Сергей Мителёв: «Через 10–12 лет «темных пятен» на карте города не останется»
СПб ГБУ «Ленсвет» отмечает 85-летие деятельности. Об истории, сегодняшнем дне, реализуемых проектах, а также планах на будущее «Строительному Еженедельнику» рассказал директор учреждения Сергей Мителёв.
– Сергей Викторович, наша публикация приурочена к 85-летию создания «Ленсвета». Расскажите, пожалуйста, немного о его истории.
– «Ленсвет» был создан в сентябре 1934 года. На него были возложены функции эксплуатации и развития наружного освещения в Ленинграде и его пригородах. На тот момент система насчитывала более 20 тыс. светильников с лампами накаливания. Уже к 1941 году их число превысило 30 тыс. Во время войны сотрудники «Ленсвета» создали систему маскировочного освещения. После снятия блокады в 1944 году, после 3,5 лет затемнений и маскировки центр города вновь озарился электрическим светом. В послевоенный период была проделана огромная работа по восстановлению уличного освещения.
Дальше шло поступательное развитие предприятия. Росло число светильников (к 1990 году их стало около 120 тыс.), совершенствовались технологии управления системой освещения и сами лампы (на смену лампам накаливания пришли ртутно-дуговые, а затем и натриевые), что повышало качество освещения и охват им городских улиц.
– Что представляет собой хозяйство «Ленсвета» сегодня?
– Хронологический новый этап развития относится к 2000 году, когда стартовала программа «Светлый город», приуроченная к приближавшемуся 300-летию Санкт-Петербурга. В этот период происходит прорыв в деле архитектурно-художественной подсветки исторических объектов города (первый знаковый опыт в этой сфере относится к 1993 году, когда французы в качестве подарка выполнили световое оформление Эрмитажа). В этой сфере мы тогда обогнали даже Москву. Художественная подсветка была выполнена на ряде самых знаковых объектов наследия – на Марсовом поле, на Дворцовой набережной. Затем программа была продлена, и выполнялась подсветка уже не отдельных зданий, а целых улиц, площадей, набережных, а также мостов и даже телебашни. В 2005 году Невский проспект стал единственной в мире улицей, более 100 фасадов которой на протяжении 3 км получили единое световое оформление. Эта работа очень активно проводилась до 2014 года. Постепенно продолжается она и сейчас, но уже меньшими темпами – просто потому, что большинство значимых исторических объектов в городе подсветку уже получили.
Параллельно развернулась работа и по другим направлениям. В 2008 году стартовала программа по внутриквартальному освещению; в 2011-м – по садам, паркам, скверам; в 2015-м – по детским и спортивным площадкам. Прежде все эти объекты практически не освещались, приоритет отдавался улицам. Соответственно, изменилась и структура работ, выполняемых «Ленсветом». Если раньше большая часть усилий направлялась на реконструкцию уже имевшейся системы освещения, то теперь – на ее развитие и расширение. По состоянию на 2019 год 60% работ – это новое строительство, а 40% – модернизация существующих светильников. В среднем в последние 5 лет ежегодный рост светоточек составлял 13-14 тыс. единиц. В этом году мы впервые выйдем на цифру порядка 20 тыс. Если в 2004 году у нас на обслуживании было 126 тыс. светильников, то к концу этого года будет более 350 тыс. То есть за 15 лет их число выросло почти в 3 раза.
– Насколько я знаю, наконец достигнута договоренность о консолидации всего светового хозяйства города в ведении «Ленсвета».
– Совершенно верно. С 1 января 2019 года к нам на баланс перешли светильники, которые ранее обслуживало «Ленэнерго» – это окраинные районы Санкт-Петербурга и пригороды. Таким образом, «Ленсвет» стал единой эксплуатирующей организацией с единым центром управления и диспетчеризации, что, на наш взгляд, очень важно с точки зрения как повышения качества освещения на всей территории города, так и с точки зрения перспектив развития в этой сфере.
Надо отметить, что мы получили сети с большим уровнем износа. Кроме того, из 58 тыс. светильников около 17 тыс. (в Колпинском, Пушкинском и Курортном районах) использовали ртутные лампы, которые в «Ленсвете» выведены из эксплуатации уже давно. И теперь мы прилагаем значительные усилия для модернизации. Уже в этом году 40% ртутных светильников будут заменены на светодиоды. Закончить эту работу мы планируем в 2020 году. Пока опоры наружного освещения заменяться не будут, поскольку для этого необходимо осуществить проектирование, но на старых железобетонных опорах будут хотя бы установлены современные светильники.
Также началась реконструкция переданных в обслуживание предприятия сетей с января 2019 года. В Ораниенбауме (Петродворцовый район) модернизация светового хозяйства проводится комплексно. Быстро начать работы позволило то, что проекты по ряду объектов Петродворцового района уже существовали, их надо было только обновить. Большие работы идут в Красносельском районе. Всего там в этом году будет установлено около 3 тыс. светильников.
Консолидация всего светового хозяйства позволила нам активизировать мониторинг недостаточно освещенных локаций в Петербурге и разработать программу их ликвидации. По нашим планам, через 10–12 лет «темных пятен» на карте города не останется.
– Сейчас много говорят об энергосбережении. Что делается в этой сфере?
– «Ленсвет» активно работает над внедрением в эксплуатацию энергоэффективного оборудования, в частности, светодиодных светильников. Причем для нас это не некая дань моде, а реализация продуманной государственной стратегии. Несколько лет назад, когда начались разговоры на эту тему, мы не стали торопиться, решив сначала апробировать технологию, выяснить ее потенциальные «тонкие места», посмотреть, как нарабатывается опыт применения. И как показала практика – были правы. На начальном этапе появились производители, продукция которых не отличалась высоким качеством, что вызывало серьезные проблемы. Зато сейчас, когда технология уже прошла «обкатку», стало ясно, кто выпускает надежные светодиодные светильники, и мы работаем по установке их в системах уличного освещения. Подобных светодиодных светильников в эксплуатации уже более 47 тыс. В этом году мы выйдем на уровень 14% таких светильников от их общего числа в городе (для сравнения: в среднем по стране светодиодных светильников порядка 9%). В парках и скверах, внутриквартальном освещении и в художественной подсветке, например, мы устанавливаем только светодиодные светильники.
Благодаря внедрению энергоэффективного оборудования, несмотря на очень быстрый рост числа светоточек, энергопотребление практически остается на прежнем уровне. Как это получается, покажу на конкретном примере. Сейчас мы ведем реконструкцию освещения большого квартала в Красносельском районе. Там всего было 575 ртутных ламп. Их суммарное потребление составляло 143 кВт. Мы устанавливаем 2900 светодиодных светильников, но они все вместе потребляют только 145 кВт. Таким образом не только улучшается качество освещения, но и серьезно экономятся затраты на энергию.
Для наглядности я привел пример замены очень затратных ртутных ламп на светодиодные светильники. Разница в расходе энергии у них достигает 5 раз. Но и замена наиболее распространенных сейчас натриевых ламп снижает потребление примерно в 1,5 раза.
– Какие планы Вы строите на перспективу в смысле использования современных технологий?
– Сейчас ни одно крупное сетевое хозяйство не может обойти тему цифровизации. Мы тоже работаем в этом направлении. Сейчас создается проект «Цифровой электромонтер». Основная задача – создать единый колл-центр, оптимизировать работу с заявками от населения и от систем управления наружным освещением, сформировать единую схему их обработки. Необходимо выработать алгоритм, который позволит оперативно решать возникающие проблемы.
Второй проект – создание единой электронной системы управления всеми светильниками в городе, построение виртуальной карты, которая все их будет отображать. Для этого нужно снабдить каждый светильник чипом, который передавал бы информацию о его выходе из строя либо о проблемах с электропитанием и пр. В итоге это позволит нам отказаться от регулярного мониторинга наружного освещения. Электромонтеры будут выезжать адресно для решения возникших проблем. Кроме того, у разработок «умного освещения» есть возможность увеличить экономию электроэнергии путем снижения интенсивности освещения (в определенное время или на отдельных объектах), а также его отключения (например, на стадионах, детских или спортивных площадках) в невостребованное время. Сейчас мы считаем экономику такого проекта, в Санкт-Петербурге уже реализованы два «пилотных». Один выполнен на базе технологии беспроводной связи LoRaWAN, которую и другие городские структуры рассматривают для использования в сфере ЖКХ, другой тестируется в составе светильников с запатентованным конструктивом и технологическими решениями. Пока что это планы на будущее, но уже сейчас, в рамках подготовки, мы планируем закупать светильники, которые допускают установку датчиков управления.
Еще очень интересную технологию сейчас разрабатывает петербургский производитель. Она предполагает управление светильниками и получение информации о состоянии светотехнического оборудования непосредственно по силовой линии. Конечно, такой вариант для нас был бы наиболее оптимален, поскольку все сети уже имеются, дополнительной инфраструктуры не потребуется, а надежность такой системы выше. Пока еще не решено, какой технологией мы воспользуемся, но предварительные проработки уже идут. Стоят в этой сфере и другие задачи – оцифровка имущества, создание баз данных по эффективности использования того или иного оборудования и пр.
«Группа ЛСР» запустила достаточно проектов, которые могут работать по так называемым «старым правилам». При этом в фокусе компании – проработка вопросов проектного финансирования для будущих объектов.
О планах работы застройщика в Петербурге и итогах I квартала мы беседуем с генеральным директором компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрием Ходкевичем.
– Дмитрий Вячеславович, согласно недавним сообщениям СМИ, «Группа ЛСР» не планирует в ближайшее время переводить свои проекты на банковское финансирование. С чем связано такое решение?
– В середине апреля о том, что компания не спешит финансировать новые проекты с помощью банковских кредитов, заявил генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов на конференции Сбербанка по девелопменту. Отмечу, что, согласно законодательству, все застройщики обязаны перейти на работу с проектным финансированием, и «Группа ЛСР» намерена четко следовать законодательным нормам. Другой вопрос – когда и по каким объектам. Законодатель предусмотрел переходный период. Так сложилось, что значительная часть проектов «Группы ЛСР» попадает в категорию объектов, критерии которых позволяют продолжить работу с ними по старым правилам. Поэтому для нас переход будет плавным.
– Сколько проектов в Петербурге вы сможете достроить по договорам долевого участия?
– Оценка может быть только примерной, но для Петербурга, полагаю, доля таких проектов составит около половины.
– Как выстраиваете работу с банками?
– Мы тесно взаимодействуем со всеми ведущими банками по вопросам получения финансирования на новые проекты. Понятно, что для выстраивания этого взаимодействия потребуется некоторое время. Иными словами, на «упаковку» первых проектов, которые будут реализовываться по новой схеме, уйдет больше времени. В законодательстве на сегодняшний день (и Министерство строительства РФ это признает) есть ряд недоработок, которые придется впоследствии устранять. Например, это вопрос отнесения затрат на себестоимость по строительству инженерных сетей, социальной инфраструктуры, находящихся за пределами земельного участка дорог и т. д. – всего того, что попадет или не попадет в объем проектного финансирования, которое будут выдавать банки. Особенно это актуально для проектов комплексного освоения территорий, где строительство инженерной инфраструктуры начинается раньше, чем собственно возведение жилья. Если проект большой, инфраструктуру надо строить сразу на всю территорию, а не «по чуть-чуть», чтобы ввести отдельный жилой корпус.
– Каковы результаты деятельности «Группы ЛСР» в I квартале текущего года?
– В целом по Группе в I квартале 2019 года продажи увеличились на 22%. Всего за три месяца было реализовано 187 тыс. кв. м жилья. В Петербурге продажи выросли на 2%, высокий спрос был на элитный комплекс «Русский дом», ЖК «Цивилизация», ЖК «Новая Охта». Всего в трех регионах за I квартал 2019 года было введено в эксплуатацию 40 тыс. кв. м жилья – это на 160% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Средняя стоимость недвижимости увеличилась на 20% и составила 113 тыс. рублей за 1 кв. м.
Начиная со II квартала мы вывели в Петербурге целый ряд новых корпусов в уже реализующихся наших проектах. Из новых крупных жилых комплексов, стартующих в этом году, хотелось бы отметить проект на намывных территориях Васильевского острова. Мы уже полностью завершили подготовку территории и готовы приступить к строительству и открыть продажи. В целом здесь будет возведено около 500 тыс. кв. м жилья. Компания взяла на себя обязательства по благоустройству набережной. Ее протяженность составит 2 км, а площадь благоустройства – 111 тыс. кв. м. Проект включает озеленение, создание пешеходной зоны, велосипедных дорожек, детских площадок и пляжной зоны. Мы надеемся, что эта зона станет местом отдыха не только жителей будущего жилого комплекса, но и всех горожан.
– Как введение проектного финансирования отразится на цене квадратного метра?
– На этот счет есть разные оценки, и я бы не стал называть общих цифр. Безусловно, на девелопера ложится дополнительная финансовая нагрузка, это отразится на цене, но в зависимости от особенностей проекта. Не будем забывать, что цена на рынке формируется с оглядкой на спрос. И сегодняшний уровень спроса вряд ли позволяет утверждать, что цены одномоментно и резко вырастут.
– «Группа ЛСР» заключила договор о завершении строительства ЖК «Охта Модерн». На каких условиях будет осуществляться достройка? Какой объем работ предстоит выполнить?
– Уже ни для кого не секрет: в марте «Группа ЛСР» подписала договор на достройку жилого комплекса «Охта Модерн», который возводится с 2004 года. В середине апреля мы вышли на строительную площадку. Разрешение на строительство продлено, теперь мы можем вести строительно-монтажные работы. Мы уже приступили к демонтажу конструкций, которые пришли в негодность, в планах – полная замена кровли, дополнительное обследование и перекладка внешних инженерных сетей. Летом планируется завершить благоустройство, а до конца года – завершить все работы на объекте.
Что касается условий, застройщик проходит процедуру банкротства, есть активы, которые будут реализованы. Мы находимся в первой очереди кредиторов и после продажи активов сможем получить компенсацию за свою работу.
– «Группа ЛСР» в благотворительных целях занимается возведением домов сопровождаемого проживания для людей с нарушениями интеллектуального и физического развития. В начале текущего года в Петербурге был сдан уже второй такой дом. Планируете ли развивать программу в дальнейшем?
– Действительно, этот дом, как и первый, располагается на территории жилого комплекса «Новая Охта» в Красногвардейском районе Петербурга. Программа, безусловно, будет продолжена. Проектирование следующего такого объекта идет в квартале «Цветной город», который реализует «Группа ЛСР». В планах – строительство подобных домов в Ленинградской области.