Андрей Коротков: «У инвестирования в паркинги большие перспективы»
В Петербурге паркинги, как объекты недвижимости, в настоящее время слабо вовлечены в рыночный оборот. Однако даже минимальные вложения в них гарантируют доходность.
О том, что нужно сделать для повышения инвестиционной привлекательности паркингов, рассказал «Строительному Еженедельнику» исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков.
– На Ваш взгляд, насколько остро стоит проблема нехватки парковочных мест в Петербурге?
– Ситуация с нехваткой парковочных мест в Петербурге очень критическая и давно носит социальный характер. Сейчас до пункта назначения иногда можно быстрее доехать, чем найти там место для гостевой стоянки. Да, в Петербурге строятся новые дороги, развязки, мосты, а вот парковки – крайне медленно и мало. В настоящее время на въездах и выездах из города, на других транспортных артериях мы имеем только 14 перехватывающих автостоянок. Этого явно недостаточно для мегаполиса. В европейских странах такое количество парковок задействуют в городах с численностью жителей 500 тыс. человек. Нам же необходимо как минимум в десять раз больше парковок.
Платные зоны парковок в центре Петербурга, которые были задуманы для разгрузки трафика, не спасают ситуацию. Созданная инфраструктура не приносит дохода городу. Рядом с границами платных зон все обочины заставлены машинами, что тормозит передвижение по дорогам другого транспорта, и пробок становится только больше. Ускорить строительство открытых парковок можно при содействии представителей бизнеса, в том числе и малого. Тем более что «пятна» для таких стоянок в городе есть, есть и интерес со стороны предпринимателей.
– А какова ситуация с многоуровневыми паркингами?
– Их также крайне мало. Хотя они очень нужны нашему городу, особенно в новых районах. Возведением данных объектов недвижимости чаще всего занимаются застройщики жилья, в рамках комплексного обустройства своих территорий. Однако делают это они крайне неохотно, так как машино-места в паркингах реализуются не сразу. Весной этого года некоторые городские девелоперы даже выступили с инициативой нормативного уменьшения парковочного пространства в новостройках. Но это еще сильнее усугубит проблему нехватки парковочных мест. Практика показала, что решение о покупке машино-мест горожане обычно принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. То есть спрос на машино-места есть.
– И как можно эффективно решить проблему нехватки парковочных пространств?
– Единого универсального рецепта для всех городских локаций нет. Но в целом городу важно создать наиболее приемлемые условия ведения бизнеса для компаний, заинтересованных в развитии парковочных пространств. Чтобы строительство данных объектов, продажа, аренда были финансово доступны и не было различных административных барьеров. Понятно, что тот же малый бизнес приобрести в собственность такие объекты не сможет, а вот взять в долгосрочную аренду – вполне. Предприниматели будут заинтересованы в рентабельности объекта, а это неплохие налоговые отчисления и в бюджет города.
– За счет чего паркинги можно быстро сделать рентабельными?
– Современные капитальные паркинги – это многофункциональные объекты. На первых этажах могут размещаться автомойка, шиномонтаж, кафе. Желающих оказать автомобилистам сопутствующие сервисы можно найти очень быстро. Также на первых этажах некоторых объектов можно открыть продовольственный магазин. В Петербурге уже есть примеры того, когда сдача или продажа помещений паркинга под супермаркет быстро отбивала вложения.
Кроме того, некоторые площади парковочного объекта можно зарезервировать под кладовые. Они будут востребованы, так как сейчас возводится множество студий. Проживающим в них людям негде хранить велосипеды, колеса от автомобилей, другие крупногабаритные вещи.
– Выгодно ли инвестировать в машино-места обычному человеку?
– Безусловно. Инвестирование в паркинги может быть разным по формату. Доходность от инвестирования в машино-места можно получить быстрее, чем от перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду. Сейчас на этапе строительства паркинга в среднем одно машино-место в Петербурге стоит 300 тыс. рублей. Простая «однушка» – около 3 млн рублей. Вместо однокомнатной квартиры можно купить десять машино-мест и сдавать их в аренду. При этом, в отличие от сдачи в аренду квартиры, не требуется дополнительных вложений. Нет необходимости покупать мебель, технику, делать ремонт. Если понадобились относительно крупные деньги, одно из машино-мест, которое в любом случае вырастет в цене, можно продать. Квартиру по частям реализовать не сможешь. Приобрести машино-место в инвестиционных интересах могут даже пенсионеры. Это будет более выгодным вложением средств, чем банковский депозит.
Напомню, что только в 2017 году в Гражданский кодекс были внесены поправки, которые узаконили оформление машино-места в личную собственность, его продажу и передачу по наследству. Сейчас, кстати, Минэкономразвития РФ готовит законопроект о «гаражной амнистии». Она позволит упростить процесс оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними. Такой документ, конечно, нужен, но сами гаражи уже отжили свое. На их месте должны возводиться современные парковочные объекты недвижимости.
– Многоуровневые паркинги в историческом центре строить сложно. Как можно выйти из положения?
– Типовой многоуровневый паркинг в центре города построить действительно сложно, да и не нужно. Но приспособить под него расселенное жилое или административное здание – вполне можно. Далеко не все такие объекты находятся в аварийном состоянии. В здании можно провести укрепительные работы, внутреннюю реконструкцию и приспособить его под паркинг. Сейчас такой проект в Петербурге разрабатывается. Конечно, будут необходимы существенные финансовые вложения, но они быстро окупятся, так как дефицит парковочных мест в старом фонде очень большой.
Другой вариант решения проблемы – строительство малых механизированных парковок. Причем выход из затруднительного положения годится не только для исторических кварталов, но и для современной застройки. Главное преимущество механизированных парковок, которые сейчас востребованы во всем мире, – экономия пространства. На небольшой площади можно разместить в высоту множество машин.
Видов механизированных паркингов очень много. В частности, в Петербурге уже установлены китайские роторные парковки. В них задействован механизм карусельного типа, который поднимает и спускает автомобиль. На Васильевском острове сейчас монтируется пазловый паркинг турецкого производителя. Подача автомобиля на нем происходит с любой платформы, независимо от наличия машин на других, если в конструкции есть одно незанятое место.
– В целом иностранным инвесторам интересен Петербург как место вложения средств в парковочные объекты?
– Да, безусловно. Причем им интересны даже длительные сроки окупаемости. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний для участия в совместных проектах. Думаю, что они дадут толчок и для реализации в городе проектов, в том числе местного бизнеса. Мировая практика, опыт Москвы показали, что инвестиции в паркинги перспективны.
Планетарий с самым большим в мире куполом работает в Петербурге уже больше года. О второй очереди проекта и других планах «Строительному Еженедельнику» рассказал Евгений Гудов, генеральный директор компании «Арт-технологии», управляющей комплексом.
– Почему Вы решили создать в газгольдере именно планетарий? Как возникла идея?
– Почему планетарий? Да потому, что это интересно. Вообще-то, сама конфигурация сооружения наталкивает на такую идею. Когда я впервые попал в этот газгольдер летом 2015 года, мысль построить здесь планетарий возникла сразу. А когда стало ясно, что в этот газгольдер влезает самый большой в мире планетарий, интерес к идее только возрос.
Работы наша команда развернула в 2016 году – и примерно через полтора года, к концу 2017-го, проект был запущен, так сказать, в базовом варианте. Модернизация и совершенствование оборудования и контента продолжаются по сей день. За время, прошедшее после открытия, мы уже заменили проекционное оборудование. Сейчас гораздо более яркая и четкая картинка, чем было вначале, гораздо выше качество звука. Увеличилось число экспонатов.
В соседнем здании, также входящем в наш комплекс, появилась лаборатория. Мы использовали много современных технологий: прототипирование, робототехника и пр. Те роботы, с помощью которых мы осуществляли раскрой материалов, создавая планетарий, – стали частью бесплатной экспозиции в лаборатории, открытой для посетителей.
– А вопрос окупаемости проекта Вас не смущал?
– Во-первых, для нас на первом месте стояла все-таки не коммерция; интересно было реализовать технически сложный, уникальный и полезный проект, формирующий (прежде всего, у детей) интерес к науке и технике. А во-вторых, он обошелся относительно недорого, если сравнивать с аналогами, в которых используется весьма недешевая импортная техника. Мы же с самого начала ориентировались только на свои силы: сами разрабатывали оборудование и контент, да и практически все работы внутри также осуществляли самостоятельно. Подрядчиков было мало, зато штат компании пополнился специалистами в различных областях (это и архитектура, и строительные работы, и дизайн, и программирование, и многое другое), которым интересно было принять участие в таком небанальном проекте. Сейчас эта команда задействована уже в других инициативах.
Работа своими силами позволила сэкономить очень серьезные деньги. Нами выполнено сложное оборудование для планетария, которое не уступает импортным аналогам, например, компаний Carl Zeiss Planetariums или Konica Minolta, стоящим порядка полумиллиарда рублей. Благодаря использованию собственных разработок нам оно стоило кратно дешевле, не говоря уже о том, что это была очень интересная техническая задача.
Суммарный объем затрат на проект составил порядка 320 млн рублей, часть из которых взята в кредит. Сейчас происходит постепенный возврат средств. И в реализацию второй очереди мы планируем инвестировать еще около 100 млн рублей. Думаю, постепенно эти средства «отобьются», поскольку эксплуатационные затраты сравнительно невелики. Для сравнения: общие затраты на создание планетария в Москве составили примерно 5 млрд рублей. Там, конечно, сделана шикарная экспозиция и поставлено самое современное оборудование, что позволило сформировать большой трафик посетителей, но вернуть такие масштабные вложения в обозримой перспективе, на мой взгляд, практически невозможно.
– Вы упомянули о второй очереди проекта. Что она будет включать?
– Мы планируем более тесно увязать между собой наши объекты – газгольдер и прилегающее к нему здание, сформировать единый музейно-просветительский комплекс. Сооружения соединит некапитальная пристройка (против ее устройства не возражают органы охраны наследия), в которую из планетария будут вынесены кафе и магазины. Необходимо привести в порядок фасады. Также будут завершены ремонтно-реставрационные работы в здании, где размещается лаборатория и работает наша команда. В нем в советское время были сделаны переделки, которые нужно ликвидировать, чтобы вернуть исторический облик (в отличие от газгольдера, сохранившегося в очень неплохом состоянии). Кроме того, намечен еще один этап модернизации оборудования планетария. Думаю, на окончательное доведение проекта «до ума» понадобится еще около полутора лет. Тогда окончательно будет сформирован научно-технический комплекс, где расположатся звездный зал, музей с космическими экспонатами, интерактивные залы с виртуальной реальностью, образовательные классы и обсерватория, лаборатория робототехники, залы для лекций и дискуссий и пр.
– Вы сказали, что сейчас работаете и над другими проектами?
– Да, наша команда наработала большой и, без преувеличения, уникальный опыт, который востребован и другими структурами. Планетарий привлек интерес, у нас довольно большой трафик посетителей, среди которых – самые разные люди, включая топ-менеджеров компаний, работающих в различных отраслях. В итоге к нашей команде стали обращаться с предложениями о сотрудничестве при реализации самых разнообразных проектов.
Среди них одним из наиболее интересных стало создание первого планетария на Кипре. Он войдет в состав крупного храмового комплекса, который возвел на острове основатель одной из крупнейших строительных компаний Петербурга, Группы «Эталон», Вячеслав Заренков. Это очень интересный проект, который будет выполнен по последнему слову техники. Многие задумки, которые появлялись при работе над нашим планетарием, но по разным причинам не могли быть реализованы (из-за недостатка средств или из-за большого размера нашего проекта), мы хотим воплотить на Кипре.
Кроме того, имеющиеся разработки могут быть использованы при модернизации планетариев по всей стране. Наше оборудование – импортозамещающее. Иностранную технику регионы по понятным причинам (из-за дороговизны) приобрести не могут; наша же стоит существенно дешевле. Напомню, что в стране сейчас 56 планетариев, они вполне востребованы в рамках школьных и внешкольных образовательных программ. Но лишь в 14 из них установлено современное оборудование, в других же стоит техника 1960–1970-х годов, не позволяющая предложить посетителям информацию в интересном формате. Поэтому мы сейчас разрабатываем полнокупольные проекционные системы для малых и средних куполов.
– При реализации проекта у вас не было проблем с градозащитниками или КГИОП? Вообще, как к нему отнеслись городские власти?
– Мы изначально занимали вполне четкую позицию в отношении полного сохранения исторических объектов, на которых работаем. Мы целиком оставили сооружения в том виде, как они были, не проделывали никаких дополнительных отверстий или окон и вообще вели очень мало капитальных работ. Как я уже говорил, и конструкция, и качество строительства газгольдера настолько хороши, что восстановления и масштабного ремонта не требовалось.
Несмотря на такое бережное отношение к наследию, у нас, откровенно говоря, были опасения, что кто-нибудь начнет что-то опротестовывать. Но они оказались совершенно напрасными, никаких претензий градозащитники нам не предъявляли. И КГИОП – тем более, поскольку все работы с ними всегда согласовывались. Кстати, из КГИОП к нам даже приходили экскурсии для ознакомления с газгольдером именно как с частью архитектурно-строительного наследия Северной столицы.
Вообще, со стороны городских властей наш проект получил поддержку. Думаю, что всех вполне устроило, что один из заброшенных объектов начал использоваться под культурно-просветительские цели, да еще без вложения бюджетных средств. После открытия к нам даже приезжал тогдашний губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Мнение
Павел Борисенко, заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга:
– Наше ведомство активно поддерживает проекты, развивающие так называемый «серый пояс» города (бывшие промышленные территории) и оказывающие значительный эффект на развитие города в целом. Несмотря на то, что проект планетария реализуется на территории, находящейся в частной собственности и за счет частных средств, Комитетом по инвестициям с первых этапов его реализации оказывалось всестороннее содействие в части организации и координации работы с профильными ведомствами города.
Судить об успешности проекта можно по популярности, которую за время работы с ноября 2017 года приобрел Планетарий № 1 среди жителей Петербурга и туристов со всего мира – это уникальный мультимедийный культурно-образовательный проект не только для нашего города, но и для России в целом.
В планетарии на постоянной основе проводятся экскурсии и лекции для учеников образовательных учреждений Северной столицы, гостей города. Проходит значительное количество культурных, развлекательных и образовательных мероприятий. Высокий уровень данной площадки подтверждается проведением ряда мероприятий на уровне городского правительства: премия «Инвестор года» и Инвестиционный форум Петербурга.
Отдельного упоминания стоит и безусловное положительное влияние проекта на сохранение и развитие исторического наследия города, так как для создания Планетария № 1 инвестором были проведены масштабные работы по восстановлению и реставрации объекта культурного наследия – крупнейшего старинного газгольдера России.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Самый большой в мире планетарий может появиться в Петербурге