Антон Юренко: «Для фармпроизводств готовых технологических решений нет»
В конце прошлого года в Пушкине был введен в строй уникальный завод по производству фармацевтических субстанций. Объем инвестиций составил 3,3 млрд рублей. Об особенностях работы «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель проекта по строительству завода ГЕРОФАРМ Антон Юренко.
– Расскажите, пожалуйста, о проекте строительства завода ГЕРОФАРМ. В чем его уникальность для России?
– Завод ГЕРОФАРМ в Пушкине – это один из немногих заводов на территории России, на котором производятся активные фармацевтические субстанции.
Создание таких производств сегодня входит в число приоритетных задач, которые ставятся государством перед бизнесом, так как помимо развития собственно отрасли это является гарантом лекарственной безопасности страны в нынешней непростой внешнеполитической ситуации.
Завод по производству субстанций инсулина был открыт в ноябре прошлого года. На его запуске присутствовал Президент России Владимир Путин. Производительность линии составляет более 1 т субстанции в год. После выхода завода на проектную мощность мы сможем полностью обеспечить потребность жителей России в инсулине и развивать экспортное направление.
– Как был организован процесс строительства?
– Создание фармацевтического производства субстанций – процесс сложный, потому что каждый проект уникален. Здесь нет готовых технологических решений и подрядчиков, которым можно было бы отдать реализацию всего проекта «под ключ». Помимо этого существует определенный дефицит опытных специалистов, обладающих комплексными компетенциями. Каждая технология является ноу-хау компании, это и определяет специфичность каждого проекта.
Проектирование и строительство нашего завода осуществлялось под контролем и с огромной вовлеченностью команды ГЕРОФАРМ. Над проектом работал департамент, в состав которого входили специалисты различного профиля – технологи, строители, инженеры, экологи. За счет этого нам удалось избежать многих ошибок, сохранить ноу-хау компании и существенно оптимизировать технические решение и финансовые затраты. Кроме того, мы смогли значительно сократить привлечение генподрядных компаний. При проектировании завода использовались новейшие технологические решения и лучший мировой опыт по организации фармацевтических производств, с соблюдением высокого уровня промышленной и экологической безопасности.
Это второй завод компании – первый завод был запущен в 2013 году в Московской области. При его реализации мы также самостоятельно занимались проектным управлением. Завод работает по принципу полного цикла – там производятся как субстанции, так и готовые лекарственный формы.
– Какова специфика реализации фармацевтического проекта со строительной точки зрения? С какими сложностями пришлось столкнуться и как их преодолевали?
– В каждой отрасли промышленности есть свои специфические требования. Основными являются технология производства и применяемое технологическое оборудование – все проектируется и создается вокруг этих двух составляющих. Также наряду с действующим строительным законодательством есть требования и стандарты, применяемые в фармацевтической отрасли. Специфика создания фармпроизводства именно в этом и заключается: увязать эти требования между собой. Очень часто они вступают в противоречия друг с другом, а унифицированных решений по взаимоувязке просто не существует. Именно поэтому проектной команде приходится в каждом отдельном случае принимать действительно уникальные решения. Это, наверное, основное отличие реализации проектов фармацевтических производств.
Все означенные требования необходимо учитывать с самой начальной стадии, проектирования, и даже раньше – составляя техническое задание заказчика. Это, в свою очередь, накладывает определенные ограничения на планировочные решения, устройство инженерных систем. В части инженерных систем на фармацевтических предприятиях есть так называемые чистые среды: чистый пар, очищенная вода, вода для инъекций, соответствующие жестким требованиям по химической и микробиологической чистоте. Вокруг технологического процесса необходимо создавать так называемый комплекс чистых помещений, который представляет собой обособленное внутреннее пространство с очень строгими требованиями к чистоте воздуха, параметрам микроклимата помещений, конструкции стен, полов, потолков, окон, дверей и т. д.
Еще несколько особенностей реализации фармацевтического проекта: необходимость подтверждения запроектированных параметров инженерных систем, технологического оборудования и процессов – то есть их квалификация и связанные с этим мероприятия: подготовка документации, проведение испытаний, строго задокументированная фиксация результатов. После строительства производства и ввода в эксплуатацию необходимо пройти инспекционную проверку на получение лицензии, заключение GMP, внести новую площадку в регистрационное удостоверение на выпускаемые препараты. Данные особенности подразумевают достаточно долгосрочные мероприятия – порядка полутора лет между моментом готовности завода к производству и началом выпуска фармацевтической продукции.
Если говорить о сложностях, то их при строительстве промышленного предприятия всегда возникает достаточно много: начиная с получения всех необходимых разрешений и согласований для начала строительства, а также его дальнейшего сопровождения, и заканчивая непосредственно выпуском готовой продукции, соответствующей всем необходимым требованиям. Что интересно, мы с самого первого дня строительных работ, заряженные энтузиазмом и желанием построить завод максимально быстро, столкнулись с существенными незапланированными задержками в виде проведения комплекса специальных работ по обследованию и очистке территории от взрывоопасных предметов. При проведении земельных работ нами были найдены четыре снаряда времен Великой Отечественной войны.
Также важной особенностью реализации было то, что мы стремились сделать производство более эффективным при использовании достаточно компактных планировочных решений. Завод выпускает два принципиально разных вида активных фармацевтических субстанций, каждая обладает своими особенностями технологии производства.
– Каков был объем инвестиций и механизм финансирования?
– Общий объем инвестиций составил 3,3 млрд рублей. Проект реализовывался за счет собственных и привлеченных средств (Фонд развития промышленности, ВТБ), а также в рамках программы Российского фонда прямых инвестиций. Строительство завода осуществлялось в рамках специального инвестиционного контракта, заключенного в декабре 2017 года с Минпромторгом России и Правительством Санкт-Петербурга.
– Какую продукцию выпускает завод? В чем ее значимость?
– На нашем заводе организовано производство субстанций генно-инженерных инсулинов человека и аналогов инсулина, а также активных фармацевтических субстанций для оригинальных препаратов компании для лечения неврологических, офтальмологических заболеваний и климактерического синдрома.
Сегодня в инсулиновом портфеле компании – два генно-инженерных инсулина человека – Ринсулин® Р и Ринсулин® НПХ, а также аналоги инсулина – РинЛиз®, РинЛиз® Микс 25 и РинГлар®.
К сожалению, ежегодно количество пациентов с диагнозом «сахарный диабет» только увеличивается. Официально в России заболевание диагностировано у 4,6 млн человек. Поэтому, безусловно, инсулины – препараты высокой социальной значимости.
– Планирует ли компания развитие проекта, создание новых производственных мощностей, расширение номенклатуры выпускаемой продукции?
– В настоящее время в собственном научно-исследовательском центре мы ведем разработку препаратов для лечения как сахарного диабета, так и других социально значимых заболеваний. Производство этих препаратов будет организовано на заводе в Пушкине.
Перегородки в производственных помещениях
Ольга Гордон, директор по развитию ООО «Наяда Северо-Запад»:
– При строительстве завода ГЕРОФАРМ мы принимали участие в оформлении интерьеров не только офисных, но производственных помещений. Были смонтированы конструкции собственного производства: перегородки NAYADA-Twin (200 кв. м) и ламинированные двери для офисных помещений. Фармацевтические проекты предполагают использование материалов, отвечающих требованиям ГОСТ и гигиены. Также очень важны и строительные (прочностные) характеристики конструкций. Компланарные (плоские) поверхности без выступов и углублений исключают скопление лишней грязи. Стены и перегородки легко выдерживают высокие нагрузки. Были использованы материалы и высокопрочные покрытия с антибактериальным, звукоизоляционный и звукопоглощающим эффектами. В производственных помещениях использованы стеклянные перегородки NAYADA-Twin, которые обладают пыле- и звукоизоляционными свойствами. В офисных помещениях NAYADA-Twin зонируют пространство, формируя кабинеты и переговорные с хорошей звукоизоляцией. Перегородки системы NAYADA-Twin высотой 5 м наша компания изготовила и смонтировала впервые. Специально для этого проекта были разработаны усиление конструкции стальным профилем и так называемая «парящая ферма» без крепления к кровле.
О своем отношении к новациям в российском законодательстве, о жилищном строительстве, их влиянии на рынок и на новые проекты компании «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, несмотря на многочисленные обращения застройщиков, Госдума приняла новые требования к девелоперам в рамках 214-ФЗ. Как Вы оцениваете последствия новаций?
– Изменения в законодательстве неоднозначны. Выгоды для девелоперов отсутствуют, однако дольщики, теоретически, должны быть защищены лучше. Но это пока только на бумаге, ведь у рынка пока нет полного понимания работы новых механизмов. Отсутствие практики не позволяет уверенно говорить об аспектах, связанных с дольщиками, банками, проектным финансированием и т. д. – внедряемая схема принципиально нова. Единственное, в чем нет сомнений, – себестоимость строительства вырастет. На сколько процентных пунктов произойдет рост, мы узнаем тоже на практике: своей и коллег по рынку. Пока же рынок работает на «старых запасах» – реализует проекты, согласованные до 1 июля этого года.
В целом, проблема даже не в последствиях как таковых. Ведь научиться работать можно по практически любым правилам. Ключевая проблема – непосредственно в постоянных изменениях «правил игры» в сфере жилищного строительства. Это касается не только нынешних «громких» поправок к закону, но и десятков мелких изменений в нормативной базе, в правилах ввода зданий в эксплуатацию, в нормах охраны исторических объектов и т. п. От этого страдает экономика проектов, особенно долгосрочных, таких, например, как проекты комплексного освоения территорий. Строительство согласовывается при одних нормах, ведется при других, а сдается в эксплуатацию при третьих. Масштабы доработок и форс-мажоров, возникающих в результате вступления в силу новых требований, как правило, предсказать невозможно. Это «стрессует» отрасль в целом. И это то, от чего в будущем хотелось бы уйти.
– Ваша компания много строит в историческом центре. Между тем, раздаются голоса, требующие полностью запретить такую практику. Ваш взгляд на эту проблему?
– Любой абсолютный запрет, принятый безоговорочно, неконструктивен априори. Исторический центр – это не только здания, охраняемые как культурное наследие. Это еще и ветхие строения, архитектурная ценность которых незначительна, а состояние и внешний вид не добавляют очков облику Санкт-Петербурга. Одна из задач застройщика – в улучшении города с точки зрения архитектуры, технологичности, комфортабельности и энергоэффективности зданий. А также в благоустройстве прилегающей территории и, конечно, поддержке существующей исторической традиции.
Например, у готовящегося к сдаче ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина в Центральном районе и возле уже сданного ЖК Look на Лиговском проспекте мы установили ворота с коваными решетками и индивидуальными эмблемами. Это отсылка к петербургской традиции, когда все жилье состоятельных петербуржцев щеголяло коваными оградами и воротами. На Лиговке даже работал целый чугунолитейный завод, принадлежавший Францу Карловичу Сан-Галли и обеспечивавший здания всего высшего света высокохудожественными ограждающими конструкциями.
Действительно, в центре Северной столицы есть новые здания, при взгляде на которые думаешь: «Лучше бы здесь был пустырь». Вероятно, голоса, требующие полного запрета строительства в исторической части города, раздаются еще и по этой причине. Тем не менее, полный отказ от реализации новых проектов в центре – это тупик, отсутствие развития и, в конечном счете, деградация. Поэтому мы выступаем за то, чтобы проекты застройки в исторических районах Санкт-Петербурга рассматривались бы со всех сторон, под лупой или двумя, критиковались бы, тщательно взвешивались, корректировались, но доводились бы до реализации. Вот тогда наше великолепное наследие мы не только сохраним, но и приумножим.
– Сегмент апартаментов показывает бурный рост. Каков Ваш прогноз развития этого сегмента рынка недвижимости?
– Интерес к апартаментам сохранится, но структура спроса, вероятно, будет меняться. Если говорить о рынке в целом, то в 2017 году по целям покупки юнитов был примерный паритет: половина граждан приобретала апартаменты для собственного проживания, другая – для сдачи в аренду. Первое полугодие этого года показало не только рост продаж в 2,6 раза (до 1,2 тыс. апартаментов), но и резкое смещение в сторону инвестиционных покупок. Сейчас порядка двух третей всех апартаментов покупаются с целью последующей сдачи и извлечения прибыли.
Однако «средняя температура по больнице», как всегда, не отражает нюансов. Например, в нашем апарт-комплексе Like, строящемся на площади Мужества, большая часть покупателей, напротив, предпочитала и предпочитает покупать апартаменты для личного проживания. Это определяется характеристиками объекта, его расположением и комплексом закладываемых услуг. Like – это не сервисные апартаменты и они, по сути, ничем не отличаются от квартир. Планировки «квартирного», а не «гостиничного» типа, сам дом строится по тем же нормам, что и жилье, не является уплотнительной застройкой, получит благоустроенную прилегающую территорию. Поэтому такие апартаменты можно купить для обеспечения комфортной жизни и себя любимого, и детей или родителей.
Я не уверен, что 2019-й и следующие годы смогут сохранить текущие сверхактивные темпы роста сегмента апартаментов. А вот дифференциация апарт-комплексов должна усугубиться, что отразится на позиционировании и цене за квадратный метр.
– Сергей Владимирович, правила игры на рынке постоянно меняются. Тем не менее, вы начали реализацию нового проекта. Не опасаетесь ли за его судьбу?
– Да, мы начали строительство ЖК комфорт-класса «Славянка» в одноименном районе как раз во время смены законодательства. Тем не менее, за проект не опасаемся. Мы успели согласовать строительство до 1 июля, пока действовала предыдущая редакция 214-ФЗ. Это значит, что квартиры будут продаваться по классической схеме договоров долевого участия, а финансирование стройки идет по привычным и предсказуемым механизмам.
Кроме того, Пушкинский район входит в число тех, где жилье пользуется высоким спросом, а застройка наиболее активна. В июне 2018 года он значился на втором месте среди районов Петербурга по объемам ввода жилья: был сдан 31 дом и почти 9 тыс. кв. м жилой площади. В ЖК «Славянка» будет два 9-этажных дома, на 453 и 579 квартир. Продажи открылись 7 июля, и наши, скажем прямо, не очень скромные ожидания покупательского интереса вполне оправдались.
Кроме того, строительство идет в соответствии с планом развития микрорайона. Согласно плану, здесь, на пустыре площадью почти 3 га, должны быть жилые дома. Наш комплекс станет последним в очереди, завершив тем самым облик микрорайона. Да и опыт строительства в Славянке у нас уже есть: в 2015 году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Славянка 128» на 608 квартир.