Андрей Коротков: «У инвестирования в паркинги большие перспективы»
В Петербурге паркинги, как объекты недвижимости, в настоящее время слабо вовлечены в рыночный оборот. Однако даже минимальные вложения в них гарантируют доходность.
О том, что нужно сделать для повышения инвестиционной привлекательности паркингов, рассказал «Строительному Еженедельнику» исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков.
– На Ваш взгляд, насколько остро стоит проблема нехватки парковочных мест в Петербурге?
– Ситуация с нехваткой парковочных мест в Петербурге очень критическая и давно носит социальный характер. Сейчас до пункта назначения иногда можно быстрее доехать, чем найти там место для гостевой стоянки. Да, в Петербурге строятся новые дороги, развязки, мосты, а вот парковки – крайне медленно и мало. В настоящее время на въездах и выездах из города, на других транспортных артериях мы имеем только 14 перехватывающих автостоянок. Этого явно недостаточно для мегаполиса. В европейских странах такое количество парковок задействуют в городах с численностью жителей 500 тыс. человек. Нам же необходимо как минимум в десять раз больше парковок.
Платные зоны парковок в центре Петербурга, которые были задуманы для разгрузки трафика, не спасают ситуацию. Созданная инфраструктура не приносит дохода городу. Рядом с границами платных зон все обочины заставлены машинами, что тормозит передвижение по дорогам другого транспорта, и пробок становится только больше. Ускорить строительство открытых парковок можно при содействии представителей бизнеса, в том числе и малого. Тем более что «пятна» для таких стоянок в городе есть, есть и интерес со стороны предпринимателей.
– А какова ситуация с многоуровневыми паркингами?
– Их также крайне мало. Хотя они очень нужны нашему городу, особенно в новых районах. Возведением данных объектов недвижимости чаще всего занимаются застройщики жилья, в рамках комплексного обустройства своих территорий. Однако делают это они крайне неохотно, так как машино-места в паркингах реализуются не сразу. Весной этого года некоторые городские девелоперы даже выступили с инициативой нормативного уменьшения парковочного пространства в новостройках. Но это еще сильнее усугубит проблему нехватки парковочных мест. Практика показала, что решение о покупке машино-мест горожане обычно принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. То есть спрос на машино-места есть.
– И как можно эффективно решить проблему нехватки парковочных пространств?
– Единого универсального рецепта для всех городских локаций нет. Но в целом городу важно создать наиболее приемлемые условия ведения бизнеса для компаний, заинтересованных в развитии парковочных пространств. Чтобы строительство данных объектов, продажа, аренда были финансово доступны и не было различных административных барьеров. Понятно, что тот же малый бизнес приобрести в собственность такие объекты не сможет, а вот взять в долгосрочную аренду – вполне. Предприниматели будут заинтересованы в рентабельности объекта, а это неплохие налоговые отчисления и в бюджет города.
– За счет чего паркинги можно быстро сделать рентабельными?
– Современные капитальные паркинги – это многофункциональные объекты. На первых этажах могут размещаться автомойка, шиномонтаж, кафе. Желающих оказать автомобилистам сопутствующие сервисы можно найти очень быстро. Также на первых этажах некоторых объектов можно открыть продовольственный магазин. В Петербурге уже есть примеры того, когда сдача или продажа помещений паркинга под супермаркет быстро отбивала вложения.
Кроме того, некоторые площади парковочного объекта можно зарезервировать под кладовые. Они будут востребованы, так как сейчас возводится множество студий. Проживающим в них людям негде хранить велосипеды, колеса от автомобилей, другие крупногабаритные вещи.
– Выгодно ли инвестировать в машино-места обычному человеку?
– Безусловно. Инвестирование в паркинги может быть разным по формату. Доходность от инвестирования в машино-места можно получить быстрее, чем от перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду. Сейчас на этапе строительства паркинга в среднем одно машино-место в Петербурге стоит 300 тыс. рублей. Простая «однушка» – около 3 млн рублей. Вместо однокомнатной квартиры можно купить десять машино-мест и сдавать их в аренду. При этом, в отличие от сдачи в аренду квартиры, не требуется дополнительных вложений. Нет необходимости покупать мебель, технику, делать ремонт. Если понадобились относительно крупные деньги, одно из машино-мест, которое в любом случае вырастет в цене, можно продать. Квартиру по частям реализовать не сможешь. Приобрести машино-место в инвестиционных интересах могут даже пенсионеры. Это будет более выгодным вложением средств, чем банковский депозит.
Напомню, что только в 2017 году в Гражданский кодекс были внесены поправки, которые узаконили оформление машино-места в личную собственность, его продажу и передачу по наследству. Сейчас, кстати, Минэкономразвития РФ готовит законопроект о «гаражной амнистии». Она позволит упростить процесс оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними. Такой документ, конечно, нужен, но сами гаражи уже отжили свое. На их месте должны возводиться современные парковочные объекты недвижимости.
– Многоуровневые паркинги в историческом центре строить сложно. Как можно выйти из положения?
– Типовой многоуровневый паркинг в центре города построить действительно сложно, да и не нужно. Но приспособить под него расселенное жилое или административное здание – вполне можно. Далеко не все такие объекты находятся в аварийном состоянии. В здании можно провести укрепительные работы, внутреннюю реконструкцию и приспособить его под паркинг. Сейчас такой проект в Петербурге разрабатывается. Конечно, будут необходимы существенные финансовые вложения, но они быстро окупятся, так как дефицит парковочных мест в старом фонде очень большой.
Другой вариант решения проблемы – строительство малых механизированных парковок. Причем выход из затруднительного положения годится не только для исторических кварталов, но и для современной застройки. Главное преимущество механизированных парковок, которые сейчас востребованы во всем мире, – экономия пространства. На небольшой площади можно разместить в высоту множество машин.
Видов механизированных паркингов очень много. В частности, в Петербурге уже установлены китайские роторные парковки. В них задействован механизм карусельного типа, который поднимает и спускает автомобиль. На Васильевском острове сейчас монтируется пазловый паркинг турецкого производителя. Подача автомобиля на нем происходит с любой платформы, независимо от наличия машин на других, если в конструкции есть одно незанятое место.
– В целом иностранным инвесторам интересен Петербург как место вложения средств в парковочные объекты?
– Да, безусловно. Причем им интересны даже длительные сроки окупаемости. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний для участия в совместных проектах. Думаю, что они дадут толчок и для реализации в городе проектов, в том числе местного бизнеса. Мировая практика, опыт Москвы показали, что инвестиции в паркинги перспективны.
Сегодня «зеленые» технологии – успешная практика крупнейших международных компаний.
Бизнес становится более экологически ответственным, модернизируя собственные производственные процессы и предлагая потребителю высокотехнологичный и экологически безопасный продукт, уверен Александр Артюшин, руководитель отдела строительного консалтинга «профайн РУС».
- Каково, на Ваш взгляд, современное состояние «зеленых» стандартов в РФ?
- В настоящий момент «зеленая» тема постепенно набирает популярность. Более того, в настоящее время идет процесс изменения менталитета россиян в отношении к окружающему пространству: граждане все больше обращают внимание на качество жизни – экологичность жилого пространства, строительных материалов и предметов интерьера. При строительстве домов россияне все чаще выбирают лампы и бытовые приборы класса энергоэффективности А+; радиаторы и отопительные котлы с бОльшим КПД, а также энергосберегающие и прошедшие экологическую сертификацию оконные профильные системы. Таким образом, в России постепенно появляется пласт граждан, которым не безразлична собственная среда обитания и которые готовы отстаивать право на экологическую безопасность.
- Насколько полноценно сегодня законодательное регулирование «зеленых» строительных технологий?
- С 2002 года действует Федеральный закон об охране окружающей среды, согласно которому каждый обязан бережно относиться к природным ресурсам и сохранять их для будущих поколений. Сегодня Минприроды, для которого вопросы устойчивого развития и экологии являются профильными, многое делает для развития «зеленого» строительства. Например, при активном участии этого ведомства был выпущен стандарт ГОСТ Р 54964-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости». Он предъявляет экологические требования к объектам недвижимости, которые закладываются еще на этапе проектирования.
- Какие проблемы существуют на пути развития «зеленого» строительства?
В первую очередь, в условиях достаточно сложной экономической ситуации власти готовы давать определенные послабления в вопросах экобезопасности. Подобный подход не является системным и не способствует развитию «зеленых» технологий и выпуску экологичных продуктов в России. Кроме того, застройщики, как правило, планируют быструю финансовую отдачу от проекта и его эффективность оценивается не по тому, насколько экономична будет эксплуатация здания, а насколько можно сократить затраты сейчас, при проектировании и строительстве. Другой причиной, сдерживающей продвижение зеленых технологий, материалов и конструкций в области строительства является неосведомленность архитекторов, проектных организаций, заказчиков о наличии на рынке сертифицированной «зеленой» продукции. В России пока нет единой площадки, где сертифицированные поставщики таких материалов и потребители экологически чистой продукции могли бы обсудить актуальные вопросы. К тому же, сегодня достаточно актуален вопрос фальсификации экотоваров. Многие производители просто декларируют экологичность своей продукции, но не подтверждают ее комплексной сертификацией всего жизненного цикла товара.
- «Зеленые» технологии, в основном, зарубежный продукт?
- Конечно, большинство инновационных технологий приходят к нам из Европы. В частности, вопрос наличия свинцовых и кадмиевых соединений в окружающей нас продукции является сегодня одним из наиболее актуальных вопросов Всемирной организации здравоохранения. Вообще свинец является одним из десяти химических веществ, вызывающих основную обеспокоенность в области общественного здравоохранения. В этой связи необходимо упомянуть программу под эгидой ВОЗ и ООН по защите окружающей среды «Глобальный альянс по отказу от применения свинца в красках».
Относительно нашего направления - экструзия ПВХ – профилей на основе безопасных бессвинцовых стабилизаторов - так называемая технология greenline (запатентованное компанией profine Group). Она берет свое начало от европейской программы VINYL 2010, к которой компания присоединилась с момента ее появления в 2004 году. Программа декларировала производство ПВХ – материалов без использования вредных и токсических соединений, в частности, свинцовых стабилизаторов. Предполагалось, что к 2010 году все европейские производители на ПВХ – рынке должны сократить использование токсичных соединений в продуктах до 50%, а в 2015 году и вовсе исключить их из производственного процесса и состава ПВХ-профилей. Для profine Group инициатива VINYL 2010 соответствует корпоративной философии компании: мы должны оставить мир чище, чем он был до нас. Именно поэтому мы внедрили экологически чистое бессвинцовое производство и предоставили рынку экологически безопасную продукцию не только в Европе и США, но и в России. Мы выступаем инициаторами экологических инноваций на рынке профильных систем для оконных и дверных конструкций. Это действительно трудоемкий процесс, поскольку требуются не только большие финансовые инвестиции, но и решимость руководства компании. В отличие от других европейских производителей, работающих на российском рынке, наша работа направлена на представление потребителю действительно экологически безопасной продукции европейского качества.
- Кто способствует развитию «зеленых» строительных технологий в РФ?
- Если говорить о развитии «зеленых» технологий, в частности, в строительной сфере, то в данном случае велика роль некоммерческих экологических партнерств. Они являются связующим звеном между законодательной властью и бизнесом, помогая наладить диалог между государством и компаниями. Так, например, драйвером экологической тематики является НП «Экологический союз». Уже более 20 лет он работает в сфере охраны окружающей среды, выполняя, в первую очередь, просветительскую функцию. Кроме того, «Экологический союз» активно сотрудничает с бизнесом, проводя сертификацию продукции, а также анализ и мониторинг текущей экологической ситуации на производствах. В параллельном направлении работает НП «Центр экологической сертификации – Зеленые стандарты». Центр отвечает за разработку технической документации в сфере «зеленого» строительства, создавая систему критериев и требований к объектам недвижимости. Так, в 2012 «Зеленые стандарты» разработали вышеупомянутый стандарт ГОСТ Р 54964-2012 – «Экологические требования к объектам недвижимости». Он применяется к зданиям, начиная от этапа проектирования, и устанавливает высокую планку качества строительства.
Очередным этапом в развитии экологической стратегии компании стало получение экомаркировки «Листок жизни». Основанная в 2001 году «Экосоюзом» экомаркировка «Листок жизни» - первая и единственная в России система добровольной экологической сертификации I типа международного уровня – член Всемирной ассоциации экомаркировки (GEN). Программа предусматривает анализ полного жизненного цикла производства продукции и соответствует международному стандарту ISO 14024.
В рамках сертификации были проведены лабораторные испытания профильных систем KBE и TROCAL на содержание опасных и токсических соединений, а также очный контроль всех технологических процессов на заводе «профайн РУС» в Воскресенске в соответствии с требованиями российского природоохранного законодательства. Примечательно, что производство и продукция «профайн РУС» обязаны проходить ежегодный плановый аудит со стороны Экологического союза. Такая система контроля позволяет совершенствовать все этапы производства в соответствии с требованиями стандарта.
- Каковы перспективы и прогнозы развития «зеленого» строительства в России?
Россия движется по пути «зеленых» стандартов в строительстве, несмотря на кризисный период в экономике. Сегодня наиболее перспективные направления в этой области - комплексное проектирование и застройка территорий с учетом транспортной составляющей, новые «зеленые» технологии в области производства строительных материалов и конструкций с высоким потенциалом энергоэффективности, а также грамотное энергопотребление. Постепенно бизнес становится более экологически ответственным, модернизируя собственные производственные процессы и предлагая потребителю высокотехнологичный, энергоэффективный и экологически безопасный продукт.