Константин Мурашкин: «Ипотека с господдержкой – новый стимул для развития жилищного строительства»
За последние несколько месяцев в ипотечном кредитовании сформировались новые тренды. Связаны они как с понижением ставок, так и с реализацией программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Подробнее о последних тенденциях «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
– За последние месяцы ставка рефинансирования ЦБ трижды была снижена. Какие прогнозы можете дать до конца года?
– По мнению макроаналитиков Райффайзенбанка, до конца 2019 года, скорее всего, ставка рефинансирования сохранится на уровне 7%. Вероятность того, что текущая политика регулятора изменится, невысока. Тем более, что годовая инфляция, с которой взаимосвязана ставка, скорее всего, сохранится на уровне 4%. А вот чего ждать в 2020 году, говорить пока сложно. Чтобы ключевая ставка продолжила снижение, необходимо, чтобы на горизонте шести месяцев инфляция сократилась до 3–3,5% годовых.
– Как отреагировал на снижение ставки ЦБ Райффайзенбанк?
– За лето мы неоднократно снижали процентные ставки по нашим ипотечным программам. Последнюю коррекцию провели 21 августа, еще до последнего снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Сейчас при размере кредита от 3 млн до 7 млн рублей ставка по кредиту составляет 9,69% годовых. При сумме свыше 7 млн – от 9,29%. Такой формат снижения ставки оказался интересен нашим клиентам. Если предодобренная сумма составляла более 7 млн рублей, у них появилась возможность рассмотреть объекты недвижимости более высокого класса, а переплатить по кредиту по ним меньше. На прошлой неделе мы снизили ставку на приобретение недвижимости на первичном рынке у ключевых застройщиков до 8,79% годовых для всех категорий заемщиков, вне зависимости от суммы кредита.
– В целом как Вы оцениваете итоги первого полугодия СЗРЦ Райффайзенбанка в жилищном кредитовании? Какие ипотечные программы пользовались наибольшим спросом и продолжают быть востребованы сейчас?
– Первое полугодие было очень интересным. Если год назад драйвером роста было рефинансирование, которое ураганом прошло по рынку, то сейчас им стали классические программы, по которым с лета начали снижаться ставки. Кроме того, стала пользоваться популярностью программа «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Если же говорить о цифрах, то, по итогам первых шести месяцев 2019 года, ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка достиг почти 25 млрд рублей. Прирост составил 2,3 млрд. Выдано ипотечных кредитов на сумму 5,3 млрд рублей. Нами было принято около 5 тыс. заявок, выдано более 1,6 тыс. кредитов.
Кроме того, в этом году продолжила расти средняя сумма ипотечного кредита. Она увеличилась приблизительно на 30% – до 3,3 млн рублей. Связано это, конечно, с ростом стоимости жилья. Кроме того, как говорилось ранее, увеличился спрос на недвижимость ценой свыше 7 млн рублей, из-за более привлекательных кредитных ставок на нее.
– Можете ли более подробно рассказать о «семейной ипотеке». Каковы ее особенности?
– Это государственная программа со льготной субсидируемой ипотечной ставкой. Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года появился второй или последующий ребенок. По условиям программы ставка 6% годовых, однако мы смогли ее снизить для наших клиентов до 4,99% годовых. Наше предложение – одно из самых выгодных на рынке. Максимальная сумма по «семейной ипотеке» составляет 12 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Сроки кредитования достигают 30 лет. Приобрести недвижимость по ней можно на первичном рынке у юридического лица, т. е. у застройщика.
Кстати, у данной программы также есть и дополнительные преимущества. На «семейную ипотеку» можно перейти через рефинансирование взятого ранее кредита. Необходимо только соответствовать требуемым программой условиям. Также «семейной ипотекой» можно воспользоваться, если действующий кредит уже был рефинансирован.
– Можно ли задействовать в «семейной ипотеке» материнский капитал? В целом, часто ли его используют заемщики в других программах?
– Материнский капитал, а он сейчас составляет 453 тыс. рублей, очень часто используется в классических ипотечных программах как первоначальный взнос или для погашения текущих платежей. Активно его задействуют и клиенты нашего банка. Заемщики предоставляют нам документ о получении маткапитала. Мы учитываем денежные средства как первоначальный взнос или вносим в график платежей. По «семейной ипотеке» материнский капитал пока не действует в качестве первоначального взноса.
Добавлю, что сейчас Правительством также утверждены правила о единовременных выплатах в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотеки семьям, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родится третий и последующий ребенок. Пока у данного новшества нет подзаконных актов, но думаю, они скоро появятся и будут использованы в ипотечных программах.
– Каковы перспективы ипотечных программ с господдержкой, в частности, «семейной ипотеки»?
– Любые инициативы со стороны государства мы оцениваем положительно, так как они придают дополнительный импульс для всех участников рынка. Эти кредиты позволят приобрести жилье по более доступной цене с низким ежемесячным платежом и, соответственно, сэкономить семейный бюджет. Кроме того, ипотека с господдержкой (и, в частности, «семейная ипотека») может стать стимулом для дальнейшего развития жилищного строительства. Это в целом может положительно отразиться на экономической ситуации в стране. Также данные программы создают и новое поле для конкуренции банков. Как следствие, условия ипотеки улучшаются. Действительно, у программы большое будущее, но банковскому сообществу еще многое предстоит сделать для популяризации программы.
– Действительно ли многие российские семьи пока еще не знают о «семейной ипотеке»?
– Да, пока это так. Райффайзенбанк летом проводил опрос семей, имеющих двух или более детей и планирующих приобретение квартиры в ближайшие пять лет. Оказалось, что 88% из них рассматривают возможность оформления для этих целей ипотеки. Причем 34% из них – в течение ближайших двух лет, 24% – в течение года. 70% опрошенных хотели бы воспользоваться какими-либо льготными условиями кредитования. Но при этом 25% респондентов не располагают подробной информацией о «семейной ипотеке». Но думаю, ситуация очень быстро изменится. Кстати, о материнском капитале, который как программа действует уже много лет, осведомленность более высокая. 57% опрошенных готовы использовать его для покупки квартиры для личного пользования, а 28% – направить на приобретение дополнительной недвижимости, чтобы получать доход с аренды.
– Какие критерии являются определяющими для ваших клиентов при выборе и покупке жилья?
– Согласно нашему опросу семей с двумя и более детьми, наиболее важный критерий при выборе жилой недвижимости для них – это ее большая площадь. В пользу этого фактора проголосовали 54% респондентов. На втором месте – близость к хорошей школе. То есть семьям с детьми важно, чтобы рядом с их жильем были объекты социальной инфраструктуры. Близость к центру города важна для 16% опрошенных граждан. 11% выбрали парк. В отношении квартирографии мы выяснили, что для 44% семей важна просторная кухня как обязательный критерий качественного жилья. Далее следует дополнительная детская (32%), за нее проголосовало большинство женщин. На третьем месте (11%) – личный кабинет. Он важен для мужской половины семейства.
– Какими будут дальнейшие тренды на ипотечном рынке?
– Как я уже отметил, будет расти популярность ипотечных программ с господдержкой со льготными ставками. Также вернется на рынок рефинансирование. Из нового можно отметить тренд на появление программ, которые дадут возможность приобретать в кредит залоговые квартиры. Такие продукты будут интересны как заемщикам, так и банкам. Конечно же, сохранится основополагающий тренд цифровизации сервисов и повышения качества обслуживания ипотечных заемщиков. Именно они помогут банкам в условиях высокой конкуренции сохранить и нарастить свою клиентскую базу.
Какая доля рынка в Петербурге окажется «за красной чертой» после 1 июля и есть ли интрига в президентских выборах НОСТРОЙ? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил президент СРО А «Объединение строителей СПб», координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, вице-премьер РФ Виталий Мутко прогнозировал, что при переходе на проектное финансирование в зоне риска могут оказаться около 14 млн кв. м строящегося в стране жилья. А какая доля рынка в Петербурге, по Вашей оценке, окажется «за красной чертой» после 1 июля?
– Безусловно, ряд компаний прекратит свое существование, но сейчас сложно оперировать конкретными цифрами. Ситуация в Петербурге отличается и от общероссийской, и от положения дел в других регионах. Это не значит, что у нас какие-то особенные условия, просто в Петербурге всегда был конкурентоспособный строительный рынок, открытый для внешних компаний. Кроме того, на десятку крупнейших застройщиков приходится около 60% рынка. Это тоже значимый факт. По сравнению с Ленинградской областью у Петербурга опять же преимущество: городская локация гарантирует проекту высокую продажную цену и, значит, обеспечивает рентабельность. Конечно, банки будут обстоятельно взвешивать все риски. Надо понимать, что любое отклонение от стандартных правил увеличивает ставку резервирования ЦБ. Некоторые строительные компании, действительно, вынуждены будут покинуть рынок, но я не думаю, что процесс будет стихийным. Компании будут искать возможности продать свои активы и за этот счет достраивать начатые объекты. Крупные игроки, я уверен, также просчитывают самые пессимистичные варианты развития событий и морально готовы к любым изменениям. Кроме того, Минстрой обещает принять инструкцию по достройке проектов по старым правилам. Это также позволит плавно совершить переход к проектному финансированию.
– Минстрой подготовил критерии для определения застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на эскроу-счета. Количество заключенных договоров долевого участия должно быть не менее 10%, а степень готовности проекта – не менее 30%. Вы считаете эти пропорции справедливыми?
– Они адекватны, но главное здесь другое. Осталось получить четкие и простые инструкции о том, как подсчитать готовность проектов. Ведь что такое 1 июля? Это не срок начала расчетов и обмеров, а время, к которому застройщик обязан иметь соответствующую бумагу, заверенную и выданную уполномоченным органом. В Петербурге это Комитет по строительству. Для получения соответствующей бумаги застройщик должен собрать пакет документов, а Комитет – провести совещания по «подбивке» результатов расчетов и обмеров и т. д. Июль не за горами, а ясных инструкций все еще нет. И это, конечно, уже не может не беспокоить.
– Есть застройщики в регионах, которые имеют хорошую репутацию, за многие годы не допустили ни одного просроченного объекта, но под критерии проектного финансирования они, к сожалению, не попадают…
– Да, регионы – это проблема, и как будет развиваться ситуация там – пока загадка. Даже в таком относительно благополучном регионе, как Екатеринбург, как я помню со времен своей работы в «Группе ЛСР», маржинальность проектов была близка к себестоимости (прим.: в 2010–2017 годах Александр Вахмистров занимал ряд высоких должностей в «Группе ЛСР»). Если добавить кредитную нагрузку, при совсем не гарантированном спросе, то перспективы развития проектов в регионах довольно туманны. Проектная схема приведет к сокращению объемов строительства. Безусловно, рынку будет нужна поддержка – в виде субсидирования ипотеки, расширения дотируемых категорий граждан. Либо, возможно, стоит подумать о субсидировании роста процентной ставки целевого депозита по аналогии со стройсберкассами. Положил деньги в банк, а потом купил квартиру – получи повышенный процент. Забрал деньги – получи обычный рыночный процент. Это будет стимулировать граждан активнее вкладывать деньги в банк на жилищное строительство.
– Как быть с проектами-миллионниками?
– По счастливому стечению обстоятельств, те, что в городе реализуются, давно вошли в активную стадию, а новых пока не начинали, разве что о городе-спутнике Южном можно в этом ключе порассуждать. Застройщики в новых условиях вынуждены будут ускорять процесс – как технологически, так и организационно. Строить в три смены, переходить на быстровозводимые технологии, дробить лоты… Работать по принципу, скажем, один корпус за один год.
– Во всем этом глобальном реформировании опять затерялся вопрос: за чей счет строить инфраструктуру? Как и когда он будет решен?
– К сожалению, этот вопрос до конца не решен ни на федеральном, ни на региональном уровне. В этой ситуации региональные администрации вынуждены искать выход из положения. Так, Ленобласть внедрила в свое время программу «Соцобъекты в обмен на налоги», скорректировав ее позже в программе «Светофор». В городе определенных программ не создано, все решается в индивидуальном порядке. Строительное сообщество не раз предлагало свои варианты обретения «золотой середины», но я сомневаюсь, что этот вопрос будет решен до губернаторских выборов.
– Президент России Владимир Путин подтвердил незыблемость планов, озвученных в нацпроекте: 120 млн кв. м в год и ни метром меньше. Какие меры поддержки позволят держать объемы?
– К сожалению, все тренды свидетельствуют об обратном – о снижении объемов. Это и неблагополучная макроэкономическая ситуация, и рост тарифов, и «обеление» зарплат в отрасли, и налоговое давление. Все, что вкладывается в себестоимость строительства, – идет в рост. Отрасли нужны длинные и дешевые деньги, а не короткие и дорогие, типа эскроу-счетов.
– Спрошу Вас как советника президента Банка «Санкт-Петербург». Вопросы дальнейшего сотрудничества волнуют обе стороны, ведь банкам тоже нужно входить в новую процедуру, готовить специалистов, готовить деньги, верно?
– Крупнейшие банки активно кредитуют застройщиков и сегодня. Они имеют соответствующий штат специалистов, которые вполне могут оценить все риски проектов и мониторить их реализацию. Объемы не вырастут мгновенно, у банков будет время нарастить мощности. Во многом это даже не вопрос расширения штатов, а вопрос оперативной обработки данных, применения цифровых технологий.
Более существенна проблема лимитов. Банки – многопрофильные структуры, и одной лишь стройкой не ограничиваются. На начальных этапах объемов действительно может не хватать.
– Вы активный участник Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Какие вопросы еще предстоит решить на уровне города?
– Рабочая группа – весьма полезный инструмент, она позволяет развязывать узлы, которые усложняют работу бизнеса и, кстати, не улучшают показатели, которые так важны для власти. Это действительно диалог власти и бизнеса. Речь не о личных выгодах, а об устранении нелогичных процедур, избыточных и бесполезных требований.
– На последнем заседании совета НОСТРОЙ Андрей Молчанов решил расстаться с президентским постом по собственному желанию. На 22 апреля этого года назначен Съезд. Уже обозначается предвыборная интрига. За кого будете голосовать?
– На совете НОСТРОЙ был рассмотрен этот вопрос, было решено поддержать кандидатуру Антона Николаевича Глушкова. В плановом порядке пройдут предсъездовские окружные конференции, на которых, в частности, будет обсуждаться вопрос выдвижения кандидатов. В Петербурге сегодня зарегистрировано 19 СРО, 10 из них уже поддержали кандидатуру Глушкова. Если кто-то из оставшихся девяти выдвинет другого кандидата, мы также рассмотрим это на конференции.
– Сфера саморегулирования пережила болезненную реформу и продолжает переживать последствия реализации 372-ФЗ. Какие задачи стоят перед саморегулированием в пореформенный период?
– Да, мы должны закончить процесс «чистки рядов», ради чего и была проведена реформа. Или исключить из госреестра саморегулируемые организации, чьи компенсационные фонды оказались в банках-банкротах, или внести поправки в Градкодекс и амнистировать эти СРО.
Также важно завершить формирование Национального реестра специалистов и, внеся необходимые методические и законодательные изменения, заставить этот перечень эффективно функционировать.
Подчеркну, основная работа СРО – контроль деятельности профессиональных организаций, разрешение конфликтных ситуаций, недопущение напрасного расходования средств компенсационных фондов возмещения вреда, фондов обеспечения договорных обязательств.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков