Роман Строилов: «Спрос простимулируют различные варианты рассрочек»
Накануне вступления в силу изменений в долевое законодательство девелоперы вывели на рынок довольно большой объем строящегося жилья – по оценкам аналитиков, существующего объема хватит на полтора-два года. Одновременно мы видим сокращение покупательной способности граждан.
Что в этом случае могут предпринять застройщики, посоветовал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов:
– Застройщикам, наверное, нужно делать то же самое, что и в последние два-три года. Я думаю, что и дальше им надо бороться за качество проекта и продукта. Путем разумного снижения себестоимости и оптимизации процессов делать свое предложение более привлекательным. Тогда сокращающийся спрос удастся сместить в пользу своего проекта. На мой взгляд, это разумное и понятное решение против того ралли различных акций и скидок для дополнительного стимулирования спроса, которое мы наблюдали начиная с IV квартала прошлого года и по окончании II квартала этого года.
Нужно понимать, что многие программы скидок по большому счету были рисованными. То есть даже в тех случаях, когда застройщики предлагали скидки в размере 25% от стоимости квартир, это вовсе не означало, что цена уменьшалась на обещанные 25%. И даже на 15% или 10%. Это очень важно! Поскольку в погоне за красивыми цифрами объективная стоимость квартир оставалась практически неизменной.
– Видимо, нельзя утверждать, что скидки выступают главным драйвером покупательского спроса. Но ипотечное кредитование считается главным стимулом на протяжении целого ряда лет…
– Обещанная льготная ипотека на период строительства – механизм, аналогичный механизму формирования скидочных программ: ее в принципе нет. Формат ипотечных программ – стандартный для всех новостроек. И, конечно, условия ипотечного кредитования на первичном рынке гораздо привлекательнее, чем на вторичном.
– Тогда какие механизмы могут стимулировать покупательский спрос?
– Если говорить о конкретных инструментах стимулирования спроса, которые могут «выстрелить» в обозримом будущем, то, на мой взгляд, это различные варианты рассрочек. Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше.
– В чем причина?
– Причина в том, что пока не ясно, как будут аккумулироваться деньги дольщиков. Если раньше часть клиентов покупала квартиры в рассрочку, часть в ипотеку, а часть за стопроцентную оплату, то застройщик видел хотя бы какие-то деньги сразу. И мог позволить себе определенную долю квартир зарезервировать для продажи в рассрочку. То есть те деньги, которые он получит позже. Через полгода-год, даже через пять-семь лет. Были и такие истории. Но сейчас застройщик не увидит никаких денег абсолютно, потому что все скирдуется на эскроу-счетах, и выделить какую-то долю квартир на длительную рассрочку было бы совсем неправильно.
– Есть ли прогноз по объемам вывода на рынок новых проектов?
– Я думаю, что застройщики не будут торопиться с выводом новых проектов на рынок, потому что на это нужны деньги. И потому, что за последние год-полтора девелоперы вывели большое количество нового жилья, так что рынок на данный момент насыщен. Да, у застройщиков есть земельные участки под строительство и, наверное, есть сверстанные финансовые модели проектов для этих «пятен». Но торопиться точно никто не будет.
– Означает ли это, что в обозримом будущем застройщикам удастся продать уже выведенный на рынок объем жилья? И вырастет ли скорость продаж?
– Конечно, выведенный объем жилья будет продан в течение ближайших полутора-двух лет, если в этот период не случится активных стартов новых объектов. Рынок насыщен, и предложение будет постепенно вымываться. А вот что будет после того, как все эти выведенные на скорую руку объекты будут реализованы, – хороший вопрос. Пока ответа на него нет.
Рынок ипотеки Петербурга насыщен, и градус конкуренции между банками год от года только растет. О том, как завоевать и удержать лидирующие позиции, а также о перспективах ипотечного рынка на 2014 год «Строительному Еженедельнику» рассказала Марина Чубрина, зам.председателя Северо-Западного банка Сбербанка России.
– Сбербанк традиционно является лидером по количеству и объему выданных ипотечных кредитов в Петербурге. За счет чего удается достигать таких результатов?
– Достижению таких показателей способствует реализация комплексной политики, основанной на многолетнем опыте. С одной стороны, это развитие партнерства с застройщиками, часть из которых банк кредитует, и аккредитация большого количества объектов, находящихся на разных стадиях строительства. Это дает заемщикам широкий выбор квартир разного уровня, площади, стоимости, а также, что немаловажно, большую уверенность в сделке. Аккредитация позволяет не искать обеспечение, а брать в залог права требования на строящийся объект, что является существенным плюсом для покупателя. Сегодня Северо-Западным банком Сбербанка России аккредитованы более 500 объектов в регионе.
С другой стороны, росту жилищного кредитования способствует развитие взаимоотношений с риэлторами, которые помогают клиентам подобрать оптимальный вариант жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. В частности, банк запустил систему – сервис для передачи заявок по жилищным кредитам от риэлторов и застройщиков непосредственно в Сбербанк. Использование этой технологии существенно повышает качество предоставляемого на рассмотрение пакета документов, позволяет ускорить срок принятия решения банком, и посещение банка становится необязательным. К реализации кредитных программ Северо-Западного банка Сбербанка России подключены 360 партнерских точек, из них 330 агентств недвижимости и 30 компаний-застройщиков.
Банк также активно развивает инфраструктуру обслуживания. В настоящее время в Северо-Западном регионе работает 17 специализированных центров ипотечного кредитования, в том числе в Калининграде – 2, Мурманске – 1, Карелии – 1, Пскове – 1, Новгороде – 1, 11 – в Санкт-Петербурге. Все это помогает банку предлагать комфортное и быстрое решение квартирного вопроса.
Помимо сервисной составляющей, конечно, определяющее значение имеют выгодные условия кредитования. По итогам 2013 года в Северо-Западном банке Сбербанка России особым спросом пользовались программы для приобретения недвижимости в новостройках «12-12-12» и «Молодая семья». С 1 января 2014 года Сбербанк продлевает действие популярных акций по ипотечному кредитованию со сниженными процентными ставками по заявкам, которые будут поданы включительно до 30 июня 2014 года.
– Расскажите о вашем ипотечном портфеле. Какова динамика показателей?
– По состоянию на 1 ноября 2013 года ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка России достиг 77 млрд рублей. В частности, ипотечный портфель банка в Петербурге вырос с начала года на 23% и на 1 ноября достиг 46 млрд рублей. За 10 месяцев 2013 года Северо-Западный банк на территории обслуживания выдал жилищных кредитов на сумму свыше 27 млрд рублей, в Санкт-Петербурге – более 16 млрд рублей. При этом в сентябре, октябре, ноябре 2013 года Северо-Западный банк устанавливал собственные рекорды по объемам выдачи в сфере жилищного кредитования в Петербурге. Окончательные итоги года будут подведены в конце декабря 2013 года.
– Какова доля ипотеки на первичную и вторичную недвижимость в структуре ваших ипотечных сделок?
– Благодаря активной работе с застройщиками доля первичного рынка неуклонно растет в течение последних лет. Сегодня она составляет порядка 40%.
– Занимается ли банк выдачей ипотеки для приобретения коммерческой недвижимости?
– У Сбербанка есть продукт «Бизнес-Недвижимость», когда покупатель может получить финансирование на приобретение коммерческой недвижимости. Финансирование проводится под залог приобретаемого объекта недвижимости; предполагаются увеличенные сроки кредитования; есть возможность приобретения строящихся объектов коммерческой недвижимости у аккредитованных застройщиков, строящих с участием кредитных средств банка. Соответственно, предприниматели могут приобрести офисные, производственные, складские помещения, земельные участки, объекты гостиничного или ресторанного бизнеса и т. д.
– Каков на сегодняшний день у вас процент невозврата ипотеки?
– В нашем банке традиционно небольшой процент невозврата.
– Как вы оцениваете перспективы ипотечного рынка Петербурга в 2014 году?
– На мой взгляд, рынок ипотеки продолжит достаточно динамично развиваться.