Андрей Коротков: «У инвестирования в паркинги большие перспективы»
В Петербурге паркинги, как объекты недвижимости, в настоящее время слабо вовлечены в рыночный оборот. Однако даже минимальные вложения в них гарантируют доходность.
О том, что нужно сделать для повышения инвестиционной привлекательности паркингов, рассказал «Строительному Еженедельнику» исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков.
– На Ваш взгляд, насколько остро стоит проблема нехватки парковочных мест в Петербурге?
– Ситуация с нехваткой парковочных мест в Петербурге очень критическая и давно носит социальный характер. Сейчас до пункта назначения иногда можно быстрее доехать, чем найти там место для гостевой стоянки. Да, в Петербурге строятся новые дороги, развязки, мосты, а вот парковки – крайне медленно и мало. В настоящее время на въездах и выездах из города, на других транспортных артериях мы имеем только 14 перехватывающих автостоянок. Этого явно недостаточно для мегаполиса. В европейских странах такое количество парковок задействуют в городах с численностью жителей 500 тыс. человек. Нам же необходимо как минимум в десять раз больше парковок.
Платные зоны парковок в центре Петербурга, которые были задуманы для разгрузки трафика, не спасают ситуацию. Созданная инфраструктура не приносит дохода городу. Рядом с границами платных зон все обочины заставлены машинами, что тормозит передвижение по дорогам другого транспорта, и пробок становится только больше. Ускорить строительство открытых парковок можно при содействии представителей бизнеса, в том числе и малого. Тем более что «пятна» для таких стоянок в городе есть, есть и интерес со стороны предпринимателей.
– А какова ситуация с многоуровневыми паркингами?
– Их также крайне мало. Хотя они очень нужны нашему городу, особенно в новых районах. Возведением данных объектов недвижимости чаще всего занимаются застройщики жилья, в рамках комплексного обустройства своих территорий. Однако делают это они крайне неохотно, так как машино-места в паркингах реализуются не сразу. Весной этого года некоторые городские девелоперы даже выступили с инициативой нормативного уменьшения парковочного пространства в новостройках. Но это еще сильнее усугубит проблему нехватки парковочных мест. Практика показала, что решение о покупке машино-мест горожане обычно принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. То есть спрос на машино-места есть.
– И как можно эффективно решить проблему нехватки парковочных пространств?
– Единого универсального рецепта для всех городских локаций нет. Но в целом городу важно создать наиболее приемлемые условия ведения бизнеса для компаний, заинтересованных в развитии парковочных пространств. Чтобы строительство данных объектов, продажа, аренда были финансово доступны и не было различных административных барьеров. Понятно, что тот же малый бизнес приобрести в собственность такие объекты не сможет, а вот взять в долгосрочную аренду – вполне. Предприниматели будут заинтересованы в рентабельности объекта, а это неплохие налоговые отчисления и в бюджет города.
– За счет чего паркинги можно быстро сделать рентабельными?
– Современные капитальные паркинги – это многофункциональные объекты. На первых этажах могут размещаться автомойка, шиномонтаж, кафе. Желающих оказать автомобилистам сопутствующие сервисы можно найти очень быстро. Также на первых этажах некоторых объектов можно открыть продовольственный магазин. В Петербурге уже есть примеры того, когда сдача или продажа помещений паркинга под супермаркет быстро отбивала вложения.
Кроме того, некоторые площади парковочного объекта можно зарезервировать под кладовые. Они будут востребованы, так как сейчас возводится множество студий. Проживающим в них людям негде хранить велосипеды, колеса от автомобилей, другие крупногабаритные вещи.
– Выгодно ли инвестировать в машино-места обычному человеку?
– Безусловно. Инвестирование в паркинги может быть разным по формату. Доходность от инвестирования в машино-места можно получить быстрее, чем от перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду. Сейчас на этапе строительства паркинга в среднем одно машино-место в Петербурге стоит 300 тыс. рублей. Простая «однушка» – около 3 млн рублей. Вместо однокомнатной квартиры можно купить десять машино-мест и сдавать их в аренду. При этом, в отличие от сдачи в аренду квартиры, не требуется дополнительных вложений. Нет необходимости покупать мебель, технику, делать ремонт. Если понадобились относительно крупные деньги, одно из машино-мест, которое в любом случае вырастет в цене, можно продать. Квартиру по частям реализовать не сможешь. Приобрести машино-место в инвестиционных интересах могут даже пенсионеры. Это будет более выгодным вложением средств, чем банковский депозит.
Напомню, что только в 2017 году в Гражданский кодекс были внесены поправки, которые узаконили оформление машино-места в личную собственность, его продажу и передачу по наследству. Сейчас, кстати, Минэкономразвития РФ готовит законопроект о «гаражной амнистии». Она позволит упростить процесс оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними. Такой документ, конечно, нужен, но сами гаражи уже отжили свое. На их месте должны возводиться современные парковочные объекты недвижимости.
– Многоуровневые паркинги в историческом центре строить сложно. Как можно выйти из положения?
– Типовой многоуровневый паркинг в центре города построить действительно сложно, да и не нужно. Но приспособить под него расселенное жилое или административное здание – вполне можно. Далеко не все такие объекты находятся в аварийном состоянии. В здании можно провести укрепительные работы, внутреннюю реконструкцию и приспособить его под паркинг. Сейчас такой проект в Петербурге разрабатывается. Конечно, будут необходимы существенные финансовые вложения, но они быстро окупятся, так как дефицит парковочных мест в старом фонде очень большой.
Другой вариант решения проблемы – строительство малых механизированных парковок. Причем выход из затруднительного положения годится не только для исторических кварталов, но и для современной застройки. Главное преимущество механизированных парковок, которые сейчас востребованы во всем мире, – экономия пространства. На небольшой площади можно разместить в высоту множество машин.
Видов механизированных паркингов очень много. В частности, в Петербурге уже установлены китайские роторные парковки. В них задействован механизм карусельного типа, который поднимает и спускает автомобиль. На Васильевском острове сейчас монтируется пазловый паркинг турецкого производителя. Подача автомобиля на нем происходит с любой платформы, независимо от наличия машин на других, если в конструкции есть одно незанятое место.
– В целом иностранным инвесторам интересен Петербург как место вложения средств в парковочные объекты?
– Да, безусловно. Причем им интересны даже длительные сроки окупаемости. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний для участия в совместных проектах. Думаю, что они дадут толчок и для реализации в городе проектов, в том числе местного бизнеса. Мировая практика, опыт Москвы показали, что инвестиции в паркинги перспективны.
Рюд Рейтелингспергер рассказал о приоритетах изменения застроенных территорий пост-индустриальных городов и проектах, превращающих «застройку» в место притяжения людей и бизнеса.
Рюд Рейтелингспергер – голландский архитектор, или арти-тектор, как он сам себя называет, основатель Observatorium, профессионального объединения нового формата. Observatorium специализируется не на традиционном проектировании зданий или помещений, а на преобразовании городских пространств.
Рюд Рейтелингспергер– Рюд, это Ваш первый визит в Россию?
– Нет, в вашей стране я уже третий раз. Первый раз я был в Красноярске, затем в городе Никола-Ленивец (находится под Калугой, в 200 км от Москвы, – прим. ред.). Художник и скульптор Николай Полисский начал привлекать местных жителей к созданию монументальных инсталляций из природных материалов – зиккурата из сена, башни из лозы, акведука из снега. А в 2006 году появился международный фестиваль «Архстояние», посвященный ландшафтным объектам. Я был одним из участников этого фестиваля. В Петербурге я впервые.
– Произвела ли на Вас впечатление петербургская архитектура?
– К сожалению, я пока не много успел посмотреть. Немного погулял по центральным улицам, побывал около ансамбля Смольного. Подозреваю, что лучшее время для посещения Петербурга – конечно же, лето, но и сейчас он очень красив. Напомнил мне в чем-то Париж, Берлин. Петербург, без всякого сомнения, принадлежит к сообществу красивейших городов Европы. И самое интересное – это, конечно, Нева. Все города, расположенные в дельтах рек, – невероятно впечатляют. Мой любимый пример в этом отношении – Роттердам. Вода – неисчерпаемый источник вдохновения и преобразования, бесконечного переосмысления взаимоотношений города и акватории. Петербург также обладает этой уникальной возможностью. Возможно, вашему городу стоит делать больший акцент на воду. Улицы прекрасны, но заполнены автомобилями, а река пока пуста.
– Observatorium специализируется не на традиционном проектировании зданий или помещений, а на преобразовании существующих пространств. Почему это направление сегодня востребовано?
– Мы живем в искусственно созданном мире. Все, что мы видим и ощущаем, сделано людьми. А все рукотворное претерпевает со временем изменения. Петербург не строился для автомобилей, а сейчас он заполнен ими. Город обязан меняться. При этом мы не знаем, как будет выглядеть Петербург через двадцать-тридцать лет, как поменяется функционал его зданий, улиц, площадей. Это невозможно предсказать, но всегда нужно помнить об истории места. Память места должна стать отправной точкой для будущих преобразований.
– То есть в основе преобразований лежит историзм?
– Да, но не только. Речь не идет о сугубо научном историзме. Есть понятие исторического слоя. Люди хранят в памяти историю конкретного места. Они должны принимать участие в его трансформации. Чтобы проект преобразования был удачным, горожане должны быть вовлечены в этот процесс. Нужно брать за основу не только историю, но и истории, рассказанные людьми, и строить на этом будущие проекты. Это единственный предмет вдохновения для создания чего-то нового. Интересно, что архитектура не рождается, исходя из схем и карт города. Города создаются на уровне глаз, а не на основе данных, полученных с высоты птичьего полета. Можно сказать, что города проектируются со скоростью 5 миль в час, во время пешеходной прогулки.
– Одна из Ваших лекций называется «Пять поцелуев для спящих красавиц». Предполагается, что спящие красавицы – исторические города Европы, а разбудившие их «поцелуи» – проекты преобразования застроенных пространств. Насколько охотно сегодня идут европейские города на преобразования, сопротивляются ли красавицы?
– Спящих красавиц, как известно, хорошо охраняют. Эти препоны везде одинаковы – это городские власти, общественность, противоречивые интересы различных сторон, борьба приоритетов по использованию пространства. Поэтому каждое изменение – это сложная работа. Архитектор должен уметь разговаривать, убеждать. Залог победы – хорошая, ясная идея, уверенность в своем проекте. Только так можно привлечь союзников на свою сторону.
– Кто является инициатором проекта чаще всего – инвестор, общественность, городские власти?
– Инициатором проекта может быть кто угодно, самое главное – достичь консенсуса, понять друг друга, найти правильные слова. Мы говорим на разных языках, но об одном и том же. Двадцать лет назад, когда я еще был начинающим архитектором, судьба моего первого проекта была в руках инвестора, который должен был одобрить его финансирование. Мы сидели напротив него, долго рассказывали ему про преимущества проекта, но ни одна эмоция не отражалась на его лице. Мы думали, что дело безнадежное, но в итоге он инвестировал в наш проект. Спустя пять лет, когда я уже приобрел некоторую известность, мне снова довелось работать с этим человеком. Я признался ему, насколько бесперспективной показалась сначала мне наша первая встреча. На это он ответил, что очень боялся показаться нам, молодым художникам, несовременным и необразованным. И поэтому не сказал ни слова. Этот случай научил меня тому, что даже в самой безнадежной ситуации нужно искать общий язык.
– У городов мира много схожих проблем?
– Вы знаете, со временем я вообще сделал вывод о том, что сегодня города мира становятся все более похожими друг на друга. В каждом крупном городе вы найдете абсолютно одинаковые Sturbucks, MacDonald's... По городам ездят одинаковые машины, повсеместно вы увидите типовую застройку в новых районах. Сегодня модно носить бороду, и улицы заполнили бородатые молодые люди – такие же, как фотограф «Строительного Еженедельника». Тотальная глобализация. Но города конкурируют между собой, они хотят привлекать к себе талантливых людей. Единственное, что сегодня отличает мегаполисы друг от друга – это ландшафт, как исторический, так и природный. Это истоки городов, суть их индивидуальности. Поэтому будущее городов – сохранение и воспитание собственной идентичности, основанное на их истоках. Например, Роттердам, который был образован в месте слияния рек Ротте и Ньиве-Маас, сто лет назад был известен тем, что в его реках водился лосось. И девушки, трудившиеся на фабриках, уставали от того, что им постоянно приходилось есть лососину. Сейчас этой проблемы нет, так как уже давно перевелась вся рыба. Недавно возникла идея вернуть лосося в реки Роттердама. Это важно как обретение символа. Как возвращение к истокам, чистоте среды и природной красоте.
– Если бы Вам поступило предложение поработать в России, Вы бы согласились?
– Конечно. Тут может быть несколько направлений. Это и проекты по преобразованию территорий, и работа со студентами. Поиск идей и обсуждение того, какими могут быть проекты. Я считаю, что города сегодня контактируют между собой куда лучше, чем страны. Мой опыт показывает, что партнерство городов по осуществлению совместных архитектурных проектов, обмен опытом по преобразованию городских пространств – самый плодотворный путь. Города очень похожи, в том числе и в своих проблемах – трафик, перенаселенность, плохая экология, реновация застроенных территорий. Мне нравится цитировать своего друга, который продолжительное время возглавлял архитектурный департамент Нью-Йорка, сказавшего, что не люди строят города, а города строят людей. Сегодня города могут многому научиться друг у друга.
Кстати
В рамках Международной недели урбанистики Urban Week 2016, которая проходила с 14 по 20 ноября в Петербурге, Рюд Рейтелингспергер выступил с двумя лекциями. Одна из них называлась «Архитектура и арти-тектура для амбициозных городов» и была посвящена проектам переосмысления застроенных пространств и постиндустриальных пустошей, приносящих «добавочную стоимость» в городские пейзажи и стандартную застройку. Во второй лекции, под названием «Пять поцелуев для спящих красавиц: пять ревитализационных проектов, возрождающих депрессивные районы европейских городов», г-н Рейтелингспергер рассказал о проектах в Нидерландах, Германии, Великобритании и Франции.
Лекции проходили при поддержке Генерального Консульства Королевства Нидерландов в Петербурге.
В настоящее время Рюд Рейтелингспергер и Observatorium обсуждают возможности совместных проектов с СПбГАСУ и Академией Недвижимости РГУД (Российской гильдии управляющих и девелоперов), для включения их в программу конкурса «Молодые архитекторы в современном девелопменте» 2017 года. Также в планах – лекции и практические занятия по превращению стандартной застройки Петербурга и Роттердама в «городские магниты».