Роман Строилов: «Спрос простимулируют различные варианты рассрочек»
Накануне вступления в силу изменений в долевое законодательство девелоперы вывели на рынок довольно большой объем строящегося жилья – по оценкам аналитиков, существующего объема хватит на полтора-два года. Одновременно мы видим сокращение покупательной способности граждан.
Что в этом случае могут предпринять застройщики, посоветовал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов:
– Застройщикам, наверное, нужно делать то же самое, что и в последние два-три года. Я думаю, что и дальше им надо бороться за качество проекта и продукта. Путем разумного снижения себестоимости и оптимизации процессов делать свое предложение более привлекательным. Тогда сокращающийся спрос удастся сместить в пользу своего проекта. На мой взгляд, это разумное и понятное решение против того ралли различных акций и скидок для дополнительного стимулирования спроса, которое мы наблюдали начиная с IV квартала прошлого года и по окончании II квартала этого года.
Нужно понимать, что многие программы скидок по большому счету были рисованными. То есть даже в тех случаях, когда застройщики предлагали скидки в размере 25% от стоимости квартир, это вовсе не означало, что цена уменьшалась на обещанные 25%. И даже на 15% или 10%. Это очень важно! Поскольку в погоне за красивыми цифрами объективная стоимость квартир оставалась практически неизменной.
– Видимо, нельзя утверждать, что скидки выступают главным драйвером покупательского спроса. Но ипотечное кредитование считается главным стимулом на протяжении целого ряда лет…
– Обещанная льготная ипотека на период строительства – механизм, аналогичный механизму формирования скидочных программ: ее в принципе нет. Формат ипотечных программ – стандартный для всех новостроек. И, конечно, условия ипотечного кредитования на первичном рынке гораздо привлекательнее, чем на вторичном.
– Тогда какие механизмы могут стимулировать покупательский спрос?
– Если говорить о конкретных инструментах стимулирования спроса, которые могут «выстрелить» в обозримом будущем, то, на мой взгляд, это различные варианты рассрочек. Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше.
– В чем причина?
– Причина в том, что пока не ясно, как будут аккумулироваться деньги дольщиков. Если раньше часть клиентов покупала квартиры в рассрочку, часть в ипотеку, а часть за стопроцентную оплату, то застройщик видел хотя бы какие-то деньги сразу. И мог позволить себе определенную долю квартир зарезервировать для продажи в рассрочку. То есть те деньги, которые он получит позже. Через полгода-год, даже через пять-семь лет. Были и такие истории. Но сейчас застройщик не увидит никаких денег абсолютно, потому что все скирдуется на эскроу-счетах, и выделить какую-то долю квартир на длительную рассрочку было бы совсем неправильно.
– Есть ли прогноз по объемам вывода на рынок новых проектов?
– Я думаю, что застройщики не будут торопиться с выводом новых проектов на рынок, потому что на это нужны деньги. И потому, что за последние год-полтора девелоперы вывели большое количество нового жилья, так что рынок на данный момент насыщен. Да, у застройщиков есть земельные участки под строительство и, наверное, есть сверстанные финансовые модели проектов для этих «пятен». Но торопиться точно никто не будет.
– Означает ли это, что в обозримом будущем застройщикам удастся продать уже выведенный на рынок объем жилья? И вырастет ли скорость продаж?
– Конечно, выведенный объем жилья будет продан в течение ближайших полутора-двух лет, если в этот период не случится активных стартов новых объектов. Рынок насыщен, и предложение будет постепенно вымываться. А вот что будет после того, как все эти выведенные на скорую руку объекты будут реализованы, – хороший вопрос. Пока ответа на него нет.
Весна – время всплеска деловой активности на рынке новостроек. Застройщики надеются на увеличение темпов продаж, а покупатели – на скидки и вывод новых проектов. Оправдает ли эти ожидания весна текущего года, мы расспросили заместителя председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Нину Креславскую.
– Нина Абрамовна, поправки в 214-ФЗ, вступающие в силу летом текущего года, заставили застройщиков быстрее получать разрешительные документы и приступать к новым проектам. Не опасаетесь ли Вы затоваривания рынка в ближайшей перспективе, ценовых колебаний?
– Действительно, многие застройщики спешат с выводом новых проектов на рынок. Возможно, к началу лета мы действительно увидим значительное увеличение объема предложения. Однако, мы считаем, что емкость рынка достаточно велика, и вряд ли ситуация разовьется до серьезного затоваривания рынка и, как следствие, снижения цен. Поправки в 214-ФЗ ведут к удорожанию ресурса, повышению затрат застройщиков по целому ряду критически важных параметров, и о снижении цен речи идти не может, поскольку в убыток себе реализовывать проекты никто не будет.
На самом деле, текущая ситуация вполне понятна. Мы ее уже наблюдали в 2016 году, когда на рынок было выведено сразу значительное количество новых объектов. Застройщики стали снижать цены, работали на минимальном уровне рентабельности, а кто-то даже ниже этого уровня. Это привело к банкротству некоторых застройщиков. Причем весьма крупных. Не уверена, что опять будут желающие повторить этот путь. Возможно, темпы продаж несколько замедлятся, но это не приведет к застойным или кризисным явлениям.
– А как трансформирует рынок отмена долевого строительства?
– Это покажет время, но точно также не приведет к снижению цен. Всем понятно, что за деньги банков, в конечном итоге, заплатит покупатель. «Долевка» – это очень удобный и выгодный для всех инструмент, все эти годы он помогал расти и развиваться российскому рынку строительства. Другое дело, что есть структуры, которые обязаны контролировать и проверять этот процесс, но они не до конца выполняют свои обязанности. Застройщиков вынуждают действовать по иной, значительно более дорогой и зарегулированной для бизнеса схеме взаимодействия с банками. Мотивируя это тем, что так живет весь цивилизованный мир. Но в Европе нет таких объемов строительства и нет такой потребности в обеспечении населения комфортным жильем.
– Ситуация 2016 года отличается от сегодняшней?
– Самое главное отличие нынешнего дня – дешевая ипотека. В 2016-м ее не было. Сегодня ставка по программам АИЖК упала до 6,7%, а по президентской программе для семей со вторым ребенком – до 6%. У покупателей появились новые возможности.
– Разделит ли «РосСтройИнвест» тренд «гонки сооружений»?
– У нас нет задачи перевыполнить план. В настоящее время мы работаем над несколькими новыми проектами, по некоторым из них уже идет проектирование, и в этом году мы, конечно, объявим о выходе новых проектов. Детали по локациям и объемам пока раскрывать преждевременно, но точно могу сказать, что «гонки сооружений» у нас в планах нет.
– Расскажите, пожалуйста, о ходе реализации вашего московского проекта.
– Сейчас наш московский проект проходит госэкспертизу, и мы надеемся, что к лету текущего года мы уже сможем открыть продажи. Это проект премиум-класса, он отличается уникальной архитектурой и планировками. К созданию проекта мы привлекли известное в Москве архитектурное бюро «Меганом» Юрия Григоряна. Вести продажи квартир в этом жилом комплексе мы планируем через наших московских партнеров.
– Нина Абрамовна, и напоследок вопрос, приуроченный к празднованию 8 марта. К этой дате «Деловой Петербург» традиционно составляет список самых влиятельных женщин города в различных отраслях бизнеса. В этом году Вы номинированы к участию в этой премии. Насколько интересен для Вас этот проект?
– Эта премия интересна тем, что она охватывает самых влиятельных женщин города не только в различных отраслях бизнеса, но и в политике и других сферах деятельности. И главный критерий – положительное влияние на городскую среду. Учитывая сферу деятельности нашей компании, такой критерий для меня очень значим. В целом, конечно, очень приятно получить эту номинацию, особенно в такой непростой и неженской сфере как строительство.