Константин Мурашкин: «Ипотека с господдержкой – новый стимул для развития жилищного строительства»
За последние несколько месяцев в ипотечном кредитовании сформировались новые тренды. Связаны они как с понижением ставок, так и с реализацией программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Подробнее о последних тенденциях «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
– За последние месяцы ставка рефинансирования ЦБ трижды была снижена. Какие прогнозы можете дать до конца года?
– По мнению макроаналитиков Райффайзенбанка, до конца 2019 года, скорее всего, ставка рефинансирования сохранится на уровне 7%. Вероятность того, что текущая политика регулятора изменится, невысока. Тем более, что годовая инфляция, с которой взаимосвязана ставка, скорее всего, сохранится на уровне 4%. А вот чего ждать в 2020 году, говорить пока сложно. Чтобы ключевая ставка продолжила снижение, необходимо, чтобы на горизонте шести месяцев инфляция сократилась до 3–3,5% годовых.
– Как отреагировал на снижение ставки ЦБ Райффайзенбанк?
– За лето мы неоднократно снижали процентные ставки по нашим ипотечным программам. Последнюю коррекцию провели 21 августа, еще до последнего снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Сейчас при размере кредита от 3 млн до 7 млн рублей ставка по кредиту составляет 9,69% годовых. При сумме свыше 7 млн – от 9,29%. Такой формат снижения ставки оказался интересен нашим клиентам. Если предодобренная сумма составляла более 7 млн рублей, у них появилась возможность рассмотреть объекты недвижимости более высокого класса, а переплатить по кредиту по ним меньше. На прошлой неделе мы снизили ставку на приобретение недвижимости на первичном рынке у ключевых застройщиков до 8,79% годовых для всех категорий заемщиков, вне зависимости от суммы кредита.
– В целом как Вы оцениваете итоги первого полугодия СЗРЦ Райффайзенбанка в жилищном кредитовании? Какие ипотечные программы пользовались наибольшим спросом и продолжают быть востребованы сейчас?
– Первое полугодие было очень интересным. Если год назад драйвером роста было рефинансирование, которое ураганом прошло по рынку, то сейчас им стали классические программы, по которым с лета начали снижаться ставки. Кроме того, стала пользоваться популярностью программа «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Если же говорить о цифрах, то, по итогам первых шести месяцев 2019 года, ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка достиг почти 25 млрд рублей. Прирост составил 2,3 млрд. Выдано ипотечных кредитов на сумму 5,3 млрд рублей. Нами было принято около 5 тыс. заявок, выдано более 1,6 тыс. кредитов.
Кроме того, в этом году продолжила расти средняя сумма ипотечного кредита. Она увеличилась приблизительно на 30% – до 3,3 млн рублей. Связано это, конечно, с ростом стоимости жилья. Кроме того, как говорилось ранее, увеличился спрос на недвижимость ценой свыше 7 млн рублей, из-за более привлекательных кредитных ставок на нее.
– Можете ли более подробно рассказать о «семейной ипотеке». Каковы ее особенности?
– Это государственная программа со льготной субсидируемой ипотечной ставкой. Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года появился второй или последующий ребенок. По условиям программы ставка 6% годовых, однако мы смогли ее снизить для наших клиентов до 4,99% годовых. Наше предложение – одно из самых выгодных на рынке. Максимальная сумма по «семейной ипотеке» составляет 12 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Сроки кредитования достигают 30 лет. Приобрести недвижимость по ней можно на первичном рынке у юридического лица, т. е. у застройщика.
Кстати, у данной программы также есть и дополнительные преимущества. На «семейную ипотеку» можно перейти через рефинансирование взятого ранее кредита. Необходимо только соответствовать требуемым программой условиям. Также «семейной ипотекой» можно воспользоваться, если действующий кредит уже был рефинансирован.
– Можно ли задействовать в «семейной ипотеке» материнский капитал? В целом, часто ли его используют заемщики в других программах?
– Материнский капитал, а он сейчас составляет 453 тыс. рублей, очень часто используется в классических ипотечных программах как первоначальный взнос или для погашения текущих платежей. Активно его задействуют и клиенты нашего банка. Заемщики предоставляют нам документ о получении маткапитала. Мы учитываем денежные средства как первоначальный взнос или вносим в график платежей. По «семейной ипотеке» материнский капитал пока не действует в качестве первоначального взноса.
Добавлю, что сейчас Правительством также утверждены правила о единовременных выплатах в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотеки семьям, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родится третий и последующий ребенок. Пока у данного новшества нет подзаконных актов, но думаю, они скоро появятся и будут использованы в ипотечных программах.
– Каковы перспективы ипотечных программ с господдержкой, в частности, «семейной ипотеки»?
– Любые инициативы со стороны государства мы оцениваем положительно, так как они придают дополнительный импульс для всех участников рынка. Эти кредиты позволят приобрести жилье по более доступной цене с низким ежемесячным платежом и, соответственно, сэкономить семейный бюджет. Кроме того, ипотека с господдержкой (и, в частности, «семейная ипотека») может стать стимулом для дальнейшего развития жилищного строительства. Это в целом может положительно отразиться на экономической ситуации в стране. Также данные программы создают и новое поле для конкуренции банков. Как следствие, условия ипотеки улучшаются. Действительно, у программы большое будущее, но банковскому сообществу еще многое предстоит сделать для популяризации программы.
– Действительно ли многие российские семьи пока еще не знают о «семейной ипотеке»?
– Да, пока это так. Райффайзенбанк летом проводил опрос семей, имеющих двух или более детей и планирующих приобретение квартиры в ближайшие пять лет. Оказалось, что 88% из них рассматривают возможность оформления для этих целей ипотеки. Причем 34% из них – в течение ближайших двух лет, 24% – в течение года. 70% опрошенных хотели бы воспользоваться какими-либо льготными условиями кредитования. Но при этом 25% респондентов не располагают подробной информацией о «семейной ипотеке». Но думаю, ситуация очень быстро изменится. Кстати, о материнском капитале, который как программа действует уже много лет, осведомленность более высокая. 57% опрошенных готовы использовать его для покупки квартиры для личного пользования, а 28% – направить на приобретение дополнительной недвижимости, чтобы получать доход с аренды.
– Какие критерии являются определяющими для ваших клиентов при выборе и покупке жилья?
– Согласно нашему опросу семей с двумя и более детьми, наиболее важный критерий при выборе жилой недвижимости для них – это ее большая площадь. В пользу этого фактора проголосовали 54% респондентов. На втором месте – близость к хорошей школе. То есть семьям с детьми важно, чтобы рядом с их жильем были объекты социальной инфраструктуры. Близость к центру города важна для 16% опрошенных граждан. 11% выбрали парк. В отношении квартирографии мы выяснили, что для 44% семей важна просторная кухня как обязательный критерий качественного жилья. Далее следует дополнительная детская (32%), за нее проголосовало большинство женщин. На третьем месте (11%) – личный кабинет. Он важен для мужской половины семейства.
– Какими будут дальнейшие тренды на ипотечном рынке?
– Как я уже отметил, будет расти популярность ипотечных программ с господдержкой со льготными ставками. Также вернется на рынок рефинансирование. Из нового можно отметить тренд на появление программ, которые дадут возможность приобретать в кредит залоговые квартиры. Такие продукты будут интересны как заемщикам, так и банкам. Конечно же, сохранится основополагающий тренд цифровизации сервисов и повышения качества обслуживания ипотечных заемщиков. Именно они помогут банкам в условиях высокой конкуренции сохранить и нарастить свою клиентскую базу.
Благоприятный инвестиционный климат – одно из непременных условий для динамичного и эффективного развития городского хозяйства. О том, что делается для повышения инвестиционной привлекательности Северной столицы, о сферах интереса иностранных инвесторов, реализации проектов государственно-частного партнерства и многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов.
– Роман Алексеевич, Петербург в последние годы улучшает свои показатели по инвестиционной привлекательности и комфортности ведения бизнеса. Какие меры дали такой результат? И что еще планируется сделать для улучшения инвестиционного климата в городе?
– Еще несколько лет назад Петербург не входил даже в двадцатку лидеров Национального рейтинга Агентства стратегических инициатив (АСИ) по состоянию инвестиционного климата. Задача, которая стояла перед всем инвестиционным блоком, заключалась не только в повышении статуса города и его конкурентных преимуществ, но и в налаживании эффективных связей между властью и бизнесом.
В результате был сделан качественный скачок, что позволило нам войти в топ-5 рейтинга АСИ – в большей степени это результат успешного внедрения системы поддержки инвестиционного процесса
Так, рабочими группами Штаба по улучшению условий ведения бизнеса при губернаторе Петербурга регулярно рассматриваются вопросы и предложения, поступающие от предпринимателей, разрабатываются законодательные предложения. Для инвесторов, получивших статус стратегического инвестиционного проекта Петербурга, действуют налоговые льготы, а оперативное сопровождение по принципу «единого окна» на базе СПб ГБУ «Управление инвестиций» ускоряет и упрощает запуск бизнес-инициатив.
Перспективное развитие в этой сфере, безусловно, связано с реализуемой правительством города Стратегией социально-экономического развития Петербурга на период до 2035 года. Прилагаются все усилия, чтобы Северная столица развивалась как комфортный и открытый город, с курсом на внедрение смарт-технологий с высоким уровнем доходности инвестиций. Акценты делаются на благоустройство, формирование комфортной городской среды и создание общественных пространств для горожан, развитие транспортной инфраструктуры и строительство социально значимых объектов.
– Сохраняется ли интерес зарубежных инвесторов к Петербургу? В каких сферах он проявляется?
– На международном рынке Петербург всегда будет объектом внимания иностранных партнеров, так как город обладает уникальным потенциалом – геополитическим, экономическим и логистическим. Кроме того, Петербург признан одним из наиболее популярных туристических центров не только России, но и всего мира. Все это в совокупности создает позитивный имидж городу и способствует укреплению конкурентных преимуществ для иностранных инвесторов.
Наших зарубежных партнеров привлекают прежде всего крупные проекты Петербурга в транспортной сфере, промышленности, здравоохранении, освоении территорий. Мы всегда открыты для обмена опытом и налаживания контактов с зарубежными коллегами. Так, уже много лет Петербург принимает участие в крупнейшей международной инвестиционной выставке MIPIM, которую можно назвать идеальной площадкой для знакомства с новыми возможностями и ключевыми мировыми участниками рынка.
Усиление позиций города на международном рынке можно отследить и по экспертным оценкам. В августе международное рейтинговое агентство Fitch Ratings повысило долгосрочный кредитный рейтинг Петербурга до «BBB», а это свидетельствует о серьезном уровне доверия к экономике города и потому положительно повлияет на приток иностранных инвестиций.
– Приходят ли к нам иногородние инвесторы? Чем они интересуются и как оценивают инвестклимат в городе?
– Могу отметить, что сейчас в городе ведется работа над целым рядом проектов федерального значения, среди которых особенно хочу отметить арт-парк «Тучков буян», который планируется реализовать вместо Судебного квартала рядом с проспектом Добролюбова на Петроградской стороне, и создание рекреационного кластера Кронштадта. Это уникальные по своему масштабу проекты, и разумеется, их реализация во многом зависит от профессионализма и опыта инвестблока правительства и профильных структур.
– Комитет занимается, в частности, проектами государственно-частного партнерства (ГЧП). Развитию этой сферы сейчас уделяется пристальное внимание и на федеральном уровне. Что сейчас делается в этой области, какие проекты уже реализуются, какие инициированы?
– Город непрерывно и системно формирует наиболее эффективные условия и механизмы реализации проектов государственно-частного партнерства. Сейчас на территории Петербурга в активной стадии реализации крупные транспортные проекты ГЧП: Западный скоростной диаметр, развитие аэропорта «Пулково», дорожная инфраструктура на территории Пушкинского района.
Конечно же, стоит упомянуть и еще один ГЧП-проект, который буквально несколько недель назад был запущен в полную мощность – трамвайные линии «Чижик» в Красногвардейском районе. Это первый такой опыт в стране. Надеюсь, он будет успешно масштабирован – и не только в Петербурге, но и в других регионах.
Государственно-частное партнерство имеет большой потенциал для комплексного развития города и позволяет воплощать не только крупные инфраструктурные проекты, но и создавать не менее важные социальные объекты. К примеру, это соглашение о создании и эксплуатации дома-интерната для пожилых людей в Репино, перинатального центра на улице Вавиловых в Калининском районе, консультативно-диагностического центра в Шушарах.
– Правительство Петербурга выделяет инвесторам земли целевым назначением под важные для города проекты. Что делается в этой сфере сегодня? Проходила информация, что спортивные объекты будут исключены из перечня приоритетных; какова будет политика в их отношении?
– Правительство Петербурга еще в 2018 году одобрило механизм целевого выделения инвесторам объектов культурного наследия для реализации проектов по их реконструкции и приспособлению для современного использования. Это не только поможет сохранить исторические постройки от обветшания, но и обеспечит город необходимой современной инфраструктурой, в том числе гостиничной, спортивной, развлекательной и социальной.
На данный момент мы работаем над созданием юридических инструментов контроля за инвестиционной деятельностью на территории объектов наследия, что будет способствовать поставленной задаче развития города за счет привлечения частного капитала.
Хочу отметить, что создание спортивной инфраструктуры, наравне со здравоохранением и социальными и культурными объектами, является одним из приоритетных направлений инвестиционной деятельности в Петербурге – и исключение этого важного для качества жизни и здоровья горожан направления не планируется.
– Какие проекты сейчас претендуют на получение статуса стратегических для Петербурга? Вообще, планируется ли появление в городе новых знаковых проектов, по масштабам сопоставимых с «Лахта Центром», ЗСД, стадионом на Крестовском острове и т. п.?
– Сегодня на получение статуса стратегического инвестпроекта Петербурга претендует ряд проектов в различных отраслях – от логистики до медицины. Как пример, можно отметить знаковый проект Широтной магистрали скоростного движения, которая в перспективе должна связать ЗСД с Мурманским шоссе и стать одной из основ мощного транспортного каркаса в Петербурге.
Главное для нас сейчас – повышение инвестиционного капитала Петербурга с помощью поиска верных решений, реализации инновационных и стратегических проектов и привлечения надежных партнеров. Я считаю, что это залог успешного будущего Северной столицы.
В конце прошлого года в Пушкине был введен в строй уникальный завод по производству фармацевтических субстанций. Объем инвестиций составил 3,3 млрд рублей. Об особенностях работы «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель проекта по строительству завода ГЕРОФАРМ Антон Юренко.
– Расскажите, пожалуйста, о проекте строительства завода ГЕРОФАРМ. В чем его уникальность для России?
– Завод ГЕРОФАРМ в Пушкине – это один из немногих заводов на территории России, на котором производятся активные фармацевтические субстанции.
Создание таких производств сегодня входит в число приоритетных задач, которые ставятся государством перед бизнесом, так как помимо развития собственно отрасли это является гарантом лекарственной безопасности страны в нынешней непростой внешнеполитической ситуации.
Завод по производству субстанций инсулина был открыт в ноябре прошлого года. На его запуске присутствовал Президент России Владимир Путин. Производительность линии составляет более 1 т субстанции в год. После выхода завода на проектную мощность мы сможем полностью обеспечить потребность жителей России в инсулине и развивать экспортное направление.
– Как был организован процесс строительства?
– Создание фармацевтического производства субстанций – процесс сложный, потому что каждый проект уникален. Здесь нет готовых технологических решений и подрядчиков, которым можно было бы отдать реализацию всего проекта «под ключ». Помимо этого существует определенный дефицит опытных специалистов, обладающих комплексными компетенциями. Каждая технология является ноу-хау компании, это и определяет специфичность каждого проекта.
Проектирование и строительство нашего завода осуществлялось под контролем и с огромной вовлеченностью команды ГЕРОФАРМ. Над проектом работал департамент, в состав которого входили специалисты различного профиля – технологи, строители, инженеры, экологи. За счет этого нам удалось избежать многих ошибок, сохранить ноу-хау компании и существенно оптимизировать технические решение и финансовые затраты. Кроме того, мы смогли значительно сократить привлечение генподрядных компаний. При проектировании завода использовались новейшие технологические решения и лучший мировой опыт по организации фармацевтических производств, с соблюдением высокого уровня промышленной и экологической безопасности.
Это второй завод компании – первый завод был запущен в 2013 году в Московской области. При его реализации мы также самостоятельно занимались проектным управлением. Завод работает по принципу полного цикла – там производятся как субстанции, так и готовые лекарственный формы.
– Какова специфика реализации фармацевтического проекта со строительной точки зрения? С какими сложностями пришлось столкнуться и как их преодолевали?
– В каждой отрасли промышленности есть свои специфические требования. Основными являются технология производства и применяемое технологическое оборудование – все проектируется и создается вокруг этих двух составляющих. Также наряду с действующим строительным законодательством есть требования и стандарты, применяемые в фармацевтической отрасли. Специфика создания фармпроизводства именно в этом и заключается: увязать эти требования между собой. Очень часто они вступают в противоречия друг с другом, а унифицированных решений по взаимоувязке просто не существует. Именно поэтому проектной команде приходится в каждом отдельном случае принимать действительно уникальные решения. Это, наверное, основное отличие реализации проектов фармацевтических производств.
Все означенные требования необходимо учитывать с самой начальной стадии, проектирования, и даже раньше – составляя техническое задание заказчика. Это, в свою очередь, накладывает определенные ограничения на планировочные решения, устройство инженерных систем. В части инженерных систем на фармацевтических предприятиях есть так называемые чистые среды: чистый пар, очищенная вода, вода для инъекций, соответствующие жестким требованиям по химической и микробиологической чистоте. Вокруг технологического процесса необходимо создавать так называемый комплекс чистых помещений, который представляет собой обособленное внутреннее пространство с очень строгими требованиями к чистоте воздуха, параметрам микроклимата помещений, конструкции стен, полов, потолков, окон, дверей и т. д.
Еще несколько особенностей реализации фармацевтического проекта: необходимость подтверждения запроектированных параметров инженерных систем, технологического оборудования и процессов – то есть их квалификация и связанные с этим мероприятия: подготовка документации, проведение испытаний, строго задокументированная фиксация результатов. После строительства производства и ввода в эксплуатацию необходимо пройти инспекционную проверку на получение лицензии, заключение GMP, внести новую площадку в регистрационное удостоверение на выпускаемые препараты. Данные особенности подразумевают достаточно долгосрочные мероприятия – порядка полутора лет между моментом готовности завода к производству и началом выпуска фармацевтической продукции.
Если говорить о сложностях, то их при строительстве промышленного предприятия всегда возникает достаточно много: начиная с получения всех необходимых разрешений и согласований для начала строительства, а также его дальнейшего сопровождения, и заканчивая непосредственно выпуском готовой продукции, соответствующей всем необходимым требованиям. Что интересно, мы с самого первого дня строительных работ, заряженные энтузиазмом и желанием построить завод максимально быстро, столкнулись с существенными незапланированными задержками в виде проведения комплекса специальных работ по обследованию и очистке территории от взрывоопасных предметов. При проведении земельных работ нами были найдены четыре снаряда времен Великой Отечественной войны.
Также важной особенностью реализации было то, что мы стремились сделать производство более эффективным при использовании достаточно компактных планировочных решений. Завод выпускает два принципиально разных вида активных фармацевтических субстанций, каждая обладает своими особенностями технологии производства.
– Каков был объем инвестиций и механизм финансирования?
– Общий объем инвестиций составил 3,3 млрд рублей. Проект реализовывался за счет собственных и привлеченных средств (Фонд развития промышленности, ВТБ), а также в рамках программы Российского фонда прямых инвестиций. Строительство завода осуществлялось в рамках специального инвестиционного контракта, заключенного в декабре 2017 года с Минпромторгом России и Правительством Санкт-Петербурга.
– Какую продукцию выпускает завод? В чем ее значимость?
– На нашем заводе организовано производство субстанций генно-инженерных инсулинов человека и аналогов инсулина, а также активных фармацевтических субстанций для оригинальных препаратов компании для лечения неврологических, офтальмологических заболеваний и климактерического синдрома.
Сегодня в инсулиновом портфеле компании – два генно-инженерных инсулина человека – Ринсулин® Р и Ринсулин® НПХ, а также аналоги инсулина – РинЛиз®, РинЛиз® Микс 25 и РинГлар®.
К сожалению, ежегодно количество пациентов с диагнозом «сахарный диабет» только увеличивается. Официально в России заболевание диагностировано у 4,6 млн человек. Поэтому, безусловно, инсулины – препараты высокой социальной значимости.
– Планирует ли компания развитие проекта, создание новых производственных мощностей, расширение номенклатуры выпускаемой продукции?
– В настоящее время в собственном научно-исследовательском центре мы ведем разработку препаратов для лечения как сахарного диабета, так и других социально значимых заболеваний. Производство этих препаратов будет организовано на заводе в Пушкине.
Перегородки в производственных помещениях
Ольга Гордон, директор по развитию ООО «Наяда Северо-Запад»:
– При строительстве завода ГЕРОФАРМ мы принимали участие в оформлении интерьеров не только офисных, но производственных помещений. Были смонтированы конструкции собственного производства: перегородки NAYADA-Twin (200 кв. м) и ламинированные двери для офисных помещений. Фармацевтические проекты предполагают использование материалов, отвечающих требованиям ГОСТ и гигиены. Также очень важны и строительные (прочностные) характеристики конструкций. Компланарные (плоские) поверхности без выступов и углублений исключают скопление лишней грязи. Стены и перегородки легко выдерживают высокие нагрузки. Были использованы материалы и высокопрочные покрытия с антибактериальным, звукоизоляционный и звукопоглощающим эффектами. В производственных помещениях использованы стеклянные перегородки NAYADA-Twin, которые обладают пыле- и звукоизоляционными свойствами. В офисных помещениях NAYADA-Twin зонируют пространство, формируя кабинеты и переговорные с хорошей звукоизоляцией. Перегородки системы NAYADA-Twin высотой 5 м наша компания изготовила и смонтировала впервые. Специально для этого проекта были разработаны усиление конструкции стальным профилем и так называемая «парящая ферма» без крепления к кровле.