Роман Строилов: «Спрос простимулируют различные варианты рассрочек»
Накануне вступления в силу изменений в долевое законодательство девелоперы вывели на рынок довольно большой объем строящегося жилья – по оценкам аналитиков, существующего объема хватит на полтора-два года. Одновременно мы видим сокращение покупательной способности граждан.
Что в этом случае могут предпринять застройщики, посоветовал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов:
– Застройщикам, наверное, нужно делать то же самое, что и в последние два-три года. Я думаю, что и дальше им надо бороться за качество проекта и продукта. Путем разумного снижения себестоимости и оптимизации процессов делать свое предложение более привлекательным. Тогда сокращающийся спрос удастся сместить в пользу своего проекта. На мой взгляд, это разумное и понятное решение против того ралли различных акций и скидок для дополнительного стимулирования спроса, которое мы наблюдали начиная с IV квартала прошлого года и по окончании II квартала этого года.
Нужно понимать, что многие программы скидок по большому счету были рисованными. То есть даже в тех случаях, когда застройщики предлагали скидки в размере 25% от стоимости квартир, это вовсе не означало, что цена уменьшалась на обещанные 25%. И даже на 15% или 10%. Это очень важно! Поскольку в погоне за красивыми цифрами объективная стоимость квартир оставалась практически неизменной.
– Видимо, нельзя утверждать, что скидки выступают главным драйвером покупательского спроса. Но ипотечное кредитование считается главным стимулом на протяжении целого ряда лет…
– Обещанная льготная ипотека на период строительства – механизм, аналогичный механизму формирования скидочных программ: ее в принципе нет. Формат ипотечных программ – стандартный для всех новостроек. И, конечно, условия ипотечного кредитования на первичном рынке гораздо привлекательнее, чем на вторичном.
– Тогда какие механизмы могут стимулировать покупательский спрос?
– Если говорить о конкретных инструментах стимулирования спроса, которые могут «выстрелить» в обозримом будущем, то, на мой взгляд, это различные варианты рассрочек. Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше.
– В чем причина?
– Причина в том, что пока не ясно, как будут аккумулироваться деньги дольщиков. Если раньше часть клиентов покупала квартиры в рассрочку, часть в ипотеку, а часть за стопроцентную оплату, то застройщик видел хотя бы какие-то деньги сразу. И мог позволить себе определенную долю квартир зарезервировать для продажи в рассрочку. То есть те деньги, которые он получит позже. Через полгода-год, даже через пять-семь лет. Были и такие истории. Но сейчас застройщик не увидит никаких денег абсолютно, потому что все скирдуется на эскроу-счетах, и выделить какую-то долю квартир на длительную рассрочку было бы совсем неправильно.
– Есть ли прогноз по объемам вывода на рынок новых проектов?
– Я думаю, что застройщики не будут торопиться с выводом новых проектов на рынок, потому что на это нужны деньги. И потому, что за последние год-полтора девелоперы вывели большое количество нового жилья, так что рынок на данный момент насыщен. Да, у застройщиков есть земельные участки под строительство и, наверное, есть сверстанные финансовые модели проектов для этих «пятен». Но торопиться точно никто не будет.
– Означает ли это, что в обозримом будущем застройщикам удастся продать уже выведенный на рынок объем жилья? И вырастет ли скорость продаж?
– Конечно, выведенный объем жилья будет продан в течение ближайших полутора-двух лет, если в этот период не случится активных стартов новых объектов. Рынок насыщен, и предложение будет постепенно вымываться. А вот что будет после того, как все эти выведенные на скорую руку объекты будут реализованы, – хороший вопрос. Пока ответа на него нет.
СПб ГБУ «Управление инвестиций» отмечает 25-летие. Четверть века назад появилась структура, ставшая мощным инструментом в деле улучшения инвестиционного климата в Санкт-Петербурге. Об истории и сегодняшнем дне учреждения «Строительному Еженедельнику» рассказала и. о. директора СПб ГБУ «Управление инвестиций» Анна Исакова.
– Анна Николаевна, одной из задач Управления инвестиций было создание «единого окна» для инвесторов. Расскажите, пожалуйста, о результатах этой работы. Насколько такое решение стало эффективным?
– До 2015 года в Петербурге деятельность в области реализации инвестиционных проектов осуществлял целый ряд государственных учреждений. Закономерно появилась необходимость в реформировании системы и создании единой структуры, отвечающей за взаимодействие и сопровождение инвесторов.
Так Управление инвестиций перешло в ведение Комитета по инвестициям Петербурга и совместило функции сразу нескольких структур, включая Агентство стратегических инвестиций и Городское агентство по промышленным инвестициям. В составе управления начали работу структурные подразделения по сопровождению инвестпроектов на этапе строительства и сопровождения проектов государственно-частного партнерства.
Тогда же в структуре управления был создан информационно-консультационный центр по вопросам реализации инвестпроектов – фронт-офис «единого окна» – и оптимизирован порядок предоставления инвесторам объектов недвижимости. Это позволило значительно сократить сроки прохождения и количество административных процедур, необходимых для реализации инвестпроектов, помогло наладить прямое взаимодействие органов власти с каждым потенциальным инвестором.
Могу утверждать, что такой подход оказался востребован бизнесом. С момента создания «единого окна» было оказано порядка 5 тыс. консультаций, принято более 2 тыс. заявлений по вопросам предоставления объектов недвижимости в целях строительства и реконструкции.
Кроме того, «единое окно» стало частью уникальной комплексной системы информационных ресурсов для инвесторов Петербурга, которая признана победителем во всероссийском конкурсе лучших практик и инициатив социально-экономического развития субъектов РФ, организованного Агентством стратегических инициатив. Это также подтверждает правильность принятого решения о создании универсального и современного «единого окна» для инвесторов.
– Какая еще работа проводится управлением для упрощения процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов в городе?
– Управление переходит на цифровое взаимодействие с инвесторами и исполнительными органами государственной власти Петербурга посредством Единой системы строительного комплекса (ЕССК). Сопровождение и контроль реализации инвестпроектов, а также формирование базы данных осуществляются на специально разработанной цифровой платформе «Управление инвестиционными проектами».
Кроме того, всю необходимую информацию о подготовке и реализации инвестпроекта можно получить и удаленно, без посещения фронт-офиса — на Инвестиционном портале Петербурга, который признан одним из лучших в России.
– По замыслу федеральных властей, ГЧП должно стать широко используемым механизмом привлечения частных вложений. Как обстоят с этим дела в Петербурге?
– Согласно рейтингу регионов России по уровню развития ГЧП, рассчитанному на платформе поддержки инфраструктурных проектов РОСИНФРА, Петербург занимает первое место среди регионов России наряду с Москвой, Московской областью и ХМАО. Кроме того, показательным является тот факт, что Северная столица стала первым регионом, реализующим проект ГЧП в сфере легкорельсового транспорта (трамвай «Чижик» в Красногвардейском районе города).
ГЧП в Петербурге затрагивает самые важные сферы городской экономики: транспорт, IT, коммунальное хозяйство, спорт, здравоохранение, туризм и социальную инфраструктуру. Наш город продолжает укреплять свои позиции на рынке ГЧП в РФ, так как данный механизм позволяет увеличить финансовое и иное ресурсное обеспечение инфраструктурных проектов при сокращении бюджетных расходов. Именно такое взаимодействие власти и бизнеса позволяет решать общественно значимые задачи на взаимовыгодных условиях и привлечь в экономику города сотни миллиардов рублей.
– Выделение участков под реализацию инвестпроектов всегда вызывает интерес. Под какие в основном проекты запрашивают землю? Кто ее получает?
– Сегодня Петербург является весьма привлекательным для инвестиций городом. Мы стараемся создать максимально комфортные условия для бизнеса. Большая часть инвесторов активно заинтересована в реализации социально значимых проектов, в том числе благодаря системе преференций и льгот, предусмотренных для них законодательством.
Северная столица России также является точкой притяжения туристов со всего мира, поэтому проекты в области гостиничного бизнеса всегда будут актуальны для делового сообщества.
Кроме того, так как Петербург остается и крупнейшим промышленным центром страны, инвесторы на постоянной основе обращаются за содействием в реализации проектов в области производства. Такие проекты сопровождаются особым вниманием правительства города. Таким образом, можно утверждать, что инвесторов интересуют различные объекты для разных целей.
– Анна Николаевна, чего бы Вы хотели пожелать сотрудникам СПб ГБУ «Управление инвестиций» в 25-й День рождения организации?
– Прежде всего, с благодарностью отмечу тот огромный масштаб работы, который за четверть века был проделан СПб ГБУ «Управление инвестиций». Это вызывает искреннее уважение и говорит о высоких профессиональных качествах, самоотверженном труде и добросовестном отношении к работе нашей команды.
За плечами у организации 25 насыщенных и продуктивных лет на благо развития Петербурга. Уверена, что накопленный опыт и профессиональные достижения станут для нас прочным фундаментом и помогут в будущем решать самые интересные и сложные задачи. От всей души спешу поблагодарить каждого сотрудника нашего коллектива и пожелать Управлению инвестиций успехов и процветания!
Справка
СПб ГБУ «Управление инвестиций» создано в 1994 году в целях оперативного и максимально широкого вовлечения в деловой оборот земельных участков и объектов недвижимости, принадлежащих Петербургу. В 2015 учреждение было передано в ведение Комитета по инвестициям и реорганизовано в форме присоединения к нему СПб ГБУ «Агентство стратегических инвестиций».
С 1995 по 2019 год издано порядка 12,9 тыс. нормативно-правовых актов по вопросам строительства и реконструкции в Санкт-Петербурге. В частности, около 3,77 тыс. решений о предоставлении 4,2 тыс. земельных участков общей площадью более 8,1 тыс. га для осуществления строительства и реконструкции.
На данный момент благодаря работе СПб ГБУ «Управление инвестиций» введены в эксплуатацию объекты капстроительства почти на 2,9 тыс. земельных участков; продолжается реализация проектов на 357 участках.