Константин Мурашкин: «Ипотека с господдержкой – новый стимул для развития жилищного строительства»
За последние несколько месяцев в ипотечном кредитовании сформировались новые тренды. Связаны они как с понижением ставок, так и с реализацией программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Подробнее о последних тенденциях «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
– За последние месяцы ставка рефинансирования ЦБ трижды была снижена. Какие прогнозы можете дать до конца года?
– По мнению макроаналитиков Райффайзенбанка, до конца 2019 года, скорее всего, ставка рефинансирования сохранится на уровне 7%. Вероятность того, что текущая политика регулятора изменится, невысока. Тем более, что годовая инфляция, с которой взаимосвязана ставка, скорее всего, сохранится на уровне 4%. А вот чего ждать в 2020 году, говорить пока сложно. Чтобы ключевая ставка продолжила снижение, необходимо, чтобы на горизонте шести месяцев инфляция сократилась до 3–3,5% годовых.
– Как отреагировал на снижение ставки ЦБ Райффайзенбанк?
– За лето мы неоднократно снижали процентные ставки по нашим ипотечным программам. Последнюю коррекцию провели 21 августа, еще до последнего снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Сейчас при размере кредита от 3 млн до 7 млн рублей ставка по кредиту составляет 9,69% годовых. При сумме свыше 7 млн – от 9,29%. Такой формат снижения ставки оказался интересен нашим клиентам. Если предодобренная сумма составляла более 7 млн рублей, у них появилась возможность рассмотреть объекты недвижимости более высокого класса, а переплатить по кредиту по ним меньше. На прошлой неделе мы снизили ставку на приобретение недвижимости на первичном рынке у ключевых застройщиков до 8,79% годовых для всех категорий заемщиков, вне зависимости от суммы кредита.
– В целом как Вы оцениваете итоги первого полугодия СЗРЦ Райффайзенбанка в жилищном кредитовании? Какие ипотечные программы пользовались наибольшим спросом и продолжают быть востребованы сейчас?
– Первое полугодие было очень интересным. Если год назад драйвером роста было рефинансирование, которое ураганом прошло по рынку, то сейчас им стали классические программы, по которым с лета начали снижаться ставки. Кроме того, стала пользоваться популярностью программа «Семейная ипотека с государственной поддержкой».
Если же говорить о цифрах, то, по итогам первых шести месяцев 2019 года, ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка достиг почти 25 млрд рублей. Прирост составил 2,3 млрд. Выдано ипотечных кредитов на сумму 5,3 млрд рублей. Нами было принято около 5 тыс. заявок, выдано более 1,6 тыс. кредитов.
Кроме того, в этом году продолжила расти средняя сумма ипотечного кредита. Она увеличилась приблизительно на 30% – до 3,3 млн рублей. Связано это, конечно, с ростом стоимости жилья. Кроме того, как говорилось ранее, увеличился спрос на недвижимость ценой свыше 7 млн рублей, из-за более привлекательных кредитных ставок на нее.
– Можете ли более подробно рассказать о «семейной ипотеке». Каковы ее особенности?
– Это государственная программа со льготной субсидируемой ипотечной ставкой. Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года появился второй или последующий ребенок. По условиям программы ставка 6% годовых, однако мы смогли ее снизить для наших клиентов до 4,99% годовых. Наше предложение – одно из самых выгодных на рынке. Максимальная сумма по «семейной ипотеке» составляет 12 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Сроки кредитования достигают 30 лет. Приобрести недвижимость по ней можно на первичном рынке у юридического лица, т. е. у застройщика.
Кстати, у данной программы также есть и дополнительные преимущества. На «семейную ипотеку» можно перейти через рефинансирование взятого ранее кредита. Необходимо только соответствовать требуемым программой условиям. Также «семейной ипотекой» можно воспользоваться, если действующий кредит уже был рефинансирован.
– Можно ли задействовать в «семейной ипотеке» материнский капитал? В целом, часто ли его используют заемщики в других программах?
– Материнский капитал, а он сейчас составляет 453 тыс. рублей, очень часто используется в классических ипотечных программах как первоначальный взнос или для погашения текущих платежей. Активно его задействуют и клиенты нашего банка. Заемщики предоставляют нам документ о получении маткапитала. Мы учитываем денежные средства как первоначальный взнос или вносим в график платежей. По «семейной ипотеке» материнский капитал пока не действует в качестве первоначального взноса.
Добавлю, что сейчас Правительством также утверждены правила о единовременных выплатах в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотеки семьям, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родится третий и последующий ребенок. Пока у данного новшества нет подзаконных актов, но думаю, они скоро появятся и будут использованы в ипотечных программах.
– Каковы перспективы ипотечных программ с господдержкой, в частности, «семейной ипотеки»?
– Любые инициативы со стороны государства мы оцениваем положительно, так как они придают дополнительный импульс для всех участников рынка. Эти кредиты позволят приобрести жилье по более доступной цене с низким ежемесячным платежом и, соответственно, сэкономить семейный бюджет. Кроме того, ипотека с господдержкой (и, в частности, «семейная ипотека») может стать стимулом для дальнейшего развития жилищного строительства. Это в целом может положительно отразиться на экономической ситуации в стране. Также данные программы создают и новое поле для конкуренции банков. Как следствие, условия ипотеки улучшаются. Действительно, у программы большое будущее, но банковскому сообществу еще многое предстоит сделать для популяризации программы.
– Действительно ли многие российские семьи пока еще не знают о «семейной ипотеке»?
– Да, пока это так. Райффайзенбанк летом проводил опрос семей, имеющих двух или более детей и планирующих приобретение квартиры в ближайшие пять лет. Оказалось, что 88% из них рассматривают возможность оформления для этих целей ипотеки. Причем 34% из них – в течение ближайших двух лет, 24% – в течение года. 70% опрошенных хотели бы воспользоваться какими-либо льготными условиями кредитования. Но при этом 25% респондентов не располагают подробной информацией о «семейной ипотеке». Но думаю, ситуация очень быстро изменится. Кстати, о материнском капитале, который как программа действует уже много лет, осведомленность более высокая. 57% опрошенных готовы использовать его для покупки квартиры для личного пользования, а 28% – направить на приобретение дополнительной недвижимости, чтобы получать доход с аренды.
– Какие критерии являются определяющими для ваших клиентов при выборе и покупке жилья?
– Согласно нашему опросу семей с двумя и более детьми, наиболее важный критерий при выборе жилой недвижимости для них – это ее большая площадь. В пользу этого фактора проголосовали 54% респондентов. На втором месте – близость к хорошей школе. То есть семьям с детьми важно, чтобы рядом с их жильем были объекты социальной инфраструктуры. Близость к центру города важна для 16% опрошенных граждан. 11% выбрали парк. В отношении квартирографии мы выяснили, что для 44% семей важна просторная кухня как обязательный критерий качественного жилья. Далее следует дополнительная детская (32%), за нее проголосовало большинство женщин. На третьем месте (11%) – личный кабинет. Он важен для мужской половины семейства.
– Какими будут дальнейшие тренды на ипотечном рынке?
– Как я уже отметил, будет расти популярность ипотечных программ с господдержкой со льготными ставками. Также вернется на рынок рефинансирование. Из нового можно отметить тренд на появление программ, которые дадут возможность приобретать в кредит залоговые квартиры. Такие продукты будут интересны как заемщикам, так и банкам. Конечно же, сохранится основополагающий тренд цифровизации сервисов и повышения качества обслуживания ипотечных заемщиков. Именно они помогут банкам в условиях высокой конкуренции сохранить и нарастить свою клиентскую базу.
Заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин рассказал «Строительному Еженедельнику» о модернизации Киришского домостроительного комбината, входящего в холдинг. По словам девелопера, техническое перевооружение предприятия сделает его продукцию весьма востребованной на строительном рынке и удовлетворит все запросы заказчиков.
– Максим Владимирович, в связи с чем было принято решение о модернизации Киришского ДСК?
– Любое производственное предприятие требует регулярной модернизации и технического обновления. Особенно это касается строительной сферы, прогресс которой не стоит на месте. Для корпорации «ЛенРусСтрой», в которую входит Киришский ДСК, модернизация предприятия носит и стратегический характер. Она позволит снизить себестоимость выпускаемой продукции, повысить ее маржинальность и сделать весьма востребованной у других игроков строительного рынка.
Аргументирую, с чем связан такой наш оптимистичный прогноз. Дело в том, что российская строительная отрасль сейчас серьезно меняется. Это связано и с последними поправками в 214-ФЗ, и с обязательным переходом к 2020 году на проектное финансирование строительства жилых объектов, которое, кстати, мы у себя уже задействовали. В связи со всеми этими нововведениями уже совсем скоро девелоперский рынок изменится, все его игроки встанут на одну стартовую линию. Составляющими успешности строительных проектов будут быстрота, надежность, качество. Застройщики остро ощутят и без того высокую конкуренцию на рынке. Многими из них будут пересмотрены решения о том, как развивать тот или иной проект. По нашим прогнозам и прогнозам независимых экспертов, следует ожидать, что объемы панельного домостроения в ближайшее время будут расти, так как именно панель позволяет в короткие сроки возвести многоэтажный жилой дом.
Причем особо востребованной будет продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и непосредственно приобретателя наших квартир. «ЛенРусСтрой» намерен делать ставку на модернизации производства Киришского ДСК и предложить продукцию, привлекательную для других игроков рынка.
– Что технологически нового вы готовы будете предложить?
– После проведения модернизации мы сможем изготавливать совершенно разные по высоте, ширине и длине панели. Новые производственные технологии помогут подстроить их размер под любые запросы клиентов. Допустим, если они захотят в своих проектах высокие потолки, то конструкции под них мы достаточно легко и быстро сможем сделать.
Панели Киришского ДСК позволят создавать любые планировки помещений, в том числе такие, что не доступны пока типовому панельному домостроению. Фактически возведение домов из наших панелей по своему конструктиву будет близко к монолитному строительству, при котором возможны любые планировки, но наша продукция позволит вести строительство в более короткие сроки. Я бы сравнил весь процесс с собиранием домиков в конструкторе «Лего».
Кроме того, нашим заказчикам мы сами сможем подсказать наиболее интересные планировочные идеи помещений. Фактически клиент сможет приобрести дом «под ключ» с минимальными затратами на его проектирование. Уже сейчас на сайте Киришского ДСК заказчик может выбрать планировочные решения панельных домов и рассчитать цену. В будущем, конечно, вариантов планировок будет значительно больше.
На мой взгляд, наш модернизированный ДСК должен стать фабрикой производства продукции, имеющей множество готовых решений, которые упрощают и оптимизируют строительство.
– В предлагаемых вами планировках квартир вы намерены ориентироваться и под запросы покупателей?
– Без знания текущих потребностей граждан далеко не уедешь. Поэтому прежде чем начать строить, важно провести маркетинговое исследование, понять, каким видят свое жилье потенциальные покупатели. У разных возрастных групп они свои. Также запросы граждан могут отличаться в зависимости от типа, класса жилья, его локации, построенных поблизости других жилых объектов.
В своих проектах мы уже ориентируемся на такие исследования, советуем это делать и нашим коллегам. Такой анализ рынка, может быть, стоит немалых денег, но он с лихвой окупится на стадии реализации жилищного проекта, так как девелопер понимает, для кого он строит.
– Каков технологически самый сложный этап модернизации предприятия?
– На мой взгляд, самое сложное – это разместить оборудование нового поколения на действующих площадях. Возможно, проще было бы снести завод и построить новый, но мы считаем, что он должен продолжать работать. Сейчас мы определяемся с изготовителем нового оборудования. Уже съездили в Китай, были в Германии, Финляндии, посмотрели российских производителей.
– В целом каков ожидаемый объем инвестирования в модернизацию?
– Приблизительная сумма инвестиций составляет 400 млн рублей. Модернизацию мы хотим провести поэтапно в течение 5 лет. Этапы мы разбили таким образом, чтобы они, завершая определенный цикл преобразований, не влияли на следующий, не тормозили производственный процесс.
Хочу добавить, что модернизация Киришского ДСК включает в себя не только замену оборудования, но и переход предприятия на энергоэффективное производство, требующее замены инженерных коммуникаций, котельной и многого другого. Это поможет снизить затраты на себестоимость нашей продукции, что также положительно отразится на ее конкурентных свойствах.
– На Ваш взгляд, каково будущее малоэтажного панельного домостроения?
– Перспективы отличные. Многие насытились жизнью в многоэтажных домах и уже задумываются о том, чтобы перебраться в малоэтажку. Полагаю, что в ближайшие 5-10 лет начнется бум на такой вид жилья. «ЛенРусСтрой» уже занимается двумя такими малоэтажными проектами. В перспективе, думаю, что их будет больше. Как и в строительстве типовых жилых домов, для малоэтажного строительства будут актуальны вопросы быстроты и качества.
– Можно ли говорить о том, что производственный спад на рынке удобен по времени для модернизации предприятий?
– Это действительно так. Чаще всего именно в ограниченных условиях цейтнота можно реализовать наиболее эффективные решения по дальнейшему развитию предприятия или компании. Кризис помогает пересмотреть какие-то моменты в текущей деятельности организации, избавиться от тормозящих элементов. Поэтому при правильно выстроенной стратегии с умом модернизированное в период неблагоприятной ситуации на рынке предприятие быстрее принесет прибыль его собственникам.
Справка
Киришский домостроительный комбинат – одно из старейших и динамично развивающихся строительных предприятий Ленинградской области. Образован в 1969 году. За годы своей деятельности предприятие возвело более 570 домов, свыше 2 млн кв. м жилья. В 2009 году КДСК вошел в корпорацию «ЛенРусСтрой». В настоящее время производственная мощность комбината составляет 160 тыс. кв. м жилья в год в крупнопанельном исполнении и 60 тыс. кв. м – по сборно-монолитной технологии.