Роман Строилов: «Спрос простимулируют различные варианты рассрочек»
Накануне вступления в силу изменений в долевое законодательство девелоперы вывели на рынок довольно большой объем строящегося жилья – по оценкам аналитиков, существующего объема хватит на полтора-два года. Одновременно мы видим сокращение покупательной способности граждан.
Что в этом случае могут предпринять застройщики, посоветовал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов:
– Застройщикам, наверное, нужно делать то же самое, что и в последние два-три года. Я думаю, что и дальше им надо бороться за качество проекта и продукта. Путем разумного снижения себестоимости и оптимизации процессов делать свое предложение более привлекательным. Тогда сокращающийся спрос удастся сместить в пользу своего проекта. На мой взгляд, это разумное и понятное решение против того ралли различных акций и скидок для дополнительного стимулирования спроса, которое мы наблюдали начиная с IV квартала прошлого года и по окончании II квартала этого года.
Нужно понимать, что многие программы скидок по большому счету были рисованными. То есть даже в тех случаях, когда застройщики предлагали скидки в размере 25% от стоимости квартир, это вовсе не означало, что цена уменьшалась на обещанные 25%. И даже на 15% или 10%. Это очень важно! Поскольку в погоне за красивыми цифрами объективная стоимость квартир оставалась практически неизменной.
– Видимо, нельзя утверждать, что скидки выступают главным драйвером покупательского спроса. Но ипотечное кредитование считается главным стимулом на протяжении целого ряда лет…
– Обещанная льготная ипотека на период строительства – механизм, аналогичный механизму формирования скидочных программ: ее в принципе нет. Формат ипотечных программ – стандартный для всех новостроек. И, конечно, условия ипотечного кредитования на первичном рынке гораздо привлекательнее, чем на вторичном.
– Тогда какие механизмы могут стимулировать покупательский спрос?
– Если говорить о конкретных инструментах стимулирования спроса, которые могут «выстрелить» в обозримом будущем, то, на мой взгляд, это различные варианты рассрочек. Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше.
– В чем причина?
– Причина в том, что пока не ясно, как будут аккумулироваться деньги дольщиков. Если раньше часть клиентов покупала квартиры в рассрочку, часть в ипотеку, а часть за стопроцентную оплату, то застройщик видел хотя бы какие-то деньги сразу. И мог позволить себе определенную долю квартир зарезервировать для продажи в рассрочку. То есть те деньги, которые он получит позже. Через полгода-год, даже через пять-семь лет. Были и такие истории. Но сейчас застройщик не увидит никаких денег абсолютно, потому что все скирдуется на эскроу-счетах, и выделить какую-то долю квартир на длительную рассрочку было бы совсем неправильно.
– Есть ли прогноз по объемам вывода на рынок новых проектов?
– Я думаю, что застройщики не будут торопиться с выводом новых проектов на рынок, потому что на это нужны деньги. И потому, что за последние год-полтора девелоперы вывели большое количество нового жилья, так что рынок на данный момент насыщен. Да, у застройщиков есть земельные участки под строительство и, наверное, есть сверстанные финансовые модели проектов для этих «пятен». Но торопиться точно никто не будет.
– Означает ли это, что в обозримом будущем застройщикам удастся продать уже выведенный на рынок объем жилья? И вырастет ли скорость продаж?
– Конечно, выведенный объем жилья будет продан в течение ближайших полутора-двух лет, если в этот период не случится активных стартов новых объектов. Рынок насыщен, и предложение будет постепенно вымываться. А вот что будет после того, как все эти выведенные на скорую руку объекты будут реализованы, – хороший вопрос. Пока ответа на него нет.
В настоящее время ситуация в банковской отрасли после событий декабря 2014 года заметно нормализовалась. В этом уверена старший вице-президент, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Промсвязьбанка Татьяна Крылова, рассказавшая «Строительному Еженедельнику» о том, как банки адаптируются к новым экономическим реалиям.
– Татьяна Михайловна, как вы оцениваете текущие состояние российской банковской отрасли? Как чувствуют себя кредитные ситуации по сравнению с концом 2014 года?
– Ситуация улучшилась. Благодаря принятым оперативным мерам ЦБ, вниманию к проблемам банковской отрасли первых лиц государства, кредитным организациям работать стало несколько легче. Проведенное уже дважды регулятором снижение ключевой ставки также свидетельствует о том, что ситуация нормализуется. Сейчас основная задача, стоящая перед банками, – это сохранить качественный кредитный портфель и получить прибыль.
– Ваш банк попал в список из 27 кредитных организаций, выбранных государством для докапитализации. Что она дает банкам и для чего необходима?
– Докапитализация позволит улучшить финансовые показатели банка и его устойчивость к ухудшению операционной среды. Увеличение капитала банка позволит не только сохранить действующих клиентов, но и нарастить бизнес с компаниями первого эшелона.
Безусловно, участие в данной программе накладывает на банки дополнительные требования. Финансовая организация должна будет взять на себя обязательство увеличивать портфель кредитов, выданных предприятиям приоритетных отраслей экономики РФ, не менее чем на 1% ежемесячно (на 12% в годовом исчислении). В течение трех лет банк не сможет увеличивать вознаграждение топ-менеджерам и размер фонда оплаты труда иных работников, а также пополнить свой капитал за счет рыночных источников или средств акционеров на сумму, составляющую не менее чем 50% суммы средств, полученных через АСВ. Кроме того, получатели капитала от АСВ должны ограничить свои издержки.
– Как вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке корпоративного кредитования?
– В плане сохранения своих внутренних резервов за последние несколько месяцев банки смогли адаптироваться к новым экономическим реалиям. Не секрет, что сегодня наблюдается «миграция» клиентов в стабильные коммерческие банки, способные в какой-то мере удовлетворить запросы рынка в финансировании и рефинансировании. Крупные российские компании, отрезанные санкциями от зарубежных кредитов, ищут альтернативы. И мы сегодня готовы поддержать корпорации, используя ресурсы банка.
В 2014 году список корпоративных клиентов Промсвязьбанка серьезно пополнился. Мы заключили знаковые сделки сразу с несколькими компаниями.
– Можно ли говорить о том, что строительные организации – одни из самых рисковых заемщиков?
– Строительный сектор всегда отличался высокими рисками в силу длительного операционного цикла и высокой долговой нагрузки. Теперь к традиционным рискам добавляются риски резкого снижения спроса. Реальные доходы населения снижаются, а ставки по ипотеке выросли до уровня, когда привлечение кредита может стать экономически неоправданным. Снижение спроса будет негативно отражаться на выручке застройщиков, при этом для обслуживания подорожавших кредитов компаниям необходимы дополнительные денежные потоки.
– Сейчас ставки по ипотеке несколько выше, чем год назад. Будут ли они в ближайшее время падать?
– Вероятно, уже скоро. Ключевая ставка постепенно снижается. Вслед за ней должны уменьшаться и ставки по жилищным кредитам. Конечно, многое будет зависеть от ситуации в стране, от экономических и геополитических проблем в государстве.
– Как вы относитесь к тому, что государство решило субсидировать ставки по отдельным ипотечным программам и стоит ли помогать государству «жертвам» валютной ипотеки?
– Безусловно, такое решение властей можно только поддерживать. Субсидирование ставок по ипотеке и помощь отдельным категориям заемщиков могло бы поддержать рынок кредитования, что позитивно отразится на строительном секторе и смежных отраслях экономики. В выигрыше будут все: банки, застройщики и сами граждане, оформляющие ипотеку по более доступным условиям.
– Давайте вновь вернемся к строительному бизнесу. С какими игроками рынка вы сотрудничаете?
– Компаний из строительной сферы достаточно много. Среди них как представители малого, среднего, так и крупного бизнеса. Работаем со строителями не только как с заемщиками, но и как с зарплатными клиентами. Также предлагаем нашим партнерам банковские гарантии и современную форму расчетов в виде аккредитивов, которая позволяет снизить риски и гарантировать прозрачность сделки между покупателем и продавцом.
– Как филиал банка закончил прошлый год? Какие задачи поставлены на текущий?
- Мы смело можем говорить о приросте портфеля розничных кредитов. По итогам 2014 года он составил 5,5 млрд. руб и вырос на 20%. Также хочется отметить, что мы выдали 5630 потребительских кредитов на сумму более 2.1 млрд. руб., что в текущих экономических реалиях – отличный показатель.
Что касается портфеля пассивов физических лиц, он достиг 11,5 млрд. рублей. Это на 32% больше, чем по итогам 2013 года. В большей части прирост обеспечен за счет роста остатков на срочных депозитах.
Традиционно высокими темпами растет кредитный портфель корпоративного и среднего бизнеса, по данным на 1 января 2015 года его прирост составил 29%.
Тем не менее, 2015 год будет непростым для всей банковской системы. Но мы ставим себе три основные задачи: привлечь дополнительный капитал, значительно увеличить доходы от транзакционного бизнеса и сократить административные затраты. Мы надеемся пройти этот кризис с минимальными потерями от традиционных операций банка и укрепить наши конкурентные позиции на рынке.