Константин Мурашкин: «Ипотека с господдержкой – новый стимул для развития жилищного строительства»
За последние несколько месяцев в ипотечном кредитовании сформировались новые тренды. Связаны они как с понижением ставок, так и с реализацией программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Подробнее о последних тенденциях «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
– За последние месяцы ставка рефинансирования ЦБ трижды была снижена. Какие прогнозы можете дать до конца года?
– По мнению макроаналитиков Райффайзенбанка, до конца 2019 года, скорее всего, ставка рефинансирования сохранится на уровне 7%. Вероятность того, что текущая политика регулятора изменится, невысока. Тем более, что годовая инфляция, с которой взаимосвязана ставка, скорее всего, сохранится на уровне 4%. А вот чего ждать в 2020 году, говорить пока сложно. Чтобы ключевая ставка продолжила снижение, необходимо, чтобы на горизонте шести месяцев инфляция сократилась до 3–3,5% годовых.
– Как отреагировал на снижение ставки ЦБ Райффайзенбанк?
– За лето мы неоднократно снижали процентные ставки по нашим ипотечным программам. Последнюю коррекцию провели 21 августа, еще до последнего снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Сейчас при размере кредита от 3 млн до 7 млн рублей ставка по кредиту составляет 9,69% годовых. При сумме свыше 7 млн – от 9,29%. Такой формат снижения ставки оказался интересен нашим клиентам. Если предодобренная сумма составляла более 7 млн рублей, у них появилась возможность рассмотреть объекты недвижимости более высокого класса, а переплатить по кредиту по ним меньше. На прошлой неделе мы снизили ставку на приобретение недвижимости на первичном рынке у ключевых застройщиков до 8,79% годовых для всех категорий заемщиков, вне зависимости от суммы кредита.
– В целом как Вы оцениваете итоги первого полугодия СЗРЦ Райффайзенбанка в жилищном кредитовании? Какие ипотечные программы пользовались наибольшим спросом и продолжают быть востребованы сейчас?
– Первое полугодие было очень интересным. Если год назад драйвером роста было рефинансирование, которое ураганом прошло по рынку, то сейчас им стали классические программы, по которым с лета начали снижаться ставки. Кроме того, стала пользоваться популярностью программа «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Если же говорить о цифрах, то, по итогам первых шести месяцев 2019 года, ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка достиг почти 25 млрд рублей. Прирост составил 2,3 млрд. Выдано ипотечных кредитов на сумму 5,3 млрд рублей. Нами было принято около 5 тыс. заявок, выдано более 1,6 тыс. кредитов.
Кроме того, в этом году продолжила расти средняя сумма ипотечного кредита. Она увеличилась приблизительно на 30% – до 3,3 млн рублей. Связано это, конечно, с ростом стоимости жилья. Кроме того, как говорилось ранее, увеличился спрос на недвижимость ценой свыше 7 млн рублей, из-за более привлекательных кредитных ставок на нее.
– Можете ли более подробно рассказать о «семейной ипотеке». Каковы ее особенности?
– Это государственная программа со льготной субсидируемой ипотечной ставкой. Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года появился второй или последующий ребенок. По условиям программы ставка 6% годовых, однако мы смогли ее снизить для наших клиентов до 4,99% годовых. Наше предложение – одно из самых выгодных на рынке. Максимальная сумма по «семейной ипотеке» составляет 12 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Сроки кредитования достигают 30 лет. Приобрести недвижимость по ней можно на первичном рынке у юридического лица, т. е. у застройщика.
Кстати, у данной программы также есть и дополнительные преимущества. На «семейную ипотеку» можно перейти через рефинансирование взятого ранее кредита. Необходимо только соответствовать требуемым программой условиям. Также «семейной ипотекой» можно воспользоваться, если действующий кредит уже был рефинансирован.
– Можно ли задействовать в «семейной ипотеке» материнский капитал? В целом, часто ли его используют заемщики в других программах?
– Материнский капитал, а он сейчас составляет 453 тыс. рублей, очень часто используется в классических ипотечных программах как первоначальный взнос или для погашения текущих платежей. Активно его задействуют и клиенты нашего банка. Заемщики предоставляют нам документ о получении маткапитала. Мы учитываем денежные средства как первоначальный взнос или вносим в график платежей. По «семейной ипотеке» материнский капитал пока не действует в качестве первоначального взноса.
Добавлю, что сейчас Правительством также утверждены правила о единовременных выплатах в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотеки семьям, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родится третий и последующий ребенок. Пока у данного новшества нет подзаконных актов, но думаю, они скоро появятся и будут использованы в ипотечных программах.
– Каковы перспективы ипотечных программ с господдержкой, в частности, «семейной ипотеки»?
– Любые инициативы со стороны государства мы оцениваем положительно, так как они придают дополнительный импульс для всех участников рынка. Эти кредиты позволят приобрести жилье по более доступной цене с низким ежемесячным платежом и, соответственно, сэкономить семейный бюджет. Кроме того, ипотека с господдержкой (и, в частности, «семейная ипотека») может стать стимулом для дальнейшего развития жилищного строительства. Это в целом может положительно отразиться на экономической ситуации в стране. Также данные программы создают и новое поле для конкуренции банков. Как следствие, условия ипотеки улучшаются. Действительно, у программы большое будущее, но банковскому сообществу еще многое предстоит сделать для популяризации программы.
– Действительно ли многие российские семьи пока еще не знают о «семейной ипотеке»?
– Да, пока это так. Райффайзенбанк летом проводил опрос семей, имеющих двух или более детей и планирующих приобретение квартиры в ближайшие пять лет. Оказалось, что 88% из них рассматривают возможность оформления для этих целей ипотеки. Причем 34% из них – в течение ближайших двух лет, 24% – в течение года. 70% опрошенных хотели бы воспользоваться какими-либо льготными условиями кредитования. Но при этом 25% респондентов не располагают подробной информацией о «семейной ипотеке». Но думаю, ситуация очень быстро изменится. Кстати, о материнском капитале, который как программа действует уже много лет, осведомленность более высокая. 57% опрошенных готовы использовать его для покупки квартиры для личного пользования, а 28% – направить на приобретение дополнительной недвижимости, чтобы получать доход с аренды.
– Какие критерии являются определяющими для ваших клиентов при выборе и покупке жилья?
– Согласно нашему опросу семей с двумя и более детьми, наиболее важный критерий при выборе жилой недвижимости для них – это ее большая площадь. В пользу этого фактора проголосовали 54% респондентов. На втором месте – близость к хорошей школе. То есть семьям с детьми важно, чтобы рядом с их жильем были объекты социальной инфраструктуры. Близость к центру города важна для 16% опрошенных граждан. 11% выбрали парк. В отношении квартирографии мы выяснили, что для 44% семей важна просторная кухня как обязательный критерий качественного жилья. Далее следует дополнительная детская (32%), за нее проголосовало большинство женщин. На третьем месте (11%) – личный кабинет. Он важен для мужской половины семейства.
– Какими будут дальнейшие тренды на ипотечном рынке?
– Как я уже отметил, будет расти популярность ипотечных программ с господдержкой со льготными ставками. Также вернется на рынок рефинансирование. Из нового можно отметить тренд на появление программ, которые дадут возможность приобретать в кредит залоговые квартиры. Такие продукты будут интересны как заемщикам, так и банкам. Конечно же, сохранится основополагающий тренд цифровизации сервисов и повышения качества обслуживания ипотечных заемщиков. Именно они помогут банкам в условиях высокой конкуренции сохранить и нарастить свою клиентскую базу.
Заменить до февраля 2020 года все лифты с истекшим сроком эксплуатации, в соответствии с требованиями Технического регламента Таможенного союза, не удастся. В этом уверен региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович. Существенно ускорить замену подъемного оборудования, считает он, возможно только при повышении взносов на капитальный ремонт и задействовании дополнительных программ финансирования работ.
– Игорь Станиславович, как можете оценить текущую ситуацию с лифтовым хозяйством в Петербурге? Какое количество лифтов требуется заменить?
– В настоящее время в Петербурге в эксплуатации находится около 44 тыс. лифтов. Из них около 10,5 тыс. работают более 25 лет, что выше установленного нормативного срока. В соответствии с Техническим регламентом Таможенного союза, все устаревшие лифты в России должны быть заменены или модернизированы к февралю 2020 года. Выполнить такую задачу сложно из-за недостаточных темпов замены лифтов. В последние несколько лет в Петербурге в среднем заменяли 1,4–1,5 тыс. лифтов ежегодно при потребности в замене 3–4 тыс. единиц. По нашим подсчетам, всего на замену устаревших лифтов в Петербурге требуется 25–27 млрд рублей, исходя из средней цены замены лифта в 2018 году.
– Отличается ли картина состояния лифтов в зависимости от района города?
– У определенных районов города действительно свои особенности. Скажем, в историческом центре – лифтов меньше, но их установка, замена и эксплуатация в силу особенностей зданий чаще всего бывает более сложна. В спальных районах гораздо больше лифтов, но в значительной степени они типовые и более просты и дешевле в замене. Но какое-то ранжирование по районам я бы все же не делал.
– А какова ситуация с лифтовым хозяйством в целом по стране?
– Если брать общероссийские показатели – то они очень схожи с петербургскими. В настоящее время в стране эксплуатируются около 433 тыс. лифтов. Из них около 110 тыс. выработали свой ресурс. Получаются те же 25% износа парка лифтов в среднем.
Есть регионы, где проблемы с лифтами совсем нет. Это Камчатка, где лифтов достаточно мало, Ямало-Ненецкий автономный округ, где замена подъемников проведена. Достаточно положительная ситуация с заменой лифтов в Москве. Сейчас показатель изношенных лифтов в столице не превышает 10%. Однако есть регионы, где ситуация с лифтами очень критична. К таковым можно отнести Архангельскую область, Карачаево-Черкесию, где изношенные лифты составляют долю в 70%, а также Республику Крым, где количество таких механизмов достигло доли в 73%.
– Можно ли говорить о том, что к обозначенному Техническим регламентом сроку программа модернизации лифтового оборудования не будет выполнена?
– Это действительно так. Это мнение не только мое, но и большинства экспертов лифтовой отрасли. Такое понимание есть и у профильных чиновников. На масштабную модернизацию лифтового хозяйства необходимы большие денежные средства, но их нет. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, на замену всего лифтового оборудования в стране необходим 221 млрд рублей. Это очень внушительная сумма. Чиновники уже думают, как бы ее найти.
Кроме финансовых трудностей есть и чисто технические. Производители лифтового оборудования так же как и монтажные подрядные компании ограничены в своих возможностях. Это также нужно учитывать для объективной оценки. Соответственно, выполнить требования Технического регламента к обозначенному сроку им будет сложно.
– Означает ли это, что программу модернизации могут продлить?
– Сейчас рассматриваются различные варианты продления программы. В частности, за пролонгацию ее действия на пять лет уже выступил Национальный Лифтовый Союз. Считаю, что важно ее не просто продлить, но и запустить все возможные механизмы, позволяющие ускорить замену лифтов. Отмечу, что Минстрой РФ уже рекомендовал региональным Фондам капитального ремонта направлять не менее 30% от собранных средств непосредственно на замену лифтового оборудования. В настоящее время рассматривается поправка в Градостроительный кодекс РФ – и данное предложение, возможно, будет носить уже не рекомендательный характер, а обязательный.
Кроме того, недавно мы узнали, что Минпромторг предложил Минстрою поддержать регионы, которые направляют не менее 30% средств Фондов капремонта на замену лифтов. Предлагается за счет средств федерального бюджета компенсировать до 40% от стоимости полной замены (но не более 300 тыс. рублей), которая оценивается в среднем в 2 млн рублей.
Не стоит забывать и о программе ускоренной замены лифтов с привлечением средств из внебюджетных источников. В России она действует с прошлого года и уже показала свою эффективность. В соответствии с ней, банки предоставляют кредиты заводам-изготовителям лифтов или крупным подрядчикам. Лифты монтируются здесь и сейчас, а заказчик в лице Фондов капремонта оплачивает их в рассрочку на три года.
Отмечу, что пока в данную программу не попадают дома, которые индивидуально накапливают средства на проведение капремонта, а таковых в России 77 тыс. домов. Усилиями Национального Лифтового Союза, Комиссии по лифтам Общественного совета при Минстрое России для таких домов уже запущен пилотный проект ускоренной замены лифтов с привлечением средств из внебюджетных источников с рассрочкой оплаты до пяти лет. Если данный проект будет признан успешным, он будет запущен более масштабно.
– На Ваш взгляд, есть ли необходимость увеличить размер взноса на капитальный ремонт?
– Сумма взноса, в зависимости от региона, крайне непропорциональна. К примеру, сейчас в Москве она составляет 17 рублей, в Петербурге – от 3 до 4 рублей, в следующем году поднимется на рубль, но все равно останется одной из самых низких среди субъектов Федерации.
На мой взгляд – это не повод для гордости. Следует понимать, что Петербург лишает себя возможности нормального наполнения бюджета, предназначенного для проведения капитального ремонта. Как следствие, меньше возможностей, меньший объем работ. Раз мы говорим о некой справедливости, то взнос должен быть привязан к доходам граждан. Уверен, что доходы петербуржцев не самые низкие в стране. Если бы Петербург кратно увеличил объемы работ по капремонту, то люди быстрее бы увидели результаты работы Фонда. Тем самым отношение к проблеме капремонта жилых зданий быстрее изменилось бы с негативного на положительное.
– В прошлом году после ввода новых правил эксплуатации лифтов многие подъемники Ростехнадзор достаточно долго запускал в работу. Решилась ли эта проблема?
– Когда данные правила начали действовать, возник некий правовой вакуум, из-за чего Ростехнадзор достаточно долго согласовывал выдачу актов ввода лифтов в эксплуатацию. В некоторых регионах проблема приобрела критичный характер. Новые лифты устанавливались, но не работали. Сейчас ситуация заметно улучшилась. У представителей Ростехнадзора, управляющих компаний и подрядных компаний появилась ясность, как согласованно работать в новых условиях.
– Какие вопросы решаются Вами как представителем Национального Лифтового Союза по СЗФО?
– Прежде всего, это вопросы координации участников рынка. Представление интересов и инициатив НЛС и лифтового сообщества в органах власти на местах, а также консультирование и взаимодействие с профильными ведомствами по вопросам лифтового хозяйства. Вместе с представителями отрасли мы обсуждаем актуальные темы, связанные с нормотворчеством, квалификацией специалистов, тарифами на техническое обслуживание и многое другое.
– Какие предварительные итоги деятельности компании «МЛМ Нева трейд» можете подвести по 2018 году? Какие планы на 2019-й?
– В целом, все достаточно неплохо. За 9 месяцев текущего года компания смонтировала 389 лифтов, что примерно соответствует показателю прошлого года. До конца 2018 ожидается сдача еще 33 лифтов. При этом из общего количества установленных в 2018 году лифтов по программе ускоренной замены смонтирован 61 подъемник. В 2019 году, надеемся, результаты нашей деятельности будут более продуктивными, чем в текущем году, и компания будет обеспечена работой.