Сергей Мителёв: «Через 10–12 лет «темных пятен» на карте города не останется»
СПб ГБУ «Ленсвет» отмечает 85-летие деятельности. Об истории, сегодняшнем дне, реализуемых проектах, а также планах на будущее «Строительному Еженедельнику» рассказал директор учреждения Сергей Мителёв.
– Сергей Викторович, наша публикация приурочена к 85-летию создания «Ленсвета». Расскажите, пожалуйста, немного о его истории.
– «Ленсвет» был создан в сентябре 1934 года. На него были возложены функции эксплуатации и развития наружного освещения в Ленинграде и его пригородах. На тот момент система насчитывала более 20 тыс. светильников с лампами накаливания. Уже к 1941 году их число превысило 30 тыс. Во время войны сотрудники «Ленсвета» создали систему маскировочного освещения. После снятия блокады в 1944 году, после 3,5 лет затемнений и маскировки центр города вновь озарился электрическим светом. В послевоенный период была проделана огромная работа по восстановлению уличного освещения.
Дальше шло поступательное развитие предприятия. Росло число светильников (к 1990 году их стало около 120 тыс.), совершенствовались технологии управления системой освещения и сами лампы (на смену лампам накаливания пришли ртутно-дуговые, а затем и натриевые), что повышало качество освещения и охват им городских улиц.
– Что представляет собой хозяйство «Ленсвета» сегодня?
– Хронологический новый этап развития относится к 2000 году, когда стартовала программа «Светлый город», приуроченная к приближавшемуся 300-летию Санкт-Петербурга. В этот период происходит прорыв в деле архитектурно-художественной подсветки исторических объектов города (первый знаковый опыт в этой сфере относится к 1993 году, когда французы в качестве подарка выполнили световое оформление Эрмитажа). В этой сфере мы тогда обогнали даже Москву. Художественная подсветка была выполнена на ряде самых знаковых объектов наследия – на Марсовом поле, на Дворцовой набережной. Затем программа была продлена, и выполнялась подсветка уже не отдельных зданий, а целых улиц, площадей, набережных, а также мостов и даже телебашни. В 2005 году Невский проспект стал единственной в мире улицей, более 100 фасадов которой на протяжении 3 км получили единое световое оформление. Эта работа очень активно проводилась до 2014 года. Постепенно продолжается она и сейчас, но уже меньшими темпами – просто потому, что большинство значимых исторических объектов в городе подсветку уже получили.
Параллельно развернулась работа и по другим направлениям. В 2008 году стартовала программа по внутриквартальному освещению; в 2011-м – по садам, паркам, скверам; в 2015-м – по детским и спортивным площадкам. Прежде все эти объекты практически не освещались, приоритет отдавался улицам. Соответственно, изменилась и структура работ, выполняемых «Ленсветом». Если раньше большая часть усилий направлялась на реконструкцию уже имевшейся системы освещения, то теперь – на ее развитие и расширение. По состоянию на 2019 год 60% работ – это новое строительство, а 40% – модернизация существующих светильников. В среднем в последние 5 лет ежегодный рост светоточек составлял 13-14 тыс. единиц. В этом году мы впервые выйдем на цифру порядка 20 тыс. Если в 2004 году у нас на обслуживании было 126 тыс. светильников, то к концу этого года будет более 350 тыс. То есть за 15 лет их число выросло почти в 3 раза.
– Насколько я знаю, наконец достигнута договоренность о консолидации всего светового хозяйства города в ведении «Ленсвета».
– Совершенно верно. С 1 января 2019 года к нам на баланс перешли светильники, которые ранее обслуживало «Ленэнерго» – это окраинные районы Санкт-Петербурга и пригороды. Таким образом, «Ленсвет» стал единой эксплуатирующей организацией с единым центром управления и диспетчеризации, что, на наш взгляд, очень важно с точки зрения как повышения качества освещения на всей территории города, так и с точки зрения перспектив развития в этой сфере.
Надо отметить, что мы получили сети с большим уровнем износа. Кроме того, из 58 тыс. светильников около 17 тыс. (в Колпинском, Пушкинском и Курортном районах) использовали ртутные лампы, которые в «Ленсвете» выведены из эксплуатации уже давно. И теперь мы прилагаем значительные усилия для модернизации. Уже в этом году 40% ртутных светильников будут заменены на светодиоды. Закончить эту работу мы планируем в 2020 году. Пока опоры наружного освещения заменяться не будут, поскольку для этого необходимо осуществить проектирование, но на старых железобетонных опорах будут хотя бы установлены современные светильники.
Также началась реконструкция переданных в обслуживание предприятия сетей с января 2019 года. В Ораниенбауме (Петродворцовый район) модернизация светового хозяйства проводится комплексно. Быстро начать работы позволило то, что проекты по ряду объектов Петродворцового района уже существовали, их надо было только обновить. Большие работы идут в Красносельском районе. Всего там в этом году будет установлено около 3 тыс. светильников.
Консолидация всего светового хозяйства позволила нам активизировать мониторинг недостаточно освещенных локаций в Петербурге и разработать программу их ликвидации. По нашим планам, через 10–12 лет «темных пятен» на карте города не останется.
– Сейчас много говорят об энергосбережении. Что делается в этой сфере?
– «Ленсвет» активно работает над внедрением в эксплуатацию энергоэффективного оборудования, в частности, светодиодных светильников. Причем для нас это не некая дань моде, а реализация продуманной государственной стратегии. Несколько лет назад, когда начались разговоры на эту тему, мы не стали торопиться, решив сначала апробировать технологию, выяснить ее потенциальные «тонкие места», посмотреть, как нарабатывается опыт применения. И как показала практика – были правы. На начальном этапе появились производители, продукция которых не отличалась высоким качеством, что вызывало серьезные проблемы. Зато сейчас, когда технология уже прошла «обкатку», стало ясно, кто выпускает надежные светодиодные светильники, и мы работаем по установке их в системах уличного освещения. Подобных светодиодных светильников в эксплуатации уже более 47 тыс. В этом году мы выйдем на уровень 14% таких светильников от их общего числа в городе (для сравнения: в среднем по стране светодиодных светильников порядка 9%). В парках и скверах, внутриквартальном освещении и в художественной подсветке, например, мы устанавливаем только светодиодные светильники.
Благодаря внедрению энергоэффективного оборудования, несмотря на очень быстрый рост числа светоточек, энергопотребление практически остается на прежнем уровне. Как это получается, покажу на конкретном примере. Сейчас мы ведем реконструкцию освещения большого квартала в Красносельском районе. Там всего было 575 ртутных ламп. Их суммарное потребление составляло 143 кВт. Мы устанавливаем 2900 светодиодных светильников, но они все вместе потребляют только 145 кВт. Таким образом не только улучшается качество освещения, но и серьезно экономятся затраты на энергию.
Для наглядности я привел пример замены очень затратных ртутных ламп на светодиодные светильники. Разница в расходе энергии у них достигает 5 раз. Но и замена наиболее распространенных сейчас натриевых ламп снижает потребление примерно в 1,5 раза.
– Какие планы Вы строите на перспективу в смысле использования современных технологий?
– Сейчас ни одно крупное сетевое хозяйство не может обойти тему цифровизации. Мы тоже работаем в этом направлении. Сейчас создается проект «Цифровой электромонтер». Основная задача – создать единый колл-центр, оптимизировать работу с заявками от населения и от систем управления наружным освещением, сформировать единую схему их обработки. Необходимо выработать алгоритм, который позволит оперативно решать возникающие проблемы.
Второй проект – создание единой электронной системы управления всеми светильниками в городе, построение виртуальной карты, которая все их будет отображать. Для этого нужно снабдить каждый светильник чипом, который передавал бы информацию о его выходе из строя либо о проблемах с электропитанием и пр. В итоге это позволит нам отказаться от регулярного мониторинга наружного освещения. Электромонтеры будут выезжать адресно для решения возникших проблем. Кроме того, у разработок «умного освещения» есть возможность увеличить экономию электроэнергии путем снижения интенсивности освещения (в определенное время или на отдельных объектах), а также его отключения (например, на стадионах, детских или спортивных площадках) в невостребованное время. Сейчас мы считаем экономику такого проекта, в Санкт-Петербурге уже реализованы два «пилотных». Один выполнен на базе технологии беспроводной связи LoRaWAN, которую и другие городские структуры рассматривают для использования в сфере ЖКХ, другой тестируется в составе светильников с запатентованным конструктивом и технологическими решениями. Пока что это планы на будущее, но уже сейчас, в рамках подготовки, мы планируем закупать светильники, которые допускают установку датчиков управления.
Еще очень интересную технологию сейчас разрабатывает петербургский производитель. Она предполагает управление светильниками и получение информации о состоянии светотехнического оборудования непосредственно по силовой линии. Конечно, такой вариант для нас был бы наиболее оптимален, поскольку все сети уже имеются, дополнительной инфраструктуры не потребуется, а надежность такой системы выше. Пока еще не решено, какой технологией мы воспользуемся, но предварительные проработки уже идут. Стоят в этой сфере и другие задачи – оцифровка имущества, создание баз данных по эффективности использования того или иного оборудования и пр.
О том, как строительный комплекс Северной столицы встретил «день Х» и реформу отрасли, какие проблемы возникли у строителей и каких перспектив ожидать, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
– Алексей Игоревич, наступил «день Х» – 1 июля 2019 года. Официально для новых проектов долевая схема привлечения средств упразднена. Отрасль переходит на проектное кредитование. Насколько готов к этому строительный комплекс Северной столицы?
– Прежде всего отмечу, что подготовка ко «дню Х» из-за крайне сжатых сроков, отпущенных на решение этой сложнейшей задачи, проходила, к сожалению, несколько лихорадочно. Застройщики очень долго ждали приказа Минстроя России о критериях «высокой степени строительной готовности объектов», в соответствии с которыми они получали право завершать свои проекты в рамках старой, долевой схемы продаж. Назывались даты 15 февраля, 15 апреля и далее. В итоге только в середине июня приказ был зарегистрирован Минюстом РФ и вступил в силу. До «дня Х» оставалось всего около двух недель, и было очевидно, что в такой срок сделать всю работу по оформлению заключений о соответствии – нереально. А ведь для Петербурга речь идет о более чем трехстах объектах, которые подпадают под критерии Минстроя – это порядка 70–75% всех проектов в городе, а значит, еще 25–30% уже сейчас должны быть переведены на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Между тем получение заключения о соответствии – дело, прямо скажем, не очень быстрое. Вначале, в соответствии с требованиями Минстроя, застройщик должен произвести необходимую работу по сбору пакета документов, подключить кадастровых инженеров, которые выполнят оценку фактически произведенных работ, передать документацию в Комитет по строительству Петербурга. Экспертам ведомства также необходимо время на проверку представленного пакета – удостовериться в объективности предоставленных данных. Только после этого они дадут заключение. Весь этот процесс занимает как минимум две-три недели. Хотелось бы выразить огромную благодарность властям Петербурга в целом и специалистам Комитета по строительству в частности – за то, что они взялись за работу сразу после того, как был издан приказ Минстроя РФ, не дожидались регистрации его Минюстом, то есть, по сути, еще до того, как он формально вступил в силу. Со своей стороны, застройщики тоже сделали все возможное, чтобы заранее подготовить пакеты документов.
К счастью, Минстрой РФ услышал голос отраслевого сообщества и сдвинул «дедлайн» представления застройщиками в госорганы документов о соответствии их проектов критериям Минстроя на 1 октября 2019 года. Теперь компании, по объектам которых достигнут порог в 10% продаж по договорам долевого участия, но нет 30% строительной готовности (или они просто к 1 июля не успели подготовить необходимый пакет документации), могут достраивать свой жилой комплекс до необходимой «кондиции» – и уже потом получать заключение о соответствии.
Резюмируя, можно сказать следующее. Заключения о соответствии критериям Минстроя на данный момент получили всего несколько десятков объектов. Точных цифр нет, поскольку в этом направлении постоянно продолжается активная работа, но это примерно 20-30% от всех проектов, которые застройщики планируют и далее продавать по ДДУ. Сегодня созданы все условия для того, чтобы проекты, вошедшие в серьезную фазу строительства, могли получить заключения о соответствии до 1 октября.
– То есть, по Вашей оценке, реформа привлечения средств в отрасль должна пройти сравнительно безболезненно?
– Безусловно, по сравнению со многими другими регионами, в Петербурге переход отрасли на новые рельсы будет проще. В частности, благодаря взаимодействию органов госвласти и профессионального строительного сообщества. На ситуацию будут влиять два ключевых фактора. Во-первых, большая часть проектов (а по оценкам экспертов, это порядка 8–9 млн кв. м жилья, точная цифра будет известна только после 1 октября) будет достраиваться по прежней схеме, то есть в рамках «долевки». Таким образом, примерно два – два с половиной года большая часть строительного рынка продолжит работать по старым правилам, что обеспечит плавность перехода к новой системе привлечения средств в отрасль. Во-вторых, в этот переходный период большинство застройщиков успеет сгенерировать определенные финансовые резервы, которые в перспективе улучшат их положение при получении проектного финансирования на новые объекты. Компании сформируют некий инвестиционный задел из средств, которые ранее шли на новые проекты или приобретение земельных участков, – для того, чтобы обеспечить себе более привлекательные условия при получении финансирования в банках. Наличие собственного финансового рычага позволит снизить объем займов и, соответственно, улучшить экономическую модель новых проектов, а также снизить себестоимость и повысить конкурентоспособность строящегося жилья. Кроме того, строители получат временной ресурс для того, чтобы наработать опыт общения с банками и наладить деловые контакты – ведь, как известно, многие раньше работали только со средствами дольщиков.
– Но ведь с 1 июля жилье в тех проектах, которые не получили заключения о соответствии, продаваться в рамках долевой схемы просто не может. Росреестр откажется регистрировать такие ДДУ. Не вызовет ли это серьезных проблем для застройщиков?
– Разумеется, для компаний, которые попадут в эту ситуацию, будет не лучшее время. С другой стороны, приостановка продаж жилья по ДДУ в некоторых проектах на несколько недель (или – в самых серьезных случаях – месяцев) – все же гораздо лучше, чем «жесткий» вариант перехода на проектное финансирование по схеме «Кто не успел к 1 июля – тот опоздал». Представьте себе: из трех с лишним сотен проектов жилья в городе останется 60–70. Каковы будут последствия для рынка? Очевидно, что для всех – для города, покупателей и для застройщиков – предпочтительнее вариант временной приостановки продаж по жилищным проектам.
Кроме того, на рынке уже фактически сформирован целый пул правовых механизмов, позволяющих облегчить сложившуюся ситуацию и для строительных компаний, и для покупателей жилья. Например, существует формат бронирования той или иной квартиры за потенциальным приобретателем. Подобный договор носит временный характер и никаких юридически обязывающих последствий для граждан, подписавших его, не несет. Однако появляется возможность оформить намерения покупателя и продавца. Сразу после получения застройщиком заключения о соответствии его объекта Росреестр возобновит регистрацию ДДУ – и граждане, соответственно, смогут покупать жилье по старой схеме. Отмечу, что люди прекрасно понимают ситуацию и готовы подождать небольшой период времени, чтобы приобрести квартиру по привычной схеме и привлекательной для них цене, пусть даже и с временной потерей в два-три месяца.
Скорее всего, сезонное летнее «проседание» продаж будет более глубоким, чем обычно, но никаких катастрофических последствий я не жду. Вопрос будет решаться путем бронирования или заключения иного «предварительного» договора.
– Кстати, о цене. В «предвкушении» проектного финансирования и неизбежно связанного с ним роста цен спрос на жилье в новостройках вырос. А вместе с ним пошли вверх и цены на квартиры. Этот тренд возник еще в прошлом году, а в этом продолжился. По Вашей оценке, он сохранит свое влияние в ближайшие годы?
– Действительно, за первое полугодие средние цены на жилье в новостройках петербургского рынка, по оценкам аналитиков, выросли примерно на 4%. Думаю, что тренд в ближайшей перспективе сохранится. Как бы то ни было, изменение схемы финансирования жилищного строительства на банковское кредитование не может не увеличить себестоимость и, как следствие, цену жилья. Это – плата за гарантию отсутствия долгостроев и обманутых дольщиков.
В то же время благодаря переходному периоду повышение цен не будет стремительным и шокирующим для покупателей. Застройщики смогут балансировать между потребностью создать финансовую «подушку безопасности» и необходимостью сохранить объемы продаж на приемлемом уровне. Таким образом, рост цен растянется на несколько лет, что позволит людям психологически адаптироваться к новым реалиям.
Генеральный директор компании «БЭСКИТ» Сергей Пичугин отмечает 60-летие. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о том, как пришел в отрасль, чему научился в бизнесе, какими объектами компании по-настоящему гордится и какие тенденции его беспокоят.
– Сергей Нинелович, наша беседа приурочена к Вашему юбилею. Поэтому нельзя не задать классический вопрос: как Вы пришли в отрасль?
– Я – потомственный строитель, как часто говорят в таких случаях. Моя мама возглавляла бригаду асфальтоукладчиков, была награждена многими медалями, знаками «Победитель социалистического соревнования» и орденом Трудовой славы III степени. Отец трудился прорабом, строил КАМАЗ, был представлен к званию Героя Социалистического Труда. И даже детство я провел на окраине Ижевска в поселке, имевшем название Строительная Колонна № 52, в котором, что не удивительно, жили в основном строители. Кем же я мог вырасти в такой ситуации, как не строителем? Так что уже в детстве я знал, кем стану.
В 1981 году я завершил обучение на строительном факультете Ижевского механического института и был направлен в аспирантуру на кафедру металлических конструкций и испытания сооружений Ленинградского инженерно-строительного института (ЛИСИ). В 1986 году защитил кандидатскую диссертацию и сразу после этого – так уж сложились жизненные обстоятельства – ушел работать мастером на завод металлоконструкций. Кстати, полученный тогда опыт оказался весьма полезен в моей дальнейшей работе. В 1989 году мне предложили вернуться в ЛИСИ, возглавить научно-исследовательскую лабораторию «Испытания конструкций и сооружений».
С тех пор моя жизнь неразрывно связана именно с обследованием зданий и сооружений. Хотя первый опыт в этой сфере я наработал еще в аспирантуре – и сразу понял: это моё, мне интересно этим заниматься, нравится выяснение сути происходящих процессов. Так что я действительно люблю свое дело. Наша лаборатория, в частности, оказывала и услуги организациям на коммерческой основе. Однако структура вуза была слишком громоздка и неповоротлива для ведения бизнеса, в котором необходимы гибкость, оперативное принятие решений, индивидуальный подход к заказчикам. Поэтому в 1993 году и были созданы компании «БЭСКИТ» и «ЭРКОН» совместно с моим партнером, заведующим кафедрой металлоконструкций профессором Г. И. Белым, и с самого начала директором «БЭСКИТ» был я.
– Чему Вас научил бизнес в такой специфической сфере, как обследование зданий и сооружений?
– Бизнес – хорошая школа. Он многое дает в понимании взаимоотношений между людьми, причем это касается и сотрудников, и партнеров, и конкурентов. Об этом можно много говорить, но я бы выделил три правила, которые установлены в нашей компании.
Во-первых, никто из сотрудников не должен произносить ни единого плохого слова о конкурентах. Это просто недостойно профессионалов.
Во-вторых, руководитель должен делегировать полномочия и ответственность. Было время, когда я чуть ли не ночевал в офисе, постоянно «консультируя» сотрудников. Потом пришло понимание, что это ненормально. Да, я сам инженер, я знаю, что и как делать, у меня большой опыт. Но я принимаю на работу профессионалов, которые должны самостоятельно решать возложенные на них задачи, не ожидая моих советов и рекомендаций.
В-третьих, и это особенно важно в нашей сфере, выдаваемые заключения должны полностью отражать итоги обследования. Никакое вмешательство ни заказчика, ни меня как руководителя компании – недопустимо. Эксперт дает заключение и несет полную ответственность, в том числе и уголовную, за то, что в нем говорится. Была пара прецедентов, когда я выяснял, что сотрудники «подправляли» результаты обследований в соответствии с пожеланиями заказчиков и давали заведомо ложные оценки; мы с ними сразу же прощались.
Я вообще счастливый человек. У меня замечательная семья, трое детей, внук. Занимаюсь любимым делом, и мне за это хорошо платят!
– Есть тенденции в профессиональной сфере, которые Вас беспокоят?
– К сожалению, да. Понятно, что и в бизнесе, и вообще в строительной отрасли всегда были, есть и будут проблемы. Это жизнь. А вот беспокоит меня легкомысленное отношение многих заказчиков к вопросу обследования зданий. Многих совершенно не интересует реальный результат работы, им нужна только «бумажка», что обследование проведено. Отсюда и подход: «Чем дешевле – тем лучше». Недавно был тендер, на котором цена контракта была ниже стартовой в 12 раз! А ведь начальная стоимость опирается на реальную оценку затрат на проведение необходимых работ. Очевидно, что компания, предложившая такой дисконт, заниматься исследованиями не будет вообще. А между тем это вопрос безопасности зданий и даже человеческих жизней. Вот об этом заказчикам надо бы помнить.
– Чем Вы занимаетесь в свободное от работы время? Какие у Вас интересы и хобби?
– Из увлечений я бы выделил три – это футбол, собаки и путешествия. У нас в семье (я владелец на бумаге) два леонбергера. Это очень крупные длинношерстные собаки, добрые, умные и спокойные. Наш любимый Лорд Карлсберг – интерчемпион, чемпион пяти стран. Это заслуга моей жены. Несмотря на их немаленькие, прямо скажем, размеры (порядка 80 см в холке и вес 75–80 кг), они отличаются дружелюбием – и с ними очень любят играть дети и годовалый внук. Еще есть две малышки – йорки. Самая маленькая из них – главный охранник дома.
Путешествую я очень много – и по России, и за границу. Очень люблю исторические города с сохранившейся архитектурной средой, старыми шедеврами. Как православный, я часто езжу в паломничества по святым местам. С 2011 года 18 раз бывал на Афоне (Греция). В монастыре Пантократор мы даже провели обследование одной полуразрушенной кельи XIX века и выполнили проект восстановления, разработали проект нового дома для паломников. На безвозмездной основе, разумеется. Люблю бывать на Святой Земле, особенно в Иерусалиме – в самом красивом и важном для меня городе. Это место с совершенно непередаваемой атмосферой, я могу часами гулять по улицам старого города, просто наслаждаясь тем, что меня окружает. Лет семь назад на меня «свалилось счастье» – меня в девять вечера закрыли в Храме Гроба Господня, и я всю ночь провел там один. Полтора часа просидел на полу в Кувуклие (место погребения Христа).
Много езжу и по России. Причем иногда «пользуюсь служебным положением». Например, получает компания заказ в месте, где я еще не бывал (в последнее время, например, в Уссурийске, Заполярном, Калиниграде), можно было бы послать инженера, но я еду сам, выполняю работу, а заодно и знакомлюсь с этими городами. Россия – огромна, очень красива и разнообразна, но, к сожалению, многие наши сограждане совершенно ее не знают.
– Какими своими объектами Вы особенно гордитесь?
– Мы работаем очень много и по всей стране – от Кавказа до Заполярья и от Калининграда до Владивостока. Но самые знаковые для нас объекты, конечно, в Санкт-Петербурге. Мы, например, обследовали Александрийский столп на Дворцовой площади и купола Смольного собора. Причем оба раза высаживались на объекты сверху, из вертолета. Это были совершенно уникальные операции. Мы работали на самом большом спортивном здании Санкт-Петербурга и России, Александринском театре, Ростральных колоннах, здании Эрмитажа, на множестве иных исторических объектов.
– На сайте «БЭСКИТ» приведены сведения о награждении Вас орденом и медалями РПЦ, грамотой Патриарха. За что?
– Помогаем. Осенью исполнится 30 лет, как я первый раз пришел в Духовную Академию, потом там крестил своего сына и несколько лет назад как повенчался. А еще сегодня являюсь главным инженером одного из самых больших и старых храмов Санкт-Петербурга.