – ЦДС «Московский». Поскольку мы можем обеспечить более привлекательную цену, чем сетевые магазины, на ту же сантехнику премиум-класса, предложение о дополнительных опциях нашло позитивный отклик среди клиентов. Мы понимаем, что покупатель готов доплачивать за возможность выбора, «подгонки» квартиры под себя. Основной вопрос сегодня к нам и другим участникам рынка: «Как это эффективно организовать?» В октябре планируем тестировать этот сервис уже на всех объектах, квартиры в которых сдаются с отделкой.
Еще одна новая идея связана с управляющими компаниями и дополнительными услугами для наших жителей. У нас более 40 тыс. лицевых счетов и 2 млн кв. м жилья в управлении. И два месяца назад для еще более конструктивного взаимодействия с ними был запущен новый онлайн-проект – маркетплейс. По сути, это площадка для работы с аудиторией в режиме ежедневных покупок. При этом мы, аккумулируя спрос, выступаем посредником между жителями наших домов и компаниями – поставщиками разнообразных услуг, от поверки счетчиков до страхования. Партнеров выбираем тщательно: они должны быть такими же мобильными, как мы, предлагать цену чуть ниже среднерыночной, качество их услуг должно быть высоким. Сервис уже показал свою востребованность.
– Как построена работа с критикой в адрес компании? Как вы вообще к критике относитесь?
– Критики хватает на всех уровнях, и это нормально. Мы никогда не ставили барьеров в общении между компанией и внешней аудиторией. Охотно встречаемся с инициативными группами, ищем совместные пути выхода из каких-то сложившихся ситуаций. Другой вопрос, когда в Интернет и соцсети вбрасывается негативная информация, которая не имеет под собой никакой почвы. Понятно, что и эти запросы мы отрабатываем: ничто не должно оставаться без ответа. Но сильно по этому поводу не рефлексируем: надо работать с теми источниками и с теми смыслами, которые обладают дальнейшей жизнеспособностью. А тратить много сил на источники неуправляемые и без дальнейшей логики взаимодействия – попросту неразумно. Вообще, критика для нас – точка роста. Да, мы в чем-то несовершенны. Но учитываем конструктивные критические замечания и становимся только лучше.
– А какие проекты, не связанные непосредственно со строительством жилья, вы поддерживаете?
– Их довольно много. Об одних мы говорим, а другие реализуем, особо не афишируя, поскольку это делается не в целях рекламы. Благотворительность должна быть тихой.
Из наших публичных инициатив можно отметить ставший популярным в профессиональной среде конкурс «АрхПроект». Для себя мы видим в нем возможность аккумулировать оригинальные идеи молодых архитекторов и дизайнеров и обеспечить золотой кадровый резерв на будущее.
За первые шесть месяцев 2018 года в Ленинградской области Госстройнадзор выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м. О причинах такого рекорда и условиях реализации новых строительных проектов в регионе мы беседовали с заместителем председателя правительства Ленинградской области Михаилом Москвиным.
– Согласно президентскому указу, объем жилого строительства в стране должен быть увеличен до 120 млн кв. м в год. На сколько придется «подрасти» Ленобласти? Реально ли достичь заявленных показателей?
– Доля Ленинградской области в плановом объеме ввода жилья в РФ – около 2 %. Простой подсчет показывает: из необходимых на всю страну 120 млн кв. м на регион приходится 2,5 млн «квадратов». Это абсолютно реальная цифра для Ленинградской области: только за истекшее полугодие уже введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м, что составляет 175 % от аналогичного показателя прошлого года. Уверен в том, что к концу 2018-го мы выйдем на запланированную в этом году расчетную величину 2,5 млн кв. м и сохраним ее на ближайшие годы.
Минстрой РФ регулярно проводит совещания с регионами в формате видеоконференций. Основная повестка этих совещаний – меры, которые необходимо предпринять для того, чтобы выполнить указ Президента. Мы видим, что в некоторых регионах есть проблемы с площадками для строительства. У нас таких вопросов нет: строители и площадки готовы. Только с начала этого года нами было выдано разрешений на строительство на объем свыше 4 млн кв. м. В Ленобласти в разной степени реализации сейчас осуществляются проекты общей площадью 10 млн кв. м. Как территориями, так и документами, необходимыми для строительства, мы полностью обеспечены. Сформирован огромный задел для реализации «майского указа» Президента.
Однако для того, чтобы сохранить темпы ввода жилья в регионе, нам необходимо стимулировать покупательский спрос. Надо снижать себестоимость строительства, а, значит, решение ряда вопросов инженерной, социальной, дорожной инфраструктуры должно брать на себя государство. Мы прилагаем немало усилий для развития таких программ, как «Стимул», «Социальные объекты в обмен на налоги». Что касается последней, то, к сожалению, любой бюджет имеет определенные рамки, и выкуп объектов идет медленнее, чем нам бы хотелось. Предварительно на будущий год по программе «Стимул» Минстрой РФ подтвердил выделение 1,5 млрд рублей. Мы заявляем 7 объектов: 3 переходящих объекта этого года и еще 4 – для следующего. Большинство объектов по «Стимулу» возводятся во Всеволожском районе и один – в Ломоносовском. Мы надеемся, что объемы программы не будут скорректированы в сторону уменьшения. Сейчас вместе с застройщиками мы готовим обращение в Минстрой РФ от имени губернатора Ленобласти А. Ю. Дрозденко с предложениями по мероприятиям, которые, на наш взгляд, необходимо провести для снижения себестоимости строительства в регионе. При формировании бюджета на следующий год Минстрой должен учесть заявляемые нами параметры. Среди важных задач: минимизация процентной ставки по кредитам застройщикам для реализации их проектов, минимизация процентной ставки по ипотеке, увеличение объема программы «Стимул» и иных программ, которые позволяют выкупать объекты.
– Принят закон об отмене долевой схемы финансирования строек. Как нововведения, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменят рынок новостроек?
– Если и изменят, то года через три. Как я уже сказал, застройщики обеспечили себя проектами, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля. Однако и предыдущая версия закона говорит о необходимости наличия у застройщика двух документов: разрешения на строительство и разрешения на привлечение средств дольщиков. Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа, чем разрешений продавать квартиры. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением Президента РФ о плавном переходе к продажам готового жилья. Вот и получается в итоге, что застройщик может строить, но не может продавать метры, пока не закончил здание.
– Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» еще пару лет назад пользовалась большой популярностью у застройщиков. Однако впоследствии ее условия были ужесточены. Утратил ли бизнес интерес к этой схеме?
– Условия программы не поменялись в одночасье, был предусмотрен плавный переходный период. Действительны соглашения, заключенные по старым правилам, мы их не меняем. Интерес у застройщиков к программе остается стабильно высоким. Сейчас мы подписываем соглашения, в календарном графике которых фигурирует и 2037 год. Соглашения рассчитаны на длительный период, ведь строительство соцобъектов и жилья должно быть синхронизировано.
– Уже несколько лет эксперты говорят о том, что Кудрово и Мурино, наиболее активно застраиваемые территории области, исчерпали потенциал своего развития. И город, и область, призывают застройщиков осваивать земли на юге, в Ломоносовском районе. Но призыв этот пока мало интересен бизнесу. Почему?
– Действительно, совместно с Администрацией Петербурга мы работаем над пилотным проектом по приведению в единообразие документов территориального планирования. Со стороны Ленобласти этот проект затрагивает часть Ломоносовского района, а в Петербурге – районы Стрельны и Петродворца. На наш взгляд, такая работа серьезно упростит реализацию инвестиционных проектов в районах на стыке города и области, где бизнесу зачастую приходится работать в условиях разного правового поля.
Однако, помимо градостроительных идей и проектов, существуют рыночные факторы. И, в первую очередь, спрос. Покупатели квартир голосуют рублем за северные районы агломерации, и эту тенденцию пока сложно переломить. Тем не менее, южные районы имеют большой потенциал развития: большие массивы подготовленной под застройку земли, хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку.
Если говорить о потенциале популярных районов агломерации, то ситуация в них складывается по-разному. Потенциал Кудрово практически исчерпан – незастроенной остается только его северная часть. В Мурино земли, пригодные под жилищное строительство, освоены примерно наполовину. Развитие возможно в сторону Лавриков, несколько домов там уже построены, однако на большую часть территории даже не получены разрешения на строительство. Мы будем контролировать, чтобы реализация жилищных проектов была синхронизирована со строительством дорог и социнфраструктуры.
– Какие дорожно-транспортные объекты, важные для интенсивно застраиваемых приКАДовых территорий, уже близки к своей реализации?
– Если говорить о Кудрово, то это, в первую очередь, масштабный проект Восточного скоростного диаметра. Из локальных проектов – соединение улицы Подвойского с улицей Строителей, приведение в нормативное состояние Кудровского проезда, улучшение транспортной ситуации на пересечении улиц Дыбенко и Ленинградской, выпрямление улицы Центральной и выход ее на Мурманскую автодорогу мимо транспортно-пересадочного узла, где запланировано строительство станции метро и автовокзала.
Также на недавнем совещании с компанией IKEA мы пришли к соглашению о совместном финансировании строительства дополнительной транспортной развязки улицы Центральной, внутренних улиц Кудрово с Мурманским шоссе. К 1 октября текущего года областной дорожный комитет и компания IKEA готовят соответствующее рамочное соглашение.
В Мурино – это строящаяся развязка с КАД, расширение участка Безымянной дороги от гипермаркета «Лента» до Шоссейной улицы. Кроме того, это внутренние проезды Нового Мурино и Красногвардейского района, которые явились причиной конфликта между жителями Петербурга и Ленобласти. Мы работаем вместе с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга, чтобы эти проезды узаконить и построить по всем нормам безопасности. Также проектируются продолжение Пискаревского проспекта, объезд Всеволожска с соединением его с «Дорогой жизни». В августе мы планируем выйти на градостроительный совет с вариантами трассировки объезда.
– Как обстоят дела в регионе с проблемными объектами долевого строительства? По каким случаям в последнее время удалось достичь прогресса? Какие пути решения вопросов предлагает правительство региона? А какие из объектов остаются проблемными с непроясненной судьбой?
– Поддерживать можно того, кто идет. Лежачего можно только поднять и нести. Например, по домам в Щеглово, которые возводит компания «Навис», нам удалось вместе с ПАО «Ленэнерго» найти выход из ситуации. С большой степенью вероятности дома будут введены в эксплуатацию в этом году. Также решается вопрос с подключением АО «ЛОЭСК» домов «Нависа» в Мурино.
Есть особо сложные объекты – это недострои компаний «ЛенСпецСтрой», «Норманн», «Главстройкомплекс». К сожалению, этот тот случай, когда остается «поднять и нести». Конкретные сроки и решения обозначить невозможно, поскольку юридически застройщик существует, не отказывается от своих намерений, но постоянно нарушает свои обязательства. Понимание есть только по тем объектам, которые находятся в окончательной стадии банкротства, где есть возможность привлечь инвестора на достройку.
– Насколько успешно, на Ваш взгляд, разрешилась ситуация с объектом «Силы природы» от «О2 Девелопмент»?
– Говорить об успешном разрешении ситуации можно будет тогда, когда долгострой сдадут в эксплуатацию. На данный момент работы на объекте возобновились. Насколько качественно они ведутся – покажет проверка Госстройнадзора. Если все будет выполнено в соответствии с проектной документацией, техническим регламентом, мы выдадим разрешение на ввод, и люди получат свои квартиры.
– В прошлом году вы вышли с законодательной инициативой по упрощению схемы изъятия проблемных объектов у застройщиков.
– Да, мы предложили внести поправки в закон № 214-ФЗ, в котором идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В случае нарушения срока по договору более чем на один год, застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. Таким образом застройщик получает возможность удовлетворить своих кредиторов, но не через процедуру банкротства, которая может быть длительной, а гораздо быстрее.
В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ.
– Недавно в Ленинградской области было создано Управление долевого строительства для учета, контроля и помощи пострадавшим дольщикам. Чем конкретно будет заниматься Управление? Кто его возглавит?
– Глава Управления еще не назначен, его определит конкурс. Управление будет оказывать безвозмездную юридическую помощь участникам долевого строительства и отрабатывать их обращения. Их достаточно много – сотрудники Госстройнадзора не успевают отрабатывать все поступающие от граждан обращения. Большая часть из них – граждане, по договорам которых застройщик нарушил сроки. И лишь немногие – действительно пострадавшие от мошенников.
Также Управление будет составлять реестр недобросовестных застройщиков и информировать о них потенциальных покупателей квартир, вести реестр многоквартирных домов, строящихся на территории Ленинградской области, осуществлять контроль за мероприятиями по достройке проблемных объектов, согласно «дорожным картам».
Уважаемые участники строительного рынка,
поздравляю вас с профессиональным праздником!
Переоценить значимость вашей работы просто невозможно, ведь именно вы вносите решающий вклад в развитие Ленинградской области. Наш регион стабильно занимает лидирующие позиции по объему жилищного строительства, с каждым годом увеличиваются темпы развития дорожной, а также социальной инфраструктуры – и за все это стоит сказать спасибо именно вам! Пусть все ваши проекты завершаются в срок, а работа приносит не только прибыль, но и удовольствие!
С уважением, заместитель Председателя Правительства Ленинградской области
М. И. Москвин